论文部分内容阅读
摘 要 有关单位租赁管理办法。
关键词 管理效益 职责分工 经济效益 资本扩张 发展方向
中图分类号：TU711 文献标识码：A
向管理要效益已成为各建筑施工企业的共识，搞好工程成本控制是建筑企业追求经济利益最大化的重要途径。周转材料在工程施工中占比重较大，周转材料的管理是成本控制的重要组成部分，用于施工生产的周转材料绝大多数是各项目部从市场上采购加工或租赁过来的，为了规范某施工企业周转材料管理和减少项目部对周转材料的投入，该公司相继出台各类施工机、物、租赁材料管理暂行办法台。对其公司所辖周转材料实行统一租赁，全部资产归总公司所有，由物资机械部负责制定周转材料管理办法及监督控制，物资公司具体负责公司各种周转材料的租赁管理业务。自1998年周转材料实行统一租赁管理以来，经过几年的探索与实践，日臻完善，已形成一套完整的租赁业务管理体系。
1 管理机构的设置及职责分工
物资公司分部门承包周转材料的租赁经营，各部门完成公司下达的利润指标。
2 租赁材料的租赁形式
2.1 直接租赁
以有限公司或物资公司自有资产直接投放市场，收取租金的方式。物资公司的万能杆件、钢轨、挂篮、及其它材料多数是自有资产，大部分租赁业务是直接租赁形式。
2.2 转租租赁
在资源不足情况下，承租借助外部市场资产，转租需求方，赚取租金差价的方式。例如近两年贝雷架在广州建筑市场供不应求，内部需求量增加，物资公司自有3000多片贝雷架已远远无法满足内外部的需求，公司只能转租外部资源近4000片拓展市场。包括租入小型吊机、工钢、钢管等；赚取差价。
2.3 融资租赁
前期同客户共同购入资产，缓解资金压力，待客户租期满后，收购产权并扣减租金获得全部租赁资产的方式。
3 租赁业务工作流程
3.1 开发内外部市场
公司通过现代各种信息平台，在网络、广州物资信息杂志等做平面广告，把信息传播出去；日常各部门建立客户档案资料，不定期与客户联系，内部信息共享。通过周转材料本身这个载体标明公司名称及联系方式，将公司租赁材料信息带到各施工工地，也是一条传播途径。现物资公司已与广州各大型施工企业、市政监理等周边大型相关建筑企业开展了租赁业务。
表1
3.2 平衡配置资源
根据项目部和客户提供的需求，及时平衡资源，落实可供材料的数量、规格、地点、调运方式；质量状况等。资源不足时，要及时作出决断，或调整或购置、或外租引进，及时补充缺口；并随时将信息反馈给客户。像杆件涉及型号多，即要兼顾数量、型号，又要考虑路途的远近，是一项非常细致的工作。
3.3 签订租赁合同
租赁合同的形式，是租赁合同当事人所达成的协议的表现形式，是合同内容的载体。是租赁业务中最重要的一环。合同上必须注明租赁材料的名称、价格、租期、租金、押金、双方责任、违约责任、时间地点、法人代表、联系方式、运输费用等。内、外合同约定的内容有别。
3.4 收取押金（外部）
为规避风险按材料价值、租期时间长短收取一定比例的押金。像万能杆件、挂篮等型钢类一般1500～2000元/吨，贝雷架400元/套，吊机12万元/套左右，大部分情况随行就市，以市场为杠杆。
3.5 周转材料的组织发运到位
当货源存放在两三地以上或使用地较远时，运输就位存在一定难度，在平衡调配的前提下，一般要把握选择快捷、便利、价廉的运输工具。以前为了供应拉萨河桥项目部3000多吨杆件、祁临项目部1000多吨杆件的组织发运工作业务员通常山西、贵阳、湖北、湖南各地穿梭蹲点，联系车皮，清点货物。外部市场的租赁还需与对方共同组织完成。
3.6 阶段性催收租金（指外部）
对于外租材料，租期已满或押金不够抵扣租金的情况下，业务员必须适时上门催收租金，工作艰巨，难度大。
3.7 办理退租
合同执行完毕后，对于退租材料要验收质量、数量，短少和损坏的材料要依据合同约定价赔偿，并作为结算的凭据；内部结算一般由财务转帐，外部结算提供发票、或租金结算单、赔偿单、运费等各种明细单据，双方签字盖章。
3.8 材料维修保养
为了延长周转材料的使用寿命及工程施工的安全进行，对所租赁的材料及时维修保养，不合格材料坚决清理。
4 日常租赁业务管理
4.1 周转材料帐务处理
（1）在库周转材料帐：即库存帐，由仓库管库员根据每天收、发、存材料清单完成做帐。
（2）在用周转材料帐：即租赁分户帐，由具体操作经营周转材料部门的业务员根据每天动态情况适时登帐。
（3）周转材料摊销帐：即周转材料的价值帐，由租赁部门及财务部门共同操作完成。根据具体情况对周转材料采用一次转销或分期摊销、分次摊销或定额摊销。
4.2 租赁合同的管理
在社会主义市场经济体制不断完善的今天，租赁合同作为最自由、最安全、最平等、最有效的手段是谁都离不开的，为了规避风险，必须做好合同的综合管理。合同管理主要把握以下几点：一是印章管理，落实专人保管，使用登记。二是合同归口管理，要建立合同审核会签制。所有租赁合同必须报经公司领导审批。所有合同均应建立台账，统一保管。三是尽可能使用统一格式合同，以确保合同条款的严密性和合法性，起到保护自己的作用。
4.3 租金及核算的管理
按合同约定的内容，内部租赁合同按月转帐，对外业务定期索要租金，并及时登帐，待租赁材料退租完毕，双方确认数量质量，丢失损坏赔偿，清算结帐后，核算成本，以便确认单笔业务盈亏。以及部门月、季、年度经营承包状况，以便公司适时调整经营方向。 5 确保公司资产的保值增值及物资公司资本的扩张。
5.1 直接经济效益
自2000年来，该公司周转材料租赁收益情况如下表：（有统计的滚动数据，部分为经验值累加）
表2
通过上表，可以清楚地看到，从开展周转材料业务以来，物资公司每年向总公司上缴折旧费逐年增加，同时公司利益增长速度较快，公司发展步入良性发展的轨道。究其原因是为了寻找持续发展的空间，公司根据租赁市场需求变化，对所经营的租赁材料进行结构调整，推陈出新，寻求新的利润增长点。
5.2 延伸的经济效益
从公司开展租赁业务来，与外部市场接轨，并能开发一些小的工程施工项目，每年都能从租赁材料的客户方承接部分如支架安装、临时钢栈桥、吊机拼装、提梁抬梁、冲孔挖孔等小型工程；为物资公司带来延伸效益。
5.3 主要租赁材料收益率
表3
6 实行周转材料租赁后，为项目部创造了可观的经济效益
（1）减少了各项目部盲目采购加工，节省大批资金投入。以前每工点开工以后各自加工万能杆件，购买钢轨等，价格各异，数量不等，不能充分利用所有资源，实行租赁业务以来由物机部统一加工，统一单价，仅万能杆件一项每年为各项目部节省流动资金100万元以上。
（2）大幅度降低工程成本，为各项目部创造直接经济利益。以前，项目部都为一次或分次摊销周转材料价值、使用费而增大工程成本，实行租赁以来只需缴纳原值1.5%的租金及运费；明显降低原来为加工或购买周转材料的费用。
（3）杜绝材料浪费及变卖。以前项目部自购或加工的周转材料因工地调转或就地处理，往往数量短少较严重，或高价购进，低价卖出；租赁业务后，周转材料基本保持平衡，动向明晰，加工、购入、损坏、赔偿、报废手续齐备，基本没有浪费。
（4）避免了虚增成本虚创效益，促进项目部加强成本管理。以前内部项目部调配时，自订价格随意性大，调出方因调入方急需，往往抬高价格，虚增调入方的成本，调出方的效益；租赁后统一调配，统一价格，保证成本效益的真实性。
（5）提高周转材料利用率，减少库存积压，避免项目部周转材料闲置。充分发挥机构效能，增加流通能力，能及早收回投资资金。并能根据市场需求，添置引进新应用的周转材料，加速周转材料的更新换代。全公司所有周转材料统一租赁后，信息畅通，使物尽其所用，充分考发挥作用，基本上利用率达95%以上。
7 待完善提高及发展方向
（1）内部使用租赁材料如何协调？租赁业务应形成网络链接，集中在几个地方展开，或内引外联，不至于较远的工地从花都调运周转材料时增加运输成本和调运时间过长延误工期。（2）怎样才能推向外部市场又能满足自身需求等？解决的方法只能在资金实力、技术实力、装备水平、管理水平上下功夫。（3）建筑租赁业是一种高风险的行业，必须规范合同管理，避免留下隐患发生合同纠纷。（4）加强周转材料的通用性，像挂篮、钢模板倒用时一般都须改制加大资资金了投入，增加了租赁业务的技术含量。（5）从以前租赁材料的情况看外部使用损坏与短少较少，内部由于租金转帐及不收取押金，并不能约束项目部对周转材料的保管与保养，对于价值相对较高的周转材料破坏性较大，损失较重，从一个侧面反应内部项目管理的不足。（6）加强对租赁材料、机械设备的安全管理是对稳步提高租赁收入水平很重要的环节，要引入多方管理和保险机制，分散风险，提高自身的市场生存能力。
关键词 管理效益 职责分工 经济效益 资本扩张 发展方向
中图分类号：TU711 文献标识码：A
向管理要效益已成为各建筑施工企业的共识，搞好工程成本控制是建筑企业追求经济利益最大化的重要途径。周转材料在工程施工中占比重较大，周转材料的管理是成本控制的重要组成部分，用于施工生产的周转材料绝大多数是各项目部从市场上采购加工或租赁过来的，为了规范某施工企业周转材料管理和减少项目部对周转材料的投入，该公司相继出台各类施工机、物、租赁材料管理暂行办法台。对其公司所辖周转材料实行统一租赁，全部资产归总公司所有，由物资机械部负责制定周转材料管理办法及监督控制，物资公司具体负责公司各种周转材料的租赁管理业务。自1998年周转材料实行统一租赁管理以来，经过几年的探索与实践，日臻完善，已形成一套完整的租赁业务管理体系。
1 管理机构的设置及职责分工
物资公司分部门承包周转材料的租赁经营，各部门完成公司下达的利润指标。
2 租赁材料的租赁形式
2.1 直接租赁
以有限公司或物资公司自有资产直接投放市场，收取租金的方式。物资公司的万能杆件、钢轨、挂篮、及其它材料多数是自有资产，大部分租赁业务是直接租赁形式。
2.2 转租租赁
在资源不足情况下，承租借助外部市场资产，转租需求方，赚取租金差价的方式。例如近两年贝雷架在广州建筑市场供不应求，内部需求量增加，物资公司自有3000多片贝雷架已远远无法满足内外部的需求，公司只能转租外部资源近4000片拓展市场。包括租入小型吊机、工钢、钢管等；赚取差价。
2.3 融资租赁
前期同客户共同购入资产，缓解资金压力，待客户租期满后，收购产权并扣减租金获得全部租赁资产的方式。
3 租赁业务工作流程
3.1 开发内外部市场
公司通过现代各种信息平台，在网络、广州物资信息杂志等做平面广告，把信息传播出去；日常各部门建立客户档案资料，不定期与客户联系，内部信息共享。通过周转材料本身这个载体标明公司名称及联系方式，将公司租赁材料信息带到各施工工地，也是一条传播途径。现物资公司已与广州各大型施工企业、市政监理等周边大型相关建筑企业开展了租赁业务。
表1
3.2 平衡配置资源
根据项目部和客户提供的需求，及时平衡资源，落实可供材料的数量、规格、地点、调运方式；质量状况等。资源不足时，要及时作出决断，或调整或购置、或外租引进，及时补充缺口；并随时将信息反馈给客户。像杆件涉及型号多，即要兼顾数量、型号，又要考虑路途的远近，是一项非常细致的工作。
3.3 签订租赁合同
租赁合同的形式，是租赁合同当事人所达成的协议的表现形式，是合同内容的载体。是租赁业务中最重要的一环。合同上必须注明租赁材料的名称、价格、租期、租金、押金、双方责任、违约责任、时间地点、法人代表、联系方式、运输费用等。内、外合同约定的内容有别。
3.4 收取押金（外部）
为规避风险按材料价值、租期时间长短收取一定比例的押金。像万能杆件、挂篮等型钢类一般1500～2000元/吨，贝雷架400元/套，吊机12万元/套左右，大部分情况随行就市，以市场为杠杆。
3.5 周转材料的组织发运到位
当货源存放在两三地以上或使用地较远时，运输就位存在一定难度，在平衡调配的前提下，一般要把握选择快捷、便利、价廉的运输工具。以前为了供应拉萨河桥项目部3000多吨杆件、祁临项目部1000多吨杆件的组织发运工作业务员通常山西、贵阳、湖北、湖南各地穿梭蹲点，联系车皮，清点货物。外部市场的租赁还需与对方共同组织完成。
3.6 阶段性催收租金（指外部）
对于外租材料，租期已满或押金不够抵扣租金的情况下，业务员必须适时上门催收租金，工作艰巨，难度大。
3.7 办理退租
合同执行完毕后，对于退租材料要验收质量、数量，短少和损坏的材料要依据合同约定价赔偿，并作为结算的凭据；内部结算一般由财务转帐，外部结算提供发票、或租金结算单、赔偿单、运费等各种明细单据，双方签字盖章。
3.8 材料维修保养
为了延长周转材料的使用寿命及工程施工的安全进行，对所租赁的材料及时维修保养，不合格材料坚决清理。
4 日常租赁业务管理
4.1 周转材料帐务处理
（1）在库周转材料帐：即库存帐，由仓库管库员根据每天收、发、存材料清单完成做帐。
（2）在用周转材料帐：即租赁分户帐，由具体操作经营周转材料部门的业务员根据每天动态情况适时登帐。
（3）周转材料摊销帐：即周转材料的价值帐，由租赁部门及财务部门共同操作完成。根据具体情况对周转材料采用一次转销或分期摊销、分次摊销或定额摊销。
4.2 租赁合同的管理
在社会主义市场经济体制不断完善的今天，租赁合同作为最自由、最安全、最平等、最有效的手段是谁都离不开的，为了规避风险，必须做好合同的综合管理。合同管理主要把握以下几点：一是印章管理，落实专人保管，使用登记。二是合同归口管理，要建立合同审核会签制。所有租赁合同必须报经公司领导审批。所有合同均应建立台账，统一保管。三是尽可能使用统一格式合同，以确保合同条款的严密性和合法性，起到保护自己的作用。
4.3 租金及核算的管理
按合同约定的内容，内部租赁合同按月转帐，对外业务定期索要租金，并及时登帐，待租赁材料退租完毕，双方确认数量质量，丢失损坏赔偿，清算结帐后，核算成本，以便确认单笔业务盈亏。以及部门月、季、年度经营承包状况，以便公司适时调整经营方向。 5 确保公司资产的保值增值及物资公司资本的扩张。
5.1 直接经济效益
自2000年来，该公司周转材料租赁收益情况如下表：（有统计的滚动数据，部分为经验值累加）
表2
通过上表，可以清楚地看到，从开展周转材料业务以来，物资公司每年向总公司上缴折旧费逐年增加，同时公司利益增长速度较快，公司发展步入良性发展的轨道。究其原因是为了寻找持续发展的空间，公司根据租赁市场需求变化，对所经营的租赁材料进行结构调整，推陈出新，寻求新的利润增长点。
5.2 延伸的经济效益
从公司开展租赁业务来，与外部市场接轨，并能开发一些小的工程施工项目，每年都能从租赁材料的客户方承接部分如支架安装、临时钢栈桥、吊机拼装、提梁抬梁、冲孔挖孔等小型工程；为物资公司带来延伸效益。
5.3 主要租赁材料收益率
表3
6 实行周转材料租赁后，为项目部创造了可观的经济效益
（1）减少了各项目部盲目采购加工，节省大批资金投入。以前每工点开工以后各自加工万能杆件，购买钢轨等，价格各异，数量不等，不能充分利用所有资源，实行租赁业务以来由物机部统一加工，统一单价，仅万能杆件一项每年为各项目部节省流动资金100万元以上。
（2）大幅度降低工程成本，为各项目部创造直接经济利益。以前，项目部都为一次或分次摊销周转材料价值、使用费而增大工程成本，实行租赁以来只需缴纳原值1.5%的租金及运费；明显降低原来为加工或购买周转材料的费用。
（3）杜绝材料浪费及变卖。以前项目部自购或加工的周转材料因工地调转或就地处理，往往数量短少较严重，或高价购进，低价卖出；租赁业务后，周转材料基本保持平衡，动向明晰，加工、购入、损坏、赔偿、报废手续齐备，基本没有浪费。
（4）避免了虚增成本虚创效益，促进项目部加强成本管理。以前内部项目部调配时，自订价格随意性大，调出方因调入方急需，往往抬高价格，虚增调入方的成本，调出方的效益；租赁后统一调配，统一价格，保证成本效益的真实性。
（5）提高周转材料利用率，减少库存积压，避免项目部周转材料闲置。充分发挥机构效能，增加流通能力，能及早收回投资资金。并能根据市场需求，添置引进新应用的周转材料，加速周转材料的更新换代。全公司所有周转材料统一租赁后，信息畅通，使物尽其所用，充分考发挥作用，基本上利用率达95%以上。
7 待完善提高及发展方向
（1）内部使用租赁材料如何协调？租赁业务应形成网络链接，集中在几个地方展开，或内引外联，不至于较远的工地从花都调运周转材料时增加运输成本和调运时间过长延误工期。（2）怎样才能推向外部市场又能满足自身需求等？解决的方法只能在资金实力、技术实力、装备水平、管理水平上下功夫。（3）建筑租赁业是一种高风险的行业，必须规范合同管理，避免留下隐患发生合同纠纷。（4）加强周转材料的通用性，像挂篮、钢模板倒用时一般都须改制加大资资金了投入，增加了租赁业务的技术含量。（5）从以前租赁材料的情况看外部使用损坏与短少较少，内部由于租金转帐及不收取押金，并不能约束项目部对周转材料的保管与保养，对于价值相对较高的周转材料破坏性较大，损失较重，从一个侧面反应内部项目管理的不足。（6）加强对租赁材料、机械设备的安全管理是对稳步提高租赁收入水平很重要的环节，要引入多方管理和保险机制，分散风险，提高自身的市场生存能力。