论文部分内容阅读
进入二十一世纪，我国房地产行业蓬勃发展，但房地产市场近年来的繁荣背后仍然存在诸多问题需要法律规制，对于宏观调控与法律的双管齐下成为研究的重点问题。如何用稳定的、富有强制性的法律规定配合不同时期的宏观调控是具有难度的，笔者就针对性的解决对策提出一些见解。
一、我国房地产市场发展现状
我国房地产市场当前整体上呈现出发展的热潮。政府多次表示控制房价的信心和决心，实际上房价增长的趋势并没有被彻底遏制，在很多城市，目前的房价都超越了金融危机爆发之前。从量上来看，房地产存量及其未来发展预期与需求量之间能够逐步向相对吻合的方向进军；而从价上来看，各个需求层次人群的购买力不同，在供给量保证的前提下，价格成为制约供给和需求吻合的主要矛盾。
二、我国房地产市场需要调控的主要环节
我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相对一致的，人们生活水平的提高，购买的增强，都是房地产需求的来源。但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导，从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。
价格过高是当前房地产市场最突出的问题，而且是日益严重，因为房价的增速远超过了人们工资的增速，广大中低收人群体买不起房，高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”，市场购买力两极分化严重，市场基本需求和刚性需求始终面临压力。
三、我国房地产市场调控所需的法律支持
在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利，前提是合理的需求保障。法律允许房地产投资，但排斥的是恶意炒作。对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。结合我国房地产市场宏观调控的最新进展，在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。
（一）价格约束
《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求，第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”它是住宅商品现价的参考标准。第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束，但是在市场交易行为中，居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究，他们直接接触的实现当前的高价格，如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。
（二）土地出让约束
《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”这是从宏观层面对房地产开发的约束，在我国，集体所有的情况大多存在于县级、村级单位，即使在城市中，也会存在大量的行政村。当地村委会具有很强的“话语权”，有时县级领导都难以干预。
（三）市场秩序约束
《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条 的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得，并实行罚款。但对于此类当事人来说，资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理，更重要的是开发活动实施后，后续问题的解决也比较复杂，直接影响市场秩序的稳定。法律条款缺少刑事责任规定，无形中会增加当事人的投机心理。另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。
四、我国房地产市场调控的法律对策
针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题，在法律对策方面，政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用，加强指导的全面性，并为该法与其他法律法规的关联提供支持，共同规范我国房地产市场的发展。
（一）法律责任定性
运用《房地产管理法》协助市场调控，首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合，即法律责任应延伸至刑事范畴，在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业，其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。地方政府出于各种利益考虑，也会存在和企业联合的意愿。
企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈，所以在没有刑事责任的压力下，经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任，那么对当事人的审查就会进入更深的层面，是否存在行贿受贿问题都将被明朗化，《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。
（二）价格衡量标准
房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应，从价格环节进行宏观调控具有现实意义。《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并经过评估后得出的结论，是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准，也是政府信息公示的重要内容。
（三）市场秩序引导
作为房地产行业的专属法律，《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束，特别是在我国房地产市场有待规范的今天，市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。首先进一步阐明地区建设规划对房地产开发需求的度量，然后从审批进入房地产开发的流程开始，对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求，便于政府宏观调控各个时期的举措实施。
（四）房地产行业审计
我国《审计法》对政府和企业的审计工作已有具体规定，但从《房地产管理法》中进一步明确审计监督工作，对确立房地产行业审计的地位、推动各个时期的宏观调控，都具有非常积极的意义。
值得注意的是行业审计是一项持续、稳定的工作，在任何宏观调控时期都离不开行业审计，审计工作也同样会强化宏观调控政策的落实效果。
一、我国房地产市场发展现状
我国房地产市场当前整体上呈现出发展的热潮。政府多次表示控制房价的信心和决心，实际上房价增长的趋势并没有被彻底遏制，在很多城市，目前的房价都超越了金融危机爆发之前。从量上来看，房地产存量及其未来发展预期与需求量之间能够逐步向相对吻合的方向进军；而从价上来看，各个需求层次人群的购买力不同，在供给量保证的前提下，价格成为制约供给和需求吻合的主要矛盾。
二、我国房地产市场需要调控的主要环节
我国房地产市场的兴起和繁荣与国家经济发展的整体步调是相对一致的，人们生活水平的提高，购买的增强，都是房地产需求的来源。但行业过快过热发展的问题必须通过科学的宏观调控予以引导，从而尽快解决摆在面前的行业矛盾。
价格过高是当前房地产市场最突出的问题，而且是日益严重，因为房价的增速远超过了人们工资的增速，广大中低收人群体买不起房，高收入群体以及“炒房团”却是“多买多得”，市场购买力两极分化严重，市场基本需求和刚性需求始终面临压力。
三、我国房地产市场调控所需的法律支持
在我国房地产市场存在的各个需求层次都拥有被保障的权利，前提是合理的需求保障。法律允许房地产投资，但排斥的是恶意炒作。对需求层次的合理保障以及价格、土地出让、市场秩序的调控都离不开法律的支持。宏观调控就必须以更明确、更具体的规定践行法律约束。这样才能使各个时期的宏观调控举措发挥切实的影响力。结合我国房地产市场宏观调控的最新进展，在法律层面需要对价格、土地出让、市场秩序给予更多的约束支持。
（一）价格约束
《房地产管理法》对住宅商品价格的形成基础做出了要求，第四章第三十三条规定“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”它是住宅商品现价的参考标准。第四章第三十四条规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”这是从管理层面对房地产价格实施的法律约束，但是在市场交易行为中，居民购买住宅商品时很难从专业角度对上述各类价格实施比较研究，他们直接接触的实现当前的高价格，如何从法律角度稳定价格、抑制不合理价格的存在尤为紧迫。
（二）土地出让约束
《房地产管理法》第二章第十条规定“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”这是从宏观层面对房地产开发的约束，在我国，集体所有的情况大多存在于县级、村级单位，即使在城市中，也会存在大量的行政村。当地村委会具有很强的“话语权”，有时县级领导都难以干预。
（三）市场秩序约束
《房地产管理法》第六章第六十五条规定“违反本法第三十条 的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”这一条款同样存在法律责任可能过轻的问题。非法从事房地产开发获得收入理应没收非法所得，并实行罚款。但对于此类当事人来说，资金上的损失并不足以使他们放弃非法从事房地产开发的投机心理，更重要的是开发活动实施后，后续问题的解决也比较复杂，直接影响市场秩序的稳定。法律条款缺少刑事责任规定，无形中会增加当事人的投机心理。另外在企业经营中涉足的金融合作领域、市场交易限制方面也需要具体的规定来调整市场秩序。
四、我国房地产市场调控的法律对策
针对房地产市场调控的需求以及现有法律存在的问题，在法律对策方面，政府应注重强化《房地产管理法》的指导作用，加强指导的全面性，并为该法与其他法律法规的关联提供支持，共同规范我国房地产市场的发展。
（一）法律责任定性
运用《房地产管理法》协助市场调控，首要的是法律约束和法律责任的进一步吻合，即法律责任应延伸至刑事范畴，在刑事责任方面要有更深的追根溯源的要求。但是经过多年洗礼仍屹立于行业之中的房地产企业，其所获利润足以支撑非法用地可能遭受的罚款。地方政府出于各种利益考虑，也会存在和企业联合的意愿。
企业、地方政府和国家相关部门之间就会产生博弈，所以在没有刑事责任的压力下，经济损失和单纯的行政处罚不足以影响企业、地方政府对利益最优化的博弈选择。而《房地产管理法》中一旦涉足刑事责任，那么对当事人的审查就会进入更深的层面，是否存在行贿受贿问题都将被明朗化，《房地产管理法》从法律约束到法律责任之间也将取得更完善的对应。
（二）价格衡量标准
房地产市场的价格问题会产生一系列的联动效应，从价格环节进行宏观调控具有现实意义。《房地产管理法》并没有排斥对具体指标的约束。市场指导价格应当是在科学调研、分析基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，并经过评估后得出的结论，是对房地产市场价格是否过高还是过低的一种认定参考标准，也是政府信息公示的重要内容。
（三）市场秩序引导
作为房地产行业的专属法律，《房地产管理法》有责任对市场秩序加以约束，特别是在我国房地产市场有待规范的今天，市场秩序的法律约束更是具有深刻的指导意义。首先进一步阐明地区建设规划对房地产开发需求的度量，然后从审批进入房地产开发的流程开始，对银行、担保等金融领域的审批和限制条件详细列明。最后再对购买交易行为提出符合地方实际的要求，便于政府宏观调控各个时期的举措实施。
（四）房地产行业审计
我国《审计法》对政府和企业的审计工作已有具体规定，但从《房地产管理法》中进一步明确审计监督工作，对确立房地产行业审计的地位、推动各个时期的宏观调控，都具有非常积极的意义。
值得注意的是行业审计是一项持续、稳定的工作，在任何宏观调控时期都离不开行业审计，审计工作也同样会强化宏观调控政策的落实效果。