如果一个市场没有经历过深重的危机，它的繁荣就有很多脆弱之处。房地产市场也是一样。
　　
　　我常常读《纽约时报》作家纪思道（Nicolas Kristof）的专栏，有一段对话让我记忆深刻。他曾经问一位在中国居住了15年的大学教授：中国发达部分与西方的差距在哪里？后者想了很久，回答道：中国发展很快，但他们的繁荣还不够成熟，因为很久以来，这是他们第一次繁荣。
　　我想，他的话里是有深意的。比如说，如果美国人不曾经历过30年代的大萧条，他们可能很难学会一个现代证券经济中必须具备的概念，那就是：投机心态是有害的，而全民投机则是灾难性的。事实上，从记者曼彻斯特的名著《光荣与梦想》中我们会发现异常极其有趣的景象：1920年代后期左右的美国证券市场像极了中国近２０年的证券市场——全民炒股，尤以缺乏金融知识的家庭主妇为甚。尽管整个30年代的经济大萧条有各种原因，但是全民投机炒股所引发的金融泡沫的确是大堤上的第一个破洞。如果我们今天从美国的金融市场的成熟体制中看到了中国的证券投资业所缺乏的现象，即基金超过散戶成为投资主体，那并不是因为美国人天生比我们聪明，而是因为他们从1929年以来比我们多学了好几课而已，而且每一课的学费都是惊人的。
　　房地产市场也是一样。今天中国房地产市场中所表现出来的躁动，实际上是很多成熟的房地产市场早已经历过的。比如，要说价格异常波动，且不论美国，近在香港的楼市和东京的楼市，在过去15年中就曾经猛烈地坐过电梯。1998年我去香港访问，正赶上回归第一年，量子基金和港府（应该说，是有中国撑腰的港府）在股市和汇市上打得你死我活，楼市则已经一泻千里，握有楼花或楼盘的广大普通市民成了“负翁”。东京则是更加惨淡，2005年房地产市场跌到25年来最低点，很多人的投资仅剩下百分之几。然而令人吃惊的是，香港和东京的市民对于房地产市场价格波动的承受力很强。历史教会他们，房子的价值会跌，也会涨，这只是一个周期问题。资产为负数并不是世界末日——当年我认识的几个炒楼失败的香港朋友，早已抖擞精神，再战江湖，在深圳置下四五套高端物业了。而最近深圳市场下跌，他们依旧早茶吃得倍儿精神。问他们：难道不慌吗？他们说：98香港都经历过，这点儿下跌算什么？
　　平静是成熟的标志。一个成熟的市场自然不应该对于正常涨落过于敏感。但是，中国的楼市价格波动异常，无论是开发商还是老百姓，都显得颇为急躁。这急躁表现在：明明房地产市场已经发生了变化，需求明显降低了，大量的开发商还扭扭捏捏地不好意思直接降价，而是变着法子出花样：送装修也好，送公共基金也好，打折也好，就是不说直接降价。而业主呢，看到自己的房产价值低于自己的预期，也怒气冲天，无法接受。可问题是，房地产市场的涨跌是个正常市场规律，一旦有涨，总有一天要跌的。而无论怎样发怒，我们既然享受了房价上涨给我们带来的喜悦，就必须接受房价下跌可能给我们造成的损失——其实，只要不是投机炒房客，那损失也有限得很。毕竟，房子还是会涨回来的，历史也证明了这一点。为什么一个成熟市场对于起伏波动的反应是平静的？那是因为他们对于类似的经济戏剧，已经看得太多了。（作者为易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司战略规划总监，清华大学客座教师）