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【摘要】本文将近年来国内外关于房地产市场的异质性研究进行相应的综合和评述，分别从区域异质性、信念异质性以及其他因素异质性方面对此类文献进行概括和总结。多数学者借鉴国外成熟的研究理论与模型，再结合房地产市场的特殊情况进行假设，并对异质信念的测度目标以及研究方法上进行改进，从而对房产市场进行异质性探讨、研究房地产市场。
【关键词】异质性 房地产 区域 信念
一、引言
近年来，随着中国经济的高速发展，我国房地产价格不断上涨，尤其是住宅价格，其价格上涨速度远远高于GDP增长率。正因如此，中国房地产价格的快速上涨引起了学术界的广泛关注。国内学者在参考国外房地产市场的成熟研究模型框架下，结合中国市场国情，对传统中国房地产价格的影响因素（如宏观因素、经济因素和政策因素等）做了较为深入的分析，从而对我国房价飞速上涨做出了较为合理的解释。
异质性最早来源于哲学，与同质假设形成对立面，对主体或客体进行不同分类，进而得出不同结论。异质性在经济学上的研究可追溯到1977年的Miller提出的异质信念假设，这是对经济学中“理性人”这一基本假设的放宽，从而塑造了异质信念对价格影响的理论分析框架。其后理论的发展也多是在资产价格、资产泡沫领域进行更加深入的研究，而有关房地产市场的异质性研究却很少。
本文将近年来国内外关于房地产市场的异质性研究进行相应的综合和评述，希望能对异质性在房地产市场的进一步研究上拓展方向与思路，进而对这一领域进行深入探讨与细致化研究，以得出深层次结论。
二、房地产市场异质性研究
（一）房地产市场在区域异质性方面的研究
沈悦、刘洪玉（2004）取1995—2002年14个城市房价样本，应用panel data模型对各城市房价与经济基本因素的关系进行实证研究，表明各城市当前和历史经济信息可以部分解释当地房价变化。梁云芳、高铁梅（2007）运用误差修正模型分析讨论货币政策效应对区域性房价波动的影响差异，得出信贷规模控制对东、西部地区房价较为有效，对中部地区房价影响较小，而实际利率调整对各地区房价的影响差异不大。相似的研究还有，魏玮、王洪卫（2010）通过PVAR模型和脉冲响应分析法，检测不同货币政策工具对我国东、中、西部地区房价的影响效应，从而提出针对不同地区选择不同的货币政策工具来对房价进行调控。龙莹（2010）基于空间计量经济学理论，运用地理加权回归模型分析我国各地区房价波动的空间异质性，结果表明人均GDP、当地土地交易价格以及当地经济水平对推动房价上涨影响较大。张朝洋（2011）通过建立面板数据模型对我国一、二、三线城市的房地产泡沫进行估计，结果表明房地产价格较高的区域，通常其房地产泡沫比率也比较高，因此，房地产市场调控必须基于区域异质性进行专项调控。而在国外学者中，Marco和Chirstopher（2007）基于VAR模型对美国48个州房价进行实证研究，结果显示历史房价走势受区域性因素影响比较大。从上述看，在区域异质性研究方面，多是具体地方具体研究，引用当地房产及其他变量相关数据进行实证检验，然后将各个地方得出的不同结果进行横向对比，进而分析数据差异的原因。
（二）房地产市场在异质性信念方面的研究
从异质信念角度分析房地产市场的相关文献相对较多，主要从消费者、投资者以及房地产商的信念和市场预期差异来研究房地产市场。
袁志刚、樊潇彦（2003）构造房地产市场的局部均衡模型，将行为人预期、银行信贷以及国家政策在房地产泡沫形成中的效应差异进行对比，并分析房地产泡沫产生和破灭的条件。张涛、王学斌、陈磊（2007）通过应用Bolton的研究框架，构建支付意愿函数模型，分析购房者评价公共设施价值时存有异质性信念，从而影响其购房意愿，导致房价波动，进而可能出现泡沫成分。梁以德等（2009）通过构建n阶延滞差分方程和蛛网模型分析经济变动对于异质预期条件下的房价波动影响程度，结果显示，房价波动会因预期条件和其他内生因素的不同而产生差异。以上文献皆是从消费者异质信念角度出发来研究房地产市场。而沈悦、周奎省、张金梅（2010）则是将开发商、自住性及投资性购房者的异质性预期与房价之间通过动态反馈方法进行研究，得出三者的预期与房价都存在正反馈效应，其中自住性购房者预期与房价同时也存在负反馈效应。除此之外，雷妮、黄光晓（2011）从行为经济学角度出发，在假设房地产市场卖空约束条件下，以35个城市房价指数为样本，经检验发现，投资者异质信念引起了房产价格偏差，进而产生投机泡沫。陈国进、刘金娥（2011）也在此假设下，基于中国房地产市场季度数据，以及根据房产未来现金流变现而得的基本价值，研究投资者异质信念、货币幻觉对我国房地产价格泡沫形成的影响，从而得出两者皆是房价泡沫形成的主导因素的结论。肖卫国、郑开元、袁威（2012）研究在流动性约束和异质性房价预期下，住宅价格波动与消费波动之间的关系，结果表明预期房价上涨的人越多，房价变动对其消费的影响就越大。李峰、高炳华（2012）将异质优先理性预期纳入房价决定模型中，并利用城市动态面板数据进行实证研究发现，收入、利率对于房价决定有部分作用，而对房价的预期才是决定房价的主要因素。
（三）房地产市场其他因素异质性方面的研究
王宏伟、任荣伟、宋丽（2007）对房地产开发商在企业资源异质性方面进行研究，并对在产业成长中起关键作用的因素进行分析，指出这些因素不仅对处于成长阶段开发商企业来说起到极大的引导作用，而且还对房地产行业的发展起到很大的推动作用。李政（2009）则利用14个省市城镇消费和房价面板数据，通过固定和随机效用模型检验收入异质性与房价以及房产带来的财富效应之间的关系。根据收入差异将消费者进行分类研究后得出，居民收入与房产的财富效应在房价上涨缓慢时呈负相关，而在房价上涨剧烈时则呈现出先正相关后负相关的特殊情况。梁斌（2011）引入家庭异质性来研究收入分配差距与房价波动的关系，并指出不同家庭对于收入分配的不同是导致房价上涨的原因之一。沈悦、李善燊（2012）研究分析在多重套利下，国际资本流入对于房屋用地价格异质性的冲击效果。总体看来，根据房屋的高档程度由低至高，国际资本流入对其影响程度依次增强。 三、简要总结评述
纵观上述国内外文献，房地产市场上的异质性研究主要集中在异质信念方面，以房地产市场参与的不同主体（如消费者、投资者等）的信念差异为出发点，研究了各个主体在房地产市场的不同表现行为引发的房地产市场的价格波动。这一类型的研究主要是借鉴国外成熟股票市场上的异质信念在资产定价及资产泡沫方面的研究理论与模型，结合房地产市场的特殊情况进行假设，如设置房产卖空约束等，从而对房产市场进行异质性探讨。部分学者还从异质信念的测度目标以及研究方法上进行了改进，如袁志刚构建的局部均衡模型，以及陈国进的房产未来收入贴现等方法，这些模型更好地适应了我国房地产市场的现况，从而得出与市场现状较为相符的结论，更好地解释了房地产市场出现的问题。这也为国内学者对于房地产市场的异质性问题的进一步研究探讨提供借鉴。
参考文献
[1]周战强. 行为金融理论与应用 [M].北京：清华大学出版社，2004
[2]沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面： 1995-2002年中国14 个城市的实证研究[J].经济研究，2004（06）.
[3]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[ J] . 经济研究， 2007 （08）.
[4]Del Negro， Marco Otrok， Christopher . Monetary policy and the ho use price boom across U. S. states [ J] . Journal of Monetary Economics， October 2007， 54（07）.
[5]魏玮，王洪卫.房地产价格对货币政策动态响应的区域异质性[J].财经研究，2010（06）.
[6]龙莹.空间异质性与区域房地产价格波动的差异——基于地理加权回归的实证研究[J].中央财经大学学报，2010（11）.
[7]张朝洋.我国区域性房地产泡沫问题研究[J].海南金融，2011（05）.
[8]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[ J].经济研究， 2003 （03）.
[9]张涛，王学斌，陈，磊.公共设施评价中的异质性信念与房产价格——中国房产泡沫生成的可能解释[J].经济学，2007（10）.
[10]梁以德，徐佳娜，崔咏芯.住宅市场价格波动的异质有限预期模型[J].应用数学和力学，2009（10）.
[11]沈悦，周奎省，张金梅.异质有限理性预期与住宅价格动态反馈机制系统仿真[J].经济理论与经济管理，2010（09）.
[12]雷妮，黄光晓.异质信念、卖空约束和房地产预期收益[J].江海学刊，2011（03）.
[13]陈国进，刘金娥.异质信念 通货幻觉和我国房地产价格泡沫[J].经济管理，2011（02）.
[14]肖卫国，郑开元，袁威.住房价格消费与中国货币政策最优选择：基于异质性房价预期的视角[J].J经济评论，2012（02）.
[15]李峰，高炳华.异质有限理性预期与住房价格关联性研究[J].兰州商学院学报，2012（04）.
[16]李政.消费者异质性、制度变迁与房产财富效应的实证分析[J].广东商学院学报，2009（03）.
[17]梁斌.收入分配差距对房地产价格的影响研究——基于异质性DSGE模型的模拟分析[J].金融与经济，2011（06）.
[18]沈悦，李善燊.国际资本冲击、多重套利与异质性房价波动[J].中国软科学，2012（09）.
作者简介：王琛（1988-），女，山东青岛人，青岛大学经济学院2010级金融学硕士研究生，研究方向：风险控制。
（编辑：陈岑）
【关键词】异质性 房地产 区域 信念
一、引言
近年来，随着中国经济的高速发展，我国房地产价格不断上涨，尤其是住宅价格，其价格上涨速度远远高于GDP增长率。正因如此，中国房地产价格的快速上涨引起了学术界的广泛关注。国内学者在参考国外房地产市场的成熟研究模型框架下，结合中国市场国情，对传统中国房地产价格的影响因素（如宏观因素、经济因素和政策因素等）做了较为深入的分析，从而对我国房价飞速上涨做出了较为合理的解释。
异质性最早来源于哲学，与同质假设形成对立面，对主体或客体进行不同分类，进而得出不同结论。异质性在经济学上的研究可追溯到1977年的Miller提出的异质信念假设，这是对经济学中“理性人”这一基本假设的放宽，从而塑造了异质信念对价格影响的理论分析框架。其后理论的发展也多是在资产价格、资产泡沫领域进行更加深入的研究，而有关房地产市场的异质性研究却很少。
本文将近年来国内外关于房地产市场的异质性研究进行相应的综合和评述，希望能对异质性在房地产市场的进一步研究上拓展方向与思路，进而对这一领域进行深入探讨与细致化研究，以得出深层次结论。
二、房地产市场异质性研究
（一）房地产市场在区域异质性方面的研究
沈悦、刘洪玉（2004）取1995—2002年14个城市房价样本，应用panel data模型对各城市房价与经济基本因素的关系进行实证研究，表明各城市当前和历史经济信息可以部分解释当地房价变化。梁云芳、高铁梅（2007）运用误差修正模型分析讨论货币政策效应对区域性房价波动的影响差异，得出信贷规模控制对东、西部地区房价较为有效，对中部地区房价影响较小，而实际利率调整对各地区房价的影响差异不大。相似的研究还有，魏玮、王洪卫（2010）通过PVAR模型和脉冲响应分析法，检测不同货币政策工具对我国东、中、西部地区房价的影响效应，从而提出针对不同地区选择不同的货币政策工具来对房价进行调控。龙莹（2010）基于空间计量经济学理论，运用地理加权回归模型分析我国各地区房价波动的空间异质性，结果表明人均GDP、当地土地交易价格以及当地经济水平对推动房价上涨影响较大。张朝洋（2011）通过建立面板数据模型对我国一、二、三线城市的房地产泡沫进行估计，结果表明房地产价格较高的区域，通常其房地产泡沫比率也比较高，因此，房地产市场调控必须基于区域异质性进行专项调控。而在国外学者中，Marco和Chirstopher（2007）基于VAR模型对美国48个州房价进行实证研究，结果显示历史房价走势受区域性因素影响比较大。从上述看，在区域异质性研究方面，多是具体地方具体研究，引用当地房产及其他变量相关数据进行实证检验，然后将各个地方得出的不同结果进行横向对比，进而分析数据差异的原因。
（二）房地产市场在异质性信念方面的研究
从异质信念角度分析房地产市场的相关文献相对较多，主要从消费者、投资者以及房地产商的信念和市场预期差异来研究房地产市场。
袁志刚、樊潇彦（2003）构造房地产市场的局部均衡模型，将行为人预期、银行信贷以及国家政策在房地产泡沫形成中的效应差异进行对比，并分析房地产泡沫产生和破灭的条件。张涛、王学斌、陈磊（2007）通过应用Bolton的研究框架，构建支付意愿函数模型，分析购房者评价公共设施价值时存有异质性信念，从而影响其购房意愿，导致房价波动，进而可能出现泡沫成分。梁以德等（2009）通过构建n阶延滞差分方程和蛛网模型分析经济变动对于异质预期条件下的房价波动影响程度，结果显示，房价波动会因预期条件和其他内生因素的不同而产生差异。以上文献皆是从消费者异质信念角度出发来研究房地产市场。而沈悦、周奎省、张金梅（2010）则是将开发商、自住性及投资性购房者的异质性预期与房价之间通过动态反馈方法进行研究，得出三者的预期与房价都存在正反馈效应，其中自住性购房者预期与房价同时也存在负反馈效应。除此之外，雷妮、黄光晓（2011）从行为经济学角度出发，在假设房地产市场卖空约束条件下，以35个城市房价指数为样本，经检验发现，投资者异质信念引起了房产价格偏差，进而产生投机泡沫。陈国进、刘金娥（2011）也在此假设下，基于中国房地产市场季度数据，以及根据房产未来现金流变现而得的基本价值，研究投资者异质信念、货币幻觉对我国房地产价格泡沫形成的影响，从而得出两者皆是房价泡沫形成的主导因素的结论。肖卫国、郑开元、袁威（2012）研究在流动性约束和异质性房价预期下，住宅价格波动与消费波动之间的关系，结果表明预期房价上涨的人越多，房价变动对其消费的影响就越大。李峰、高炳华（2012）将异质优先理性预期纳入房价决定模型中，并利用城市动态面板数据进行实证研究发现，收入、利率对于房价决定有部分作用，而对房价的预期才是决定房价的主要因素。
（三）房地产市场其他因素异质性方面的研究
王宏伟、任荣伟、宋丽（2007）对房地产开发商在企业资源异质性方面进行研究，并对在产业成长中起关键作用的因素进行分析，指出这些因素不仅对处于成长阶段开发商企业来说起到极大的引导作用，而且还对房地产行业的发展起到很大的推动作用。李政（2009）则利用14个省市城镇消费和房价面板数据，通过固定和随机效用模型检验收入异质性与房价以及房产带来的财富效应之间的关系。根据收入差异将消费者进行分类研究后得出，居民收入与房产的财富效应在房价上涨缓慢时呈负相关，而在房价上涨剧烈时则呈现出先正相关后负相关的特殊情况。梁斌（2011）引入家庭异质性来研究收入分配差距与房价波动的关系，并指出不同家庭对于收入分配的不同是导致房价上涨的原因之一。沈悦、李善燊（2012）研究分析在多重套利下，国际资本流入对于房屋用地价格异质性的冲击效果。总体看来，根据房屋的高档程度由低至高，国际资本流入对其影响程度依次增强。 三、简要总结评述
纵观上述国内外文献，房地产市场上的异质性研究主要集中在异质信念方面，以房地产市场参与的不同主体（如消费者、投资者等）的信念差异为出发点，研究了各个主体在房地产市场的不同表现行为引发的房地产市场的价格波动。这一类型的研究主要是借鉴国外成熟股票市场上的异质信念在资产定价及资产泡沫方面的研究理论与模型，结合房地产市场的特殊情况进行假设，如设置房产卖空约束等，从而对房产市场进行异质性探讨。部分学者还从异质信念的测度目标以及研究方法上进行了改进，如袁志刚构建的局部均衡模型，以及陈国进的房产未来收入贴现等方法，这些模型更好地适应了我国房地产市场的现况，从而得出与市场现状较为相符的结论，更好地解释了房地产市场出现的问题。这也为国内学者对于房地产市场的异质性问题的进一步研究探讨提供借鉴。
参考文献
[1]周战强. 行为金融理论与应用 [M].北京：清华大学出版社，2004
[2]沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面： 1995-2002年中国14 个城市的实证研究[J].经济研究，2004（06）.
[3]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[ J] . 经济研究， 2007 （08）.
[4]Del Negro， Marco Otrok， Christopher . Monetary policy and the ho use price boom across U. S. states [ J] . Journal of Monetary Economics， October 2007， 54（07）.
[5]魏玮，王洪卫.房地产价格对货币政策动态响应的区域异质性[J].财经研究，2010（06）.
[6]龙莹.空间异质性与区域房地产价格波动的差异——基于地理加权回归的实证研究[J].中央财经大学学报，2010（11）.
[7]张朝洋.我国区域性房地产泡沫问题研究[J].海南金融，2011（05）.
[8]袁志刚，樊潇彦.房地产市场理性泡沫分析[ J].经济研究， 2003 （03）.
[9]张涛，王学斌，陈，磊.公共设施评价中的异质性信念与房产价格——中国房产泡沫生成的可能解释[J].经济学，2007（10）.
[10]梁以德，徐佳娜，崔咏芯.住宅市场价格波动的异质有限预期模型[J].应用数学和力学，2009（10）.
[11]沈悦，周奎省，张金梅.异质有限理性预期与住宅价格动态反馈机制系统仿真[J].经济理论与经济管理，2010（09）.
[12]雷妮，黄光晓.异质信念、卖空约束和房地产预期收益[J].江海学刊，2011（03）.
[13]陈国进，刘金娥.异质信念 通货幻觉和我国房地产价格泡沫[J].经济管理，2011（02）.
[14]肖卫国，郑开元，袁威.住房价格消费与中国货币政策最优选择：基于异质性房价预期的视角[J].J经济评论，2012（02）.
[15]李峰，高炳华.异质有限理性预期与住房价格关联性研究[J].兰州商学院学报，2012（04）.
[16]李政.消费者异质性、制度变迁与房产财富效应的实证分析[J].广东商学院学报，2009（03）.
[17]梁斌.收入分配差距对房地产价格的影响研究——基于异质性DSGE模型的模拟分析[J].金融与经济，2011（06）.
[18]沈悦，李善燊.国际资本冲击、多重套利与异质性房价波动[J].中国软科学，2012（09）.
作者简介：王琛（1988-），女，山东青岛人，青岛大学经济学院2010级金融学硕士研究生，研究方向：风险控制。
（编辑：陈岑）