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摘要：《物权法》和《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法规颁布之后，我国已初步确立异议登记制度，利害关系人可以对认为登记错误的不动产信息向不动产登记机构申请异议登记，但在异议登记期间，并不影响不动产的处分，对异议登记期间处分不动产的法律效力也未明确。
本文将从异议登记的立法目的、对现实交易的实际影响以及利益平衡等角度评析采取不限制处分的立法模式具有更高的制度效率。
关键词：不动产;异议登记;法律效力
作为物权法基本原则之一，物权公示公信原则使善意取得成为可能，也确立了善意第三人的优先性原则。即使登记的权利人非真正权利人，由于第三人之“善意”，法律保护其基于公示外观的判断。基于此，真正权利人若想破除此种局面唯一的辦法就是寻找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不让“善意”成为可能。不动产异议登记制度的立法目的便在于此。更正登记程序复杂，其要求也很高，需要一段时间来完成该程序，但是申请更正的权利人与异议名义人之间的争议是短时间内无法解决的，因此有必要在法律上确立一种照顾真正权利人利益的临时性保护措施。
一、对于在异议登记期间，登记名义人能否行使处分权，处分后产生的法律后果
（一）禁止登记名义人在异议登记期间处分争议不动产，则登记名义人不能对争议不动产行使处分权，不动产登记部门也不能办理相应的变更登记手续，善意第三人不能取得不动产物权。如果异议登记申请事项不实，将影响登记名义人和第三人的合理权益和登记效率。
（二）允许登记名义人处分争议不动产，该不动产虽经异议登记，登记名义人仍可以将争议的不动产进行转移或处分，不动产登记部门将异议登记情况告知登记名义人，登记名义人做出知悉异议登记并自担风险的书面承诺后，可办理相应的变动登记。根据异议登记成立与否，会产生两种不同的法律后果：（1）如果异议登记成立，，则该物权变动行为不具有法律效力，第三人即使为善意也因此丧失经异议登记的不动产物权。（2）如果异议登记不成立，则第三人能够根据登记公信力确定取得不动产的物权，不受该异议登记的限制。
我国《物权法》对异议登记阻断登记公信力的基本效力未规定，笔者认为对于异议登记阻断公信力的效力应该是毋庸置疑的。同时，我国《物权法》对于异议登记效力是否禁止登记名义人行使处分权未作规定，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》对此进行了明确，但也只是起到了一个告知警示的作用，这使得异议登记的效力和作用大打折扣，也成为当前立法解释亟待解决的问题。笔者结合我国现行法律体系，分析我国异议登记的法律效力。
二、 我国应采用有限制的事后阻断模式
德国、瑞士、日本民法采用事后阻断模式，一些地方采用事前防止模式。对于我国是采用事后阻断还是采用事前防止，大体有两种观点：一种观点是采用事前防止模式，通过该种模式，禁止经异议登记的物权进入流通领域，来确保真实权利人的利益。该种方式虽能有效地保护真实权利人的利益，并维护物权秩序和安全性，但在交易效率方面存在欠缺。一种观点是采用事后阻断模式，该模式赋予登记名义人对争议不动产的处分权。采用该方式，有利于不动产的流转和交易效率的提高，尊重当事人的意思自治，而且通过阻断不动产物权公信力的方式保证真实权利人的利益。笔者认为我国应以德国事后阻断模式为基础，结合我国异议登记与诉讼保全并行模式，适当予以限制，采用有限制的事后阻断方式。
（一）我国应采用事后阻断模式
我国应采用事后阻断模式理由如下：第一，事前防止的模式对真正权利人的保护并不周全。事前防止的模式通过对经异议登记物权禁止其进入流通领域或对物权转让不予登记的做法来保护真实权利人的利益。但是不能通过异议登记就可以确定异议登记人就是真正权利人。所以当异议登记正确时，异议登记人的权利和真实的权利相一致，限制登记名义人的处分权不存在任何瑕疵。但如果异议登记错误时，登记名义人本身就是真实权利人，限制登记权利的处分，反而违背了真正权利人的意志，不利于对真正权利人的保护，不利于登记效率的提高。第二，事前防止模式不利于登记物权的流通，在交易效率方面有所欠缺。从财产的利用效率上而言，有悖于“物尽其用，鼓励交易”的宗旨，不利于财产的有效流转，发挥其经济效益。第三，事前防止模式限制了第三人的意思自治。异议登记作为对不动产物权存在争议状态的一种公示方式，对有交易意图的第三人会产生警示作用。根据民法上意思自治的原则，第三人可以在知悉风险的情况下决定是否仍旧冒险予以交易。法律不应当强行限制第三人甘愿冒险并承受可能产生的后果的意愿。如果第三人愿意承受风险，即原登记错误的情况下丧失物权而使其得不到维护，那么法律有什么理由不允许呢？在事后阻断的立法模式下，第三人享有选择权，而经异议登记的不动产物权仍具备流转利用的可能，这样能在保护异议登记人的权利前提下，又不会牺牲登记名义人的利益和商品流通利用的机会以及由此产生的经济效益。可以说，把异议登记效力定位于公示作用，在异议成立情况下，排除第三人善意取得的抗辩是较为科学合理的，平衡了动态利益与静态利益。
（二）诉讼保全合理限制事后阻断模式
我国异议登记与诉讼保全采用并行模式。在异议登记同时，如果当事人申请财产保全的，则应对事后阻断方式进行限制。异议登记的目的在于保护真实当事人的权利，同样民事诉讼中的财产保全也具备此功能，即为了保护申请人的利益，法院可以裁定查封争议的标的物，不动产登记部门将标的物查封情况记载在登记簿上，登记簿上的权利人不能对标的物行使处分权。异议登记产生的效力就是阻断公信力，但不禁止登记名义人行使处分权利。而财产保全制度是禁止被保全人对标的物行使处分权。财产保全由当事人自由选择的制度，选择此制度的人要负担提供担保的代价，对于保全错误所对产生的损害后果，担保将在损害赔偿过程中发挥作用。故我国的财产保全制度为事后阻断模式。
三、结语：
我国的不动产异议登记制度，主要以德国的民法中异议登记制度为基础，兼顾其他国家和地区的一些立法经验而建立。我国《物权法》第十九条对于对于异议登记的法律效力未作规定，导致异议登记制度在司法实践中法律适用的不统一。笔者此文仅对我国不动产异议登记制度的法律效力提出一些粗浅的认识，在此抛砖引玉，希望引起更多的同仁对不动产异议登记的法律效力问题加以关注，为以后相关立法和司法解释出台提供有益帮助。
参考文献：
[1] 彭姣.异议登记效力和注销问题的再思考――以异议登记效力期间为视角.社会科学家，2015，（2）
[2] 范利平.我国不动产等级的理论与实践.北京：知识产权出版社，2012年版
[3] 程啸.不动产登记法研究.北京：法律出版社，2011年版
本文将从异议登记的立法目的、对现实交易的实际影响以及利益平衡等角度评析采取不限制处分的立法模式具有更高的制度效率。
关键词：不动产;异议登记;法律效力
作为物权法基本原则之一，物权公示公信原则使善意取得成为可能，也确立了善意第三人的优先性原则。即使登记的权利人非真正权利人，由于第三人之“善意”，法律保护其基于公示外观的判断。基于此，真正权利人若想破除此种局面唯一的辦法就是寻找到一把可以攻破“善意之盾”的矛，不让“善意”成为可能。不动产异议登记制度的立法目的便在于此。更正登记程序复杂，其要求也很高，需要一段时间来完成该程序，但是申请更正的权利人与异议名义人之间的争议是短时间内无法解决的，因此有必要在法律上确立一种照顾真正权利人利益的临时性保护措施。
一、对于在异议登记期间，登记名义人能否行使处分权，处分后产生的法律后果
（一）禁止登记名义人在异议登记期间处分争议不动产，则登记名义人不能对争议不动产行使处分权，不动产登记部门也不能办理相应的变更登记手续，善意第三人不能取得不动产物权。如果异议登记申请事项不实，将影响登记名义人和第三人的合理权益和登记效率。
（二）允许登记名义人处分争议不动产，该不动产虽经异议登记，登记名义人仍可以将争议的不动产进行转移或处分，不动产登记部门将异议登记情况告知登记名义人，登记名义人做出知悉异议登记并自担风险的书面承诺后，可办理相应的变动登记。根据异议登记成立与否，会产生两种不同的法律后果：（1）如果异议登记成立，，则该物权变动行为不具有法律效力，第三人即使为善意也因此丧失经异议登记的不动产物权。（2）如果异议登记不成立，则第三人能够根据登记公信力确定取得不动产的物权，不受该异议登记的限制。
我国《物权法》对异议登记阻断登记公信力的基本效力未规定，笔者认为对于异议登记阻断公信力的效力应该是毋庸置疑的。同时，我国《物权法》对于异议登记效力是否禁止登记名义人行使处分权未作规定，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》对此进行了明确，但也只是起到了一个告知警示的作用，这使得异议登记的效力和作用大打折扣，也成为当前立法解释亟待解决的问题。笔者结合我国现行法律体系，分析我国异议登记的法律效力。
二、 我国应采用有限制的事后阻断模式
德国、瑞士、日本民法采用事后阻断模式，一些地方采用事前防止模式。对于我国是采用事后阻断还是采用事前防止，大体有两种观点：一种观点是采用事前防止模式，通过该种模式，禁止经异议登记的物权进入流通领域，来确保真实权利人的利益。该种方式虽能有效地保护真实权利人的利益，并维护物权秩序和安全性，但在交易效率方面存在欠缺。一种观点是采用事后阻断模式，该模式赋予登记名义人对争议不动产的处分权。采用该方式，有利于不动产的流转和交易效率的提高，尊重当事人的意思自治，而且通过阻断不动产物权公信力的方式保证真实权利人的利益。笔者认为我国应以德国事后阻断模式为基础，结合我国异议登记与诉讼保全并行模式，适当予以限制，采用有限制的事后阻断方式。
（一）我国应采用事后阻断模式
我国应采用事后阻断模式理由如下：第一，事前防止的模式对真正权利人的保护并不周全。事前防止的模式通过对经异议登记物权禁止其进入流通领域或对物权转让不予登记的做法来保护真实权利人的利益。但是不能通过异议登记就可以确定异议登记人就是真正权利人。所以当异议登记正确时，异议登记人的权利和真实的权利相一致，限制登记名义人的处分权不存在任何瑕疵。但如果异议登记错误时，登记名义人本身就是真实权利人，限制登记权利的处分，反而违背了真正权利人的意志，不利于对真正权利人的保护，不利于登记效率的提高。第二，事前防止模式不利于登记物权的流通，在交易效率方面有所欠缺。从财产的利用效率上而言，有悖于“物尽其用，鼓励交易”的宗旨，不利于财产的有效流转，发挥其经济效益。第三，事前防止模式限制了第三人的意思自治。异议登记作为对不动产物权存在争议状态的一种公示方式，对有交易意图的第三人会产生警示作用。根据民法上意思自治的原则，第三人可以在知悉风险的情况下决定是否仍旧冒险予以交易。法律不应当强行限制第三人甘愿冒险并承受可能产生的后果的意愿。如果第三人愿意承受风险，即原登记错误的情况下丧失物权而使其得不到维护，那么法律有什么理由不允许呢？在事后阻断的立法模式下，第三人享有选择权，而经异议登记的不动产物权仍具备流转利用的可能，这样能在保护异议登记人的权利前提下，又不会牺牲登记名义人的利益和商品流通利用的机会以及由此产生的经济效益。可以说，把异议登记效力定位于公示作用，在异议成立情况下，排除第三人善意取得的抗辩是较为科学合理的，平衡了动态利益与静态利益。
（二）诉讼保全合理限制事后阻断模式
我国异议登记与诉讼保全采用并行模式。在异议登记同时，如果当事人申请财产保全的，则应对事后阻断方式进行限制。异议登记的目的在于保护真实当事人的权利，同样民事诉讼中的财产保全也具备此功能，即为了保护申请人的利益，法院可以裁定查封争议的标的物，不动产登记部门将标的物查封情况记载在登记簿上，登记簿上的权利人不能对标的物行使处分权。异议登记产生的效力就是阻断公信力，但不禁止登记名义人行使处分权利。而财产保全制度是禁止被保全人对标的物行使处分权。财产保全由当事人自由选择的制度，选择此制度的人要负担提供担保的代价，对于保全错误所对产生的损害后果，担保将在损害赔偿过程中发挥作用。故我国的财产保全制度为事后阻断模式。
三、结语：
我国的不动产异议登记制度，主要以德国的民法中异议登记制度为基础，兼顾其他国家和地区的一些立法经验而建立。我国《物权法》第十九条对于对于异议登记的法律效力未作规定，导致异议登记制度在司法实践中法律适用的不统一。笔者此文仅对我国不动产异议登记制度的法律效力提出一些粗浅的认识，在此抛砖引玉，希望引起更多的同仁对不动产异议登记的法律效力问题加以关注，为以后相关立法和司法解释出台提供有益帮助。
参考文献：
[1] 彭姣.异议登记效力和注销问题的再思考――以异议登记效力期间为视角.社会科学家，2015，（2）
[2] 范利平.我国不动产等级的理论与实践.北京：知识产权出版社，2012年版
[3] 程啸.不动产登记法研究.北京：法律出版社，2011年版