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摘要：土地的合理规划是城市规划的重大前提，城市的合理规划为土地的优化设定了格局。城市边缘区人员复杂，土地的权属不明确，缺乏科学的功能分区。边缘区土地缺乏合理的规划，农用地，尤其是耕地乱占乱用情况明显，有的耕地是占而不用，土地数量不断减少且质量下降。政府应该通过相关法律制度的完善约束管制该地区的土地使用。
关键词：城市边缘区；土地规划；管理
中图分类号：F301文献标识码： A
1.城市边缘区的土地规划中存在的主要问题
1.1土地权属导致的问题
由于城市边缘区是城市与乡村的结合部，两种地域特征兼而有之，在城市边缘区的内侧以建成区为主，在外侧以乡村为主。而且也没有法律针对城乡结合部的土地属性进行明确的界定，使得城市边缘区的土地权属表现出混杂性。加上城市边缘区采取城乡分管体制，多头管理职责不清，致使城市边缘区土地利用过程中土地收益流失严重。原因之一是土地的非法转让、非法出租、转让农村集体土地，划拨土地非法转让、出租、联营和质押等各种土地违法行为；原因之二是一些地方政府以低地价政策或以租代征的方式吸引外资办企业，致使土地使用权出让价格偏低。
1.2配套设施建设滞后制约经济发展
我国长期以来实行非均衡的城乡二元结构的基础设施供给制度，农村基础设施投资渠道相对单一，导致农村和城市的基础设施水平差距较大。而城市边缘区处在城市建设用地以外，原属农村的区域范围，其基础设施也是按照农村的标准进行配置的，无法满足城市建设的要求，存在缺乏规划、布局不合理，建设随意性大等问题。突出表现在各个行政区域在进行农村基础设施建设时缺乏规划沟通和协调，使得重复建设的情况大量存在；基础设施数量少、质量差，达不到相应质量标准；缺乏管理和相应维护；结构不合理，绝大多数地区侧重于发展交通设施、水利设施和供电设施，而忽视环保设施和天然气设施等的发展。
1.3土地利用结构不合理
边缘区土地利用结构的不合理问题首先表现在空间结构方面。第一，城市与农村建设用地的无序，出于眼前即短期利益的驱使和诱惑，在城市外延的的扩张性发展过程中，为节约某些费用的支出，一些城市在征地时有意避开农村居民住所，造成“农村包围城市，城市又包围农村”的无序混杂局面。第二村镇住宅建设零乱，没有合理的规划布局；乡镇企业经济混杂多样，布局分散。第三，城市边缘区的土地利用没有明确的功能分区，整体使用率不高，造成一定程度上的浪费。
1.4农用地转用中快速扩张和无序问题
城市边缘区是位于城市建成区与乡村之间受城市辐射影响的过渡性区域。城市边缘区的农地资源在受到城市建设用地的粗放性外延扩张，各种类型的产业的开发区盲目开发，乡镇企业滥占滥用，农村居民住房的杂乱建设等多种因素的综合影响下，城市快速向外扩张的同时必然要侵占大量的农用地。城市边缘区同时也是城市土地管理体系的边缘，土地管理秩序混乱，对土地利用没有形成一个有效的约束机制，直接导致城市边缘区的快速扩张模式和土地利用混乱的局面。当前，农用地尤其是耕地资源的非农性利用已经成为我国城市边缘区土地利用急需解决的问题，造成这种结果最根本的原因在于农业用地和非农业用地之间产生巨大级差收益。
1.5土地规划和管理方面的法律不健全
目前，《土地管理法》主要是规范集体土地的征收问题，现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要是针对国有土地的征收問题，而且在实际操作中均存在一定的问题，也并没有一部专门针对城市边缘区的土地征收、征用、租赁等利用和管理方面的法律规范，这一法律不健全问题阻碍了城市边缘区的全面建设和健康稳定发展。
2.土地规划问题的解决措施及建议
2.1运用先进科学技术，改善土地利用结构
边缘区是一个动态系统，其土地利用的科学规划、设计与决策以及这些规划、设计和决策的有效实施都必须建立在对边缘区土地利用进行动态研究的基础上。动态研究的核心内容是：一、利用现代遥感技术和地理信息系统技术，对边缘区的空间范围及土地利用演变进行多时期、全方位的动态研究，揭示边缘区土地生态经济系统形成与演化的特点及其内在机制，为边缘区土地可持续利用的规划、设计及决策提供科学依据；二、建立边缘区土地可持续利用的动态监测预警体系，监督土地可持续利用规划、设计及决策的执行情况，以便及时制止土地利用的短期行为与不合理的利用方式。
2.2规划土地利用结构，促进土地集约利用，惩治闲置土地行为
当前，城市建设用地需求量不断上升，耕地面积越来越难以保证粮食安全，这一问题使得城市用地规模的扩展除了需要建立在对城市现有土地合理利用的基础上，还要注意挖掘城市中心区及老城区的土地，同时，要注意土地开发的质与量，发挥每一块土地的潜力，提高土地利用效率。还要科学规划各个区域的土地利用结构，要严厉惩治限制土地行为。闲置土地既是资源浪费的行为，又是一种投机行为。
2.3加强规划和管理，推动全面建设
我国《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》都明确规定城乡建设用地应加强土地利用总体规划和城市规划，同时强调应注意两个规划之间的协调。但从目前的规划编制情况来看，边缘区是城市规划和土地利用规划最薄弱的地带。二者的协调配合也存在许多矛盾。边缘区土地的可持续利用首先要求加强规划和管理。在切实保护优质农用地特别是耕地的基础上，统筹安排好边缘区用地结构规划。应根据节约和集约用地的原则，因地制宜地确定合理的人均建设用地指标、城市用地规模及城市建设用地发展方向，防止城市盲目扩张；应在对边缘区农用地进行综合评价的基础上，划定基本农田保护区；应加强边缘区村镇建设和乡镇工业小区建设的统一规划与管理；大力推进农村居民点的公寓式住宅建设和乡镇工业小区建设；减少宅基地及乡镇工业占用土地；应科学划定土地利用分区，促进城市边缘区的全面建设和发展。
2.4积极开展专项规划，加强配套设施建设
由于城市边缘区用地权属混乱，同时控制性详细规划深度不足以对边缘地区用地产生强约束力。所以土地利用专项规划显得尤为重要。在边缘区用地开发前期要重视对区域内具有一定开发潜力和开发价值的土地进行自然、社会、经济评价，确定合理的开发方式和措施。重点要加强项目开发规划，宏观控制并结合微观研究每一地块的开发利用措施。农业用地要做好土地保护和管理规划。应该引起高度重视的是城市边缘区的开发要重视环境、生态保护以及配套设施建设等专项规划，没有良好的环境和生态条件，就没有优质的生活基础，没有基础设施服务系统的高效率，就不会有土地开发的高效益，这是城市边缘区土地资源的集约利用与边缘区的全面可持续协调发展的一个关键问题。在人才、资金、技术不断积累的过程中，在国家产业政策扶持下，城市边缘区的发展条件比以往任何时候都成熟，然而边缘区配套设施水平却极大阻碍了城市发展。因此，在城市整体层面上，协调城市边缘区配套设施布局，保护生活、工作环境，加强对污染源的治理，尤其对污染大的企业要严格控制；不符合排污标准的企业应加以控制或关闭。维持生态平衡，必将为城市边缘区长远稳定的发展奠定坚实的基础。
3.结论
城市边缘区的土地规划是一个系统工程，它是城市向外扩张最先接触到的区域，为了高效合理使用土地，就需要各项工作的互相配合，加强宣传力度，完善相关法律法规，规范市场改善土地利用结构，将城市规划和土地规划共同纳入城市经济的发展中，城市规划兼顾土地规划，土地规划参照城市规划。
参考文献：
[1] 李艳辉. 城乡边缘带土地利用存在的问题及解决途径[J]. 中国新技术新产品. 2010(01).
[2] 梅昀. 城市边缘区土地可持续利用初探[J]. 理论月刊. 2000(08).
关键词：城市边缘区；土地规划；管理
中图分类号：F301文献标识码： A
1.城市边缘区的土地规划中存在的主要问题
1.1土地权属导致的问题
由于城市边缘区是城市与乡村的结合部，两种地域特征兼而有之，在城市边缘区的内侧以建成区为主，在外侧以乡村为主。而且也没有法律针对城乡结合部的土地属性进行明确的界定，使得城市边缘区的土地权属表现出混杂性。加上城市边缘区采取城乡分管体制，多头管理职责不清，致使城市边缘区土地利用过程中土地收益流失严重。原因之一是土地的非法转让、非法出租、转让农村集体土地，划拨土地非法转让、出租、联营和质押等各种土地违法行为；原因之二是一些地方政府以低地价政策或以租代征的方式吸引外资办企业，致使土地使用权出让价格偏低。
1.2配套设施建设滞后制约经济发展
我国长期以来实行非均衡的城乡二元结构的基础设施供给制度，农村基础设施投资渠道相对单一，导致农村和城市的基础设施水平差距较大。而城市边缘区处在城市建设用地以外，原属农村的区域范围，其基础设施也是按照农村的标准进行配置的，无法满足城市建设的要求，存在缺乏规划、布局不合理，建设随意性大等问题。突出表现在各个行政区域在进行农村基础设施建设时缺乏规划沟通和协调，使得重复建设的情况大量存在；基础设施数量少、质量差，达不到相应质量标准；缺乏管理和相应维护；结构不合理，绝大多数地区侧重于发展交通设施、水利设施和供电设施，而忽视环保设施和天然气设施等的发展。
1.3土地利用结构不合理
边缘区土地利用结构的不合理问题首先表现在空间结构方面。第一，城市与农村建设用地的无序，出于眼前即短期利益的驱使和诱惑，在城市外延的的扩张性发展过程中，为节约某些费用的支出，一些城市在征地时有意避开农村居民住所，造成“农村包围城市，城市又包围农村”的无序混杂局面。第二村镇住宅建设零乱，没有合理的规划布局；乡镇企业经济混杂多样，布局分散。第三，城市边缘区的土地利用没有明确的功能分区，整体使用率不高，造成一定程度上的浪费。
1.4农用地转用中快速扩张和无序问题
城市边缘区是位于城市建成区与乡村之间受城市辐射影响的过渡性区域。城市边缘区的农地资源在受到城市建设用地的粗放性外延扩张，各种类型的产业的开发区盲目开发，乡镇企业滥占滥用，农村居民住房的杂乱建设等多种因素的综合影响下，城市快速向外扩张的同时必然要侵占大量的农用地。城市边缘区同时也是城市土地管理体系的边缘，土地管理秩序混乱，对土地利用没有形成一个有效的约束机制，直接导致城市边缘区的快速扩张模式和土地利用混乱的局面。当前，农用地尤其是耕地资源的非农性利用已经成为我国城市边缘区土地利用急需解决的问题，造成这种结果最根本的原因在于农业用地和非农业用地之间产生巨大级差收益。
1.5土地规划和管理方面的法律不健全
目前，《土地管理法》主要是规范集体土地的征收问题，现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》主要是针对国有土地的征收問题，而且在实际操作中均存在一定的问题，也并没有一部专门针对城市边缘区的土地征收、征用、租赁等利用和管理方面的法律规范，这一法律不健全问题阻碍了城市边缘区的全面建设和健康稳定发展。
2.土地规划问题的解决措施及建议
2.1运用先进科学技术，改善土地利用结构
边缘区是一个动态系统，其土地利用的科学规划、设计与决策以及这些规划、设计和决策的有效实施都必须建立在对边缘区土地利用进行动态研究的基础上。动态研究的核心内容是：一、利用现代遥感技术和地理信息系统技术，对边缘区的空间范围及土地利用演变进行多时期、全方位的动态研究，揭示边缘区土地生态经济系统形成与演化的特点及其内在机制，为边缘区土地可持续利用的规划、设计及决策提供科学依据；二、建立边缘区土地可持续利用的动态监测预警体系，监督土地可持续利用规划、设计及决策的执行情况，以便及时制止土地利用的短期行为与不合理的利用方式。
2.2规划土地利用结构，促进土地集约利用，惩治闲置土地行为
当前，城市建设用地需求量不断上升，耕地面积越来越难以保证粮食安全，这一问题使得城市用地规模的扩展除了需要建立在对城市现有土地合理利用的基础上，还要注意挖掘城市中心区及老城区的土地，同时，要注意土地开发的质与量，发挥每一块土地的潜力，提高土地利用效率。还要科学规划各个区域的土地利用结构，要严厉惩治限制土地行为。闲置土地既是资源浪费的行为，又是一种投机行为。
2.3加强规划和管理，推动全面建设
我国《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》都明确规定城乡建设用地应加强土地利用总体规划和城市规划，同时强调应注意两个规划之间的协调。但从目前的规划编制情况来看，边缘区是城市规划和土地利用规划最薄弱的地带。二者的协调配合也存在许多矛盾。边缘区土地的可持续利用首先要求加强规划和管理。在切实保护优质农用地特别是耕地的基础上，统筹安排好边缘区用地结构规划。应根据节约和集约用地的原则，因地制宜地确定合理的人均建设用地指标、城市用地规模及城市建设用地发展方向，防止城市盲目扩张；应在对边缘区农用地进行综合评价的基础上，划定基本农田保护区；应加强边缘区村镇建设和乡镇工业小区建设的统一规划与管理；大力推进农村居民点的公寓式住宅建设和乡镇工业小区建设；减少宅基地及乡镇工业占用土地；应科学划定土地利用分区，促进城市边缘区的全面建设和发展。
2.4积极开展专项规划，加强配套设施建设
由于城市边缘区用地权属混乱，同时控制性详细规划深度不足以对边缘地区用地产生强约束力。所以土地利用专项规划显得尤为重要。在边缘区用地开发前期要重视对区域内具有一定开发潜力和开发价值的土地进行自然、社会、经济评价，确定合理的开发方式和措施。重点要加强项目开发规划，宏观控制并结合微观研究每一地块的开发利用措施。农业用地要做好土地保护和管理规划。应该引起高度重视的是城市边缘区的开发要重视环境、生态保护以及配套设施建设等专项规划，没有良好的环境和生态条件，就没有优质的生活基础，没有基础设施服务系统的高效率，就不会有土地开发的高效益，这是城市边缘区土地资源的集约利用与边缘区的全面可持续协调发展的一个关键问题。在人才、资金、技术不断积累的过程中，在国家产业政策扶持下，城市边缘区的发展条件比以往任何时候都成熟，然而边缘区配套设施水平却极大阻碍了城市发展。因此，在城市整体层面上，协调城市边缘区配套设施布局，保护生活、工作环境，加强对污染源的治理，尤其对污染大的企业要严格控制；不符合排污标准的企业应加以控制或关闭。维持生态平衡，必将为城市边缘区长远稳定的发展奠定坚实的基础。
3.结论
城市边缘区的土地规划是一个系统工程，它是城市向外扩张最先接触到的区域，为了高效合理使用土地，就需要各项工作的互相配合，加强宣传力度，完善相关法律法规，规范市场改善土地利用结构，将城市规划和土地规划共同纳入城市经济的发展中，城市规划兼顾土地规划，土地规划参照城市规划。
参考文献：
[1] 李艳辉. 城乡边缘带土地利用存在的问题及解决途径[J]. 中国新技术新产品. 2010(01).
[2] 梅昀. 城市边缘区土地可持续利用初探[J]. 理论月刊. 2000(08).