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摘要 近年来，人们对人民币升值的预期和房地产业的高额利润，吸引了越来越多的境外资本流八我国房地产市场，导致我国的房价一路攀升。本文通过分析境外资本的流入对我国房地产供给和需求的影响，来分析境外资本流入对我国房地产价格的影响，在此基础上提出相应对策，以积极应对外资流入对我国房地产价格的不利影响，从而促进我国房地产市场的健康发展。
关键词 境外资本；热钱；房地产；价格
一、外资流入对我国房地产价格的影响
近几年，外资对我国房地产业的投资发展迅速。从表1中可以得出，2007年、2008年和2009年房地产行业实际利用外资金额分别为170.9亿美元、185.9亿美元和168.0亿美元。虽然表1中从2006年开始合同项目数减少，但是2009年又有增加的趋势，由于合同有一定的滞后性，预计在2010年外资投资我国房地产的规模会有扩大的趋势。而从表2可以看出，港澳台和外商投资房地产业的企业数和从业人员个数逐年增加，说明外资对我国的房地产行业具有良好的市场预期，并且具有长期投资的打算，外商进一步投资我国房地产市场的趋势仍然会继续。
外资大量流入我国房地产市场给我国房地产市场带来相应的影响，尤其对我国房地产价格造成了扭曲。
(一)导致我国房地产供需失衡，住房房价上涨
表面上看，外资的流入使得我国房地产供应会进一步增加，而供给的增加会带来价格上的相应降低，也就是说外资投资房地产会降低房地产的价格，但实际上，我国住房价格在外来资本进入的环境下不降反升。分析其原因，归结于我国的房地产结构失衡。境外资本对我国房地产的投资大多数是高档物业，这使得我国国内的房地产市场供求出现了结构性失衡的弊端。境外资本为了追求高额同报、流动性和方便管理，在我国主要集中于投资高档住宅和豪华型地产项目，导致我国国内高档住宅和商业物业过多。而我国人口众多，最需要的是适合普通居民的满足居民居住需要的经济适用房，这一块相对高档物业来说利润率低、流动性差，国内外资本特别是境外资本对这一块的投入就很少。而境外资本对我国国内的资本投资起引导作用，这就导致了国内资本也追求高额回报而投资于高档物业，国内外资本的一起作用加剧了投资需求取代居民居住需求的趋势，使房地产的投资重点发生了扭曲，加剧了我国国内的房地产供求结构失衡的状况，造成普通住房供不应求，居民住房房价上涨。
(二)加剧我国房地产价格区域差距
由于我国的城市化差异，造成我国的一线城市发达程度远远超过二三线城市。而境外资木又热衷于投资高档物业，所以一线城市的经济发达程度吸引了大量的境外资本流入，而对二三线城市，特别是小城镇，外资的投入量少之又少。虽然由于金融危机的爆发和政策的偏向，外资有向二三线城市转移的迹象，但是外资对一线城市的房地产价格已经产生了不可磨灭的影响。一线城市的房价已经远远高于二三线城市，当上海的平均房价早已超过万元大关时，像南宁这样的二线城市的房价最高点都没能上万元。由此可看出，我国房地产价格的区域差异已经非常明显，甚至可以用极端来形容了。境外资本的投入不仅没有缩小我国城市之间的差距，反而使这种差距越来越大，严重影响了我国的城市化发展，不利于我国社会的和谐稳定。
(三)热钱的流入加剧了我国房地产价格泡沫
中国房地产市场由于大规模的热钱流入，导致我国的房价和土地价格上涨，扭曲了我国国内资产价格体系。从2005年7月至2008年5月，我国销售价格同比增长幅度远远超过6.4％的大中城市有70个，在2008年1月达到最高点11.3％，随后国家出台了收紧的宏观调控政策，使房屋销售价格有所回落，但是2008年5月，销售价格增长幅度仍然在9-2％的高位。热钱对我国国内一线城市高档物业的投资和炒作，不仅仅导致该地区的房地产价格上涨，也间接带动了全国的房地产价格。另一方面，由于热钱的这种行为，也带动了国内投机分子对房地产的炒作，使我国房地产价格不仅受到熟钱的推动作用，也受到了本国国内投机分子的炒作，像温州炒房团之类的小团体投机者，对房价的影响也不容忽视。热钱使我国房地产价格疯狂上涨、房地产泡沫推波助澜，这严重脱离了我国房地产市场所能承受的能力。
二、积极应对外资流入对我国房地产价格的影响
(一)对房地产业活动的外资流向进行严格的监控
要加强对房地产业外资的监控，必须从以下三个方面着手：第一，将境外资本购买我国房地产列在资本项目的管理之下，这样有利于控制外资流入房地产业的规模；第二，对外资流入和结汇加强管理，建立有效的监管协调机制，检查贸易项下进入我国的外汇是否与真实的贸易行为匹配，防止热钱通过贸易渠道，违法进入我国房地产市场；第三，为境外资本的进入和跨境资本流动建立正规渠道。
(二)中央银行应加强与金融监管部门的合作
在目前的经济大环境下，中国证监会银监会等金融监管部门要密切注意一些金融机构的资产质量变化情况，对可能出现风险的金融机构提前采取相应的解决措施；中央银行是整个金融系统的负责主体，更要通过货币、信贷等政策，紧密关注房地产价格的变化，调控好房地产的金融市场，并积极的采用再贷款和最后贷款人等手段。对可能出现流动性风险的房地产金融机构予以及时的救助，并联合上述的金融监管部门对出现清偿性危机的金融机构采取退出政策，以避免出现该机构危机到其他金融机构，引发金融性风险。与此同时，要加强对一些金融机构，特别是一些外资金融机构违规为境外资本进入房地产市场提供渠道，避免外资投机房地产带来金融风险。
(三)有效运用税收手段调控境外资本的投机行为
房地产交易环节分为二级市场上的现房交易和二手房交易，是直接影响我国房地产市场的需求，影响房价的主要因素。为了适当限制境外投资者购买房产，抑制境外资本从事投机性行为，必须对投机性购房行为加以调控。一是必须规定境外投资者在我国购买房产是出于自用的需求，否则禁止其资金的购汇和汇出；二是为了限制投资基金在我国大规模的购置房产，要对境外投资基金加以严格的管理：三是运用税收等手段限制境外资本在我国房地产领域的投机行为，如韩国从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50N的资本收益税，对拥有第三套房产的卖主征收60％的资本收益税。这将有效抑制海外热钱的进入。
(四)必须加快对地方政府职能的转变，规范地方政府的行为
目前我国地方政府出现了一些恶劣行为，变相的帮助了境外资本大规模流入我国进行房地产的投资和投机行为，导致房价的疯狂上涨。在限制外资流入炒作我国房地产价格的政策下，如果地方政府不把准自己的职能定位，有效的约束自己的行为，那么国家的那些政策就会大打折扣，非但不能有效抑制房地产市场的过热局势，反而会促使这种局势的恶化。
国家的宏观调控与地方政府的执行密不可分。地方政府需要树立科学的发展观和正确的政绩观，才能配合中央将房地产市场引导到正确健康的轨道上来。另一方面中央要落实稳定房价责任制，对房价上涨过快、动荡起伏大、政策措施执行不力的地区，追究其有关负责人的责任。另外，将建设良好的住房保障体系，作为衡量地方政府工作目标责任的标准。
三、结语
外资大量流入我国房地产市场，且集中于高档住宅商品的开发，使我国房地产市场的供给结构进一步失衡：房地产投资过热带动了高耗能工业，如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，形成了投资过热和通货膨胀的风险。本文通过研究境外资本流入对我国房地产价格的影响，提出相应的政策建议，以促进我国房地产市场的健康发展。
关键词 境外资本；热钱；房地产；价格
一、外资流入对我国房地产价格的影响
近几年，外资对我国房地产业的投资发展迅速。从表1中可以得出，2007年、2008年和2009年房地产行业实际利用外资金额分别为170.9亿美元、185.9亿美元和168.0亿美元。虽然表1中从2006年开始合同项目数减少，但是2009年又有增加的趋势，由于合同有一定的滞后性，预计在2010年外资投资我国房地产的规模会有扩大的趋势。而从表2可以看出，港澳台和外商投资房地产业的企业数和从业人员个数逐年增加，说明外资对我国的房地产行业具有良好的市场预期，并且具有长期投资的打算，外商进一步投资我国房地产市场的趋势仍然会继续。
外资大量流入我国房地产市场给我国房地产市场带来相应的影响，尤其对我国房地产价格造成了扭曲。
(一)导致我国房地产供需失衡，住房房价上涨
表面上看，外资的流入使得我国房地产供应会进一步增加，而供给的增加会带来价格上的相应降低，也就是说外资投资房地产会降低房地产的价格，但实际上，我国住房价格在外来资本进入的环境下不降反升。分析其原因，归结于我国的房地产结构失衡。境外资本对我国房地产的投资大多数是高档物业，这使得我国国内的房地产市场供求出现了结构性失衡的弊端。境外资本为了追求高额同报、流动性和方便管理，在我国主要集中于投资高档住宅和豪华型地产项目，导致我国国内高档住宅和商业物业过多。而我国人口众多，最需要的是适合普通居民的满足居民居住需要的经济适用房，这一块相对高档物业来说利润率低、流动性差，国内外资本特别是境外资本对这一块的投入就很少。而境外资本对我国国内的资本投资起引导作用，这就导致了国内资本也追求高额回报而投资于高档物业，国内外资本的一起作用加剧了投资需求取代居民居住需求的趋势，使房地产的投资重点发生了扭曲，加剧了我国国内的房地产供求结构失衡的状况，造成普通住房供不应求，居民住房房价上涨。
(二)加剧我国房地产价格区域差距
由于我国的城市化差异，造成我国的一线城市发达程度远远超过二三线城市。而境外资木又热衷于投资高档物业，所以一线城市的经济发达程度吸引了大量的境外资本流入，而对二三线城市，特别是小城镇，外资的投入量少之又少。虽然由于金融危机的爆发和政策的偏向，外资有向二三线城市转移的迹象，但是外资对一线城市的房地产价格已经产生了不可磨灭的影响。一线城市的房价已经远远高于二三线城市，当上海的平均房价早已超过万元大关时，像南宁这样的二线城市的房价最高点都没能上万元。由此可看出，我国房地产价格的区域差异已经非常明显，甚至可以用极端来形容了。境外资本的投入不仅没有缩小我国城市之间的差距，反而使这种差距越来越大，严重影响了我国的城市化发展，不利于我国社会的和谐稳定。
(三)热钱的流入加剧了我国房地产价格泡沫
中国房地产市场由于大规模的热钱流入，导致我国的房价和土地价格上涨，扭曲了我国国内资产价格体系。从2005年7月至2008年5月，我国销售价格同比增长幅度远远超过6.4％的大中城市有70个，在2008年1月达到最高点11.3％，随后国家出台了收紧的宏观调控政策，使房屋销售价格有所回落，但是2008年5月，销售价格增长幅度仍然在9-2％的高位。热钱对我国国内一线城市高档物业的投资和炒作，不仅仅导致该地区的房地产价格上涨，也间接带动了全国的房地产价格。另一方面，由于热钱的这种行为，也带动了国内投机分子对房地产的炒作，使我国房地产价格不仅受到熟钱的推动作用，也受到了本国国内投机分子的炒作，像温州炒房团之类的小团体投机者，对房价的影响也不容忽视。热钱使我国房地产价格疯狂上涨、房地产泡沫推波助澜，这严重脱离了我国房地产市场所能承受的能力。
二、积极应对外资流入对我国房地产价格的影响
(一)对房地产业活动的外资流向进行严格的监控
要加强对房地产业外资的监控，必须从以下三个方面着手：第一，将境外资本购买我国房地产列在资本项目的管理之下，这样有利于控制外资流入房地产业的规模；第二，对外资流入和结汇加强管理，建立有效的监管协调机制，检查贸易项下进入我国的外汇是否与真实的贸易行为匹配，防止热钱通过贸易渠道，违法进入我国房地产市场；第三，为境外资本的进入和跨境资本流动建立正规渠道。
(二)中央银行应加强与金融监管部门的合作
在目前的经济大环境下，中国证监会银监会等金融监管部门要密切注意一些金融机构的资产质量变化情况，对可能出现风险的金融机构提前采取相应的解决措施；中央银行是整个金融系统的负责主体，更要通过货币、信贷等政策，紧密关注房地产价格的变化，调控好房地产的金融市场，并积极的采用再贷款和最后贷款人等手段。对可能出现流动性风险的房地产金融机构予以及时的救助，并联合上述的金融监管部门对出现清偿性危机的金融机构采取退出政策，以避免出现该机构危机到其他金融机构，引发金融性风险。与此同时，要加强对一些金融机构，特别是一些外资金融机构违规为境外资本进入房地产市场提供渠道，避免外资投机房地产带来金融风险。
(三)有效运用税收手段调控境外资本的投机行为
房地产交易环节分为二级市场上的现房交易和二手房交易，是直接影响我国房地产市场的需求，影响房价的主要因素。为了适当限制境外投资者购买房产，抑制境外资本从事投机性行为，必须对投机性购房行为加以调控。一是必须规定境外投资者在我国购买房产是出于自用的需求，否则禁止其资金的购汇和汇出；二是为了限制投资基金在我国大规模的购置房产，要对境外投资基金加以严格的管理：三是运用税收等手段限制境外资本在我国房地产领域的投机行为，如韩国从2007年起，对出售第二套房产的卖主征收50N的资本收益税，对拥有第三套房产的卖主征收60％的资本收益税。这将有效抑制海外热钱的进入。
(四)必须加快对地方政府职能的转变，规范地方政府的行为
目前我国地方政府出现了一些恶劣行为，变相的帮助了境外资本大规模流入我国进行房地产的投资和投机行为，导致房价的疯狂上涨。在限制外资流入炒作我国房地产价格的政策下，如果地方政府不把准自己的职能定位，有效的约束自己的行为，那么国家的那些政策就会大打折扣，非但不能有效抑制房地产市场的过热局势，反而会促使这种局势的恶化。
国家的宏观调控与地方政府的执行密不可分。地方政府需要树立科学的发展观和正确的政绩观，才能配合中央将房地产市场引导到正确健康的轨道上来。另一方面中央要落实稳定房价责任制，对房价上涨过快、动荡起伏大、政策措施执行不力的地区，追究其有关负责人的责任。另外，将建设良好的住房保障体系，作为衡量地方政府工作目标责任的标准。
三、结语
外资大量流入我国房地产市场，且集中于高档住宅商品的开发，使我国房地产市场的供给结构进一步失衡：房地产投资过热带动了高耗能工业，如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张，形成了投资过热和通货膨胀的风险。本文通过研究境外资本流入对我国房地产价格的影响，提出相应的政策建议，以促进我国房地产市场的健康发展。