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【摘 要】房地产项目中非常重要的部分是现场质量控制和管理，其直接影响着企业的发展，因此需要引起我们的重视，并对工艺流程、施工技术方法等进行控制管理，从而为房地产项目的施工进度和质量提供一定的保障，进一步促进企业的发展。对此本文分析了房地产项目施工现场质量控制与管理。
【关键词】房地产项目；施工现场；质量控制；管理
一、房地产开发项目管理概述
1、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
2、房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：（1）开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一；（2）融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；（5）项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、房地产项目施工管理存在的问题
1、项目方案的管理工作欠缺
房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使，很多房地产开发企业在拿到项目之后，并没有对其进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人，这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响。因为没有足够的市场调研，企业的整体运作也会面临很大的风险。
2、签订工程施工承包合同不够严密
项目在收尾时期出现交叉作业，发包工程内容以及接口都没有清楚的界定，没有真正的把工程的收尾工作重视起来，加大了分包工程项目管理的难度。如今的工程管理，特别是对于高层建筑以及大型的小区开发建设后期来讲，分包工程的施工企业与单位工程总承包施工企业之间的配合是非常重要的，但就目前的情况来看，他们之间的矛盾也是越来越明显，这也是在房地产开发项目建设管理中一项非常难的工作内容。
3、管控制度不先进
对于我国的房地产企业组织管理体制主要是受到传统体制的影响，从而使其不能适应社会快速发展的需求，例如对于房地产项目管理中大部分情况都是以“人治”为主，因此缺乏对承包商、供应商合作的管理，从而使其不能与市场接轨，员工管理、内部分配工作出现很多的问题，进而使得员工的工作积极性受到很大影响。对于上述的问题，在很大程度上影响了工程管理，需要采取有效措施进行控制。
4、组织管理不明确
就目前的情況来看，很多的小型房地长企业还处于一个发展的阶段，因此很多情况下会非常重视最终盈利大小，因此忽视可管理中的组织所叠加的不良影响，主要体现在对施工现场的不科学规划，对于承包商缺乏完善的协调管理机制，从而使得整个现场出现混乱的情况，包括材料和设备的问题，造成很大的浪费。同时对于资金的拨付也缺乏完整的标准，没有具体的施工流程和规划，从而大大降低资金的利用率。对于这种只重结果的粗放式管理会大大增加成本，阻碍房地产企业的发展。
三、房地产项目施工现场质量控制与管理
1、标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
2、加强房地产开发项目组织协调管理
在房地产项目建设过程中，必须要做好项目部内部关系协调，积极协调内部人际关系，优化人员配置，职责分明。与此同时，要协调内部组织关系，按照实际工作需要与人员自身优势，明确小组或成员工作目标与权限，构建信息沟通机制。另外，要协调项目部与外部的关系，包括施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站及其他。
3、严把工程项目质量关
进行房地产项目施工的时候，需要进一步加强质量管理，从而促进企业的发展。因此在具体的施工中要严格的把控每个细节。检查力度，采取合理有效措施控制好质量管理，防止出现质量问题，不会发生财力、物力、人力浪费的现象。甲方代表需要不定期的对施工单位进行抽查，同时整个过程中施工单位必须要严格的根据图纸进行，如果出现问题要及时的由施工单位来负责，采取有效的措施进行处理，注意的是如果有需要返工的需要马上的进行返工。同时控制好偷工减料、以次充好等系列问题。 同时，还需要进一步加强检查和验收工作，验收协议规定的部位时，应先进行监理复检、自检，并告知甲方的代表，关于中间部位和隐蔽工程的验收项目、验收地点和验收时间等。验收合格后，记录甲方代表的验收情况并签上字。若甲方代表验收时，出现质量不合格，需要施工人员在规定时间内重新组织和整改验收。并做好隐蔽工程的验收工作，在这个检查过程中如果发现有不合格的情况，相关人能不能在记录单上签字，同时让施工单位拆除返工。
4、加强监督工作
为了防止施工监督管理机构受到施工企业的贿赂现象发生，因此我们的开发商需要进一步加强监督工作，从而使得监督管理能够严谨的执行，从而能够及时的发现施工中的问题采取措施解决，同时进行全方位的审查与监管，确保施工能够顺利完工。
5、提高施工人员的综合素质
要想做好房地产项目施工的管理工作，就需要提高施工企业全体员工的综合素质。首先，应该提高工程项目管理人员的综合素质，工程项目管理人员综合素质的好坏将直接的影响项目施工管理工作的质量。工程项目管理人员必须要将安全生产责任制认真落实到每一个施工人员身上；其次，需要提高施工人员的综合素质。这样就需要施工单位加强对施工人员的施工技术和法制意识的培训工作，逐渐克服许多施工人员蛮干、冒险及某些侥幸心理特点，同时必须要落实持证上岗制度。而在工程施工中务必要杜绝违规操作，对于某些危险性比较大的分项目工程，施工单位应该要根据分项目工程的实际状况来制定相应的施工方案。
6、加强施工项目的进度控制与安全管理
施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。
安全管理是为了落实安全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。
7、加强计算机技术和现代化监测设备在现场管理中的应用
计算机技术的快速发展为其在各行业领域中的应用提供了很大的发展空间，面对工程施工现场管理的复杂性，在施工管理的過程中使用现代化的监控技术对施工的现场进行全面监控很有必要，以确保在发现问题时及时的作出反应与处理。此外计算机的虚拟技术在施工现场管理中可以做到预测性的作用，对于现场施工有着很大的指导作用。
总之，进行房地产项目的管理时必须要采取合理、科学的方法从各个方面进行质量控制和有效管理，从而能够组织、协调、控制项目整个过程，保证开发项目质量，确保整个工程的利益，促进企业的健康发展。
参考文献：
[1]马玉宝.房地产项目施工现场质量控制与管理探究[J].城市建筑，2014，04：118.
[2]李明.房地产项目施工监理质量控制与精细化管理[D].中南林业科技大学，2013.
[3]徐阳.房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008.
【关键词】房地产项目；施工现场；质量控制；管理
一、房地产开发项目管理概述
1、房地产开发项目管理内涵
针对房地产开发项目内涵而言，主要是指在依据法律法规，基于国有土地合法取得土地使用权的前提下进行房屋建设项目开发。在房地产开发项目建设过程中，涉及的部门众多，包括监理方、投资方以及勘察、设计、施工、交通等，属于一项系统性较强的复杂工程。针对房地产开发项目管理来讲，主要以房地产开发项目为研究对象，基于一定约束条件下，以达工程项目目标，并按照工程项目潜在规律，对项目构思至完成全过程进行组织设计，最大限度地减少工程投入成本，保证项目施工质量与管理效率。
2、房地产开发项目管理现状
在现阶段，房地产开发项目管理现状主要表现在五个方面：（1）开发项目管理缺乏可行性研究。一般而言，在工程项目决策前，可行性研究作为一种有效的财务与技术经济分析法，对项目技术与经济可行性进行全面论证，可最大限度地保证经济效益与社会效益。在现阶段，由于可行性研究未得到重视，导致出现了诸多问题，如商业用房闲置、户型单一；（2）融资能力有待提高。房地产贷款门槛高，诸多企业出现资金短缺现象，导致开发项目管理效率不高；（3）项目监理缺乏公正性。建设单位与施工单位未达成统一，前者过分干涉监理工作，同时监理方对施工方以及建设方的违法行为未进行公正处理，导致施工现场存在安全隐患；（4）以邀请招标为工程发包主要方式，公开招标存在围标、串标等现象，管理制度有待完善；（5）项目后期物业管理不规范。物业管理存在诸多纠纷，地区间差距大，覆盖率低，严重影响了企业的整体形象。
二、房地产项目施工管理存在的问题
1、项目方案的管理工作欠缺
房地产开发商一般对于项目方案都很重视，但是在实际的执行过程中，却经常出现违背规范程序进行操作的情况，这也是项目管理中比较严重的一个问题。房地产企业进行项目开发之前没有进行足够的市场调研。受利益的驱使，很多房地产开发企业在拿到项目之后，并没有对其进行有效的市场调研，就匆忙的依据当前最为赚钱的项目来确定自己未来准备开发的方案，基本都是在模仿别人，这就导致了自己开发出来的产品缺少自己独有的东西，形成不了足够的吸引力，从而销售速度受到严重影响。因为没有足够的市场调研，企业的整体运作也会面临很大的风险。
2、签订工程施工承包合同不够严密
项目在收尾时期出现交叉作业，发包工程内容以及接口都没有清楚的界定，没有真正的把工程的收尾工作重视起来，加大了分包工程项目管理的难度。如今的工程管理，特别是对于高层建筑以及大型的小区开发建设后期来讲，分包工程的施工企业与单位工程总承包施工企业之间的配合是非常重要的，但就目前的情况来看，他们之间的矛盾也是越来越明显，这也是在房地产开发项目建设管理中一项非常难的工作内容。
3、管控制度不先进
对于我国的房地产企业组织管理体制主要是受到传统体制的影响，从而使其不能适应社会快速发展的需求，例如对于房地产项目管理中大部分情况都是以“人治”为主，因此缺乏对承包商、供应商合作的管理，从而使其不能与市场接轨，员工管理、内部分配工作出现很多的问题，进而使得员工的工作积极性受到很大影响。对于上述的问题，在很大程度上影响了工程管理，需要采取有效措施进行控制。
4、组织管理不明确
就目前的情況来看，很多的小型房地长企业还处于一个发展的阶段，因此很多情况下会非常重视最终盈利大小，因此忽视可管理中的组织所叠加的不良影响，主要体现在对施工现场的不科学规划，对于承包商缺乏完善的协调管理机制，从而使得整个现场出现混乱的情况，包括材料和设备的问题，造成很大的浪费。同时对于资金的拨付也缺乏完整的标准，没有具体的施工流程和规划，从而大大降低资金的利用率。对于这种只重结果的粗放式管理会大大增加成本，阻碍房地产企业的发展。
三、房地产项目施工现场质量控制与管理
1、标准化招标、提高建设项目合同管理的规范化水平
项目开发成本控制中，如何选择一个优质的合作单位尤为重要，优质的合作单位不但能有利于成本的控制，还能创造更优质的产品，所以在项目的招标阶段，应有一套标准的招标程序，公开、公平、公正的选取中标单位。在确定中标单位后工程项目各项工作的实施都是围绕合同整体目标来运行，针对建设工程项目合同而言，主要是指开发主体与设计、施工等单位，以建设工程任务为基准，从而签订的一种合同，具有经济属性，因此有效的工程项目管理和成本控制是通过有效的合同管理来实现的。同时，在建设工程项目合同中还规定了各自履行的义务及解决争议的方法。在房地产项目开发过程中，楼盘施工质量、成本、进度与企业产品生命周期及获利空间息息相关，而施工质量、成本与进度控制均由合同的履行来体现。由此可见，强化建设工程项目合同管理，正确处理合同纠纷及索赔等尤为重要。
2、加强房地产开发项目组织协调管理
在房地产项目建设过程中，必须要做好项目部内部关系协调，积极协调内部人际关系，优化人员配置，职责分明。与此同时，要协调内部组织关系，按照实际工作需要与人员自身优势，明确小组或成员工作目标与权限，构建信息沟通机制。另外，要协调项目部与外部的关系，包括施工单位、监理单位、设计单位、质量监督站及其他。
3、严把工程项目质量关
进行房地产项目施工的时候，需要进一步加强质量管理，从而促进企业的发展。因此在具体的施工中要严格的把控每个细节。检查力度，采取合理有效措施控制好质量管理，防止出现质量问题，不会发生财力、物力、人力浪费的现象。甲方代表需要不定期的对施工单位进行抽查，同时整个过程中施工单位必须要严格的根据图纸进行，如果出现问题要及时的由施工单位来负责，采取有效的措施进行处理，注意的是如果有需要返工的需要马上的进行返工。同时控制好偷工减料、以次充好等系列问题。 同时，还需要进一步加强检查和验收工作，验收协议规定的部位时，应先进行监理复检、自检，并告知甲方的代表，关于中间部位和隐蔽工程的验收项目、验收地点和验收时间等。验收合格后，记录甲方代表的验收情况并签上字。若甲方代表验收时，出现质量不合格，需要施工人员在规定时间内重新组织和整改验收。并做好隐蔽工程的验收工作，在这个检查过程中如果发现有不合格的情况，相关人能不能在记录单上签字，同时让施工单位拆除返工。
4、加强监督工作
为了防止施工监督管理机构受到施工企业的贿赂现象发生，因此我们的开发商需要进一步加强监督工作，从而使得监督管理能够严谨的执行，从而能够及时的发现施工中的问题采取措施解决，同时进行全方位的审查与监管，确保施工能够顺利完工。
5、提高施工人员的综合素质
要想做好房地产项目施工的管理工作，就需要提高施工企业全体员工的综合素质。首先，应该提高工程项目管理人员的综合素质，工程项目管理人员综合素质的好坏将直接的影响项目施工管理工作的质量。工程项目管理人员必须要将安全生产责任制认真落实到每一个施工人员身上；其次，需要提高施工人员的综合素质。这样就需要施工单位加强对施工人员的施工技术和法制意识的培训工作，逐渐克服许多施工人员蛮干、冒险及某些侥幸心理特点，同时必须要落实持证上岗制度。而在工程施工中务必要杜绝违规操作，对于某些危险性比较大的分项目工程，施工单位应该要根据分项目工程的实际状况来制定相应的施工方案。
6、加强施工项目的进度控制与安全管理
施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。
安全管理是为了落实安全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。
7、加强计算机技术和现代化监测设备在现场管理中的应用
计算机技术的快速发展为其在各行业领域中的应用提供了很大的发展空间，面对工程施工现场管理的复杂性，在施工管理的過程中使用现代化的监控技术对施工的现场进行全面监控很有必要，以确保在发现问题时及时的作出反应与处理。此外计算机的虚拟技术在施工现场管理中可以做到预测性的作用，对于现场施工有着很大的指导作用。
总之，进行房地产项目的管理时必须要采取合理、科学的方法从各个方面进行质量控制和有效管理，从而能够组织、协调、控制项目整个过程，保证开发项目质量，确保整个工程的利益，促进企业的健康发展。
参考文献：
[1]马玉宝.房地产项目施工现场质量控制与管理探究[J].城市建筑，2014，04：118.
[2]李明.房地产项目施工监理质量控制与精细化管理[D].中南林业科技大学，2013.
[3]徐阳.房地产项目施工阶段质量控制研究[D].西南大学，2008.