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【摘 要】美国次贷危机已逐渐演变为一场波及全球的金融海啸。危机的演变及各国的应对将对全球金融、经济产生深远影响。全球性金融危机也会对中国的房地产业产生直接和间接影响。
【关键词】次贷危机; 金融危机; 流动性不足; 资金抽离
中图分类号:F831.59 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)02-0021- 01
1 次贷危机及其引发的全球金融危机
就在据东南亚金融危机爆发的10年后，美国又一次爆发了次贷危机全称“次级抵押贷款危机”，由美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，一批投资次级抵押贷款的机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起，它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。2008年美国次贷风波持续蔓延，华尔街风声鹤唳。
次贷危机爆发后，美国证券及银行业损失惨重，金融体系受到严重影响，股市波动异常，危害迅速蔓延到欧美及日本市场，欧洲的许多银行如法国巴黎银行、德意志银行以及北石银行等都成为了这次次贷危机的牺牲品，一发而不可收拾，产生全球性的连锁反应，全球信贷市场恶化，随着全球金融动荡的加剧，世界各国都不同程度地出现了流动性短缺、股市大跌、汇率震荡、出口下降、失业率上升等现象，各国纷纷救市，全球金融市场和实体经济正面临严峻考验。这次灾难的最直接承受者不仅是美国，而且是整个世界，它已成为全球性的金融危机。
2 全球金融危机对中国楼市的影响
在全球金融危机风暴的冲击下，美次贷危机可能会是历次金融危机中对中国影响最大的一次，这是因为在经济已经全球化，加入WTO,金融已没有国界,经济与世界融为一体的情况下，中国经济自然不能独善其身，势必会受到波及，尤其是中国房地产业，全球金融风暴对中国楼市的影响是多方面的，有直接的影响也有通过经济间接作用，有局部的影响也有整体的影响。
2.1 对中国楼市的直接影响
中国房地产市场化程度不高，土地制度还未改革，而市场本身与美国经济接触有限，所以全球金融危机对中国楼市直接影响很有限，主要是海外资金抽离和投资者情绪的影响。
全球金融危机的爆发，使得发达国家由于饱受危机困扰，国内流动性严重不足，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金陆续撤离，海外投资机构纷纷抛售在华物业，直接导致了我国部分地区的房价快速大幅下跌。，这种影响还会从金融业传导到其它行业，随之而来的可能就是企业业绩下降、裁员，企业进一步扩张的步伐放缓，办公场所的新增需求将受到较大冲击。
在全球金融危机之际，全球经济呈衰退迹象，受美国欧洲等国家股市楼市大跌大环境大形势的影响，中国房产开发商和购房者心理情绪都受到很大影响，开发商投资信心不足，资金链吃紧，融资上市难度很大。深圳、广州、上海、北京等大中城市的楼市纷纷减价，降价浪潮此起彼伏；而购房者观望情绪严重，广大的购房者看到了楼市泡沫的危害，进而影响了他们的购房行为，使得楼市观望气氛的加重，直接导致了楼市交易量的下滑。
2.2 对楼市的间接影响
全球金融危机对中国楼市的影响主要是通过经济影响来间接作用的。
首先，对股市的影响。次贷危机的爆发直接导致美国股市乃至全球股市的波动，严重的打击了投资者的信心，资本市场的连锁反应，使得众多国家的股市大幅下跌，美国股市动荡或美国金融机构从中国资本市场撤走资金会对中国股市造成冲击；市值缩水了60%以上，上证指数从去年的6000多点跌倒了如今的1900多点。股市暴跌套牢了许多资金，许多地产大公司资产大幅缩水，对楼市的影响不言而喻。
其次，各国次贷危机的爆发，银行信贷变得保守，美国的教训，为中国的金融监管机构提供了可资借鉴的参考，为了确保金融的安全，金融机构会对资金的流动及贷款风险的监管力度进一步加强。这必将加大开发商及购房者的贷款难度。对中国目前过热的房地产市场起到了一定的抑制作用。同时对中国宏观调控政策也有一定的间接作用：其一是国家的金融紧缩政策将基本结束。其二是防止楼市大落将成为政府工作的重要调控目标：美国金融危机的另一个原因是楼市的大起和大落，两个发展极端促使楼市泡沫的最终破灭。
因此，控制中国楼市不会出现大的跌幅，循序渐进的剔除房地产泡沫，确保房地产市场的相对稳定将成为重中之重，目前的地方政府救市就基本反应了这一点，这可能也是中央政府肯定和默许的结果，因此，如果楼市出现大的跌落，政府暖市和出台稳定政策将成为必然。
3 政府频出新政救楼市，中国楼市将会回归理性
面对持续疲软的房地产市场，中央10月22日大动作出台组合拳刺激楼市。推出包括降低买房者房贷首付比例至两成、减收契约税、免收交易印花税和土地增值税、降低贷款和公积金利率，允许地方政府可自行制定鼓励住房消费的收费减免政策等7项救市措施。财政部此次出台的意见中，总共有四条政策涉及促进房地产市场，中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。
一系列楼市新政的出台，一方面是为了降低交易成本、提升消费信心，帮助群众改善居住条件，一方面也是出于稳定经济全局的考虑。中国人民大学教授安体富表示，房地产下降太快会加速我国经济下滑，楼市新政具有通过稳定楼市来保持经济平稳发展的用意。
经过此轮较长期低迷楼市的调整，金融危机带给中国楼市的冲击和影响会逐渐消逝，无论是投资型买家还是自住型买家，已对楼市有了较为清醒的认识和理性的判断，楼市的发展趋势正回归理性。房产市场的运行仍由供需关系决定其基本的发展方向。可以预见，中国楼市在经历两三年的调整期后，会逐步朝着两极化方向发展，一方面是占开发比例较大的保障性住房的建设，一方面就是向高档化住宅方向发展的商品房市场。而随着国家住房保障体系的不断完善，老百姓的住房问题将会得到有效的解决，而随着中国经济的不断发展及城市化进程的深入，未来的房地产市场还将会回归理性。
(责任编辑：晏 欢)
【关键词】次贷危机; 金融危机; 流动性不足; 资金抽离
中图分类号:F831.59 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2009)02-0021- 01
1 次贷危机及其引发的全球金融危机
就在据东南亚金融危机爆发的10年后，美国又一次爆发了次贷危机全称“次级抵押贷款危机”，由美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，一批投资次级抵押贷款的机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起，它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。2008年美国次贷风波持续蔓延，华尔街风声鹤唳。
次贷危机爆发后，美国证券及银行业损失惨重，金融体系受到严重影响，股市波动异常，危害迅速蔓延到欧美及日本市场，欧洲的许多银行如法国巴黎银行、德意志银行以及北石银行等都成为了这次次贷危机的牺牲品，一发而不可收拾，产生全球性的连锁反应，全球信贷市场恶化，随着全球金融动荡的加剧，世界各国都不同程度地出现了流动性短缺、股市大跌、汇率震荡、出口下降、失业率上升等现象，各国纷纷救市，全球金融市场和实体经济正面临严峻考验。这次灾难的最直接承受者不仅是美国，而且是整个世界，它已成为全球性的金融危机。
2 全球金融危机对中国楼市的影响
在全球金融危机风暴的冲击下，美次贷危机可能会是历次金融危机中对中国影响最大的一次，这是因为在经济已经全球化，加入WTO,金融已没有国界,经济与世界融为一体的情况下，中国经济自然不能独善其身，势必会受到波及，尤其是中国房地产业，全球金融风暴对中国楼市的影响是多方面的，有直接的影响也有通过经济间接作用，有局部的影响也有整体的影响。
2.1 对中国楼市的直接影响
中国房地产市场化程度不高，土地制度还未改革，而市场本身与美国经济接触有限，所以全球金融危机对中国楼市直接影响很有限，主要是海外资金抽离和投资者情绪的影响。
全球金融危机的爆发，使得发达国家由于饱受危机困扰，国内流动性严重不足，发达国家这种资金短缺的现状，正在促使大量资金回流。部分之前流入我国房地产领域的资金陆续撤离，海外投资机构纷纷抛售在华物业，直接导致了我国部分地区的房价快速大幅下跌。，这种影响还会从金融业传导到其它行业，随之而来的可能就是企业业绩下降、裁员，企业进一步扩张的步伐放缓，办公场所的新增需求将受到较大冲击。
在全球金融危机之际，全球经济呈衰退迹象，受美国欧洲等国家股市楼市大跌大环境大形势的影响，中国房产开发商和购房者心理情绪都受到很大影响，开发商投资信心不足，资金链吃紧，融资上市难度很大。深圳、广州、上海、北京等大中城市的楼市纷纷减价，降价浪潮此起彼伏；而购房者观望情绪严重，广大的购房者看到了楼市泡沫的危害，进而影响了他们的购房行为，使得楼市观望气氛的加重，直接导致了楼市交易量的下滑。
2.2 对楼市的间接影响
全球金融危机对中国楼市的影响主要是通过经济影响来间接作用的。
首先，对股市的影响。次贷危机的爆发直接导致美国股市乃至全球股市的波动，严重的打击了投资者的信心，资本市场的连锁反应，使得众多国家的股市大幅下跌，美国股市动荡或美国金融机构从中国资本市场撤走资金会对中国股市造成冲击；市值缩水了60%以上，上证指数从去年的6000多点跌倒了如今的1900多点。股市暴跌套牢了许多资金，许多地产大公司资产大幅缩水，对楼市的影响不言而喻。
其次，各国次贷危机的爆发，银行信贷变得保守，美国的教训，为中国的金融监管机构提供了可资借鉴的参考，为了确保金融的安全，金融机构会对资金的流动及贷款风险的监管力度进一步加强。这必将加大开发商及购房者的贷款难度。对中国目前过热的房地产市场起到了一定的抑制作用。同时对中国宏观调控政策也有一定的间接作用：其一是国家的金融紧缩政策将基本结束。其二是防止楼市大落将成为政府工作的重要调控目标：美国金融危机的另一个原因是楼市的大起和大落，两个发展极端促使楼市泡沫的最终破灭。
因此，控制中国楼市不会出现大的跌幅，循序渐进的剔除房地产泡沫，确保房地产市场的相对稳定将成为重中之重，目前的地方政府救市就基本反应了这一点，这可能也是中央政府肯定和默许的结果，因此，如果楼市出现大的跌落，政府暖市和出台稳定政策将成为必然。
3 政府频出新政救楼市，中国楼市将会回归理性
面对持续疲软的房地产市场，中央10月22日大动作出台组合拳刺激楼市。推出包括降低买房者房贷首付比例至两成、减收契约税、免收交易印花税和土地增值税、降低贷款和公积金利率，允许地方政府可自行制定鼓励住房消费的收费减免政策等7项救市措施。财政部此次出台的意见中，总共有四条政策涉及促进房地产市场，中国人民银行决定，自2008年10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。
一系列楼市新政的出台，一方面是为了降低交易成本、提升消费信心，帮助群众改善居住条件，一方面也是出于稳定经济全局的考虑。中国人民大学教授安体富表示，房地产下降太快会加速我国经济下滑，楼市新政具有通过稳定楼市来保持经济平稳发展的用意。
经过此轮较长期低迷楼市的调整，金融危机带给中国楼市的冲击和影响会逐渐消逝，无论是投资型买家还是自住型买家，已对楼市有了较为清醒的认识和理性的判断，楼市的发展趋势正回归理性。房产市场的运行仍由供需关系决定其基本的发展方向。可以预见，中国楼市在经历两三年的调整期后，会逐步朝着两极化方向发展，一方面是占开发比例较大的保障性住房的建设，一方面就是向高档化住宅方向发展的商品房市场。而随着国家住房保障体系的不断完善，老百姓的住房问题将会得到有效的解决，而随着中国经济的不断发展及城市化进程的深入，未来的房地产市场还将会回归理性。
(责任编辑：晏 欢)