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汕头市中海宏洋地产有限公司 515000
最近几年在国务院稳步推进房地产调控的大环境下，房地产行业不断重组、洗牌，开发效率必须加强、提高，这已经成为房地产行业的趋势。由于房地产行业市场环境的逐步规范，房地产企业由规模及数量迅速膨胀、投资高回报的“粗放式”经营模式急需向“精细化”经营模式转变。
关键词：成本控制；建安成本
文章从当前房地产行业的现状作为出发点，入手研究建安成本的控制，以成本管控的最佳途径作为探讨目的。从实践出发，主线为开发进程，从实践角度分析论证各阶段的成本控制手段，以找出最佳成本控制的途径。本文章对于加强房地产开发、控制建安成本、开发成本的降低、经济效益的提高，实践意义较强。
一、房地产项目成本控制的主要程序
1、决策阶段
此阶段是开展成本事前控制的基础，虽然这时项目还只是设想、方案，但是它对于后续成本控制工作的影响确是很明显。从战略上讲，其决定了项目是多元化、低成本还是其它方式进入市场。产品的定位也很关键，例如高、中、低等不同的档次，实际上就大体定位了成本标准。此阶段的主要工作是进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资估算额多少、投资来源是否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。通常是通过多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，为项目决策提供依据。
2、规划设计阶段
决策阶段确定了开发方案后，就进入规划设计阶段，规划设计一般又分为方案设计、初步设计、施工图设计。在这一系列的设计过程中，随着工程实体的逐步清晰和细化，成本指标也越来越细化。特别是施工图的设计，其主要设计标准，将严重影响成本，例如主体结构的混凝土含量、钢含量、户型的大小、交楼的标准等。。施工图设计的全面性和准确性也将严重影响建安成本，通常设计变更、签证都是产生于设计考虑的漏洞。设计变更、签证，也是造成合同价格决算时调整的主要因素，因此对于房地产企业建安成本的控制非常重要。尽管设计费用占总开发成本的比例为 1%左右，但是却决定了 80%以上的成本。因此设计阶段通常运用限额设计以保证不超过设计概算。
3、招投标阶段
严格意义上讲，招投标并不能单独划分为一个阶段，因为招投标是一种流程，是划分各方权利责任，保证工程顺利进行的一种手段。在工程实践中，招投标可能一直存在，直到工程建设完成，这主要是由于工程项目建设周期较长，各业施工单位进场时间不一致，各种材料需求进度不一，以及甲方为控制成本采取的手段不同。但招投标对于房地产公司的建安成本控制非常重要，招投标时形成的招标文件、工程量清单、最高限价、洽商记录等，是工程进入施工阶段前甲方最能控制建安成本的最后一关。以固定单价合同为例，招投标时可以通过评标分析，综合分析各施工单位对于同一分项工程的报价，从而在合同谈判时取得最有利的结果。但同时也导致了在实际操作中大部分公司以低价中标为原则，不断地压低综合单价现象，而施工单位也通过前期低价中标，后期以各种可以挖掘的约定不清楚的条款进行索赔，甚至故意停工的乱象，给目标成本的超支、项目现场的管理埋下隐患，因此在综合分析的过程中，企业应在开发过程中不断研究实际的工人定额，询得准确的市场价格，建立相关数据库，以准确掌握项目的综合单价，从而避免定出一个低于施工企业普遍成本的综合单价。
4、施工阶段
取得施工许可证后，第一次破土动工即标志着开发项目进入施工阶段。施工阶段的主要执行者是建筑施工企业，施工企业是开发项目建设的直接指挥者和生产者。房地产开发项目的施工阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶段。在此阶段，开发者的意图将得以实质性的实施，设计图纸将变成现实。虽有资料表明对房地产项目经济效益影响最大的是前期决策、规划设计等，但是开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的，工程实体也是在这个阶段形成的。其工期、质量等将直接影响到最终目标的实现。在此阶段开发企业的主要管理工作，包括配合施工企业做好各项施工准备工作，如按时交出施工场地，完成场地的平整、三通工作等，及时提供设计图纸和订购有关设备等；对项目的费用、进度和施工质量进行控制；严格按照合同条款付款，审查设计变更、签证、工程量等；协各参与单位的关系，如设计院与施工单位的关系，施工单位与材料、设备供应商的关系；参与各主要分部分项工程的验收及最后的竣工验收。该阶段成本控制主要是事中成本控制，由于成本的不断变化，主要是考虑动态成本控制。竣工结算等事后成本控制，主要是总结经验为下期项目服务。
5、销售阶段
从开发程序上讲，销售阶段是房地产开发过程的最后一项内容。但是由于房屋销售的情况特殊—预售，所以该阶段从地上一层之后就开始销售了。而且，一般房地产项目开发是分期进行的，销售工作几乎是连续不断。但是此阶段的成本在整个投资中所占比例很小，主要是销售广告费、销售人员的工资或者销售代理费。
值得一提的是，在销售过程中主要前后策略及营销思路的统一，这样可以避免不必要的麻烦，例如促销优惠比例及期限。在制定房屋销售合同时也应特别注意交房日期，通电、暖、气等的承诺。由于房地产项目开发周期长、不确定性因素多以及国家政策的不断变化，而房地产企业由于承担着较大的投资资金风险，希望越早收回投资越好。加上销售吸引顾客的需要，在销售合同中都需要承诺一定的时间期限。然而延期交房等事件也是经常发生的，这时对于合同设计的条款就显得非常重要，比如房地产企业违约时的处理方式，违约金的比例等，都是防不必要成本发生的方法。
二、建立数据库提供定量支持给成本控制
成本数据库是对过去工程项目实施中成本数据的总结和沉淀，根据不同的区域、业态、档次、技术标准、来进行分类存储的。其中主要包括有技术指标和经济指标两大内容，经济指标体现的主要是按照成本科目划分，每个科目在建造过程中产生的单方成本费用，技术指标则是对不同口径的项目中各类材料、重要人工等一些主要内容在技术上的含量进行具体分析，例如混凝土含量、钢筋含量、窗地比等一些技术内容。 根据不同的数据来源，成本数据库能够分为企业外部数据库和企业内部数据库。企业内部数据库主要是根据本企业的内部项目做出分析得出的，外部数据库主要是根据调研手段从其他企业来获得的数据。
三、建立成本数据库的意义
1、提供经济指标支持给目标成本
在成本数据库中，包含的经济指标对于目标成本合理的下达有着理论指导的意义，完整的一份数据库，是按照区域、业态、档次技术标准等一些口径来分类整理的。对于新开工的项目，需要合理的目标成本，而目标成本定价太高会产生浪费，而目标成本定价太低又不能实现，从而无法达到执行目的，因此，数据库的作用就能得到展现。房产企业会按照新开项目的规划与标准，在内部数据库中就能够找到相关开发项目，对一定幅度的人工、材料涨价等一系列因素进行考虑，同时分析对比外部数据库中类似项目，给新项目制定一个合理的目标成本。
2、提供技术指标支持限额设计
项目不同，技术指标的含量也就不同，但在相同区域中类似项目在主要的技术内容上没有根本性差别，所以开始设计项目时，可以按照成本数据库中的技术指标给设计单位一个合理的技术指标，既能够有理的说服设计单位，同时也能够节省企业自身建设成本。
3、提供数据支撑项目实施过程中动态成本的控制
在项目开发过程中，动态成本中已发生金额在逐渐扩大，项目的成本管理人员在此时能够参考相关项目的数据库之中相关科目以及已经发生的成本来对比分析，过大偏离发生时，能够及时的提出预警，从而达到建安成本控制的目的。同时也存在这样的情况，因为每个项目都具有独立性，项目与项目之间不可能完全相同，当成本已超支，但现场又不得不实施某项目内容的时候，也应反思目标成本制定的合理性，综合分析项目的特殊性，区别对待，避免刻板地定义目标成本，从而为后期开发的项目提供经验数据。
结语：
项目开发成本主要由土地成本、建安成本、间接成本、融资成本、营销成本五部分构成。其中一线城市的土地成本占比高，一般在 60%左右，建安成本一般占比约为 35%，中小城市土地成本一般占比只有 20%多，建安成本的占比约达到 75%，这两部分构成了房产企业的主要支出内容。
参考文献：
[1]盛利.价值工程在房屋建筑工程设计阶段造价控制中的应用研究[D].广州：华南理工大学，2010.
[2]饶驰毅.价值工程在建筑业中的推广应用研究[D].浙江：浙江大学，2003.
[3]关惠君.师安东.模糊理论在设计阶段预测工程造价超支的运用[J].山西建筑，2007，7：
最近几年在国务院稳步推进房地产调控的大环境下，房地产行业不断重组、洗牌，开发效率必须加强、提高，这已经成为房地产行业的趋势。由于房地产行业市场环境的逐步规范，房地产企业由规模及数量迅速膨胀、投资高回报的“粗放式”经营模式急需向“精细化”经营模式转变。
关键词：成本控制；建安成本
文章从当前房地产行业的现状作为出发点，入手研究建安成本的控制，以成本管控的最佳途径作为探讨目的。从实践出发，主线为开发进程，从实践角度分析论证各阶段的成本控制手段，以找出最佳成本控制的途径。本文章对于加强房地产开发、控制建安成本、开发成本的降低、经济效益的提高，实践意义较强。
一、房地产项目成本控制的主要程序
1、决策阶段
此阶段是开展成本事前控制的基础，虽然这时项目还只是设想、方案，但是它对于后续成本控制工作的影响确是很明显。从战略上讲，其决定了项目是多元化、低成本还是其它方式进入市场。产品的定位也很关键，例如高、中、低等不同的档次，实际上就大体定位了成本标准。此阶段的主要工作是进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资估算额多少、投资来源是否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。通常是通过多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，为项目决策提供依据。
2、规划设计阶段
决策阶段确定了开发方案后，就进入规划设计阶段，规划设计一般又分为方案设计、初步设计、施工图设计。在这一系列的设计过程中，随着工程实体的逐步清晰和细化，成本指标也越来越细化。特别是施工图的设计，其主要设计标准，将严重影响成本，例如主体结构的混凝土含量、钢含量、户型的大小、交楼的标准等。。施工图设计的全面性和准确性也将严重影响建安成本，通常设计变更、签证都是产生于设计考虑的漏洞。设计变更、签证，也是造成合同价格决算时调整的主要因素，因此对于房地产企业建安成本的控制非常重要。尽管设计费用占总开发成本的比例为 1%左右，但是却决定了 80%以上的成本。因此设计阶段通常运用限额设计以保证不超过设计概算。
3、招投标阶段
严格意义上讲，招投标并不能单独划分为一个阶段，因为招投标是一种流程，是划分各方权利责任，保证工程顺利进行的一种手段。在工程实践中，招投标可能一直存在，直到工程建设完成，这主要是由于工程项目建设周期较长，各业施工单位进场时间不一致，各种材料需求进度不一，以及甲方为控制成本采取的手段不同。但招投标对于房地产公司的建安成本控制非常重要，招投标时形成的招标文件、工程量清单、最高限价、洽商记录等，是工程进入施工阶段前甲方最能控制建安成本的最后一关。以固定单价合同为例，招投标时可以通过评标分析，综合分析各施工单位对于同一分项工程的报价，从而在合同谈判时取得最有利的结果。但同时也导致了在实际操作中大部分公司以低价中标为原则，不断地压低综合单价现象，而施工单位也通过前期低价中标，后期以各种可以挖掘的约定不清楚的条款进行索赔，甚至故意停工的乱象，给目标成本的超支、项目现场的管理埋下隐患，因此在综合分析的过程中，企业应在开发过程中不断研究实际的工人定额，询得准确的市场价格，建立相关数据库，以准确掌握项目的综合单价，从而避免定出一个低于施工企业普遍成本的综合单价。
4、施工阶段
取得施工许可证后，第一次破土动工即标志着开发项目进入施工阶段。施工阶段的主要执行者是建筑施工企业，施工企业是开发项目建设的直接指挥者和生产者。房地产开发项目的施工阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶段。在此阶段，开发者的意图将得以实质性的实施，设计图纸将变成现实。虽有资料表明对房地产项目经济效益影响最大的是前期决策、规划设计等，但是开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的，工程实体也是在这个阶段形成的。其工期、质量等将直接影响到最终目标的实现。在此阶段开发企业的主要管理工作，包括配合施工企业做好各项施工准备工作，如按时交出施工场地，完成场地的平整、三通工作等，及时提供设计图纸和订购有关设备等；对项目的费用、进度和施工质量进行控制；严格按照合同条款付款，审查设计变更、签证、工程量等；协各参与单位的关系，如设计院与施工单位的关系，施工单位与材料、设备供应商的关系；参与各主要分部分项工程的验收及最后的竣工验收。该阶段成本控制主要是事中成本控制，由于成本的不断变化，主要是考虑动态成本控制。竣工结算等事后成本控制，主要是总结经验为下期项目服务。
5、销售阶段
从开发程序上讲，销售阶段是房地产开发过程的最后一项内容。但是由于房屋销售的情况特殊—预售，所以该阶段从地上一层之后就开始销售了。而且，一般房地产项目开发是分期进行的，销售工作几乎是连续不断。但是此阶段的成本在整个投资中所占比例很小，主要是销售广告费、销售人员的工资或者销售代理费。
值得一提的是，在销售过程中主要前后策略及营销思路的统一，这样可以避免不必要的麻烦，例如促销优惠比例及期限。在制定房屋销售合同时也应特别注意交房日期，通电、暖、气等的承诺。由于房地产项目开发周期长、不确定性因素多以及国家政策的不断变化，而房地产企业由于承担着较大的投资资金风险，希望越早收回投资越好。加上销售吸引顾客的需要，在销售合同中都需要承诺一定的时间期限。然而延期交房等事件也是经常发生的，这时对于合同设计的条款就显得非常重要，比如房地产企业违约时的处理方式，违约金的比例等，都是防不必要成本发生的方法。
二、建立数据库提供定量支持给成本控制
成本数据库是对过去工程项目实施中成本数据的总结和沉淀，根据不同的区域、业态、档次、技术标准、来进行分类存储的。其中主要包括有技术指标和经济指标两大内容，经济指标体现的主要是按照成本科目划分，每个科目在建造过程中产生的单方成本费用，技术指标则是对不同口径的项目中各类材料、重要人工等一些主要内容在技术上的含量进行具体分析，例如混凝土含量、钢筋含量、窗地比等一些技术内容。 根据不同的数据来源，成本数据库能够分为企业外部数据库和企业内部数据库。企业内部数据库主要是根据本企业的内部项目做出分析得出的，外部数据库主要是根据调研手段从其他企业来获得的数据。
三、建立成本数据库的意义
1、提供经济指标支持给目标成本
在成本数据库中，包含的经济指标对于目标成本合理的下达有着理论指导的意义，完整的一份数据库，是按照区域、业态、档次技术标准等一些口径来分类整理的。对于新开工的项目，需要合理的目标成本，而目标成本定价太高会产生浪费，而目标成本定价太低又不能实现，从而无法达到执行目的，因此，数据库的作用就能得到展现。房产企业会按照新开项目的规划与标准，在内部数据库中就能够找到相关开发项目，对一定幅度的人工、材料涨价等一系列因素进行考虑，同时分析对比外部数据库中类似项目，给新项目制定一个合理的目标成本。
2、提供技术指标支持限额设计
项目不同，技术指标的含量也就不同，但在相同区域中类似项目在主要的技术内容上没有根本性差别，所以开始设计项目时，可以按照成本数据库中的技术指标给设计单位一个合理的技术指标，既能够有理的说服设计单位，同时也能够节省企业自身建设成本。
3、提供数据支撑项目实施过程中动态成本的控制
在项目开发过程中，动态成本中已发生金额在逐渐扩大，项目的成本管理人员在此时能够参考相关项目的数据库之中相关科目以及已经发生的成本来对比分析，过大偏离发生时，能够及时的提出预警，从而达到建安成本控制的目的。同时也存在这样的情况，因为每个项目都具有独立性，项目与项目之间不可能完全相同，当成本已超支，但现场又不得不实施某项目内容的时候，也应反思目标成本制定的合理性，综合分析项目的特殊性，区别对待，避免刻板地定义目标成本，从而为后期开发的项目提供经验数据。
结语：
项目开发成本主要由土地成本、建安成本、间接成本、融资成本、营销成本五部分构成。其中一线城市的土地成本占比高，一般在 60%左右，建安成本一般占比约为 35%，中小城市土地成本一般占比只有 20%多，建安成本的占比约达到 75%，这两部分构成了房产企业的主要支出内容。
参考文献：
[1]盛利.价值工程在房屋建筑工程设计阶段造价控制中的应用研究[D].广州：华南理工大学，2010.
[2]饶驰毅.价值工程在建筑业中的推广应用研究[D].浙江：浙江大学，2003.
[3]关惠君.师安东.模糊理论在设计阶段预测工程造价超支的运用[J].山西建筑，2007，7：