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在楼市调控和融资渠道收窄的背景下，房地产私募基金迅速发展，但或很难在融资市场占据重要份额。
随着信贷紧缩和楼市调控，传统的融资渠道几近关闭，销售款回笼压力日增，房地产企业资金链持续绷紧。在此背景下，房地产私募基金（PE）趁势上位，迅速发展壮大，正成为一个有力的融资新渠道。
开发商争先试水
据报道，2010年下半年以来，包括主权基金、境外其他私募基金在内的海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮现。据保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。走FDI（外商直接投资）途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。
与之相呼应，外币房地产私募基金已经风生水起。据《中国证券报》不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而法国安盛集团（AXA）、私募投资基金太平洋联合（PAG）等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。
2010年12月8日，金地集团与瑞银环球资产管理集团宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成。而早在去年4月，双方合作发起的房地产基金首期完成募资约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。这是国内第一只由开发商发起和募集的房地产私募基金。
2010年上半年，中国海外发展有限公司发布公告，将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。几乎同时，盛世神州房地产投资基金也宣告成立，首期融资规模5亿元。其主要牵头人包括复地集团等开发商，规划未来三年募资达50亿元以上。
除了大型房地产开发商，一些中小开发企业，乃至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金，也不甘于人后，争相试水。
清科研究中心统计数据显示，2010年前11个月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。另据不完全统计，国内房地产私募基金目前形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。
2010年因此被业界称作房地产融资的“基金年”。戴德梁行发布的报告称，房地产基金将在房地产金融市场上占据越来越重要的市场份额。更有分析师预测：地产私募作为一个重要的金融品种，未来有望和银行贷款并驾齐驱。在未来中国房地产直接融资市场中，至少会有50％左右的市场份额可能让给私募基金。
融资渠道收窄
房地产私募基金的迅速发展，国内楼市调控和融资渠道收窄显然是主要因素。
国家统计局数据显示，2010年房地产资金来源不到20％来自于国内贷款，但加上部分自筹资金及预收款，来自于银行体系的资金约占总体资金来源50％。资本市场融资方面，2010年房地产一级市场融资额140亿元，相比2009年的1122亿元而言，只占同比12.48％。其中通过首发和配股募资的资金为零。
随着连续加息和上调存款准备金率，以及楼市调控的加码，房地产开发贷款和个人按揭贷款都受到严格控制。而房地产企业在国内证券市场融资也将继续受阻。
在房地产信托方面，尽管2010年房地产类信托规模快速扩张，去年一年成立规模逾1200亿元，但银信理财合作业务已于去年7月被叫停，去年11月中旬，银监会下发通知提示房地产信托业务风险。且房地产信托融资成本居高不下，外资基金不足12％的融资利率则要低于普遍13％-15％的信托融资成本，用途却更加灵活。
在国内融资渠道收紧的背景下，海外融资成为一大热点。据不完全统计，2010年前8个月，大约有30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。但海外融资的门槛和代价都比较高昂，发债的利率区间已从8％-9％上升至13％-14％；而至于近期外资的突然涌入，分析人士认为，国内对外资的管制比较严格，虽然从各个“缝隙”有所回流，但规模有限。
民生银行发布的2011年《中国地产金融蓝皮书》显示，在各种融资渠道受到抑制的背景下，房地产基金将在今年迎来较好的发展窗口，虽然目前规模相对融资需求只是杯水车薪，但其已受到越来越多金融机构和大型房企的参与。
业内人士还表示，房企的流动资金面临严重匮乏，整合、重组在所难免，这也给地产PE以逢低吸纳、股权投资的好时机。
实际上，地产商对于私募基金的热情背后，远非单纯的打通融资渠道那么简单。在探索多融资渠道的同时，地产金融更是成为许多地产公司未来发展战略中最重要的组成部分。
从2005年开始，金地集团便与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作，历经几年探索，其在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全资持有。
根据金地的目标，到2015年，金融业务将给公司贡献约20％的利润。届时，稳盛投资管理的资金规模将达200亿-300亿元人民币，其中美元基金约10亿美元。金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”
然而，在接受本刊采访时，北大纵横资深合伙人崔凯博士却对私募基金将在房地产金融领域占据重要份额，以及对于房地产融资的作用深表怀疑。他表示，目前所谓的房地产私募基金潮，更多的只是部分地产商在抱团取暖，其整体规模数量与房地产数万亿元的资金需求相比，远不在一个等级，根本就无法替代银行贷款。
搜房网中国房地产指数研究院分析师钟星烁表示，由于融资渠道收窄开发商愿意承担更高的资金成本，加上人民币升值因素，外资私募基金进入国内房地产行业的趋势目前看好。不过，她同时也认为，从长期看，地产私募基金占据融资渠道的比例不会出现很大的上升，最主要的融资来源还将是银行贷款等。尤其在行业光景好转时，开发商可能并不太依靠这块，钟星烁对本刊记者解释称。“但在房地产金融领域，这种地产证券化的趋势还是存在的。”
尚无成熟模式
尽管被部分人认为发展前景广阔，但现阶段中国的房地产私募基金主要还是海外地产基金，国内地产基金起步晚，其发展并不成熟，还有很多空白需要完善。存在着法律法规的不健全、市场退出机制不完善，以及投资和管理能力较弱等诸多问题。
一家大型外资房地产基金的内部人士认为，现在国内真正符合国际标准的房地产基金屈指可数。
据了解，外资地产基金成熟的管理模式是，管理人具有项目的绝对选择自主权，并且严格自主把控风险。但在国内，目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。PE与房地产企业共同合作发起基金，基金管理人负责募资，而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。
虽然有些基金对于自己的模式不愿多言，但是毫无疑问，现阶段他们更多的都是依靠现有的资源和经验，在基金管理方面的“非专业”必然会为“地产血统”的管理者带来挑战。投行或PE在商业地产投资方面更有经验，但开发商更擅长投资住宅项目。融资领域，一些大型房企可以依靠资深品牌以及与机构的长期合作关系轻松获得融资通道，但是在项目投资方面，因为同时兼具开发者和基金管理者双重身份的地产商，不可避免地面临“关联交易、暗箱操作”的质疑。而国外的房地产基金均为第三方独立管理，且募集资金目标对象也并非为房地产商。
而对于那些募集有一定困难的基金而言，钱从哪里来、其所界定的商业模式也必然存在着一定变数。众所周知的是，私募基金一般看重内部收益率，而现阶段房地产商则更看重净利润。
一位PE界人士认为，国内有限合伙人（LP）、普通合伙人（GP）和投资标的开发商之间的商业理念会存在差异。投资者期待的是稳定、明确的收益，而开发商在国内波动剧烈的市场环境中，对政策、成本极其敏感，往往采取十分灵活的经营策略。这一矛盾会在较大的波动中被激发。并且，目前地产私募基金多采用封闭式操作，在REITs（房地产投资信托基金）推出还十分渺茫的当下，其退出模式是否成功尚难有定论。对于习惯于在资金上左右腾挪的开发企业而言，也可能成为其致命“枷锁”。
此外，投资人稳定性的问题亦在地产这一周期性更强的行业里面临考验。据了解，国外地产基金的主要投资人是社保基金、大学教育基金等成熟的投资人，他们投资理念成熟稳定，不会轻易撤资，除非出现像2008年金融危机那样的外部客观因素。目前国内的投资人则主要还是富裕的个人投资者。
崔凯博士亦对记者表示，目前的房地产私募基金中，真正的私募基金很少，更多的则是为炒房团和充裕的民间资本提供一个投资渠道。这种炒作机会、快进快出的投资与私募基金的本原相去甚远，后者本质上是“依附经济”，需要有个出口，这是目前的房地产行业并不具备的。他还提醒说，“全民PE”的游戏相当危险，因为这种境况的出现距离市场最后的崩盘已经不远了。
随着信贷紧缩和楼市调控，传统的融资渠道几近关闭，销售款回笼压力日增，房地产企业资金链持续绷紧。在此背景下，房地产私募基金（PE）趁势上位，迅速发展壮大，正成为一个有力的融资新渠道。
开发商争先试水
据报道，2010年下半年以来，包括主权基金、境外其他私募基金在内的海外资金与国内房企合作、注资开发项目的案例大量浮现。据保守估计，去年进入国内房地产业的外资总量就已超过1500亿元。走FDI（外商直接投资）途径、实行基金化运作，是外资进入国内地产项目的主要特点，而外资投资的项目绝大部分是商业地产。
与之相呼应，外币房地产私募基金已经风生水起。据《中国证券报》不完全统计，目前国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构发起外币私募基金；而法国安盛集团（AXA）、私募投资基金太平洋联合（PAG）等外资机构也在与内地合作参与发起私募基金。
2010年12月8日，金地集团与瑞银环球资产管理集团宣布，两公司合作发起的房地产基金第二期募集已成功完成。而早在去年4月，双方合作发起的房地产基金首期完成募资约1亿美元，主要投资国内住宅开发项目。这是国内第一只由开发商发起和募集的房地产私募基金。
2010年上半年，中国海外发展有限公司发布公告，将与工银国际投资管理公司成立规模约为2.5亿美元至5亿美元的房地产基金，主要用于投资中海地产集团的住宅物业。首期募集资金将不低于2.5亿美元。几乎同时，盛世神州房地产投资基金也宣告成立，首期融资规模5亿元。其主要牵头人包括复地集团等开发商，规划未来三年募资达50亿元以上。
除了大型房地产开发商，一些中小开发企业，乃至以民间资本为来源、提供过桥贷款为主的小型人民币基金，也不甘于人后，争相试水。
清科研究中心统计数据显示，2010年前11个月，国内共有10只房地产私募基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。另据不完全统计，国内房地产私募基金目前形成规模的约40家左右，管理资金规模近千亿。
2010年因此被业界称作房地产融资的“基金年”。戴德梁行发布的报告称，房地产基金将在房地产金融市场上占据越来越重要的市场份额。更有分析师预测：地产私募作为一个重要的金融品种，未来有望和银行贷款并驾齐驱。在未来中国房地产直接融资市场中，至少会有50％左右的市场份额可能让给私募基金。
融资渠道收窄
房地产私募基金的迅速发展，国内楼市调控和融资渠道收窄显然是主要因素。
国家统计局数据显示，2010年房地产资金来源不到20％来自于国内贷款，但加上部分自筹资金及预收款，来自于银行体系的资金约占总体资金来源50％。资本市场融资方面，2010年房地产一级市场融资额140亿元，相比2009年的1122亿元而言，只占同比12.48％。其中通过首发和配股募资的资金为零。
随着连续加息和上调存款准备金率，以及楼市调控的加码，房地产开发贷款和个人按揭贷款都受到严格控制。而房地产企业在国内证券市场融资也将继续受阻。
在房地产信托方面，尽管2010年房地产类信托规模快速扩张，去年一年成立规模逾1200亿元，但银信理财合作业务已于去年7月被叫停，去年11月中旬，银监会下发通知提示房地产信托业务风险。且房地产信托融资成本居高不下，外资基金不足12％的融资利率则要低于普遍13％-15％的信托融资成本，用途却更加灵活。
在国内融资渠道收紧的背景下，海外融资成为一大热点。据不完全统计，2010年前8个月，大约有30多家房企相继推出海外融资计划，融资规模达100多亿美元。但海外融资的门槛和代价都比较高昂，发债的利率区间已从8％-9％上升至13％-14％；而至于近期外资的突然涌入，分析人士认为，国内对外资的管制比较严格，虽然从各个“缝隙”有所回流，但规模有限。
民生银行发布的2011年《中国地产金融蓝皮书》显示，在各种融资渠道受到抑制的背景下，房地产基金将在今年迎来较好的发展窗口，虽然目前规模相对融资需求只是杯水车薪，但其已受到越来越多金融机构和大型房企的参与。
业内人士还表示，房企的流动资金面临严重匮乏，整合、重组在所难免，这也给地产PE以逢低吸纳、股权投资的好时机。
实际上，地产商对于私募基金的热情背后，远非单纯的打通融资渠道那么简单。在探索多融资渠道的同时，地产金融更是成为许多地产公司未来发展战略中最重要的组成部分。
从2005年开始，金地集团便与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作，历经几年探索，其在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全资持有。
根据金地的目标，到2015年，金融业务将给公司贡献约20％的利润。届时，稳盛投资管理的资金规模将达200亿-300亿元人民币，其中美元基金约10亿美元。金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金；另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”
然而，在接受本刊采访时，北大纵横资深合伙人崔凯博士却对私募基金将在房地产金融领域占据重要份额，以及对于房地产融资的作用深表怀疑。他表示，目前所谓的房地产私募基金潮，更多的只是部分地产商在抱团取暖，其整体规模数量与房地产数万亿元的资金需求相比，远不在一个等级，根本就无法替代银行贷款。
搜房网中国房地产指数研究院分析师钟星烁表示，由于融资渠道收窄开发商愿意承担更高的资金成本，加上人民币升值因素，外资私募基金进入国内房地产行业的趋势目前看好。不过，她同时也认为，从长期看，地产私募基金占据融资渠道的比例不会出现很大的上升，最主要的融资来源还将是银行贷款等。尤其在行业光景好转时，开发商可能并不太依靠这块，钟星烁对本刊记者解释称。“但在房地产金融领域，这种地产证券化的趋势还是存在的。”
尚无成熟模式
尽管被部分人认为发展前景广阔，但现阶段中国的房地产私募基金主要还是海外地产基金，国内地产基金起步晚，其发展并不成熟，还有很多空白需要完善。存在着法律法规的不健全、市场退出机制不完善，以及投资和管理能力较弱等诸多问题。
一家大型外资房地产基金的内部人士认为，现在国内真正符合国际标准的房地产基金屈指可数。
据了解，外资地产基金成熟的管理模式是，管理人具有项目的绝对选择自主权，并且严格自主把控风险。但在国内，目前大多数基金仍采用由房地产企业自主发起基金的形式。PE与房地产企业共同合作发起基金，基金管理人负责募资，而项目的选择则由房地产企业和基金管理人共同选择。
虽然有些基金对于自己的模式不愿多言，但是毫无疑问，现阶段他们更多的都是依靠现有的资源和经验，在基金管理方面的“非专业”必然会为“地产血统”的管理者带来挑战。投行或PE在商业地产投资方面更有经验，但开发商更擅长投资住宅项目。融资领域，一些大型房企可以依靠资深品牌以及与机构的长期合作关系轻松获得融资通道，但是在项目投资方面，因为同时兼具开发者和基金管理者双重身份的地产商，不可避免地面临“关联交易、暗箱操作”的质疑。而国外的房地产基金均为第三方独立管理，且募集资金目标对象也并非为房地产商。
而对于那些募集有一定困难的基金而言，钱从哪里来、其所界定的商业模式也必然存在着一定变数。众所周知的是，私募基金一般看重内部收益率，而现阶段房地产商则更看重净利润。
一位PE界人士认为，国内有限合伙人（LP）、普通合伙人（GP）和投资标的开发商之间的商业理念会存在差异。投资者期待的是稳定、明确的收益，而开发商在国内波动剧烈的市场环境中，对政策、成本极其敏感，往往采取十分灵活的经营策略。这一矛盾会在较大的波动中被激发。并且，目前地产私募基金多采用封闭式操作，在REITs（房地产投资信托基金）推出还十分渺茫的当下，其退出模式是否成功尚难有定论。对于习惯于在资金上左右腾挪的开发企业而言，也可能成为其致命“枷锁”。
此外，投资人稳定性的问题亦在地产这一周期性更强的行业里面临考验。据了解，国外地产基金的主要投资人是社保基金、大学教育基金等成熟的投资人，他们投资理念成熟稳定，不会轻易撤资，除非出现像2008年金融危机那样的外部客观因素。目前国内的投资人则主要还是富裕的个人投资者。
崔凯博士亦对记者表示，目前的房地产私募基金中，真正的私募基金很少，更多的则是为炒房团和充裕的民间资本提供一个投资渠道。这种炒作机会、快进快出的投资与私募基金的本原相去甚远，后者本质上是“依附经济”，需要有个出口，这是目前的房地产行业并不具备的。他还提醒说，“全民PE”的游戏相当危险，因为这种境况的出现距离市场最后的崩盘已经不远了。