论文部分内容阅读
本文阐述了通过授信审查发现DJJ房地产发展有限公司存在未批先建、违规销售、信用状况较差、资金链紧张、抵押资产无变现能力等问题，揭示了在授信项目审查过程中，审查人员要对融资人提供的资料、信息严加核实，全面梳理、深入了解每个风险点，通过多种途径了解项目真实情况，注重外部信息和企业提供信息的交叉验证，有效防范授信风险。
房地产 融资 公司发展
背景
融资人成立于2015年1月，注册资本12004万元。融资人为YS地产集团下属项目公司，实际控制人为WGL，后为融资将75%股权转让给ZY信托公司。
授信项目YS城为城中村改造项目，位于二环，规划占地面积约190亩，共有六个地块，四个地块未取得土地。上报授信为G和I地块，用地面积82亩，可售面积28.78万m2，住宅面积27.9万m2，总投$30亿元，预计可实现销售收入41亿元。
2017年10月，融资人申请14.5亿元开发贷，期限3年，由项目在建工程提供抵押担保，YS地产集团公司、实际控制人提供担保。信审最终意见为否决。
审批后不久该集团被爆出负面信息：2017年12月25日今日财经发文，报道某购房者于2016年付40万全款购买YS公馆一套公寓，目前连地基都没有开挖，李先生2017年8月份要求退房，YS集团迟迟不付款，多次交涉后，于2017年12月5日退还10万元，剩余款项一直未付。报道披露该集团存在违规销售、资金紧张、信誉差等问题。
风险点
（1）上报方案表面完美，实则疑点重重
项目审查过程中发现本项目存在3处疑点：
1.融资方案为项目全部在建工程抵押，而拟抵押在建工程已全部封顶。
存在疑点：项目位置地处市区二环核心地段，交通便利，且2016年度房地产市场异常火热，已经封顶的项目按照常理推断应该早已售罄；
2.其中G地塊3栋楼2017年9月已取得预售证，却迟迟未开盘销售；据融资人提供资料，G地块6、8、9#楼和I地块所有楼栋从2015年开始认筹，认筹率超过80%且已收取认筹金，认筹金约为房款20%，认筹均价约1.06万/平方。
存在疑点：已取得预售证、已封顶的项目、80%的认筹比例、远低于周边同期售价的认筹价格，开发商不开盘销售回笼资金，反而将在建工程抵押至银行，增加资产的受限程度。
3.该项目鲜有银行授信。
存在疑点：封顶在建工程足值抵押、实际控制人保证、接收全封闭监管的标准开发贷方案，仅在JZZV银行有授信额度。
基于这3个疑点，在审查环节，通过向部分认筹者核实、从楼市公众号查询，获知该楼盘真实的认筹政策为：一次性付款6000元/m2，首付70%为6500元/m2，首付40%为7000元/m2，认筹价格远低于同期1-1.2万元/m2周边在售楼盘均价，为锁定优惠价格大多数购房者均在2015年和2016年缴纳了高比例或全额认筹款。鉴于此，该项目拟抵押在建工程可能后续无法回笼现金流、不具备实质担保能力，本笔房开贷项目存在后续第一还款来源严重不足的风险。
（2）项目未批先建、违规销售
截止授信上报日，项目I地块四证均未取得。且由于未取得建设工程规划许可证进行建设而被行政处罚；由于未取得图审合格书、未办理质量监督手续、未取得施工许可证动工建设而被责令停止施工，并罚款708.91万元；且G、I地块全部楼栋从2015年开始，在未取得土地、无任何证件情况下对外开始认筹，存在违规销售，经政府制止后，通过多种途径私下对外销售。
（3）融资人及担保人均有不良信用记录
通过内外部信息查询，发现融资人、担保人（YS地产集团公司、实际控制人）均有不良信用记录。融资人司法协助2笔、民事案件1笔、行政处罚2笔；YS地产集团公司欠息1笔，司法协助1笔、民事案件7笔、行政处罚1笔；实际控制人WGL存在贷款逾期1笔2次，贷记卡逾期2个账户，共逾期7次8个月份。融资人及担保人债务信用状况堪忧，债务履约能力存疑。
结论
融资人资金链紧张，贷款资金可能存在被挪用风险。该项目在未取得土地、无证件、政府制止情况下，违规认筹，且认筹金比率较高，认筹价格较低，侧面反映融资人资金链紧张。而融资人有6.5亿元信托贷款即将偿还，且项目有四个地块预计2018年上半年支付地价款，但项目G和I地块均无销售计划，鉴于融资人信用状况及已合作项目履约情况，贷款资金存在被挪用风险。
启示
（1）在项目调查审查环节，警揭施工、宣传周期过长项目，寻找该类项目异常点；
（2）在市场基本面较好的情况下，标准房开贷项目以在建工程抵押，却鲜有银行授信，应警惕该类项目，深入调查，挖掘有效信息，识别该类项目实质风险；
（3）对于前期已有认筹项目，应认真核查、交叉验证认筹比例、认筹金额、认筹房屋单价、回款金额之间的合理性，严防前期认筹回笼资金较多，造成后期抵押资产无实际变现能力的贷款。
（4）审查项目过程中，应充分收集和利用互联网、媒体报道、企业征信报告、国家企业信息公布平台、被执行人信息、企查查等途径，通过多维度全面了解融资人经营状况、信用状况等，深入调查融资人真实情况，揭开表象面纱，识别授信项目隐藏的风险点。
[1]黄彦玲.华夏银行长春分行小微企业授信风险管理研究[D].吉林大学，2017.
[2]焦量，周献中.基于COSO框架的我国商业银行授信风险内部控制体系研究[J].现代管理科学，2010（08）：3-5.
[3]董宇.中国银行吉林省分行中小企业授信风险控制研究[D].吉林大学，2014.
[4]黎四奇.我国商业银行集团客户授信风险监管之难点及对策分析[J].政治与法律，2009（02）：140-147.
房地产 融资 公司发展
背景
融资人成立于2015年1月，注册资本12004万元。融资人为YS地产集团下属项目公司，实际控制人为WGL，后为融资将75%股权转让给ZY信托公司。
授信项目YS城为城中村改造项目，位于二环，规划占地面积约190亩，共有六个地块，四个地块未取得土地。上报授信为G和I地块，用地面积82亩，可售面积28.78万m2，住宅面积27.9万m2，总投$30亿元，预计可实现销售收入41亿元。
2017年10月，融资人申请14.5亿元开发贷，期限3年，由项目在建工程提供抵押担保，YS地产集团公司、实际控制人提供担保。信审最终意见为否决。
审批后不久该集团被爆出负面信息：2017年12月25日今日财经发文，报道某购房者于2016年付40万全款购买YS公馆一套公寓，目前连地基都没有开挖，李先生2017年8月份要求退房，YS集团迟迟不付款，多次交涉后，于2017年12月5日退还10万元，剩余款项一直未付。报道披露该集团存在违规销售、资金紧张、信誉差等问题。
风险点
（1）上报方案表面完美，实则疑点重重
项目审查过程中发现本项目存在3处疑点：
1.融资方案为项目全部在建工程抵押，而拟抵押在建工程已全部封顶。
存在疑点：项目位置地处市区二环核心地段，交通便利，且2016年度房地产市场异常火热，已经封顶的项目按照常理推断应该早已售罄；
2.其中G地塊3栋楼2017年9月已取得预售证，却迟迟未开盘销售；据融资人提供资料，G地块6、8、9#楼和I地块所有楼栋从2015年开始认筹，认筹率超过80%且已收取认筹金，认筹金约为房款20%，认筹均价约1.06万/平方。
存在疑点：已取得预售证、已封顶的项目、80%的认筹比例、远低于周边同期售价的认筹价格，开发商不开盘销售回笼资金，反而将在建工程抵押至银行，增加资产的受限程度。
3.该项目鲜有银行授信。
存在疑点：封顶在建工程足值抵押、实际控制人保证、接收全封闭监管的标准开发贷方案，仅在JZZV银行有授信额度。
基于这3个疑点，在审查环节，通过向部分认筹者核实、从楼市公众号查询，获知该楼盘真实的认筹政策为：一次性付款6000元/m2，首付70%为6500元/m2，首付40%为7000元/m2，认筹价格远低于同期1-1.2万元/m2周边在售楼盘均价，为锁定优惠价格大多数购房者均在2015年和2016年缴纳了高比例或全额认筹款。鉴于此，该项目拟抵押在建工程可能后续无法回笼现金流、不具备实质担保能力，本笔房开贷项目存在后续第一还款来源严重不足的风险。
（2）项目未批先建、违规销售
截止授信上报日，项目I地块四证均未取得。且由于未取得建设工程规划许可证进行建设而被行政处罚；由于未取得图审合格书、未办理质量监督手续、未取得施工许可证动工建设而被责令停止施工，并罚款708.91万元；且G、I地块全部楼栋从2015年开始，在未取得土地、无任何证件情况下对外开始认筹，存在违规销售，经政府制止后，通过多种途径私下对外销售。
（3）融资人及担保人均有不良信用记录
通过内外部信息查询，发现融资人、担保人（YS地产集团公司、实际控制人）均有不良信用记录。融资人司法协助2笔、民事案件1笔、行政处罚2笔；YS地产集团公司欠息1笔，司法协助1笔、民事案件7笔、行政处罚1笔；实际控制人WGL存在贷款逾期1笔2次，贷记卡逾期2个账户，共逾期7次8个月份。融资人及担保人债务信用状况堪忧，债务履约能力存疑。
结论
融资人资金链紧张，贷款资金可能存在被挪用风险。该项目在未取得土地、无证件、政府制止情况下，违规认筹，且认筹金比率较高，认筹价格较低，侧面反映融资人资金链紧张。而融资人有6.5亿元信托贷款即将偿还，且项目有四个地块预计2018年上半年支付地价款，但项目G和I地块均无销售计划，鉴于融资人信用状况及已合作项目履约情况，贷款资金存在被挪用风险。
启示
（1）在项目调查审查环节，警揭施工、宣传周期过长项目，寻找该类项目异常点；
（2）在市场基本面较好的情况下，标准房开贷项目以在建工程抵押，却鲜有银行授信，应警惕该类项目，深入调查，挖掘有效信息，识别该类项目实质风险；
（3）对于前期已有认筹项目，应认真核查、交叉验证认筹比例、认筹金额、认筹房屋单价、回款金额之间的合理性，严防前期认筹回笼资金较多，造成后期抵押资产无实际变现能力的贷款。
（4）审查项目过程中，应充分收集和利用互联网、媒体报道、企业征信报告、国家企业信息公布平台、被执行人信息、企查查等途径，通过多维度全面了解融资人经营状况、信用状况等，深入调查融资人真实情况，揭开表象面纱，识别授信项目隐藏的风险点。
[1]黄彦玲.华夏银行长春分行小微企业授信风险管理研究[D].吉林大学，2017.
[2]焦量，周献中.基于COSO框架的我国商业银行授信风险内部控制体系研究[J].现代管理科学，2010（08）：3-5.
[3]董宇.中国银行吉林省分行中小企业授信风险控制研究[D].吉林大学，2014.
[4]黎四奇.我国商业银行集团客户授信风险监管之难点及对策分析[J].政治与法律，2009（02）：140-147.