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[摘要] 本文通过协整检验和格兰杰因果检验对2000年～2004年的香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)和月末恒生指数的月度数据进行实证分析,得出了香港股市带动房地产市场发展的结论。
[关键词] 房地产市场股市协整检验格兰杰因果检验
一、引言
自踏入20世纪90年代，房地产已成为香港经济重要的支柱之一，被誉为香港经济的“寒暑表”。而股票市场也是衡量香港经济的一个重要指标。那么二者究竟有什么关系呢，不同学者有不同的见解。
一种观点认为，股市对房地产市场具有直接影响，股市波动引起了房地产市场的波动；一种观点认为，房地产对股市具有直接影响，若房地产市道不景，地产股势必下挫，则相应引起股市的大幅波动；还有另一种观点认为，股票市场与房地产市场之间是“股地拉扯”的关系。
本文针对这三个观点，运用格兰杰因果检验法对2000年～2004年香港楼价和股价的月度数据进行实证分析，旨在得出二者之间的关系。
二、计量模型与数据
本文采用的计量模型主要是协整检验和格兰杰因果检验。协整分析主要是对具有随机趋势特征的时间序列，是否存在统计上的长期均衡关系的检验。格兰杰因果检验是由英国著名计量经济学家格兰杰（Granger）于1969年提出的，后由Hendry、Richard等人发展起来的格兰杰因果检验法。Granger提出的因果关系定义是利用时间序列来鉴定因果关系，两个给定的时间序列Xt、Yt在包含过去值的条件下，对Yt的预测效果要好于单独由Yt的过去信息对Yt的预测，即Xt有助于Yt预测精度的改善，则称Xt对Yt存在格兰杰因果关系。
本文采取的是2000年～2004年的香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)和月末恒生指数的月度数据。选取香港恒生指数作为衡量香港股市的指标stock是因为它是反映香港股市走势的权威指数；选取香港私人住宅指数（较受欢迎屋苑）作为衡量香港房地产市场housing是因为较受欢迎屋苑的私人住宅最能反应香港市民置业的信心和能力，而且由于数据获取方面的原因，笔者无法获得香港房地产价格指数的数据。数据来源于2001年～2005年《香港经济年鉴》。
三、实证分析
首先对香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)housing和恒生指数stock进行单位根检验，如果存在单位根则确认他们的协整关系，最后进行格兰杰因果检验。
1.单位根检验
在具体运用协整理论进行分析之前,必须先进行时间序列的单位根检验,单位根检验方法很多,但Engle和Granger基于残差的ADF检验是最常用的检验方法。
现在分别对变量stock和housing取对数化lstock和lhousing，以消除可能存在的异方差和减小波动。之后运用Eviews软件ADF检验对lstock和lhousing进行单位根检验，由表一可以看出：未经差分的序列lhousing和lstock都存在单位根，而经过一阶差分的序列△lhousing和△lstock不存在单位根问题，所以lhousing和lstock都是一阶单整I(1)的，且此时，当滞后期＝1时，二者的AIC和SC值都达到最小。
2.协整检验
关于协整的检验与估计目前有很多具体的技术模型，本文采用的是由Engle和Granger于1987年提出的EG检验:首先用OLS方法估计回归方程Yt＝α＋λXt+ut（λ为协整参数），得到残差项et,其次对et进行单位根检验，若估计残差序列项et为平稳序列，则证明两变量具有协整关系。
对lhousing和lstock进行OLS回归，求得回归方程:lhousing＝－1.528719+0.620915lstock，对协整回归的残差序列进行平稳性检验,得到残差序列e的ADF值为-3.255073，而在5％的显著性水平下，e的分布临界值为-1.9462，e的ADF值小于其分布临界值，则残差序列不存在单位根，故平稳。因此二者之间存在协整关系，故回归方程lhousing＝－1.528719+0.620915lstock能反应二者之间的长期均衡关系。
3.格兰杰因果检验
根据定义，两个时间序列Xt和Yt之间的格兰杰因果关系检验方程如下：
其中，干扰u1t和u2t假定为不相关的，n和m分别为Xt和Yt的最大滞后阶数。
由于格兰杰因果关系检验对滞后阶数非常敏感，本文采用依次多滞后几阶，看是否具有统一性的方法，具体结果见表2。
从表2我们可以清楚地看到，滞后阶数为1～6时，恒生指数都是私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)变动的格兰杰原因。
四、结论
本文利用协整与格兰杰因果检验对2000年～2004年月度的香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)和月末恒生指数之间的关系进行实证分析。结果表明，香港股市对房市的带动作用更为明显。究其原因，主要有以下三点:(1)房地产业的发展，需要花大量的资金，因此，地产发展和地产投资需要借助金融市场进行融资，这里的金融市场不仅包括银行，更包括股票市场。从20世纪70年代初起，许多地产公司纷纷将股票上市，这一方式可以筹集大量的资金，较向银行贷款有利。所以，当股市攀升时，上市的大地产公司趁机通过发行新股、认股权证等方法筹集大笔资金，扩大其经济实力，资金大量地、迅速地流向房地产公司，带动房地产市场发展；反之，当股市熊市到来时，地产公司盈利减少，而且易出现抛售楼宇风潮，楼价急剧下跌。(2)香港的股市与香港的经济整体密不可分，因此，恒生指数的走势往往成为香港经济的晴雨表而受到全港市民的重视，而且股市和房地产市场的发展与投资者对市场未来的预期关系十分紧密，当股市持续攀升，代表香港经济繁荣，市民对经济前景充满信心，相应地，对楼市前景也充满信心，需求增加，带动香港房地产市场市道向好。(3)香港社会可以说是一个股民社会，股民非常多，当股价下跌，股市下挫时，股民损失惨重，自然缺乏购楼欲望，对楼市需求减少，拖累香港楼市；反之，则带动香港房地产市场市道向好。
[关键词] 房地产市场股市协整检验格兰杰因果检验
一、引言
自踏入20世纪90年代，房地产已成为香港经济重要的支柱之一，被誉为香港经济的“寒暑表”。而股票市场也是衡量香港经济的一个重要指标。那么二者究竟有什么关系呢，不同学者有不同的见解。
一种观点认为，股市对房地产市场具有直接影响，股市波动引起了房地产市场的波动；一种观点认为，房地产对股市具有直接影响，若房地产市道不景，地产股势必下挫，则相应引起股市的大幅波动；还有另一种观点认为，股票市场与房地产市场之间是“股地拉扯”的关系。
本文针对这三个观点，运用格兰杰因果检验法对2000年～2004年香港楼价和股价的月度数据进行实证分析，旨在得出二者之间的关系。
二、计量模型与数据
本文采用的计量模型主要是协整检验和格兰杰因果检验。协整分析主要是对具有随机趋势特征的时间序列，是否存在统计上的长期均衡关系的检验。格兰杰因果检验是由英国著名计量经济学家格兰杰（Granger）于1969年提出的，后由Hendry、Richard等人发展起来的格兰杰因果检验法。Granger提出的因果关系定义是利用时间序列来鉴定因果关系，两个给定的时间序列Xt、Yt在包含过去值的条件下，对Yt的预测效果要好于单独由Yt的过去信息对Yt的预测，即Xt有助于Yt预测精度的改善，则称Xt对Yt存在格兰杰因果关系。
本文采取的是2000年～2004年的香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)和月末恒生指数的月度数据。选取香港恒生指数作为衡量香港股市的指标stock是因为它是反映香港股市走势的权威指数；选取香港私人住宅指数（较受欢迎屋苑）作为衡量香港房地产市场housing是因为较受欢迎屋苑的私人住宅最能反应香港市民置业的信心和能力，而且由于数据获取方面的原因，笔者无法获得香港房地产价格指数的数据。数据来源于2001年～2005年《香港经济年鉴》。
三、实证分析
首先对香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)housing和恒生指数stock进行单位根检验，如果存在单位根则确认他们的协整关系，最后进行格兰杰因果检验。
1.单位根检验
在具体运用协整理论进行分析之前,必须先进行时间序列的单位根检验,单位根检验方法很多,但Engle和Granger基于残差的ADF检验是最常用的检验方法。
现在分别对变量stock和housing取对数化lstock和lhousing，以消除可能存在的异方差和减小波动。之后运用Eviews软件ADF检验对lstock和lhousing进行单位根检验，由表一可以看出：未经差分的序列lhousing和lstock都存在单位根，而经过一阶差分的序列△lhousing和△lstock不存在单位根问题，所以lhousing和lstock都是一阶单整I(1)的，且此时，当滞后期＝1时，二者的AIC和SC值都达到最小。
2.协整检验
关于协整的检验与估计目前有很多具体的技术模型，本文采用的是由Engle和Granger于1987年提出的EG检验:首先用OLS方法估计回归方程Yt＝α＋λXt+ut（λ为协整参数），得到残差项et,其次对et进行单位根检验，若估计残差序列项et为平稳序列，则证明两变量具有协整关系。
对lhousing和lstock进行OLS回归，求得回归方程:lhousing＝－1.528719+0.620915lstock，对协整回归的残差序列进行平稳性检验,得到残差序列e的ADF值为-3.255073，而在5％的显著性水平下，e的分布临界值为-1.9462，e的ADF值小于其分布临界值，则残差序列不存在单位根，故平稳。因此二者之间存在协整关系，故回归方程lhousing＝－1.528719+0.620915lstock能反应二者之间的长期均衡关系。
3.格兰杰因果检验
根据定义，两个时间序列Xt和Yt之间的格兰杰因果关系检验方程如下：
其中，干扰u1t和u2t假定为不相关的，n和m分别为Xt和Yt的最大滞后阶数。
由于格兰杰因果关系检验对滞后阶数非常敏感，本文采用依次多滞后几阶，看是否具有统一性的方法，具体结果见表2。
从表2我们可以清楚地看到，滞后阶数为1～6时，恒生指数都是私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)变动的格兰杰原因。
四、结论
本文利用协整与格兰杰因果检验对2000年～2004年月度的香港私人住宅价格指数(较受欢迎屋苑)和月末恒生指数之间的关系进行实证分析。结果表明，香港股市对房市的带动作用更为明显。究其原因，主要有以下三点:(1)房地产业的发展，需要花大量的资金，因此，地产发展和地产投资需要借助金融市场进行融资，这里的金融市场不仅包括银行，更包括股票市场。从20世纪70年代初起，许多地产公司纷纷将股票上市，这一方式可以筹集大量的资金，较向银行贷款有利。所以，当股市攀升时，上市的大地产公司趁机通过发行新股、认股权证等方法筹集大笔资金，扩大其经济实力，资金大量地、迅速地流向房地产公司，带动房地产市场发展；反之，当股市熊市到来时，地产公司盈利减少，而且易出现抛售楼宇风潮，楼价急剧下跌。(2)香港的股市与香港的经济整体密不可分，因此，恒生指数的走势往往成为香港经济的晴雨表而受到全港市民的重视，而且股市和房地产市场的发展与投资者对市场未来的预期关系十分紧密，当股市持续攀升，代表香港经济繁荣，市民对经济前景充满信心，相应地，对楼市前景也充满信心，需求增加，带动香港房地产市场市道向好。(3)香港社会可以说是一个股民社会，股民非常多，当股价下跌，股市下挫时，股民损失惨重，自然缺乏购楼欲望，对楼市需求减少，拖累香港楼市；反之，则带动香港房地产市场市道向好。