论文部分内容阅读
摘要：房地产行业是中国国民经济的主导产业之一。为了全面、系统、准确、及时地反映中国半道市场的发展状况，科学预测房地产市场的未来前景，国内学术界正在努力建立一套科学系统的房地产市场统计指标体系。本文仅就房地产统计存在的问题及对策作以浅析。
关键词：房地产统计；主要问题；对策
房地产业的统计工作，是反映国民经济支柱产业运行状况的极其重要的基础性工作之一。其统计数据的真实性、准确性，直接影响着国家的宏观调控及国家经济建设的发展。这就要求房地产业统计工作人员必须提高对统计工作重要性的认识。
一、当前房地产统计的内容
目前房地业统计主要是对房地产开发企业的经营状况、房地产物业、中介和其他房地产企业进行的统计。房地产业统计主要包括政府统计部门的统计和改府部门统计。政府统计部门统计是指统计局、国家调查队针对房地产行业开展的统计，分别是房地产开发与经营统计、房地产企业劳动工资统计、房地产价格统计、房地产企业景气调查、企业集团报表。政府部门统计指建设部门、房地产管理部门、土地管理部门针对房地产业开展的统计，目前主要有房地产管理部门的物业统计、房产交易及有关信息发布等。
二、房地产业统计存在的主要问题
随着社会主义市场经济的逐步建立，对统计工作提出更高的要求。统计体制和统计制度的改革只有顺应经济体制和经济增长方式的转变，统计事业才能发展，才会富有生命力。
1.各种统计报表种类繁多，多渠道布置，基层负担较重。由于国家报表按专业多头向下布置，统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门同时给企业(主要是房地产开发企业)布置调查任务，统计报表多达八种。并且有些其中报表60％的指标是重复的。但是又由于计量单位、报表软件各不相同，所以每个表都要做。因此对企业统计人员在人力、财力上都造成了浪费。面对数目繁多的统计报表，纷杂的统计渠道，房地产企业普遍反映报表任务负担过重，这也是造成统计报表数据质量难以提高的一个客观原因所在。
2.属地统计原则面临许多新问题。目前房地产统计的调查单位是按法人企业的属地原则来确定的。由于现如今房地产企业由于重组、合并等原因使得企业的组织结构日趋复杂，企业规模日渐壮大，跨地区、跨行业经营的企业越来越多，企业内又有公司和分公司等，给统计带来了许多新问题。如有些法人企业按照房地产属地原则的制度规定，将企业整个进行统计后，而其下属的分公司又按在地进行统计，因此导致了重复统计的出现。并且由于房地产投资是固定资产投资的一个组成部份，一些地方政府为了GDP增长的需要，政绩工程的需要，而将本不应纳入当地统计的房地产项目变通为了投资项目来上报。造成了固定资产的多统、重统。
3.房地产统计指标体系有待完善。就房地产专业而言，目前国家制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标缺乏，有关土地市场的统计指标需要细化。
4.房地产开发投资统计制度的缺陷。作为较全面的统计指标体系是房地产开发企业投资统计，由于纳入投资统计范畴，1993年房地产开发统计从固定资产投资统计中分裂为单独的指标体系，2005年单设统计制度，但统计指标没有能跳出投资统计的基本框架。从投资角度规定统计范围。制度规定开发投资统计范围为各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、供电、平整场地等基础设施工程。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发。对于建成商品房销售后的情况不再反映。房地产开发投资统计指标设置没有跳出投资框架。房地产开发投资统计报表中的资金，土地等指标没有跳出计划经济时的框架，指标设置没有体现先行性、同步性、滞后性、预警性等问题。
三、针对以上问题的几点对策
1.建立、健全房地产业统计制度。目前，房地产业的发展加快，而与此对应的房地产业的相关统计信息已经不适应房地产业的发展要求，物业管理、房地产业中介服务的统计制度还不完善，房地产业交易的多级市场已经形成。所以建立健全房地产业统计制度势在必行。对建立健全房地产业统计制度的建议，一是增加物业管理、房地产中介服务和其他房地产业的统计。二是改房地产开发统计月报为季报，增加房地产业人员劳动报酬、利润、税收等经营统计指标，以满足GDP核算的需要。
2.加强协调，统一数据。为了避免各部门数据“打架”事件发生，各部门既应加强协调，在数据正式公布前，加强交流和沟通，尽量做到公布信息的一致性·同时，要充分利用网络资源，形成信息共享，使房地产信息得以充分和高效地利用。对于政府来说，除了要进一步规范房地产信息的发布机制以外，还要理顺涉及房地产信息的各部门关系，以形成统一高效的房地产统计数据管理体制。
3.整合报表、提高效率。一是统计指标设计要提纲挈领、突出重点。丰富多彩的市场经济，加上差异巨大的区域经济，往往使不同地区、不同时期奖注的焦点是不同的。如果统计指标设得太细，让企业感觉填报一套完整的报表非常困难。所以，房地产统计指标要设计得简要些，既能满足管理部门的需要，又能减轻填报单位的负担。提高统计质量。二是统计指标的设计尽量做到实用、便于搜集。在市场经济体制下，企业经营活动和个人投资行为日益活跃，他们也需要一定的统计信息来指导自己的活动。因此，统计体系应能针对他们的需要，设置相应的指标，提供相应的信息。另外在设计统计指标中，应充分考虑数据的来源与出处，便于企业操作。如在房地产开发项目情况报表中本年完成投资按工程用途划分的商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他的分组，在实际工作中，企业很难掌握这方面的数据，不如删去。
4.调整方法，与时俱进。房地产市场在每个阶段都有不同的运行特点，因此，人们对房地产市场关注的侧重点也是不一样的，指标的设置应该做到与时俱进，随着时代的进步不断做出调整，及时增加一些大众关注的指标和信息，去除政府和百姓不关心或用不到的指标。对于一些有相对滞后性或者不能很好反映房市波动的指标，应该调整统计方法，对指标的范围进行细分，使其更合理地反映出房地产市场的变化，以更好地为政府决策和关注这方面信息的民众作参考。
5.加强监督，保证质量。由于房地产报表至少涉及到工程部、财务部和销售部三个部门，房地产企业内部应充分做好协调，责任到人，提高报表上报的效率。对于房地产投资额、建筑工程、安装工程等由施工单位提供的重要指标，应该不定期得进行监督和检查，对其提供的数据进行核实，在源头上保证数据质量。
6.加强对企业统计人员的培训，增强对报送报表重要性的认识。一是加强统计法的培训，按照《统计法》的规定，基层单位向统计部门报送报表是其应尽的义务，不按时上报、屡次迟报、拒报就是违法行为，但在一些基层统计人员甚至极少部分领导的脑海里并没有这种法律意识，他们缺乏应有的统计法律法规知识，觉得迟报或不报报表也不会有多大问题。二是加强房地产统计专业知识的培训。从笔者从事房地产开发统计工作的经验看，经常开展房地产开发统计人员的业务培训，提高统计人员业务素质是必不可少的，由于房地产开发统计人员变动频繁，应充分利用年报或统计人员进行上岗培训的机会，系统地讲授房地产统计基本知识和房地产业报表，对企业报送报表和提高报表质量可以起到事半功倍的效果。
关键词：房地产统计；主要问题；对策
房地产业的统计工作，是反映国民经济支柱产业运行状况的极其重要的基础性工作之一。其统计数据的真实性、准确性，直接影响着国家的宏观调控及国家经济建设的发展。这就要求房地产业统计工作人员必须提高对统计工作重要性的认识。
一、当前房地产统计的内容
目前房地业统计主要是对房地产开发企业的经营状况、房地产物业、中介和其他房地产企业进行的统计。房地产业统计主要包括政府统计部门的统计和改府部门统计。政府统计部门统计是指统计局、国家调查队针对房地产行业开展的统计，分别是房地产开发与经营统计、房地产企业劳动工资统计、房地产价格统计、房地产企业景气调查、企业集团报表。政府部门统计指建设部门、房地产管理部门、土地管理部门针对房地产业开展的统计，目前主要有房地产管理部门的物业统计、房产交易及有关信息发布等。
二、房地产业统计存在的主要问题
随着社会主义市场经济的逐步建立，对统计工作提出更高的要求。统计体制和统计制度的改革只有顺应经济体制和经济增长方式的转变，统计事业才能发展，才会富有生命力。
1.各种统计报表种类繁多，多渠道布置，基层负担较重。由于国家报表按专业多头向下布置，统计局投资处、人口社会处，调查队生产价格处、企业监测处，房地产管理局等五个部门同时给企业(主要是房地产开发企业)布置调查任务，统计报表多达八种。并且有些其中报表60％的指标是重复的。但是又由于计量单位、报表软件各不相同，所以每个表都要做。因此对企业统计人员在人力、财力上都造成了浪费。面对数目繁多的统计报表，纷杂的统计渠道，房地产企业普遍反映报表任务负担过重，这也是造成统计报表数据质量难以提高的一个客观原因所在。
2.属地统计原则面临许多新问题。目前房地产统计的调查单位是按法人企业的属地原则来确定的。由于现如今房地产企业由于重组、合并等原因使得企业的组织结构日趋复杂，企业规模日渐壮大，跨地区、跨行业经营的企业越来越多，企业内又有公司和分公司等，给统计带来了许多新问题。如有些法人企业按照房地产属地原则的制度规定，将企业整个进行统计后，而其下属的分公司又按在地进行统计，因此导致了重复统计的出现。并且由于房地产投资是固定资产投资的一个组成部份，一些地方政府为了GDP增长的需要，政绩工程的需要，而将本不应纳入当地统计的房地产项目变通为了投资项目来上报。造成了固定资产的多统、重统。
3.房地产统计指标体系有待完善。就房地产专业而言，目前国家制定的房地产统计报表制度，主要是反映房地产增量市场运行状况的房地产开发企业的投资情况统计，而反映土地市场、存量市场、经营管理运行状况的房地产交易、房地产中介、房地产物业、房地产评估、房地产出租等指标缺乏，有关土地市场的统计指标需要细化。
4.房地产开发投资统计制度的缺陷。作为较全面的统计指标体系是房地产开发企业投资统计，由于纳入投资统计范畴，1993年房地产开发统计从固定资产投资统计中分裂为单独的指标体系，2005年单设统计制度，但统计指标没有能跳出投资统计的基本框架。从投资角度规定统计范围。制度规定开发投资统计范围为各种登记注册类型的房地产开发公司、商品房建设公司及房地产开发单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的住宅、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施、土地开发工程，如道路、给水、供电、平整场地等基础设施工程。包括实际从事房地产开发或经营活动的附营房地产开发。对于建成商品房销售后的情况不再反映。房地产开发投资统计指标设置没有跳出投资框架。房地产开发投资统计报表中的资金，土地等指标没有跳出计划经济时的框架，指标设置没有体现先行性、同步性、滞后性、预警性等问题。
三、针对以上问题的几点对策
1.建立、健全房地产业统计制度。目前，房地产业的发展加快，而与此对应的房地产业的相关统计信息已经不适应房地产业的发展要求，物业管理、房地产业中介服务的统计制度还不完善，房地产业交易的多级市场已经形成。所以建立健全房地产业统计制度势在必行。对建立健全房地产业统计制度的建议，一是增加物业管理、房地产中介服务和其他房地产业的统计。二是改房地产开发统计月报为季报，增加房地产业人员劳动报酬、利润、税收等经营统计指标，以满足GDP核算的需要。
2.加强协调，统一数据。为了避免各部门数据“打架”事件发生，各部门既应加强协调，在数据正式公布前，加强交流和沟通，尽量做到公布信息的一致性·同时，要充分利用网络资源，形成信息共享，使房地产信息得以充分和高效地利用。对于政府来说，除了要进一步规范房地产信息的发布机制以外，还要理顺涉及房地产信息的各部门关系，以形成统一高效的房地产统计数据管理体制。
3.整合报表、提高效率。一是统计指标设计要提纲挈领、突出重点。丰富多彩的市场经济，加上差异巨大的区域经济，往往使不同地区、不同时期奖注的焦点是不同的。如果统计指标设得太细，让企业感觉填报一套完整的报表非常困难。所以，房地产统计指标要设计得简要些，既能满足管理部门的需要，又能减轻填报单位的负担。提高统计质量。二是统计指标的设计尽量做到实用、便于搜集。在市场经济体制下，企业经营活动和个人投资行为日益活跃，他们也需要一定的统计信息来指导自己的活动。因此，统计体系应能针对他们的需要，设置相应的指标，提供相应的信息。另外在设计统计指标中，应充分考虑数据的来源与出处，便于企业操作。如在房地产开发项目情况报表中本年完成投资按工程用途划分的商品住宅、办公楼、商业营业用房和其他的分组，在实际工作中，企业很难掌握这方面的数据，不如删去。
4.调整方法，与时俱进。房地产市场在每个阶段都有不同的运行特点，因此，人们对房地产市场关注的侧重点也是不一样的，指标的设置应该做到与时俱进，随着时代的进步不断做出调整，及时增加一些大众关注的指标和信息，去除政府和百姓不关心或用不到的指标。对于一些有相对滞后性或者不能很好反映房市波动的指标，应该调整统计方法，对指标的范围进行细分，使其更合理地反映出房地产市场的变化，以更好地为政府决策和关注这方面信息的民众作参考。
5.加强监督，保证质量。由于房地产报表至少涉及到工程部、财务部和销售部三个部门，房地产企业内部应充分做好协调，责任到人，提高报表上报的效率。对于房地产投资额、建筑工程、安装工程等由施工单位提供的重要指标，应该不定期得进行监督和检查，对其提供的数据进行核实，在源头上保证数据质量。
6.加强对企业统计人员的培训，增强对报送报表重要性的认识。一是加强统计法的培训，按照《统计法》的规定，基层单位向统计部门报送报表是其应尽的义务，不按时上报、屡次迟报、拒报就是违法行为，但在一些基层统计人员甚至极少部分领导的脑海里并没有这种法律意识，他们缺乏应有的统计法律法规知识，觉得迟报或不报报表也不会有多大问题。二是加强房地产统计专业知识的培训。从笔者从事房地产开发统计工作的经验看，经常开展房地产开发统计人员的业务培训，提高统计人员业务素质是必不可少的，由于房地产开发统计人员变动频繁，应充分利用年报或统计人员进行上岗培训的机会，系统地讲授房地产统计基本知识和房地产业报表，对企业报送报表和提高报表质量可以起到事半功倍的效果。