论文部分内容阅读
【摘要】以某房地产开发项目的具体实例，分析房地产项目施工质量管理与控制在项目开发中的具体做法和作用，为房地产项目的开发过程提供相关的理论基础和质量保障。
【关键词】房地产项目；质量管理；质量控制；实例分析
1、引言
房地产项目的施工过程是一个耗费时间、消耗人力和物力、占用一定空间的多维的系统工程，房地产企业为保证企业的产品能做到质量优良，除在施工过程中严格控制施工质量外，房地产开发企业的组织架构，管理制度，人事管理的方法都要严格按照现代企业管理的模式进行企业的经营管理，形成一整套科学的管理体系，即质量管理体系。质量管理体系是指为实施质量管理所需的组织结构程序、过程和资源。企业为实现其所规定的质量方针和质量目标，就需要分解其产品质量形成过程，设置必要的组织机构，明确责任制度，配备必要的人员和设备，并采取适当的控制方法，使影响产品质量的各项因素都得到控制，保证产品质量。
2、房地产项目质量管理与控制的理论研究
房地产行业的最终产品商品房，它具有耐用性、固定性、供给有限性等特征，在社会资产总额中占有相当大的比重，是与人们的生活和工作息息相关的特殊产品房地产开发企业的质量管理体系要具备如下的特性：符合性、惟一性、系统性、全面有效性、预防性、动态性，质量管理体系应持续受控，应最佳化。房地产开发企业只要按照以上的方法、程序和要求编制质量管理体系、运行质量管理体系，使企业的生产经营有一个科学的条理，那么其产品的质量一定能得到保证，能被客户所接受，能保证商品房的销售达到满意的效果。
3、LS房地产项目质量管理与控制实例分析
大连LS房地产开发有限公司始创于2001年。凭借着深厚的企业文化、超前的经营理念，公司形成了以房地产开发为主导的多元化产业结构，历经10余年快速发展，为大连城市建设做出突出贡献。打造最具品质的建筑，一直是LS人的不懈追求。LS公司所开发的大连**“LS”项目得到了社会各界的高度认可，成为大连地区高档楼盘的代表。
3.1 LS项目运作过程的管理制度
为保证商品房的施工质量，做好商品房施工质量的管理与控制，制定好相关的管理制度是必不可少的措施。LS房地产开发公司在公司的制度制定方面做得比较全面，并且制度的落实做得也很彻底，这样就保证公司的每位员工都能明确公司的规定和自己的权利和责任，并按既定的规章制度履行自己的责任、行使自己的权力，公司能做到：制度明确、责任清晰。公司在多年的运营过程中，能做到有章可依、严格遵守，违章必纠，这些制度的制定为进行商品房施工质量的管理和控制，提供了制度上的保证。
3.2单位工程、分项工程进行验收的制度
（1）竣工验收必须严格执行国家、地方有关法规、文件，并按照法定的程序进行验收。分部分项工程验收必须在监理单位的主持下进行。
（2）施工单位施工的不同工序检测验收。在施工单位自检后，在监理工程师组织下，在本部门专业负责人协调下，请有关人员参加，按照相关专业施工验收规范进行验收；施工单位进行的不同分部分项工程验收、交接，必须在监理工程师主持下，部门经理和专业负责人协调有关施工单位负责人参加，执行相关专业施工验收规范。认真做好交接记录，交接记录要求对上一道工序施工质量、存在问题、整改要求作详细记录，所有参加人签字；在竣工验收中一定要现场仔细认真检查，同时要认真审查有关技术档案。只有档案资料完整，才算验收合格。
（3）在零星工程中，如没有监理单位参加，所有工程验收由专业负责人主持，由本部门经理、预算人员参加，进行验收。如果需要则请公司领导参加，具体验收方法执行本制度第二、三条。本部门参加验收人员在验收前要收集了解有关验收项目的合同、图纸、规范、文件等资料，作到有备而验。并在验收中严格按照图纸、合同、规范、文件等进行。
这一制度的制定，首先明确了工程验收所要依据的规章制度，其次规定了进行工程验收的参加人员和各自的职责，规定了各项验收的程序，明确了在验收中所必须具备的资料，使每个参加验收的人员都明白自己在验收中应做的工作。这一制度的确立，杜绝了徇私舞弊的现象发生，杜绝了劣质工程的出现，避免了人为的施工质量问题。通过这一制度的执行，使“LS”建筑工程的施工质量有了可靠的保证。
3.3针对专业技术人员的规章制度
专业技术人员是施工的主体，是公司的中坚力量，技术人员的素质高低直接影响施工质量的好坏，“LS”公司为保证技术人员能在施工过程中充分发挥其专业技能，认真履行专业职责，对专业技术人员制定了如下的规章制度。
3.3.1土建工程师岗位职责
（1）土建工程师的职责范围：工程场地平整、基础施工、主体施工、装饰施工中的土建部分。
（2）土建工程师的工作内容：施工前期摸底调查、质量监督、环保等手续办理的协助。在施工过程中负责进度控制、质量控制、甲供材料的协调，作每周工程报表，组织样板间施工，在施工管理过程中起主导地位，并组织最后的施工验收，及备案工作，负责工程施工后保修期内本专业的维修服务。
（3）土建专业工程师在本专业范围内独立工作，严格执行有关的技术规范和规章制度，认真做好每天的工作日记。在工程项目中服从上级调动，通力协作，不准推诿、拖延在本职规定范围内的工作。
（4）认真执行公司各项规章制度，认真清理自己办公室卫生，办公用品摆放有序，要坦诚待人，团结合作，接人待物礼貌热情，承办公务认真及时，交接文件准确无誤。
（5）不准在工作时间进行饮酒、打扑克、打麻将等与工作无关的活动，不准接受可能有损公司利益的礼物馈赠或宴请，不准利用工作之便对施工单位提出不合理要求。
（6）在工作中要积极维护公司利益，保守公司机密，讲该讲的话，办该办的事，做一名合格的公司员工。 3.3.2水暖工程师岗位职责
（1）水暖工程师的职责范围，暖通、给排水、消防、煤气（液化气）、锅炉改造共五项。
（2）水暖专业工程师的工作内容。包括施工前期摸底调查、手续办理，施工协调管理，施工中本专业档案整理，并负责五项工程竣工后期保修服务。
（3）水暖专业工程师在本专业范围内独立工作，严格执行有关的技术规范和规章制度，认真做好每天的工作日记，在工作上服从上级调动，通力协作，不准推诿，拖延在本职规定范围内的工作。
（4）在工作中要积极维护公司利益，保守公司机密，讲该讲的话，办该办的事，做一名合格的公司员工。
3.3.3电气工程师岗位职责
（1）电气工程师的职责范围，项目工程中涉及的电力分项、楼宇自动化部分（电视、电话、宽带网、楼宇對讲）。
（2）电气工程师的工作内容，施工用电、电力设施迁移、电力增容、照明系统、电视配套、楼宇对讲、变电亭建设等电气范围内的手续办理，施工协调管理，施工后本专业档案管理，并负责本职范围内竣工后的保修服务。
（3）电气专业工程师在本专业范围内独立工作，严格执行有关的技术规范和规章制度，认真做好每天的工作日记，在工作上服从上级调动，通力协作，不准推诿，拖延在本职规定范围内的工作。
（4）在工作中要积极维护公司利益，保守公司机密，讲该讲的话，办该办的事，做一名合格的公司员工。
通过以上制度，使各工程技术人员明确自己工作的责任范围，明确了自己在工作中的行为规范，避免出现违反公司要求和违背公司利益的行为出现，同时也为保证各专业的施工质量起到了引导和监督的作用。
结语：
房地产项目开发过程是一个在时间和空间上消耗物资资源和人力资源的多维的系统工程，是一个物质转化过程，在这一过程中又包含了许多环环相扣的分项工程和工序，而每一项分项工程每一道工序都制约和影响着整个工程的质量，因此必须对施工的每一细节做全程控制才能保证开发的最终产品质量合格。
参考文献：
[1]王祖和.项目质量管理.机械工业出版社 ，2007年.
[2]北沙.工程质量管理问题透视.施工企业管理，2006年.
[3]廖长江.建筑工程管理与实务.中国建筑工业出版社，2007年.
[4]樊乐乐.工程项目管理模式项目质量控制因素分析方法及研究.天津大学学报，2008.
[5]王长峰，李建平，纪建悦.现代项目管理概论.机械工业出版社，2008.
[6]龚晓海.工程建设企业质量管理.中国水利水电出版社，2005.
作者简介：
覃民武（1968-），男，汉族，广西北流人，副教授，硕士，主要从事工程管理和建筑技术研究。
【关键词】房地产项目；质量管理；质量控制；实例分析
1、引言
房地产项目的施工过程是一个耗费时间、消耗人力和物力、占用一定空间的多维的系统工程，房地产企业为保证企业的产品能做到质量优良，除在施工过程中严格控制施工质量外，房地产开发企业的组织架构，管理制度，人事管理的方法都要严格按照现代企业管理的模式进行企业的经营管理，形成一整套科学的管理体系，即质量管理体系。质量管理体系是指为实施质量管理所需的组织结构程序、过程和资源。企业为实现其所规定的质量方针和质量目标，就需要分解其产品质量形成过程，设置必要的组织机构，明确责任制度，配备必要的人员和设备，并采取适当的控制方法，使影响产品质量的各项因素都得到控制，保证产品质量。
2、房地产项目质量管理与控制的理论研究
房地产行业的最终产品商品房，它具有耐用性、固定性、供给有限性等特征，在社会资产总额中占有相当大的比重，是与人们的生活和工作息息相关的特殊产品房地产开发企业的质量管理体系要具备如下的特性：符合性、惟一性、系统性、全面有效性、预防性、动态性，质量管理体系应持续受控，应最佳化。房地产开发企业只要按照以上的方法、程序和要求编制质量管理体系、运行质量管理体系，使企业的生产经营有一个科学的条理，那么其产品的质量一定能得到保证，能被客户所接受，能保证商品房的销售达到满意的效果。
3、LS房地产项目质量管理与控制实例分析
大连LS房地产开发有限公司始创于2001年。凭借着深厚的企业文化、超前的经营理念，公司形成了以房地产开发为主导的多元化产业结构，历经10余年快速发展，为大连城市建设做出突出贡献。打造最具品质的建筑，一直是LS人的不懈追求。LS公司所开发的大连**“LS”项目得到了社会各界的高度认可，成为大连地区高档楼盘的代表。
3.1 LS项目运作过程的管理制度
为保证商品房的施工质量，做好商品房施工质量的管理与控制，制定好相关的管理制度是必不可少的措施。LS房地产开发公司在公司的制度制定方面做得比较全面，并且制度的落实做得也很彻底，这样就保证公司的每位员工都能明确公司的规定和自己的权利和责任，并按既定的规章制度履行自己的责任、行使自己的权力，公司能做到：制度明确、责任清晰。公司在多年的运营过程中，能做到有章可依、严格遵守，违章必纠，这些制度的制定为进行商品房施工质量的管理和控制，提供了制度上的保证。
3.2单位工程、分项工程进行验收的制度
（1）竣工验收必须严格执行国家、地方有关法规、文件，并按照法定的程序进行验收。分部分项工程验收必须在监理单位的主持下进行。
（2）施工单位施工的不同工序检测验收。在施工单位自检后，在监理工程师组织下，在本部门专业负责人协调下，请有关人员参加，按照相关专业施工验收规范进行验收；施工单位进行的不同分部分项工程验收、交接，必须在监理工程师主持下，部门经理和专业负责人协调有关施工单位负责人参加，执行相关专业施工验收规范。认真做好交接记录，交接记录要求对上一道工序施工质量、存在问题、整改要求作详细记录，所有参加人签字；在竣工验收中一定要现场仔细认真检查，同时要认真审查有关技术档案。只有档案资料完整，才算验收合格。
（3）在零星工程中，如没有监理单位参加，所有工程验收由专业负责人主持，由本部门经理、预算人员参加，进行验收。如果需要则请公司领导参加，具体验收方法执行本制度第二、三条。本部门参加验收人员在验收前要收集了解有关验收项目的合同、图纸、规范、文件等资料，作到有备而验。并在验收中严格按照图纸、合同、规范、文件等进行。
这一制度的制定，首先明确了工程验收所要依据的规章制度，其次规定了进行工程验收的参加人员和各自的职责，规定了各项验收的程序，明确了在验收中所必须具备的资料，使每个参加验收的人员都明白自己在验收中应做的工作。这一制度的确立，杜绝了徇私舞弊的现象发生，杜绝了劣质工程的出现，避免了人为的施工质量问题。通过这一制度的执行，使“LS”建筑工程的施工质量有了可靠的保证。
3.3针对专业技术人员的规章制度
专业技术人员是施工的主体，是公司的中坚力量，技术人员的素质高低直接影响施工质量的好坏，“LS”公司为保证技术人员能在施工过程中充分发挥其专业技能，认真履行专业职责，对专业技术人员制定了如下的规章制度。
3.3.1土建工程师岗位职责
（1）土建工程师的职责范围：工程场地平整、基础施工、主体施工、装饰施工中的土建部分。
（2）土建工程师的工作内容：施工前期摸底调查、质量监督、环保等手续办理的协助。在施工过程中负责进度控制、质量控制、甲供材料的协调，作每周工程报表，组织样板间施工，在施工管理过程中起主导地位，并组织最后的施工验收，及备案工作，负责工程施工后保修期内本专业的维修服务。
（3）土建专业工程师在本专业范围内独立工作，严格执行有关的技术规范和规章制度，认真做好每天的工作日记。在工程项目中服从上级调动，通力协作，不准推诿、拖延在本职规定范围内的工作。
（4）认真执行公司各项规章制度，认真清理自己办公室卫生，办公用品摆放有序，要坦诚待人，团结合作，接人待物礼貌热情，承办公务认真及时，交接文件准确无誤。
（5）不准在工作时间进行饮酒、打扑克、打麻将等与工作无关的活动，不准接受可能有损公司利益的礼物馈赠或宴请，不准利用工作之便对施工单位提出不合理要求。
（6）在工作中要积极维护公司利益，保守公司机密，讲该讲的话，办该办的事，做一名合格的公司员工。 3.3.2水暖工程师岗位职责
（1）水暖工程师的职责范围，暖通、给排水、消防、煤气（液化气）、锅炉改造共五项。
（2）水暖专业工程师的工作内容。包括施工前期摸底调查、手续办理，施工协调管理，施工中本专业档案整理，并负责五项工程竣工后期保修服务。
（3）水暖专业工程师在本专业范围内独立工作，严格执行有关的技术规范和规章制度，认真做好每天的工作日记，在工作上服从上级调动，通力协作，不准推诿，拖延在本职规定范围内的工作。
（4）在工作中要积极维护公司利益，保守公司机密，讲该讲的话，办该办的事，做一名合格的公司员工。
3.3.3电气工程师岗位职责
（1）电气工程师的职责范围，项目工程中涉及的电力分项、楼宇自动化部分（电视、电话、宽带网、楼宇對讲）。
（2）电气工程师的工作内容，施工用电、电力设施迁移、电力增容、照明系统、电视配套、楼宇对讲、变电亭建设等电气范围内的手续办理，施工协调管理，施工后本专业档案管理，并负责本职范围内竣工后的保修服务。
（3）电气专业工程师在本专业范围内独立工作，严格执行有关的技术规范和规章制度，认真做好每天的工作日记，在工作上服从上级调动，通力协作，不准推诿，拖延在本职规定范围内的工作。
（4）在工作中要积极维护公司利益，保守公司机密，讲该讲的话，办该办的事，做一名合格的公司员工。
通过以上制度，使各工程技术人员明确自己工作的责任范围，明确了自己在工作中的行为规范，避免出现违反公司要求和违背公司利益的行为出现，同时也为保证各专业的施工质量起到了引导和监督的作用。
结语：
房地产项目开发过程是一个在时间和空间上消耗物资资源和人力资源的多维的系统工程，是一个物质转化过程，在这一过程中又包含了许多环环相扣的分项工程和工序，而每一项分项工程每一道工序都制约和影响着整个工程的质量，因此必须对施工的每一细节做全程控制才能保证开发的最终产品质量合格。
参考文献：
[1]王祖和.项目质量管理.机械工业出版社 ，2007年.
[2]北沙.工程质量管理问题透视.施工企业管理，2006年.
[3]廖长江.建筑工程管理与实务.中国建筑工业出版社，2007年.
[4]樊乐乐.工程项目管理模式项目质量控制因素分析方法及研究.天津大学学报，2008.
[5]王长峰，李建平，纪建悦.现代项目管理概论.机械工业出版社，2008.
[6]龚晓海.工程建设企业质量管理.中国水利水电出版社，2005.
作者简介：
覃民武（1968-），男，汉族，广西北流人，副教授，硕士，主要从事工程管理和建筑技术研究。