论文部分内容阅读
我们期望开窗就能看到一望无际的苍茫大地，我们又不愿意远离都市的繁华；我们期望能走近湖畔、触摸清风、感受阳光下人们的笑脸，我们又不愿意这一切发生在楼下；归根结底，我们不倦地在都市中寻找理想的栖息地——公园住宅。
都市中的桃花源，是当今公园地产倡导的生活方式。公园地产的出现要追溯到19世纪50年代的美国纽约，为了解决人口过于拥挤、都市生活质量不高等问题，于市中心兴建起一座中央公园，中央公园的建成大大地刺激了周边地区的房地产开发热潮，在建成后短短几年间周围高端公寓迅速升值，是纽约增值最快的地区。
反观北京，经过10年房地产的开发围绕着几座大型公园已经形成了朝阳公园、红领巾公园板块、玉渊潭公园、昆玉河板块、奥林匹克森林公园板块、欢乐谷公园板块、太阳宫公园板块等5个高端项目集中的公园地产板块。经过2008年的整体高端地产形势的萧条，公园地产的价值并没有随之大幅回落，印证了“越是在都市中占有稀缺自然资源的公园地产，其价值越坚挺；而越是偏远地区的中端房产项目，受到市场牵制越大”。
在2009年初，随着北京市政府促进房地产健康发展的15条新政出台，公园地产再次受到高端置业者的关注。因此《奢华居室》本期特别企划了公园地产专题，详细分析高端项目集中的5大公园地产板块的投资价值和居住价值，横向比较21个高端地产项目，让高端置业者全面掌握2009年高端公园地产的价格走势和投资潜力。
完美公园生活方式的样本
都市中的桃花源——公园，它拥有一大片绿色视野，宽广的河流、葱密的树林、让人们停下匆忙脚步的树荫……它的存在舒缓了都市生活者的烦躁、抑郁和疏离，而它却并非远离都市。如今，大都市中的公园已经变成稀缺的资源。而那些真正能俯瞰公园景观、与公园紧邻的高端楼盘则变得更加奇货可居。
在占有了稀缺资源之后，公园地产该如何进行建筑、户型规划以便最大程度将公园视野引入日常生活中?这都是高端公园地产置业者共同关注的话题，因为良好的建筑规划和户型设计不仅决定了当今的生活质量，更关乎未来的升值空间。
建筑规划：将公园景观纳入日常生活
最早的公园地产概念兴起于上世纪90年代初，朝阳公园西门的景园大厦、清净明湖等陆续开始了公园地产概念的营销，然而真正能利用良好规划使得户户朝向公园的项目并不多见，有的社区突兀地耸立在公园旁边，几栋建筑围成一个方盒子，封闭的空间里很难享受到一望无际的公园视野，有的社区虽位于公园北侧，客厅等主观景面却朝东或朝西。
直到2003年左右，公园地产的规划才真正被人们所重视。如位于朝阳公园南门正对面的棕榈泉，并没有面对公园展开一排建筑，而是错落排列形成一定的间距，每座楼体的观景视野不互相遮挡，享有180度景观视野，而位于朝阳公园东侧的公园大道则通过将建筑规划为折线，最大程度将朝阳公园纳入景观视野。从这些高品质的公园地产开始，公园边上的住宅进入了规划设计的全新时代。
良好的规划可使公园地产的生活品质获得提升。说到这里，我们就不能不将视线集中到京西地区景观大宅——首创·缘溪堂，如果说棕榈泉是借景，那么缘溪堂则真正实现了入景。与朝阳公园相比，缘溪堂北侧的玉渊潭公园无论从历史背景还是景观都远远超越朝阳公园的价值。首先，作为中国帝王的御用行宫，玉渊潭公园的历史价值因此被赋予了尊贵的色彩；其次，玉渊潭公园的历史早在金代便已开始，文化底蕴厚重；此外，玉渊潭湖水面积达到61公顷，根据北京市水务局公布的2月份重点湖泊水质情况调查结果，玉渊潭水质达到II类水质(受轻度污染，经过常规净化处理，可供饮用)，而朝阳公园水质仅为劣V类水质(基本上已无使用功能)。拥有如此大面积的清洌的水景，在北京的公园地产中是极为罕贵的。就在这绝无仅有的珍贵地段，首创置业规划了三栋80米高的南北向板楼建筑，面向玉渊潭展开观景面，可将波光粼粼的水面，葱茏浓密的树林尽收眼底。同时，这三座建筑并不是一字排开，而是自西向东呈阶梯状排列，视线无遮挡，从而实现了端单元可以三面观景，并且保证每户业主的私密性，进一步提升观景效果和居住质量。
缘溪堂建筑立面的灵感来自于故宫威严正明的皇家气度。在国际建筑大师里卡尔多·波菲眼中，缘溪堂所在的土地承载了中国皇室居住文化，因此他将建筑的基调定为高贵的紫禁红，并配以铜色金属条装饰，镶嵌其中的是现代的玻璃幕墙，整个建筑通透挺拔又矜贵。同时，为保证项目的景观价值，使业主能够充分观赏玉渊潭公园波澜壮阔的湖景和葱茏茂密的绿植，项目北侧的景观长窗最长采景面达到22米，通透的落地玻璃幕墙最大限度的将玉渊潭美景纳于视野之内。这样的设计，将玉渊潭与缘溪堂巧妙自然地融为一体，昔日仅供皇室怡心养性的皇家园林，便是您的私家后花园。
户型设计：私人享有的浪漫空间
面向公园的房子自然要将景观这一附加价值最大程度的赠与业主，将主要的生活场所如客厅、主卧的景观面朝向公园，使业主能够充分享受窗外的宜人景致。在缘溪堂一套约550平方米的样板间中，设计了百平米无梁无柱的阔朗客厅，保证了整个空间的完整性和开阔感。北向景观长窗达22米，可俯瞰整座玉渊潭公园，不仅满足了观景的需求，更突显豪宅的气度，每个来此参观的客人常常要在窗前停留很久。这也恰当地阐释了景观的力量，辽阔的绿意舒缓精神、荡涤心灵，玉渊潭的碧波万顷则令人沉静心绪。
利用景观优势这一特点，公园地产在一些私人空间上也尽量实现景观价值，如棕榈泉国际公寓的主卫面向朝阳公园，窗台的高度恰好与大浴缸平行，想象一下身体与视野即将享有的惬意。怎能不令人向往。
缘溪堂的浴室空间则拥有更具特色的设计亮点。令人惊叹于设计师的独具匠心。一座降板浴缸，下行入池，更加人性化。此外，三面环绕落地玻璃幕墙，以不一样的姿态俯瞰玉渊潭公园的湖泊、绿荫和辽阔的大地，在氤氲蒸气的围绕之下，于玉渊潭上空的暖水中舒活筋骨，放松精神，享受空中SPA的惬意。在一座拥挤着高楼大厦的城市中，你还能期待什么呢，无非就是这样一个令人心醉的私人空间吧。
朝阳公园、红领巾公园板块国际化氛围浓厚租金稳中有升
世界各大城市公园周边房地产的发展历程惊人地相似。美国纽约市中心曼哈顿地区的中央公园建成后的15年间，纽约中央公园周边经历了一个房地产不断开发、配套设施不断完善、地段价值不断提升的过程，最终结果是房价涨了数倍，成为纽约乃至世界知名的“富人区”。纵观全球，与美国中央公园类似的城市公园还有：伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园、东京的新宿御苑，以及亚洲最大的城市公园——北京朝阳公园根据楼市市场研究部的统计数据显示，2005年到2009年的四年时间内，朝阳公园板块的商品房平均售价已经从13241元／平方米跃升到22930元／平方米。 朝阳公园是亚洲规模最大的城市公园，随着北京城的不断发展，朝阳公园周边的区域价值已经得到了越来越多人的认同和追捧。朝阳公园板块树木葱葱，没有大型工厂所造成的污染，也没有大型商业区的喧嚣，宁静低调；其北部背靠第三使馆区，毗邻燕莎商圈，与中央商务区比肩而立，东部则紧邻东四环路，机场路的贯通将东四环路和亮马桥路紧紧地联系，无论是到燕莎、CBD、机场都瞬间可达。依托朝阳公园而建的公园地产自然是精英人士及国际化人群的追求。
据北京成业行房地产经纪公司提供的资料显示，2003年以来朝阳公园周边供应面积显著增加，达22.6万平方米，2004年达到供应高峰为50.2万平方米。由此可见，朝阳公园板块开发量已经饱和，此后越来越多的高端公寓项目开始东移，如阳光上东、国兴观湖国际、泛海国际居住区以及2008年开盘的紧邻红领巾公园的公园1872。据考察，相对于朝阳公园区域相当国际化的成熟氛围，四环路东侧的高端公园地产项目依旧处于成长期，缺乏高品质成熟的生活、教育、娱乐和医疗等配套，整体租金水平也低于朝阳公园周边。
在2009年初，朝阳公园、红领巾公园板块在售的高端地产项目有：万科公园5号、泛海国际居住区、瞰都·领仕馆、公园1872、阳光上东3期安徒生花园、霄云路8号等，这些项目凭借优越的景观资源条件以及高端产品定位，将成为2009北京公园地产的亮点所在。
宜居型分析
以人文、时尚渐在北京越来越具影响力的朝阳公园、红领巾公园，不但为周边居住者提供了繁荣的商业消费区，还为家庭周末活动提供了近在咫尺的接近自然的去处。
交通——朝阳公园、红领巾公园都位于环线主干道边上，数十路公交均可到达，地铁10号线设金台路站，交通非常便利。
商业配套——朝阳公园周边配套主要面向中高端消费者，如满足日常生活所需的棕榈泉生活广场位于朝阳公园北侧；高档商业百货如燕莎友谊商场、太平洋百货、星光天地等在10分钟车程内。
医疗配套——和睦家医院、武警医院、朝阳妇幼保健医院、朝阳医院、团结湖医院、水锥子医院、爱康医院等。
教育配套——享有很高声誉的伊顿国际双语幼儿园，采用纯英语教学的青苗国际幼儿园；芳草地小学、路德小学、东方德才小学、世青小学、IAB国际学校等。
房价走势
朝阳公园、红领巾公园板块的二手房市场一直保持着强劲的势头，如公园大道的二手房价格在21000～24500元／平方米，阳光上东的二手房价格在18500～24500元，平方米。自2005年至2009年，凭借优越的环境优势和国际化的生活氛围，众多外籍人士选择朝阳公园附近租赁高端公寓，区域内租金水平一直居高不下，因此众多高端公寓置业者和投资者仍对该区域青睐有佳。如该区域内观景效果最好的棕榈泉和公园大道月租金高达145000元／套、11500元／套(110平方米两居)，朝阳公园东侧目前月租金最高的是阳光上东8000～16000元／套(110平方米两居)。
区域项目横向点评
万科公园5号：位于朝阳公园南200米，甜水园街西侧；目前在售为56平方米零居，朝东临街，单价为20000元，平方米，园区内主要是约90平方米的一居室和约220平方米的三居，均价为26000平方米，平方米，价格为精装修并包含厨卫家电。公园5号是区域内较稀缺的小户型，这个区域传统豪宅是大户型并为长期工作在北京的外籍人士服务，对此万科销售人员介绍说：
“公园5号为短居北京的商务人士打造，酒店式精装修，并由万科物业提供酒店式服务。”
公园1872：位于朝阳公园东南侧的红领巾公园旁，占地面积为12.7公顷，规划有幼儿园、小学、写字楼、会所等配套。该楼盘体现了很强的景观胜，社区内围和了2.6万平方米的水景园林，而且楼座布局很有讲究，形成高度上的落差和排列上的错开，不会阻挡距公园较远的观景视线。2008年初开盘的3号楼，开盘单价约19000元／平方米，2008年6月份开盘的2号楼为板楼，户型面积120、190、200、310平方米，均价26500元／平方米(精装)。
霄云路8号：位于朝阳区宵云路18号，项目面向朝阳公园，更被百万平方米原生态森林环抱，景观规划以美国中央公园为蓝本。将40万平方米原生森林、原生湖泊水景融入景观，营造出令人心旷神怡的风景。2008年12月首先推出D5号楼，户型面积为450平方米，均价65000元／平方米(精装修)。
阳光上东三期安徒生花园：阳光上东位于东北四环霄云桥东南角，经过朝阳公园桥可以直接驶入阳光上东，街边的底商是面包店、咖啡店、餐厅和银行等生活配套，整体商业配套素质较高，满足了国际化客户的需求。最值得称道的是阳光上东的建筑规划，高矮错落，楼间距宽敞并设置了优美的花园，让人行走其间不觉压抑，高层的景观视野也得到保证。三期丹麦组团。在售户型面积为193平方米三居，240平方米四居，500～600平方米顶层豪宅，均价24000元／平方米。
泛海国际居住区：坐落于朝阳区东四环朝阳公园桥畔，西邻朝阳公园，南与红领巾公园相望，是该板块内占地最大、绿地覆盖率最高的高端公园地产项目。目前周边配套设施并不齐全，不过泛海国际居住区未来将建起国际GOLF森林公园、国际商贸博览中心、国际商业文化中心、国际商务花园等四大功能区。泛海国际居住区如今在售的兰海园为200平方米以上的大户型，均价为32600元／平方米(精装修)。
奥林匹克森林公园板块新兴公园豪宅区整体价格趋于理性
奥林匹克森林公园作为北京体量最大的城市公园和园林绿地，相当于2倍的纽约中央公园，2.5倍的朝阳公园，3倍的颐和园，10个北海公园的大小。奥林匹克森林公园周边的房地产项目，由于坐拥13000亩国家森林公园的绿地自然、122公顷生态水系，因而拥有最佳的观景视野和宜居氛围，使得该区域跃居为京城新兴公园豪宅板块。
得益于奥运东风，奥林匹克森林公园板块在奥运前升值迅速。如区域内标志性楼盘世茂奥临，2005年开盘均价为12000元／平方米，在2007年均价为1600元／平方米，到了2008年奥运会临近，奥运会的概念以及对于奥运短期租赁市场的良好预期让人们趋之若鹜，世茂奥临均价一度蹿升至约30000元／平方米，而该楼盘在奥运会后整体价格趋于理性，如今二手房均价在20000元／平方米左右。
2009年，奥林匹克森林公园附近在售的高档公园地产有国奥村、万达大湖公馆、美伦堡、亚运新新家园、润泽庄园等高端公寓。
宜居型分析
奥林匹克森林公园板块，拥有优美的生态环境、发达的交通网络，其周围商业、教育、娱乐配套主要依靠亚奥中心区的配套支持。
交通——围绕奥林匹克公园周围的公交网络尚未建立，预计于2012年通 车的地铁8号线二期将在该区域设有站点，使得奥林匹克森林公园区的交通出行将更加便捷。
商业配套——商业配套集中于亚奥中心区，如龙德广场、家乐福超市、华汇北辰超市、阳光广场超市、华堂商场等。
医疗配套——306医院、北医三院、中日友好医院、亚运村医院、安贞医院。
教育配套——金色摇篮、美国唐纳幼儿园、北师大实验小学、朝阳外国语附属小学、北师大实验中学。
房价走势
随着国家对市政配套的巨大资金投入，使奥林匹克森林公园板块的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到前所未有的改善，促使该区域已经跃居京城新的高尚豪宅聚居板块。2008年，该区域房地产项目的销售均价达到14614元，平方米，相对于2005年的7011元，平方米，4年内房价涨幅已达到108％。目前随着奥运概念的透支，该区域未来高端房产的价格走势趋于理性，不过鉴于政府对于奥林匹克公园周围的严格规划，很难再建高端地产项目，因此俯瞰公园景观的公园地产未来升值潜力仍然值得期待。
豪宅横向评测
万达大湖公馆：位于安立路西侧，南向俯瞰奥林匹克森林公园，北侧是奥运会景观河道。占地5万平方米，绿化率高达75％，以两栋板楼围合一座3万平方米湖区，楼间距开阔。如今在售为200平方米以上大户型，据销售人员称：“前期完成了65％的销售任务，开发商追加资金修建社区景观之后，将于2009年4月中开盘，均价约24000～26000元／平方米(含精装修)。”
美伦堡：位于科荟路北侧，东距奥林匹克森林公园300米，附近有北师大实验小学、朝阳外国语附属小学、北师大实验中学等完善的教育配套。由8栋南北通透纯板建筑组合而成，目前在售为约110平方米的二居、160平方米的三居、214平方米的四居和280平方米复式，均价为2100元／平方米(含精装修)。
国奥村：位于朝阳区北辰西路与科荟路交会处西南角，紧临奥林匹克森林公园及122公顷龙形水系，社区规划全面贯彻绿色、科技、人文三大奥运理念，运用再生水源热泵系统、集中式太阳能热水系统、景观花房生态污水处理系统等数十项环保生态技术，提升人居舒适度。目前均价32000元／平方米(含精装修)，总价370万／套起。
润泽庄园：润泽庄园位于北五环顾家庄桥正北3000米处，奥林匹克森林公园以东。2009年新推花园别墅丛中的公寓——悦溪公寓，拥有独特生态资源。绿化覆盖率高达50％，同时共享别墅区优越的环境资源。悦溪公寓户户南北通透，以89平方米二居、150～180平方米三居为主。
亚运新新家圆：位于朝阳区辛店路1号，毗邻奥林匹克森林公园，被三大高尔夫球场围合，视野范围内都是连绵起伏的果岭以及几百棵50年大树簇拥而成的800亩森林谧境。现推出四期联排别墅，约80套，户型面积为420～580平方米(精装修)，价格未定，2009年4月1日开盘。
玉渊潭公园、昆玉河板块兼得景观与人文资源新兴酒店式公寓值得关注
玉渊潭公园东西长1820米。南北宽1106米，规划总面积136.69公顷，其中水域面积61公顷，园内现有各种植物约19.95万株，沙禽水鸟聚集此地。水丰草茂充满生机。昆玉河则紧邻玉渊潭公园，自古有“御河”之名。水面宽阔浩荡，沿岸风光如画。因此，玉渊潭公园、昆玉河板块可谓将居住文化与皇家文脉结合，在现代化大都市中其稀缺价值日益彰显。
业内人士表示，一方面是中关村区域的高端住宅项目缺位，另一方面是近年来外资银行纷纷进驻中国，而2007年更是迎来高盛、摩根集团进驻金融街，该区域已经明显展露日趋国际化的特点，高端地产的租售需求呈现增长趋势。由于从玉渊潭公园可迅速到达西单、金融街等商圈，而昆玉河沿岸则可迅速到达中关村以及人大、北大、清华等高校，这一切都使得玉渊潭、昆玉河沿线高端公园地产的升值潜力被业内人士广泛看好。
由于拥有不可复制历史、人文与景观价值，俯瞰玉渊潭、昆玉河沿线的公园地产项目日益被人们所青睐。目前，该板块在售的高端公园地产项目有缘溪堂、西钓鱼台嘉园、国海广场、新华联国际等。
宜居型分析
交通——玉渊潭公园位于西三环边上，临近地铁1号线，并通过阜成路连接三环内西单、金融街商圈。目前昆玉河沿线缺乏便捷的公共交通网络，2015年建成的10号线二期将在昆玉河沿线设置远大路站、紫竹院路站等，届时人们的出行将更加方便。
商业配套——长安商场、百盛购物中心、城乡贸易中心、翠微商场、金源shoppingmall、欧尚超市等。
医疗配套——万寿路医院、解放军总医院、武警总医院、空军总医院、儿童眼科医院、301总医院。
教育配套——音乐学院附属幼儿园、建行幼儿园、首师大海淀实验小学、育英中学、首师大附中、首都师范大学。房价走势
凭借丰富的水景资源、教育资源和北大、清华著名学府沉淀出高品质人文环境，区域内的低密度公园豪宅存在着广阔的市场空间，吸引了大量高端人群来此置业。再加上玉渊潭公园、昆玉河板块在售项目为数不多，促使该区域的房价由2005年的9719元／平方米，上升到2009年的15554元／平方米。
同时另一个利好消息来自于海淀区政府对公主坟、翠微商圈的改造升级，商圈内新增商业面积将达18万平方米，包括国海广场、新华联国际以及定位于高档奢侈品购物中心的翠微广场。为此，海淀区政府专项投资近10亿元改造公主坟翠微商圈，伴随着商圈逐步繁荣，对于酒店式公寓需求将进一步提升，将成为该区域的关注焦点。
区域项目横向点评
西钓鱼台嘉园：位于海淀区钓鱼台村1号，南濒昆玉河，北靠137公顷的玉渊潭，享有67公顷辽阔的水域面积。园林内规划有景观步道系统，河岸绿化带之间设有景观眺望平台，为住户提供了270度的河景辽阔空间。目前在售的2、4号楼临近昆玉河水岸第一排，是整个社区景观视野最好的位置，主要是300平方米以上大户型，均价为30000元，平方米(含精装修)。
缘溪堂：位于海淀玉渊潭南路北，将玉渊潭公园60余公顷湖水与75万平方米绿化尽收眼底，是该板块内最顶级的公园豪宅。主要户型面积集中在300～500平方米之间，房间层高3.3米，客厅面积不小于80平方米，完全没有梁和柱分割的空间，视野开阔，具有一览无遗的观景效果。目前在售的户型面积为385～550平方米，均价为40000元／平方米(含精装修)。
国海广场：位于西长安街与西三环交会处，新兴桥东北角，北望玉渊潭公园。该项目以办公为中心，集公寓、写字楼、商业于一体的多功能城市建筑综合体。主力户型是49～115平方米精装公寓，由台湾著名室内设计师王大君设计，是该区域内较为稀缺的酒店式公寓，均价为30000元／平方米(精装含家具家电)。
新华联国际：位于海淀区翠微路5号，新华联国际定位于商务公寓，建筑外立面为玻璃幕墙，室 内为开间5.8米的落地玻璃窗，景观视野开阔，将东侧的玉渊潭公园、北侧的昆玉河揽入视野中。项目配套为6万平方米的商业裙楼和一座屋顶花园。目前在售168平方米、288平方米两种户型，由于是纯板楼户型，新华联国际商务公寓利用率为83％，均价31000元／平方米(精装修)。
太阳宫公园板块城市绿洲生活配套日益成熟
太阳宫公园版块被称为繁华都市中的一片绿洲。太阳宫地区总规划用地298公顷，其中城市绿化用地占158公顷，而住宅和公建用地为90公顷，不到整个地区的1／3区域内最美丽的风景就来自于西坝河和太阳宫公园，经过整治的西坝河水质清澈洁净，河岸两侧树荫宜人；而太阳宫公园占地37.4公顷，拥有25000平方米绿荫草坪和14000平方米的湖泊。拥有一大片绿地、树木、湖泊、河流的太阳宫公园板块被公认为四环内环境最好的居住板块之一。
事实上，太阳宫公园板块的炙手可热有其内在原因。一方面是因为该板块紧邻城市三、四环环线、机场高速、京顺路，而且2008年开通的地铁10号线毗邻咫尺。此外，该板块内日益成熟的生活配套设施也是吸引高端置业者的重要原因。便捷的交通、日益完善的生活配套和一座大型城市公园，可以预见这里会成为京城又一高品质居住区。
宜居型分析
太阳宫公园板块交通便捷、环境优美，目前主要依靠国展、三元桥附近的商业和生活配套支持。根据北京市政府对于太阳宫地区长远规划，规划了齐全的生活配套、教育配套、医疗机构和淡化的商业氛围，使得太阳宫公园板块将成为毗邻三环路的最适合居住的大型地产板块。
交通——城市三、四环环线、机场高速、京顺路，地铁10号线毗邻咫尺，西为京承高速路，交通顺捷。
商业配套——家乐福超市、燕莎购物中心、华联商厦等商业设施；
教育配套——太阳蓝天双语幼儿园、培基双语幼儿园、北京市朝阳师范学校附属小学等。
医疗配套一太阳宫医院、中日友好医院、和平里医院等医疗机构。房价走势
自2008年以来，由于太阳宫公园板块内轨道交通的发展，即地铁10号线和机场线快轨将投入运营，以及生活配套等设施的不断完善，该区域租金的上涨幅度和房价的上涨都比较明显，投资回报率较为稳定。据统计，太阳宫公园板块的高档公寓均价呈逐年上升的趋势，由2005年的10354元／平方米上涨到2009年的21126元／平方米，接近国际化程度最高的朝阳公园板块的房价水平。
区域项目横向点评
裘马都：位于三元桥东北侧，南靠万米成年杨树林和2.6公顷城市绿地，闹中取静。裘马都定位为城市高端居住物业，由9栋17至24层板式精装公寓楼组成，现已进入收房阶段。目前在售的是位于园区最北侧的7号楼的5套大户型，拥有北望太阳宫公园、坝河和9洞高尔夫球场的最佳景观，约800万元／套(精装修)。
太阳星城三期：太阳星城是区域内占地面积最大的楼盘，规划商业、酒店、写字楼、教育等完善配套。于2009年推出的三期9号楼为27层板楼，户型面积90平方米左右两居和130、200平方米三居，开盘均价约2000元／平方米(精装修)。
太阳公元：毗邻太阳宫公园、太阳宫体育公园及11公顷新建公园——太阳宫花园。整个项目面积70余万平方米，集精装高档住宅、商业、酒店式公寓、高端会所于一体，提供88、90平方米二居到218平方米四居多种选择，预计将于2009年5月开盘。
欢乐谷公园板块继朝阳公园之后距离CBD最近的公园居住区
7年前这里还是一片老工业区，欢乐谷公园建成之后，使其辐射的周边6.5平方公里的范围内逐渐升级为继朝阳公园之后距离CBD最近的第二公园居住区。数个高端楼盘鳞次栉比，被占地1平方公里的欢乐谷主题公园、窑洼湖公园及若干城市绿化景观带紧密簇拥，酒店、商业、学校、剧院等生活配套完备，良好的宜居氛围吸引了高端置业者的目光。
占地1平方公里的北京欢乐谷主题公园的建立，提升了居住的自然环境，并提升了这一区域的地块价值，使得该区域高端公园地产价格直线攀升。目前，欢乐谷公园板块在售的项目有林达海渔广场、北京华侨城、世纪东方城四期华瀚国际、优品国际公寓、山水文园等项目，其中一直致力于打造精致产品的山水文园，目前其四期产品售价已超过30000元／平方米，成为区域内最受瞩目的标杆性楼盘。
区域项目横向点评
林达海渔广场：位于东四环小武基路，毗邻欢乐谷主题公园，景观视野开阔。该项目为区域内稀缺的综合建筑体，集合商业、写字楼、酒店与高档公寓于一体，在一定程度上提升了区域的国际化居住氛围。其星级酒店式公寓，兼顾家庭生活的私密与星级酒店的专业服务和高档配套，户型为40平方米的一居、60平方米的二居和80平方米的三居(精装修)。
华侨城三期：位于东四环四方桥小武基北路，三期2-3板楼将于2009年3月21日开盘销售，紧邻商业街及欢乐谷公园，为12层南北向板楼，层高2.9米，一梯一户或两户，主力户型是190平方米的舒适型三居、四居，预计均价为13000～14000元／平方米之间，并于2009年10月入住，业内人士称低于该板块的平均价格，具有一定的吸引力。
华翰国际：位于东四环窑洼湖公园旁，是世纪东方城的四期。从2002年起对窑洼湖公园改造，栽植300余棵来自全国各地的成树，令华瀚国际置身于一片绿色包围中，真正实现生活与公园的零距离。目前在售的板楼户型面积72～264平方米，均价23000元／平方米(精装修)。
山水文园之Riverside：山水文园位于东三环弘燕路，容积率仅1.36，是欢乐谷公园板块仅有的百万平方米的大型观景社区。楼间距约50米，社区园林为立体设计，东西落差9米，绿地总面积为3.62万平方米，中央湖面接近1万平方米左右，从而确保每家每户得到更多的阳光、更开阔的视野与更深远的园林景观，目前均价为31500元／平方米(精装修)。
宜居型分析
欢乐谷公园板块集中了几座百万平方米的高端社区，如华侨城、世纪东方城、山水文园等，随着大社区逐渐成熟，社区配套的商业部分也陆续投入运营，目前商业、娱乐等生活配套基本完备。
交通——紧挨北京交通干线东四环和京沈高路，距CBD中央商务区直线距离35公里，仅10分钟车程，周边有20余条公交线路。规划中的轻轨M7号线将在欢乐谷设站，交通便捷。
商业配套——欢乐谷的意大利商业街、华侨城大剧院、TESCO乐购超市、普尔斯马特超市、燕莎奥特莱斯商城等。
教育配套——小牛津双语幼儿园、伊顿国际双语幼儿园、南磨房幼儿园、黄岗中学。
医疗配套——第四医院、垂杨柳医院。
房价走势
不少业内人士表示，欢乐谷公园的出现已经直接带动了东南四环沿线房产的升值潜力，在2008年，紧邻欢乐谷的世纪东方城四期售价已由2003年一期的4100元／平方米，上升到23000元／平方米，而与欢乐谷一墙之隔的北京华侨城，也人最初的6500元／平方米，上升到16800元／平方米。2009年初，该板块楼盘均价回落明显。
都市中的桃花源，是当今公园地产倡导的生活方式。公园地产的出现要追溯到19世纪50年代的美国纽约，为了解决人口过于拥挤、都市生活质量不高等问题，于市中心兴建起一座中央公园，中央公园的建成大大地刺激了周边地区的房地产开发热潮，在建成后短短几年间周围高端公寓迅速升值，是纽约增值最快的地区。
反观北京，经过10年房地产的开发围绕着几座大型公园已经形成了朝阳公园、红领巾公园板块、玉渊潭公园、昆玉河板块、奥林匹克森林公园板块、欢乐谷公园板块、太阳宫公园板块等5个高端项目集中的公园地产板块。经过2008年的整体高端地产形势的萧条，公园地产的价值并没有随之大幅回落，印证了“越是在都市中占有稀缺自然资源的公园地产，其价值越坚挺；而越是偏远地区的中端房产项目，受到市场牵制越大”。
在2009年初，随着北京市政府促进房地产健康发展的15条新政出台，公园地产再次受到高端置业者的关注。因此《奢华居室》本期特别企划了公园地产专题，详细分析高端项目集中的5大公园地产板块的投资价值和居住价值，横向比较21个高端地产项目，让高端置业者全面掌握2009年高端公园地产的价格走势和投资潜力。
完美公园生活方式的样本
都市中的桃花源——公园，它拥有一大片绿色视野，宽广的河流、葱密的树林、让人们停下匆忙脚步的树荫……它的存在舒缓了都市生活者的烦躁、抑郁和疏离，而它却并非远离都市。如今，大都市中的公园已经变成稀缺的资源。而那些真正能俯瞰公园景观、与公园紧邻的高端楼盘则变得更加奇货可居。
在占有了稀缺资源之后，公园地产该如何进行建筑、户型规划以便最大程度将公园视野引入日常生活中?这都是高端公园地产置业者共同关注的话题，因为良好的建筑规划和户型设计不仅决定了当今的生活质量，更关乎未来的升值空间。
建筑规划：将公园景观纳入日常生活
最早的公园地产概念兴起于上世纪90年代初，朝阳公园西门的景园大厦、清净明湖等陆续开始了公园地产概念的营销，然而真正能利用良好规划使得户户朝向公园的项目并不多见，有的社区突兀地耸立在公园旁边，几栋建筑围成一个方盒子，封闭的空间里很难享受到一望无际的公园视野，有的社区虽位于公园北侧，客厅等主观景面却朝东或朝西。
直到2003年左右，公园地产的规划才真正被人们所重视。如位于朝阳公园南门正对面的棕榈泉，并没有面对公园展开一排建筑，而是错落排列形成一定的间距，每座楼体的观景视野不互相遮挡，享有180度景观视野，而位于朝阳公园东侧的公园大道则通过将建筑规划为折线，最大程度将朝阳公园纳入景观视野。从这些高品质的公园地产开始，公园边上的住宅进入了规划设计的全新时代。
良好的规划可使公园地产的生活品质获得提升。说到这里，我们就不能不将视线集中到京西地区景观大宅——首创·缘溪堂，如果说棕榈泉是借景，那么缘溪堂则真正实现了入景。与朝阳公园相比，缘溪堂北侧的玉渊潭公园无论从历史背景还是景观都远远超越朝阳公园的价值。首先，作为中国帝王的御用行宫，玉渊潭公园的历史价值因此被赋予了尊贵的色彩；其次，玉渊潭公园的历史早在金代便已开始，文化底蕴厚重；此外，玉渊潭湖水面积达到61公顷，根据北京市水务局公布的2月份重点湖泊水质情况调查结果，玉渊潭水质达到II类水质(受轻度污染，经过常规净化处理，可供饮用)，而朝阳公园水质仅为劣V类水质(基本上已无使用功能)。拥有如此大面积的清洌的水景，在北京的公园地产中是极为罕贵的。就在这绝无仅有的珍贵地段，首创置业规划了三栋80米高的南北向板楼建筑，面向玉渊潭展开观景面，可将波光粼粼的水面，葱茏浓密的树林尽收眼底。同时，这三座建筑并不是一字排开，而是自西向东呈阶梯状排列，视线无遮挡，从而实现了端单元可以三面观景，并且保证每户业主的私密性，进一步提升观景效果和居住质量。
缘溪堂建筑立面的灵感来自于故宫威严正明的皇家气度。在国际建筑大师里卡尔多·波菲眼中，缘溪堂所在的土地承载了中国皇室居住文化，因此他将建筑的基调定为高贵的紫禁红，并配以铜色金属条装饰，镶嵌其中的是现代的玻璃幕墙，整个建筑通透挺拔又矜贵。同时，为保证项目的景观价值，使业主能够充分观赏玉渊潭公园波澜壮阔的湖景和葱茏茂密的绿植，项目北侧的景观长窗最长采景面达到22米，通透的落地玻璃幕墙最大限度的将玉渊潭美景纳于视野之内。这样的设计，将玉渊潭与缘溪堂巧妙自然地融为一体，昔日仅供皇室怡心养性的皇家园林，便是您的私家后花园。
户型设计：私人享有的浪漫空间
面向公园的房子自然要将景观这一附加价值最大程度的赠与业主，将主要的生活场所如客厅、主卧的景观面朝向公园，使业主能够充分享受窗外的宜人景致。在缘溪堂一套约550平方米的样板间中，设计了百平米无梁无柱的阔朗客厅，保证了整个空间的完整性和开阔感。北向景观长窗达22米，可俯瞰整座玉渊潭公园，不仅满足了观景的需求，更突显豪宅的气度，每个来此参观的客人常常要在窗前停留很久。这也恰当地阐释了景观的力量，辽阔的绿意舒缓精神、荡涤心灵，玉渊潭的碧波万顷则令人沉静心绪。
利用景观优势这一特点，公园地产在一些私人空间上也尽量实现景观价值，如棕榈泉国际公寓的主卫面向朝阳公园，窗台的高度恰好与大浴缸平行，想象一下身体与视野即将享有的惬意。怎能不令人向往。
缘溪堂的浴室空间则拥有更具特色的设计亮点。令人惊叹于设计师的独具匠心。一座降板浴缸，下行入池，更加人性化。此外，三面环绕落地玻璃幕墙，以不一样的姿态俯瞰玉渊潭公园的湖泊、绿荫和辽阔的大地，在氤氲蒸气的围绕之下，于玉渊潭上空的暖水中舒活筋骨，放松精神，享受空中SPA的惬意。在一座拥挤着高楼大厦的城市中，你还能期待什么呢，无非就是这样一个令人心醉的私人空间吧。
朝阳公园、红领巾公园板块国际化氛围浓厚租金稳中有升
世界各大城市公园周边房地产的发展历程惊人地相似。美国纽约市中心曼哈顿地区的中央公园建成后的15年间，纽约中央公园周边经历了一个房地产不断开发、配套设施不断完善、地段价值不断提升的过程，最终结果是房价涨了数倍，成为纽约乃至世界知名的“富人区”。纵观全球，与美国中央公园类似的城市公园还有：伦敦的海德公园、巴黎的凡尔赛花园、东京的新宿御苑，以及亚洲最大的城市公园——北京朝阳公园根据楼市市场研究部的统计数据显示，2005年到2009年的四年时间内，朝阳公园板块的商品房平均售价已经从13241元／平方米跃升到22930元／平方米。 朝阳公园是亚洲规模最大的城市公园，随着北京城的不断发展，朝阳公园周边的区域价值已经得到了越来越多人的认同和追捧。朝阳公园板块树木葱葱，没有大型工厂所造成的污染，也没有大型商业区的喧嚣，宁静低调；其北部背靠第三使馆区，毗邻燕莎商圈，与中央商务区比肩而立，东部则紧邻东四环路，机场路的贯通将东四环路和亮马桥路紧紧地联系，无论是到燕莎、CBD、机场都瞬间可达。依托朝阳公园而建的公园地产自然是精英人士及国际化人群的追求。
据北京成业行房地产经纪公司提供的资料显示，2003年以来朝阳公园周边供应面积显著增加，达22.6万平方米，2004年达到供应高峰为50.2万平方米。由此可见，朝阳公园板块开发量已经饱和，此后越来越多的高端公寓项目开始东移，如阳光上东、国兴观湖国际、泛海国际居住区以及2008年开盘的紧邻红领巾公园的公园1872。据考察，相对于朝阳公园区域相当国际化的成熟氛围，四环路东侧的高端公园地产项目依旧处于成长期，缺乏高品质成熟的生活、教育、娱乐和医疗等配套，整体租金水平也低于朝阳公园周边。
在2009年初，朝阳公园、红领巾公园板块在售的高端地产项目有：万科公园5号、泛海国际居住区、瞰都·领仕馆、公园1872、阳光上东3期安徒生花园、霄云路8号等，这些项目凭借优越的景观资源条件以及高端产品定位，将成为2009北京公园地产的亮点所在。
宜居型分析
以人文、时尚渐在北京越来越具影响力的朝阳公园、红领巾公园，不但为周边居住者提供了繁荣的商业消费区，还为家庭周末活动提供了近在咫尺的接近自然的去处。
交通——朝阳公园、红领巾公园都位于环线主干道边上，数十路公交均可到达，地铁10号线设金台路站，交通非常便利。
商业配套——朝阳公园周边配套主要面向中高端消费者，如满足日常生活所需的棕榈泉生活广场位于朝阳公园北侧；高档商业百货如燕莎友谊商场、太平洋百货、星光天地等在10分钟车程内。
医疗配套——和睦家医院、武警医院、朝阳妇幼保健医院、朝阳医院、团结湖医院、水锥子医院、爱康医院等。
教育配套——享有很高声誉的伊顿国际双语幼儿园，采用纯英语教学的青苗国际幼儿园；芳草地小学、路德小学、东方德才小学、世青小学、IAB国际学校等。
房价走势
朝阳公园、红领巾公园板块的二手房市场一直保持着强劲的势头，如公园大道的二手房价格在21000～24500元／平方米，阳光上东的二手房价格在18500～24500元，平方米。自2005年至2009年，凭借优越的环境优势和国际化的生活氛围，众多外籍人士选择朝阳公园附近租赁高端公寓，区域内租金水平一直居高不下，因此众多高端公寓置业者和投资者仍对该区域青睐有佳。如该区域内观景效果最好的棕榈泉和公园大道月租金高达145000元／套、11500元／套(110平方米两居)，朝阳公园东侧目前月租金最高的是阳光上东8000～16000元／套(110平方米两居)。
区域项目横向点评
万科公园5号：位于朝阳公园南200米，甜水园街西侧；目前在售为56平方米零居，朝东临街，单价为20000元，平方米，园区内主要是约90平方米的一居室和约220平方米的三居，均价为26000平方米，平方米，价格为精装修并包含厨卫家电。公园5号是区域内较稀缺的小户型，这个区域传统豪宅是大户型并为长期工作在北京的外籍人士服务，对此万科销售人员介绍说：
“公园5号为短居北京的商务人士打造，酒店式精装修，并由万科物业提供酒店式服务。”
公园1872：位于朝阳公园东南侧的红领巾公园旁，占地面积为12.7公顷，规划有幼儿园、小学、写字楼、会所等配套。该楼盘体现了很强的景观胜，社区内围和了2.6万平方米的水景园林，而且楼座布局很有讲究，形成高度上的落差和排列上的错开，不会阻挡距公园较远的观景视线。2008年初开盘的3号楼，开盘单价约19000元／平方米，2008年6月份开盘的2号楼为板楼，户型面积120、190、200、310平方米，均价26500元／平方米(精装)。
霄云路8号：位于朝阳区宵云路18号，项目面向朝阳公园，更被百万平方米原生态森林环抱，景观规划以美国中央公园为蓝本。将40万平方米原生森林、原生湖泊水景融入景观，营造出令人心旷神怡的风景。2008年12月首先推出D5号楼，户型面积为450平方米，均价65000元／平方米(精装修)。
阳光上东三期安徒生花园：阳光上东位于东北四环霄云桥东南角，经过朝阳公园桥可以直接驶入阳光上东，街边的底商是面包店、咖啡店、餐厅和银行等生活配套，整体商业配套素质较高，满足了国际化客户的需求。最值得称道的是阳光上东的建筑规划，高矮错落，楼间距宽敞并设置了优美的花园，让人行走其间不觉压抑，高层的景观视野也得到保证。三期丹麦组团。在售户型面积为193平方米三居，240平方米四居，500～600平方米顶层豪宅，均价24000元／平方米。
泛海国际居住区：坐落于朝阳区东四环朝阳公园桥畔，西邻朝阳公园，南与红领巾公园相望，是该板块内占地最大、绿地覆盖率最高的高端公园地产项目。目前周边配套设施并不齐全，不过泛海国际居住区未来将建起国际GOLF森林公园、国际商贸博览中心、国际商业文化中心、国际商务花园等四大功能区。泛海国际居住区如今在售的兰海园为200平方米以上的大户型，均价为32600元／平方米(精装修)。
奥林匹克森林公园板块新兴公园豪宅区整体价格趋于理性
奥林匹克森林公园作为北京体量最大的城市公园和园林绿地，相当于2倍的纽约中央公园，2.5倍的朝阳公园，3倍的颐和园，10个北海公园的大小。奥林匹克森林公园周边的房地产项目，由于坐拥13000亩国家森林公园的绿地自然、122公顷生态水系，因而拥有最佳的观景视野和宜居氛围，使得该区域跃居为京城新兴公园豪宅板块。
得益于奥运东风，奥林匹克森林公园板块在奥运前升值迅速。如区域内标志性楼盘世茂奥临，2005年开盘均价为12000元／平方米，在2007年均价为1600元／平方米，到了2008年奥运会临近，奥运会的概念以及对于奥运短期租赁市场的良好预期让人们趋之若鹜，世茂奥临均价一度蹿升至约30000元／平方米，而该楼盘在奥运会后整体价格趋于理性，如今二手房均价在20000元／平方米左右。
2009年，奥林匹克森林公园附近在售的高档公园地产有国奥村、万达大湖公馆、美伦堡、亚运新新家园、润泽庄园等高端公寓。
宜居型分析
奥林匹克森林公园板块，拥有优美的生态环境、发达的交通网络，其周围商业、教育、娱乐配套主要依靠亚奥中心区的配套支持。
交通——围绕奥林匹克公园周围的公交网络尚未建立，预计于2012年通 车的地铁8号线二期将在该区域设有站点，使得奥林匹克森林公园区的交通出行将更加便捷。
商业配套——商业配套集中于亚奥中心区，如龙德广场、家乐福超市、华汇北辰超市、阳光广场超市、华堂商场等。
医疗配套——306医院、北医三院、中日友好医院、亚运村医院、安贞医院。
教育配套——金色摇篮、美国唐纳幼儿园、北师大实验小学、朝阳外国语附属小学、北师大实验中学。
房价走势
随着国家对市政配套的巨大资金投入，使奥林匹克森林公园板块的道路交通、市政基础设施、生态环境和相关配套得到前所未有的改善，促使该区域已经跃居京城新的高尚豪宅聚居板块。2008年，该区域房地产项目的销售均价达到14614元，平方米，相对于2005年的7011元，平方米，4年内房价涨幅已达到108％。目前随着奥运概念的透支，该区域未来高端房产的价格走势趋于理性，不过鉴于政府对于奥林匹克公园周围的严格规划，很难再建高端地产项目，因此俯瞰公园景观的公园地产未来升值潜力仍然值得期待。
豪宅横向评测
万达大湖公馆：位于安立路西侧，南向俯瞰奥林匹克森林公园，北侧是奥运会景观河道。占地5万平方米，绿化率高达75％，以两栋板楼围合一座3万平方米湖区，楼间距开阔。如今在售为200平方米以上大户型，据销售人员称：“前期完成了65％的销售任务，开发商追加资金修建社区景观之后，将于2009年4月中开盘，均价约24000～26000元／平方米(含精装修)。”
美伦堡：位于科荟路北侧，东距奥林匹克森林公园300米，附近有北师大实验小学、朝阳外国语附属小学、北师大实验中学等完善的教育配套。由8栋南北通透纯板建筑组合而成，目前在售为约110平方米的二居、160平方米的三居、214平方米的四居和280平方米复式，均价为2100元／平方米(含精装修)。
国奥村：位于朝阳区北辰西路与科荟路交会处西南角，紧临奥林匹克森林公园及122公顷龙形水系，社区规划全面贯彻绿色、科技、人文三大奥运理念，运用再生水源热泵系统、集中式太阳能热水系统、景观花房生态污水处理系统等数十项环保生态技术，提升人居舒适度。目前均价32000元／平方米(含精装修)，总价370万／套起。
润泽庄园：润泽庄园位于北五环顾家庄桥正北3000米处，奥林匹克森林公园以东。2009年新推花园别墅丛中的公寓——悦溪公寓，拥有独特生态资源。绿化覆盖率高达50％，同时共享别墅区优越的环境资源。悦溪公寓户户南北通透，以89平方米二居、150～180平方米三居为主。
亚运新新家圆：位于朝阳区辛店路1号，毗邻奥林匹克森林公园，被三大高尔夫球场围合，视野范围内都是连绵起伏的果岭以及几百棵50年大树簇拥而成的800亩森林谧境。现推出四期联排别墅，约80套，户型面积为420～580平方米(精装修)，价格未定，2009年4月1日开盘。
玉渊潭公园、昆玉河板块兼得景观与人文资源新兴酒店式公寓值得关注
玉渊潭公园东西长1820米。南北宽1106米，规划总面积136.69公顷，其中水域面积61公顷，园内现有各种植物约19.95万株，沙禽水鸟聚集此地。水丰草茂充满生机。昆玉河则紧邻玉渊潭公园，自古有“御河”之名。水面宽阔浩荡，沿岸风光如画。因此，玉渊潭公园、昆玉河板块可谓将居住文化与皇家文脉结合，在现代化大都市中其稀缺价值日益彰显。
业内人士表示，一方面是中关村区域的高端住宅项目缺位，另一方面是近年来外资银行纷纷进驻中国，而2007年更是迎来高盛、摩根集团进驻金融街，该区域已经明显展露日趋国际化的特点，高端地产的租售需求呈现增长趋势。由于从玉渊潭公园可迅速到达西单、金融街等商圈，而昆玉河沿岸则可迅速到达中关村以及人大、北大、清华等高校，这一切都使得玉渊潭、昆玉河沿线高端公园地产的升值潜力被业内人士广泛看好。
由于拥有不可复制历史、人文与景观价值，俯瞰玉渊潭、昆玉河沿线的公园地产项目日益被人们所青睐。目前，该板块在售的高端公园地产项目有缘溪堂、西钓鱼台嘉园、国海广场、新华联国际等。
宜居型分析
交通——玉渊潭公园位于西三环边上，临近地铁1号线，并通过阜成路连接三环内西单、金融街商圈。目前昆玉河沿线缺乏便捷的公共交通网络，2015年建成的10号线二期将在昆玉河沿线设置远大路站、紫竹院路站等，届时人们的出行将更加方便。
商业配套——长安商场、百盛购物中心、城乡贸易中心、翠微商场、金源shoppingmall、欧尚超市等。
医疗配套——万寿路医院、解放军总医院、武警总医院、空军总医院、儿童眼科医院、301总医院。
教育配套——音乐学院附属幼儿园、建行幼儿园、首师大海淀实验小学、育英中学、首师大附中、首都师范大学。房价走势
凭借丰富的水景资源、教育资源和北大、清华著名学府沉淀出高品质人文环境，区域内的低密度公园豪宅存在着广阔的市场空间，吸引了大量高端人群来此置业。再加上玉渊潭公园、昆玉河板块在售项目为数不多，促使该区域的房价由2005年的9719元／平方米，上升到2009年的15554元／平方米。
同时另一个利好消息来自于海淀区政府对公主坟、翠微商圈的改造升级，商圈内新增商业面积将达18万平方米，包括国海广场、新华联国际以及定位于高档奢侈品购物中心的翠微广场。为此，海淀区政府专项投资近10亿元改造公主坟翠微商圈，伴随着商圈逐步繁荣，对于酒店式公寓需求将进一步提升，将成为该区域的关注焦点。
区域项目横向点评
西钓鱼台嘉园：位于海淀区钓鱼台村1号，南濒昆玉河，北靠137公顷的玉渊潭，享有67公顷辽阔的水域面积。园林内规划有景观步道系统，河岸绿化带之间设有景观眺望平台，为住户提供了270度的河景辽阔空间。目前在售的2、4号楼临近昆玉河水岸第一排，是整个社区景观视野最好的位置，主要是300平方米以上大户型，均价为30000元，平方米(含精装修)。
缘溪堂：位于海淀玉渊潭南路北，将玉渊潭公园60余公顷湖水与75万平方米绿化尽收眼底，是该板块内最顶级的公园豪宅。主要户型面积集中在300～500平方米之间，房间层高3.3米，客厅面积不小于80平方米，完全没有梁和柱分割的空间，视野开阔，具有一览无遗的观景效果。目前在售的户型面积为385～550平方米，均价为40000元／平方米(含精装修)。
国海广场：位于西长安街与西三环交会处，新兴桥东北角，北望玉渊潭公园。该项目以办公为中心，集公寓、写字楼、商业于一体的多功能城市建筑综合体。主力户型是49～115平方米精装公寓，由台湾著名室内设计师王大君设计，是该区域内较为稀缺的酒店式公寓，均价为30000元／平方米(精装含家具家电)。
新华联国际：位于海淀区翠微路5号，新华联国际定位于商务公寓，建筑外立面为玻璃幕墙，室 内为开间5.8米的落地玻璃窗，景观视野开阔，将东侧的玉渊潭公园、北侧的昆玉河揽入视野中。项目配套为6万平方米的商业裙楼和一座屋顶花园。目前在售168平方米、288平方米两种户型，由于是纯板楼户型，新华联国际商务公寓利用率为83％，均价31000元／平方米(精装修)。
太阳宫公园板块城市绿洲生活配套日益成熟
太阳宫公园版块被称为繁华都市中的一片绿洲。太阳宫地区总规划用地298公顷，其中城市绿化用地占158公顷，而住宅和公建用地为90公顷，不到整个地区的1／3区域内最美丽的风景就来自于西坝河和太阳宫公园，经过整治的西坝河水质清澈洁净，河岸两侧树荫宜人；而太阳宫公园占地37.4公顷，拥有25000平方米绿荫草坪和14000平方米的湖泊。拥有一大片绿地、树木、湖泊、河流的太阳宫公园板块被公认为四环内环境最好的居住板块之一。
事实上，太阳宫公园板块的炙手可热有其内在原因。一方面是因为该板块紧邻城市三、四环环线、机场高速、京顺路，而且2008年开通的地铁10号线毗邻咫尺。此外，该板块内日益成熟的生活配套设施也是吸引高端置业者的重要原因。便捷的交通、日益完善的生活配套和一座大型城市公园，可以预见这里会成为京城又一高品质居住区。
宜居型分析
太阳宫公园板块交通便捷、环境优美，目前主要依靠国展、三元桥附近的商业和生活配套支持。根据北京市政府对于太阳宫地区长远规划，规划了齐全的生活配套、教育配套、医疗机构和淡化的商业氛围，使得太阳宫公园板块将成为毗邻三环路的最适合居住的大型地产板块。
交通——城市三、四环环线、机场高速、京顺路，地铁10号线毗邻咫尺，西为京承高速路，交通顺捷。
商业配套——家乐福超市、燕莎购物中心、华联商厦等商业设施；
教育配套——太阳蓝天双语幼儿园、培基双语幼儿园、北京市朝阳师范学校附属小学等。
医疗配套一太阳宫医院、中日友好医院、和平里医院等医疗机构。房价走势
自2008年以来，由于太阳宫公园板块内轨道交通的发展，即地铁10号线和机场线快轨将投入运营，以及生活配套等设施的不断完善，该区域租金的上涨幅度和房价的上涨都比较明显，投资回报率较为稳定。据统计，太阳宫公园板块的高档公寓均价呈逐年上升的趋势，由2005年的10354元／平方米上涨到2009年的21126元／平方米，接近国际化程度最高的朝阳公园板块的房价水平。
区域项目横向点评
裘马都：位于三元桥东北侧，南靠万米成年杨树林和2.6公顷城市绿地，闹中取静。裘马都定位为城市高端居住物业，由9栋17至24层板式精装公寓楼组成，现已进入收房阶段。目前在售的是位于园区最北侧的7号楼的5套大户型，拥有北望太阳宫公园、坝河和9洞高尔夫球场的最佳景观，约800万元／套(精装修)。
太阳星城三期：太阳星城是区域内占地面积最大的楼盘，规划商业、酒店、写字楼、教育等完善配套。于2009年推出的三期9号楼为27层板楼，户型面积90平方米左右两居和130、200平方米三居，开盘均价约2000元／平方米(精装修)。
太阳公元：毗邻太阳宫公园、太阳宫体育公园及11公顷新建公园——太阳宫花园。整个项目面积70余万平方米，集精装高档住宅、商业、酒店式公寓、高端会所于一体，提供88、90平方米二居到218平方米四居多种选择，预计将于2009年5月开盘。
欢乐谷公园板块继朝阳公园之后距离CBD最近的公园居住区
7年前这里还是一片老工业区，欢乐谷公园建成之后，使其辐射的周边6.5平方公里的范围内逐渐升级为继朝阳公园之后距离CBD最近的第二公园居住区。数个高端楼盘鳞次栉比，被占地1平方公里的欢乐谷主题公园、窑洼湖公园及若干城市绿化景观带紧密簇拥，酒店、商业、学校、剧院等生活配套完备，良好的宜居氛围吸引了高端置业者的目光。
占地1平方公里的北京欢乐谷主题公园的建立，提升了居住的自然环境，并提升了这一区域的地块价值，使得该区域高端公园地产价格直线攀升。目前，欢乐谷公园板块在售的项目有林达海渔广场、北京华侨城、世纪东方城四期华瀚国际、优品国际公寓、山水文园等项目，其中一直致力于打造精致产品的山水文园，目前其四期产品售价已超过30000元／平方米，成为区域内最受瞩目的标杆性楼盘。
区域项目横向点评
林达海渔广场：位于东四环小武基路，毗邻欢乐谷主题公园，景观视野开阔。该项目为区域内稀缺的综合建筑体，集合商业、写字楼、酒店与高档公寓于一体，在一定程度上提升了区域的国际化居住氛围。其星级酒店式公寓，兼顾家庭生活的私密与星级酒店的专业服务和高档配套，户型为40平方米的一居、60平方米的二居和80平方米的三居(精装修)。
华侨城三期：位于东四环四方桥小武基北路，三期2-3板楼将于2009年3月21日开盘销售，紧邻商业街及欢乐谷公园，为12层南北向板楼，层高2.9米，一梯一户或两户，主力户型是190平方米的舒适型三居、四居，预计均价为13000～14000元／平方米之间，并于2009年10月入住，业内人士称低于该板块的平均价格，具有一定的吸引力。
华翰国际：位于东四环窑洼湖公园旁，是世纪东方城的四期。从2002年起对窑洼湖公园改造，栽植300余棵来自全国各地的成树，令华瀚国际置身于一片绿色包围中，真正实现生活与公园的零距离。目前在售的板楼户型面积72～264平方米，均价23000元／平方米(精装修)。
山水文园之Riverside：山水文园位于东三环弘燕路，容积率仅1.36，是欢乐谷公园板块仅有的百万平方米的大型观景社区。楼间距约50米，社区园林为立体设计，东西落差9米，绿地总面积为3.62万平方米，中央湖面接近1万平方米左右，从而确保每家每户得到更多的阳光、更开阔的视野与更深远的园林景观，目前均价为31500元／平方米(精装修)。
宜居型分析
欢乐谷公园板块集中了几座百万平方米的高端社区，如华侨城、世纪东方城、山水文园等，随着大社区逐渐成熟，社区配套的商业部分也陆续投入运营，目前商业、娱乐等生活配套基本完备。
交通——紧挨北京交通干线东四环和京沈高路，距CBD中央商务区直线距离35公里，仅10分钟车程，周边有20余条公交线路。规划中的轻轨M7号线将在欢乐谷设站，交通便捷。
商业配套——欢乐谷的意大利商业街、华侨城大剧院、TESCO乐购超市、普尔斯马特超市、燕莎奥特莱斯商城等。
教育配套——小牛津双语幼儿园、伊顿国际双语幼儿园、南磨房幼儿园、黄岗中学。
医疗配套——第四医院、垂杨柳医院。
房价走势
不少业内人士表示，欢乐谷公园的出现已经直接带动了东南四环沿线房产的升值潜力，在2008年，紧邻欢乐谷的世纪东方城四期售价已由2003年一期的4100元／平方米，上升到23000元／平方米，而与欢乐谷一墙之隔的北京华侨城，也人最初的6500元／平方米，上升到16800元／平方米。2009年初，该板块楼盘均价回落明显。