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【摘要】城市规划公共政策在城市发展和建设中发挥着重要的作用，面对中国复杂的住房问题，本文在通过系统深入的分析后，提出将城市内部到城市外围由高到低的居住用地价格倒置，降低城市内部的地价从而降低房价，使社会中低阶层居民住有所居。
【关键词】城市规划公共政策；住房问题；地价倒置
1、前言
从当今世界各国的发展来看，公共政策的重要性已经为多数国家和地区所认同，并在广泛的政策实践中得到印证。现代公共政策是政府公共管理的重要功能，是联结政府与社会的纽带。政府通过一系列的公共政策，实现对社会、经济各领域的发展导向以及各事务的管理。而如今，住房问题是中国面临的一个重大的民生问题。房价居高不下，普通老百姓买不起房：住房成为投资品，有钱人囤积多套住房进行炒房。那么，城市规划的公共政策如何引导、解决这一问题呢？
2、复杂的现状问题
中国近二十年一直处于经济高速发展的时期，历年GDP增长率保持在8%～10%左右，2010的GDP总量甚至已经超过日本，排在世界第二的位置。在这种经济高速发展的背景下，中国的城市建设也同步处于高速发展的状态，很多城市也进行了大规模的城市更新和改造。在住宅的更新和改造中，其主要对象就是新中国建国后至八十年代期间建造的家属房、福利房。这部分住宅建造年代已经比较久远，绝大多数建筑老化严重，并且绿化景观环境也日益恶化。原本居住的大部分企业员工早已搬出住入条件更好的住房，现状已经成为了城市中社会低层廉价租住的棚户区、贫民窟。另外，由于租户缺乏归属感，对住区环境的保护不足而导致了环境的加速恶化。
因此，出于城市形象的考虑，出于改善困难群众居住环境为目的，政府近几年进行了大规模的棚户区更新和改造。这一红红火火的状况，与1950-1960年美国城市中的大规模城市更新和改造计划极为相似。1961年，简·雅各布（Jane Jacobs）出版的《美国大城市死与生》中，她指出这种大规模的计划并未真正减少贫民窟，而仅仅是将贫民窟移动到别处，在更大的范围里造就新的贫民窟。另外，这样还会使资金更多更容易地流失到投机市场中，给城市经济带来不良影响。最终，大规模计划只能使建筑师们血液澎湃，使政客、地产商们血液澎湃，而广大普通居民则总是成为牺牲品。美国的实践经验表明，大规模城市更新和改造计划虽然表面上解决了城市环境、城市形象上的一些问题，但是实际上更新和改造后这些问题只是转移到其他的地点，根本就是治标不治本。
另外，中國现状的实际情况要比当时美国错综复杂。更新和改造计划实施后，原本生活在临近城市中心棚户区中的部分居民会向城市外围转移寻找新的廉租棚户区。还有一部分人通过多年奋斗积累了少量的资金到城市外围买房，也只能在城市外围买得起房，城市中心改造后的高房價他们已无力承受。总之，这些居民的迁到城市外围后，他们每天早晨要从城市外围的居住地乘车到城市内部的工作地，而晚上还要从城市内部的工作地返回城市外围的居住地。这又为城市造成了严重的交通问题，钟摆式交通现象盛行，每天早晚车辆都拥堵在联系城市内外的道路上，无论政府拿出多少卖地的钱来修路都无济于事。除此之外，早已搬出的棚户区房屋的房主在改造后将会获得较大一笔拆迁补偿费，他们是政府和开发商之外的获利者，这也是中国现状很多人盼望着拆迁的原因。面对中国较高的CPI和较低的存款利率，为了拆迁补偿费的保值，这部分人选择进行投资，而他们投资首选的目标就是价格一路攀升的住房，这反过来又助推了房价的上涨，出现恶性循环。
3、城市规划公共政策的应对
住房在很大程度上是一种公共物品，而将公共物品完全推入到市场经济的大潮中必然会出现问题。正如美国，在完全自由的市场经济条件下，在供求平衡理论的指导下，2008年由于住房问题出现了严重的次贷危机，并影响到整个世界的经济发展。因此，面对中国现状住宅的问题，城市规划公共政策应该将基本的住房保障纳入公共事业，出台公共政策改变现有的土地出让模式，将城市内部到城市外围由高到低的居住用地价格倒置，降低城市内部的地价甚至降至零地价。通过这种方式可以剔除住房开发中高昂的土地成本从而降低房价，而且是城市内部的房价，使居民买的起房。不再是租户的居民产生归属感，从而自发的保护和改善住区的环境，延长住区的使用年限，避免住区建成十年二十年后低龄衰败。另外，城市中的占绝大多数的中低阶层就可以居住在城市内部而非城市外围，居住地与工作地的距离大大缩短，从而解决了城市的钟摆式交通问题。
城市内部地价和房价下降后，要出台城市规划公共政策，要求设计者和开发商按照需求金字塔的理论为满足社会中低阶层居民的基本生活需求进行设计和建造，例如规划设计可以控制相对较高的密度，建筑设计绝大部分选用小户型，配套基础设施避免奢华等。而城市外围建设价格相对昂贵的住区为城市中高阶层居民量身打造，规划设计可以控制较低的密度、较高的环境品、高档的配套设施、较高的停车配比，建筑设计大小户型可不加约束由市场进行调节，满足中高阶层居民享受生活的需求。
另外，要出台城市规划公共政策严格控制地价的上涨，从而根本上避免房价的大幅上涨，使炒房者不再选择住房作为投资品。同时，低房价还将解除大量中国居民奇高比例存款用来买房的束缚，大幅释放居民的购买力，从而扩大内需，带动第三产业，使中国经济健康快速的发展。
结语：
中国的住房问题错综复杂，仅仅通过居住用地价格倒置这一种公共政策并不能彻底解决这一问题。如果付诸实践，还需要综合考虑城市的产业布局、政府的执行意愿、居民的心理因素等各种相关问题，从而制定出一系列系统、全面的城市规划公共政策。
【关键词】城市规划公共政策；住房问题；地价倒置
1、前言
从当今世界各国的发展来看，公共政策的重要性已经为多数国家和地区所认同，并在广泛的政策实践中得到印证。现代公共政策是政府公共管理的重要功能，是联结政府与社会的纽带。政府通过一系列的公共政策，实现对社会、经济各领域的发展导向以及各事务的管理。而如今，住房问题是中国面临的一个重大的民生问题。房价居高不下，普通老百姓买不起房：住房成为投资品，有钱人囤积多套住房进行炒房。那么，城市规划的公共政策如何引导、解决这一问题呢？
2、复杂的现状问题
中国近二十年一直处于经济高速发展的时期，历年GDP增长率保持在8%～10%左右，2010的GDP总量甚至已经超过日本，排在世界第二的位置。在这种经济高速发展的背景下，中国的城市建设也同步处于高速发展的状态，很多城市也进行了大规模的城市更新和改造。在住宅的更新和改造中，其主要对象就是新中国建国后至八十年代期间建造的家属房、福利房。这部分住宅建造年代已经比较久远，绝大多数建筑老化严重，并且绿化景观环境也日益恶化。原本居住的大部分企业员工早已搬出住入条件更好的住房，现状已经成为了城市中社会低层廉价租住的棚户区、贫民窟。另外，由于租户缺乏归属感，对住区环境的保护不足而导致了环境的加速恶化。
因此，出于城市形象的考虑，出于改善困难群众居住环境为目的，政府近几年进行了大规模的棚户区更新和改造。这一红红火火的状况，与1950-1960年美国城市中的大规模城市更新和改造计划极为相似。1961年，简·雅各布（Jane Jacobs）出版的《美国大城市死与生》中，她指出这种大规模的计划并未真正减少贫民窟，而仅仅是将贫民窟移动到别处，在更大的范围里造就新的贫民窟。另外，这样还会使资金更多更容易地流失到投机市场中，给城市经济带来不良影响。最终，大规模计划只能使建筑师们血液澎湃，使政客、地产商们血液澎湃，而广大普通居民则总是成为牺牲品。美国的实践经验表明，大规模城市更新和改造计划虽然表面上解决了城市环境、城市形象上的一些问题，但是实际上更新和改造后这些问题只是转移到其他的地点，根本就是治标不治本。
另外，中國现状的实际情况要比当时美国错综复杂。更新和改造计划实施后，原本生活在临近城市中心棚户区中的部分居民会向城市外围转移寻找新的廉租棚户区。还有一部分人通过多年奋斗积累了少量的资金到城市外围买房，也只能在城市外围买得起房，城市中心改造后的高房價他们已无力承受。总之，这些居民的迁到城市外围后，他们每天早晨要从城市外围的居住地乘车到城市内部的工作地，而晚上还要从城市内部的工作地返回城市外围的居住地。这又为城市造成了严重的交通问题，钟摆式交通现象盛行，每天早晚车辆都拥堵在联系城市内外的道路上，无论政府拿出多少卖地的钱来修路都无济于事。除此之外，早已搬出的棚户区房屋的房主在改造后将会获得较大一笔拆迁补偿费，他们是政府和开发商之外的获利者，这也是中国现状很多人盼望着拆迁的原因。面对中国较高的CPI和较低的存款利率，为了拆迁补偿费的保值，这部分人选择进行投资，而他们投资首选的目标就是价格一路攀升的住房，这反过来又助推了房价的上涨，出现恶性循环。
3、城市规划公共政策的应对
住房在很大程度上是一种公共物品，而将公共物品完全推入到市场经济的大潮中必然会出现问题。正如美国，在完全自由的市场经济条件下，在供求平衡理论的指导下，2008年由于住房问题出现了严重的次贷危机，并影响到整个世界的经济发展。因此，面对中国现状住宅的问题，城市规划公共政策应该将基本的住房保障纳入公共事业，出台公共政策改变现有的土地出让模式，将城市内部到城市外围由高到低的居住用地价格倒置，降低城市内部的地价甚至降至零地价。通过这种方式可以剔除住房开发中高昂的土地成本从而降低房价，而且是城市内部的房价，使居民买的起房。不再是租户的居民产生归属感，从而自发的保护和改善住区的环境，延长住区的使用年限，避免住区建成十年二十年后低龄衰败。另外，城市中的占绝大多数的中低阶层就可以居住在城市内部而非城市外围，居住地与工作地的距离大大缩短，从而解决了城市的钟摆式交通问题。
城市内部地价和房价下降后，要出台城市规划公共政策，要求设计者和开发商按照需求金字塔的理论为满足社会中低阶层居民的基本生活需求进行设计和建造，例如规划设计可以控制相对较高的密度，建筑设计绝大部分选用小户型，配套基础设施避免奢华等。而城市外围建设价格相对昂贵的住区为城市中高阶层居民量身打造，规划设计可以控制较低的密度、较高的环境品、高档的配套设施、较高的停车配比，建筑设计大小户型可不加约束由市场进行调节，满足中高阶层居民享受生活的需求。
另外，要出台城市规划公共政策严格控制地价的上涨，从而根本上避免房价的大幅上涨，使炒房者不再选择住房作为投资品。同时，低房价还将解除大量中国居民奇高比例存款用来买房的束缚，大幅释放居民的购买力，从而扩大内需，带动第三产业，使中国经济健康快速的发展。
结语：
中国的住房问题错综复杂，仅仅通过居住用地价格倒置这一种公共政策并不能彻底解决这一问题。如果付诸实践，还需要综合考虑城市的产业布局、政府的执行意愿、居民的心理因素等各种相关问题，从而制定出一系列系统、全面的城市规划公共政策。