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7月11日，建设部、人民银行等六部委联合出台171号文件，对房地产市场外资准入和管理给出了规范性意见。金融与地产密切的关系又一次走到台前。
流动性过剩促热地产
自2005年7月21日对美元一次性升值2％以来，人民币开始进入一个渐进升值的通道。随着中国经济持续高速增长，外贸顺差节节攀升，国际资本不断流入，人民币升值压力与日俱增。中央银行为稳定汇率而被动增加外汇储备，大量基础货币通过外汇占款投放出去，通过银行体系的乘数效应转化为货币供给的增长，又通过商业银行的存贷款机制转化为货币信贷增长，从而导致金融系统流动性大量过剩。商业银行资金充裕，放贷冲动高涨，而目前房地产贷款的不良率又相对较低，这些新增的流动性便大量流进房地产市场。央行2006年以来的金融调控，一次加息、两次调高存款准备金率、多次发行定向票据和窗口指导等手段，都是着力于回收金融系统过剩的流动性，对房地产外资的限制仍可看做是这一调控思路的延续。
外资短期化趋势蕴涵风险
除通过我国外汇储备机制转化为金融系统流动性间接进入以外，外资还以直接投资和国际热钱的形式直接进入我国房地产市场。数据表明，外资在中国房地产90％以上的投资集中在北京和上海。北京写字楼市场2005年的成交量，由2004年的48万平方米跃升至106万平方米，据不完全统计，其中外资大单购买就达40万平方米，超过整个交易面积的1／3。今年上半年，仅亚洲国际金融投资有限公司、日本Replus基金、高盛购买的写字楼物业就近30万平方米。而且外资购买的这些写字楼物业，大多位于城市的商务办公相对活跃的黄金地段。可见，外资已经在重点城市中占据战略地位，足以对这些城市的房地产市场造成重大影响。
如果外资购买商用物业，持有并出租以获取长期收益，这有利于引进成熟的资产管理经验，优化商用物业的市场结构，解决当前房地产短平快的开发模式与经营之间的矛盾，对于我国房地产市场的长期发展也会有极大促进。然而，今年以来，外资却频频大额投资于住宅物业，以期快速转售并获取短期利益。近年来，住宅市场成交价格普遍快速上涨，成为广泛关注的经济和社会问题，一直是房地产调控的重点。外资参与“炒房”，无疑给目前已经高企的房价火上浇油。此外，外资炒房并快速获益，会吸引更多国内外投机资金参与，成为催生房地产市场泡沫的重要潜在因素。
171号文件，正是在外资投资刚刚表现出新趋势的关头，拧紧国际热钱流入中国地产领域的阀门。然而，外资在不同城市、不同物业市场影响并不相同，政策影响范围与深度也会有较大差异，尤其大城市写字楼市场变化值得关注。
退出机制仍是最重要的防火墙
缺乏退出机制实际一直是限制外资进入的最大障碍，房地产外资的退出方式，主要有二：一是在二级市场转售；二是转化成金融产品，如以REITs上市等方式，取道金融市场退出。退出渠道不足，仍然限制了大量基金，尤其战略型基金进入。但随着我国金融领域开放、金融市场的建设，退出的防火墙作用将会被逐渐削弱。
171号文件，对房地产外资准入和管理，又在进入的道路上设了拦截坝。虽然增加了保护，但热钱最可怕的是其隐蔽性和高度流动性，即进入渠道的多元化和短时间内快速撤离的本领，如果能通过房地产市场将其显性化，再通过增加退出障碍削弱其流动性，热钱的威胁性便大大降低，对于房地产市场的发展也能达到避害趋利的目的。
住宅禁商促使写字楼市场细分
徐伟成
北京市工商局今年6月出台的14号文，虽然主要是为了解决商住项目中商住混合而引起的扰民问题，然而政策的实施却对办公物业产品的发展产生了深远的影响，这将会“催生”一种新的办公物业细分产品——新型高端商务楼。
政策的市场影响
此次北京市工商局出台的政策，对市场的影响是比较强烈的：据我们掌握的统计数据显示，从禁令发布以来的一个月，北京中低档写字楼的成交量上涨了60％，各大中介公司写字楼的咨询量显著提高；从目前写字楼市场需求状况看，1㈨～200平方米、60平方米左右的中、小户型面积的写字楼在市场中表现活跃。
这次政策的取向是把办公与居住功能逐步进行分离，从而使市场中的住宅物业功能更加明确，有利于政府对住宅市场的进一步针对性调控，并且在—定的时期内会形成一个新的写字楼细分市场。细分市场的消费需求由商住项日中迁出的中小公司的被动需求和新成立的中小公司的主动需求组成；细分市场的主体多为设计、传媒、广告、律师、中介等都市型配套服务性行业，企业规模小但是对办公环境、物业管理服务、通信等设施要求较高。
国内商住物业的过渡性
20世纪90年代，由于当时的写字楼供应非常有限，只有国贸中心、京广中心、国际大厦等可选，大多数客户只有选择在酒店、公寓内办公，如赛特、燕莎、丽都等。由此形成了商住物业这种办公产品。而在国外，商住物业这种力、公物业早已经被淘汰，仅有少量的类似办公产品存在，一般都是小二层，楼下办公，与国内的商住物业无论在建筑形态、人口密度、管理方式、配套等方面部大不相同。
通过分析和比较，我们可以看出中国的商住类物业只是在20世纪90年代由于写字楼空间的不足和政策的错位而催生的“早产”产品。这种产品仅仅是中国办公产品中的一个过渡产品而已。
新型高端商务楼的催生
从前面的分析我们可以得出，随着北京市14号文的出台，对写字楼市场产生了较大的影响。
供给方面，在特殊的办公环境下形成的过渡性写字楼产品——商住型物业开始退出市场，在此类物业中的存量租户被动性进行新的办公产品的选择。
在需求方面，一个新的写字楼细分市场已经形成，这个细分市场中的需求主体多为中小公司，随着中国经济的进一步发展，这种创业类中小型公司还将会大量涌现。由于这类公司处于企业生命周期的萌芽与成长阶段，所处产业多为都市型配套性服务行业，所以要求的办公空间面积较小，租金的承受能力不强，对通讯等办公设施要求较高。
从供给需求两个方面我们可以看出，一个要求办公空间面积在100－500平方米之间、租金水平在10美元／平方米·月～18美元／平方米·月(建筑面积)之间、通讯等设施齐全的写字楼细分市场已经形成，而随着商住类物业退出市场，现有的写字楼供应市场并没有—个完全针对这个细分市场的写字楼产品来填补这个空白，所以，在市场供需力量的推动下，一定会有—个新的办公产品来迎合这个细分市场的需求，能够充分满足这些需求的新型高端商务楼将成为办公产品开发的一个新的趋势。
流动性过剩促热地产
自2005年7月21日对美元一次性升值2％以来，人民币开始进入一个渐进升值的通道。随着中国经济持续高速增长，外贸顺差节节攀升，国际资本不断流入，人民币升值压力与日俱增。中央银行为稳定汇率而被动增加外汇储备，大量基础货币通过外汇占款投放出去，通过银行体系的乘数效应转化为货币供给的增长，又通过商业银行的存贷款机制转化为货币信贷增长，从而导致金融系统流动性大量过剩。商业银行资金充裕，放贷冲动高涨，而目前房地产贷款的不良率又相对较低，这些新增的流动性便大量流进房地产市场。央行2006年以来的金融调控，一次加息、两次调高存款准备金率、多次发行定向票据和窗口指导等手段，都是着力于回收金融系统过剩的流动性，对房地产外资的限制仍可看做是这一调控思路的延续。
外资短期化趋势蕴涵风险
除通过我国外汇储备机制转化为金融系统流动性间接进入以外，外资还以直接投资和国际热钱的形式直接进入我国房地产市场。数据表明，外资在中国房地产90％以上的投资集中在北京和上海。北京写字楼市场2005年的成交量，由2004年的48万平方米跃升至106万平方米，据不完全统计，其中外资大单购买就达40万平方米，超过整个交易面积的1／3。今年上半年，仅亚洲国际金融投资有限公司、日本Replus基金、高盛购买的写字楼物业就近30万平方米。而且外资购买的这些写字楼物业，大多位于城市的商务办公相对活跃的黄金地段。可见，外资已经在重点城市中占据战略地位，足以对这些城市的房地产市场造成重大影响。
如果外资购买商用物业，持有并出租以获取长期收益，这有利于引进成熟的资产管理经验，优化商用物业的市场结构，解决当前房地产短平快的开发模式与经营之间的矛盾，对于我国房地产市场的长期发展也会有极大促进。然而，今年以来，外资却频频大额投资于住宅物业，以期快速转售并获取短期利益。近年来，住宅市场成交价格普遍快速上涨，成为广泛关注的经济和社会问题，一直是房地产调控的重点。外资参与“炒房”，无疑给目前已经高企的房价火上浇油。此外，外资炒房并快速获益，会吸引更多国内外投机资金参与，成为催生房地产市场泡沫的重要潜在因素。
171号文件，正是在外资投资刚刚表现出新趋势的关头，拧紧国际热钱流入中国地产领域的阀门。然而，外资在不同城市、不同物业市场影响并不相同，政策影响范围与深度也会有较大差异，尤其大城市写字楼市场变化值得关注。
退出机制仍是最重要的防火墙
缺乏退出机制实际一直是限制外资进入的最大障碍，房地产外资的退出方式，主要有二：一是在二级市场转售；二是转化成金融产品，如以REITs上市等方式，取道金融市场退出。退出渠道不足，仍然限制了大量基金，尤其战略型基金进入。但随着我国金融领域开放、金融市场的建设，退出的防火墙作用将会被逐渐削弱。
171号文件，对房地产外资准入和管理，又在进入的道路上设了拦截坝。虽然增加了保护，但热钱最可怕的是其隐蔽性和高度流动性，即进入渠道的多元化和短时间内快速撤离的本领，如果能通过房地产市场将其显性化，再通过增加退出障碍削弱其流动性，热钱的威胁性便大大降低，对于房地产市场的发展也能达到避害趋利的目的。
住宅禁商促使写字楼市场细分
徐伟成
北京市工商局今年6月出台的14号文，虽然主要是为了解决商住项目中商住混合而引起的扰民问题，然而政策的实施却对办公物业产品的发展产生了深远的影响，这将会“催生”一种新的办公物业细分产品——新型高端商务楼。
政策的市场影响
此次北京市工商局出台的政策，对市场的影响是比较强烈的：据我们掌握的统计数据显示，从禁令发布以来的一个月，北京中低档写字楼的成交量上涨了60％，各大中介公司写字楼的咨询量显著提高；从目前写字楼市场需求状况看，1㈨～200平方米、60平方米左右的中、小户型面积的写字楼在市场中表现活跃。
这次政策的取向是把办公与居住功能逐步进行分离，从而使市场中的住宅物业功能更加明确，有利于政府对住宅市场的进一步针对性调控，并且在—定的时期内会形成一个新的写字楼细分市场。细分市场的消费需求由商住项日中迁出的中小公司的被动需求和新成立的中小公司的主动需求组成；细分市场的主体多为设计、传媒、广告、律师、中介等都市型配套服务性行业，企业规模小但是对办公环境、物业管理服务、通信等设施要求较高。
国内商住物业的过渡性
20世纪90年代，由于当时的写字楼供应非常有限，只有国贸中心、京广中心、国际大厦等可选，大多数客户只有选择在酒店、公寓内办公，如赛特、燕莎、丽都等。由此形成了商住物业这种办公产品。而在国外，商住物业这种力、公物业早已经被淘汰，仅有少量的类似办公产品存在，一般都是小二层，楼下办公，与国内的商住物业无论在建筑形态、人口密度、管理方式、配套等方面部大不相同。
通过分析和比较，我们可以看出中国的商住类物业只是在20世纪90年代由于写字楼空间的不足和政策的错位而催生的“早产”产品。这种产品仅仅是中国办公产品中的一个过渡产品而已。
新型高端商务楼的催生
从前面的分析我们可以得出，随着北京市14号文的出台，对写字楼市场产生了较大的影响。
供给方面，在特殊的办公环境下形成的过渡性写字楼产品——商住型物业开始退出市场，在此类物业中的存量租户被动性进行新的办公产品的选择。
在需求方面，一个新的写字楼细分市场已经形成，这个细分市场中的需求主体多为中小公司，随着中国经济的进一步发展，这种创业类中小型公司还将会大量涌现。由于这类公司处于企业生命周期的萌芽与成长阶段，所处产业多为都市型配套性服务行业，所以要求的办公空间面积较小，租金的承受能力不强，对通讯等办公设施要求较高。
从供给需求两个方面我们可以看出，一个要求办公空间面积在100－500平方米之间、租金水平在10美元／平方米·月～18美元／平方米·月(建筑面积)之间、通讯等设施齐全的写字楼细分市场已经形成，而随着商住类物业退出市场，现有的写字楼供应市场并没有—个完全针对这个细分市场的写字楼产品来填补这个空白，所以，在市场供需力量的推动下，一定会有—个新的办公产品来迎合这个细分市场的需求，能够充分满足这些需求的新型高端商务楼将成为办公产品开发的一个新的趋势。