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摘 要：社会主义市场经济逐步建立起来之后，国家逐步放松对部分行业的管制以释放经济的活力。其中就包括一直以来为民众所关注的房地产行业。房地产市场“被松绑”以后有了极大的发展，已经发展成为我国的支柱产业。尽管在1997年和2008年的危机中受到重创，但政府出台的一系列鼓励措施将房地产的春天重新唤起。由于和老百姓的生活紧密相连，房地产一直是个备受关注的产业。因此对房地产行业的发展的研究也就充满了现实意义。
房地产的需求受到多种因素的影响，外部的因素包括政治因素，经济因素，文化因素，科技因素，内部的包括消费者的偏好，消费者的价格预期等等。这里主要研究新《婚姻法》司法解释三的出台对房地产需求是否产生影响。2011年新《婚姻法》司法解释三中关于房产纷争的规定引起了各界的广泛讨论，褒贬不一。这里我们从经济学的角度来研究其对其是否对房地产需求量产生影响。
关键词：司法解释三; 房地产 ;房价;需求
一、新婚法司法解释三的介绍
现行婚姻法于1981年1月1日开始实施，于2001年4月28日修正。分别于2001年，2003年，2011年出台了司法解释。其中2011年8月13日施行的司法解释三条文第七条作出如下规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第十条规定如下：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。这两个法条明确了婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产，同时也首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。这些关于房产分割的问题引起了社会的广泛讨论。
二、中国房地产市场的发展历史及现状
建国后到改革开放前，我国实行计划经济体制，住房由国家统一分配，尚未形成房地产市场。1979年到1991年，国家进行土地制度改革和住房制度改革，土地所有权允许转让，房地产市场得到初步发展。1992年至1995年，几年内分别进行企业房地产改革和经济适用房改革，其后又进行了房地产管理体制改革，房地产市场进入快速发展阶段。1996年到2000年，东南亚金融危机席卷房地产市场，政府采取一系列鼓励措施，房地产市场逐渐走出低迷。2001年至2007年，房地产市场全面繁荣，供需两旺。2008年至2009年，亚洲金融危机爆发，房地产市场泡沫破碎，房地产价格与成交量大幅下降，房地产市场萎靡不振。2009年以后，政府采取的一系列扩张的宏观调控策略使房地产价格回升，但发展一路
“高歌猛进”。政府随即采取控制房地产价格的调控政策，房地产价格尽管仍然呈现强劲的上升趋势，但增速放缓。
中国民众的住房需求受到宏观经济环境的影响，这主要体现在1997年东南亚金融危机以及2008年亚洲金融危机房产销售额均有所下滑，不过在政府采取了相应鼓励政策之后，商品房需求量相比危机之前有增无减。这种发展似乎脱离了正常的轨道，学者大呼“中国的房地产市场病的不轻”。从经济学的角度上看，开发商是批量生产，且更具有专业性，它建造的房屋成本应该远低于个人建房和单位建房的成本，然而，开发商建造的住房在同品质下房价却高出个人建房和单位建房的一半，其根源在于住房供应过分集中于开发商手中，形成了行业垄断，市场竞争的作用失灵。“温州炒房团”等哄抬房价现象的出现，体现了管制的严重缺位。对此，政府应该建立行之有效的住房保障制度来抑制房价过热的现象。房产大热带来的泡沫和虚假繁荣对经济发展的副作用显而易见。看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的水平，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6（世界银行专家的说法为4-6）。当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。中国老百姓的住房负担，毫无疑问的承担了“世界之最”。当然，这个标准并不能绝对的反映我国的房价水平。毕竟房地产市场是一个具有很强地域文化特征的特殊市场，很难用一定的标准去衡量。但中国的房价畸高，却是一个不争的事实。同时我们往往会惊讶的发现，中国老百姓对房地产的消费性需求一定程度上会背离价值规律作用的影响。中国人传统的观念认为房屋给人以安全感和归属感，租来的房子始终不是自己的。最近网上一个比较热门的词汇是“中国式购房”， 所谓“中国式购房”，目前在上海有一个最为显著的特点，也可以叫做模式：年轻人结婚买房，双方父母承担首付费用，未来由小夫妻自己按揭还贷款。
三、房地产需求的细分以及需求量的影响因素
房地产的需求包括投资性需求和住宅型需求。通俗来说也就是炒房团的投机需求和普通购房者的住房需求。炒房团的投机需求旺盛往往会哄抬房价，形成泡沫。在投资需求的控制上，相关法律还不够规范。另一方面，普通购房者的刚性需求的释放往往会给房地产带来蓬勃的生机.房地产需求包括房地产的需求价格和需求数量。房地产的需求价格是指，一定时期内消费者能够并且愿意支付的价格。对一个理性的消费者而言，当然需求价格越低越好。但是在消费者与开放商进行博弈的时候，信息并不对称，消费者处于弱势地位，几乎丧失议价能力。开发商相当于制定了格式条款，而消费者根本没有与之协商的资格，只可以选择买或者是不买。房地产需求数量是指一定时期内，和需求价格相对应的需求数量。房地产的需求数量是由多种因素共同决定的。宏观层面，政治，经济，文化，社会的变革等都可能会对需求数量产生影响。从微观经济的层面来分析，其中主要的因素有：房子的价格，消费者的收入水平，相关商品的价格，消费者的偏好以及消费者对该商品的价格预期等。
四、结语
房地产市场与国计民生息息相关，因此引导其健康发展有着重要的意义。同时通过本文的分析发现，法律法规也会对房地产市场会带来一定程度的影响。婚姻法这部主要调整婚姻家庭关系的法律也会通过“蝴蝶效应”波及房地产市场。因此法律的制定也就不仅要考虑法律效应，还要考虑社会的连锁效应。
参考文献：
[1] 人民网- 法治频道，婚姻法司法解三http：//news. shangdu.com/beijing /20110813 /524_404268.shtm.
[2] 高峰，《中国房地产市场病得不轻》，吉林金融研究2012年第5期.
[3] 时寒冰，《应对房地产开发商模式进行全面反思》，上海证券报2007年3月29日封5版.
作者简介：张燕（1993-），女，江苏东台人，华东政法大学14级商学院硕士研究生，研究方向：区域经济。
房地产的需求受到多种因素的影响，外部的因素包括政治因素，经济因素，文化因素，科技因素，内部的包括消费者的偏好，消费者的价格预期等等。这里主要研究新《婚姻法》司法解释三的出台对房地产需求是否产生影响。2011年新《婚姻法》司法解释三中关于房产纷争的规定引起了各界的广泛讨论，褒贬不一。这里我们从经济学的角度来研究其对其是否对房地产需求量产生影响。
关键词：司法解释三; 房地产 ;房价;需求
一、新婚法司法解释三的介绍
现行婚姻法于1981年1月1日开始实施，于2001年4月28日修正。分别于2001年，2003年，2011年出台了司法解释。其中2011年8月13日施行的司法解释三条文第七条作出如下规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。第十条规定如下：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。这两个法条明确了婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产，同时也首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。这些关于房产分割的问题引起了社会的广泛讨论。
二、中国房地产市场的发展历史及现状
建国后到改革开放前，我国实行计划经济体制，住房由国家统一分配，尚未形成房地产市场。1979年到1991年，国家进行土地制度改革和住房制度改革，土地所有权允许转让，房地产市场得到初步发展。1992年至1995年，几年内分别进行企业房地产改革和经济适用房改革，其后又进行了房地产管理体制改革，房地产市场进入快速发展阶段。1996年到2000年，东南亚金融危机席卷房地产市场，政府采取一系列鼓励措施，房地产市场逐渐走出低迷。2001年至2007年，房地产市场全面繁荣，供需两旺。2008年至2009年，亚洲金融危机爆发，房地产市场泡沫破碎，房地产价格与成交量大幅下降，房地产市场萎靡不振。2009年以后，政府采取的一系列扩张的宏观调控策略使房地产价格回升，但发展一路
“高歌猛进”。政府随即采取控制房地产价格的调控政策，房地产价格尽管仍然呈现强劲的上升趋势，但增速放缓。
中国民众的住房需求受到宏观经济环境的影响，这主要体现在1997年东南亚金融危机以及2008年亚洲金融危机房产销售额均有所下滑，不过在政府采取了相应鼓励政策之后，商品房需求量相比危机之前有增无减。这种发展似乎脱离了正常的轨道，学者大呼“中国的房地产市场病的不轻”。从经济学的角度上看，开发商是批量生产，且更具有专业性，它建造的房屋成本应该远低于个人建房和单位建房的成本，然而，开发商建造的住房在同品质下房价却高出个人建房和单位建房的一半，其根源在于住房供应过分集中于开发商手中，形成了行业垄断，市场竞争的作用失灵。“温州炒房团”等哄抬房价现象的出现，体现了管制的严重缺位。对此，政府应该建立行之有效的住房保障制度来抑制房价过热的现象。房产大热带来的泡沫和虚假繁荣对经济发展的副作用显而易见。看一个地方的房价是高是低，住房究竟是给老百姓带来了沉重的负担，还是处于一个可接受的水平，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6（世界银行专家的说法为4-6）。当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。中国老百姓的住房负担，毫无疑问的承担了“世界之最”。当然，这个标准并不能绝对的反映我国的房价水平。毕竟房地产市场是一个具有很强地域文化特征的特殊市场，很难用一定的标准去衡量。但中国的房价畸高，却是一个不争的事实。同时我们往往会惊讶的发现，中国老百姓对房地产的消费性需求一定程度上会背离价值规律作用的影响。中国人传统的观念认为房屋给人以安全感和归属感，租来的房子始终不是自己的。最近网上一个比较热门的词汇是“中国式购房”， 所谓“中国式购房”，目前在上海有一个最为显著的特点，也可以叫做模式：年轻人结婚买房，双方父母承担首付费用，未来由小夫妻自己按揭还贷款。
三、房地产需求的细分以及需求量的影响因素
房地产的需求包括投资性需求和住宅型需求。通俗来说也就是炒房团的投机需求和普通购房者的住房需求。炒房团的投机需求旺盛往往会哄抬房价，形成泡沫。在投资需求的控制上，相关法律还不够规范。另一方面，普通购房者的刚性需求的释放往往会给房地产带来蓬勃的生机.房地产需求包括房地产的需求价格和需求数量。房地产的需求价格是指，一定时期内消费者能够并且愿意支付的价格。对一个理性的消费者而言，当然需求价格越低越好。但是在消费者与开放商进行博弈的时候，信息并不对称，消费者处于弱势地位，几乎丧失议价能力。开发商相当于制定了格式条款，而消费者根本没有与之协商的资格，只可以选择买或者是不买。房地产需求数量是指一定时期内，和需求价格相对应的需求数量。房地产的需求数量是由多种因素共同决定的。宏观层面，政治，经济，文化，社会的变革等都可能会对需求数量产生影响。从微观经济的层面来分析，其中主要的因素有：房子的价格，消费者的收入水平，相关商品的价格，消费者的偏好以及消费者对该商品的价格预期等。
四、结语
房地产市场与国计民生息息相关，因此引导其健康发展有着重要的意义。同时通过本文的分析发现，法律法规也会对房地产市场会带来一定程度的影响。婚姻法这部主要调整婚姻家庭关系的法律也会通过“蝴蝶效应”波及房地产市场。因此法律的制定也就不仅要考虑法律效应，还要考虑社会的连锁效应。
参考文献：
[1] 人民网- 法治频道，婚姻法司法解三http：//news. shangdu.com/beijing /20110813 /524_404268.shtm.
[2] 高峰，《中国房地产市场病得不轻》，吉林金融研究2012年第5期.
[3] 时寒冰，《应对房地产开发商模式进行全面反思》，上海证券报2007年3月29日封5版.
作者简介：张燕（1993-），女，江苏东台人，华东政法大学14级商学院硕士研究生，研究方向：区域经济。