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摘 要：房地产施工中的管理和控制，是整个建筑施工全程的重要部分，关系到施工质量、施工安全等方面，一旦出现差错，必然会导致群体性安全事故，带来巨大危害，并且会明显影响施工质量，对今后房屋的使用安全带来极大的隐患。由于施工管控是一项较复杂、专业的工作，对各个环节都需要加强管控，才能保证整个施工的质量。因此，如何提高施工管理、控制的严密性，保证施工质量与安全，是每个房地产施工单位负责人需要不断探索的课题。本文即立足于此，分析施工管理中存在问题，并从施工前的准备阶段起，一直延续至施工结束的收工环节，分阶段详述不同环节的管控要点。
关键词：房地产；建筑施工；管理；控制
随着城市化的脚步不断加快，城市建设规划不断完善，在城市不断有新规划的地段展开房地产建筑施工，在城乡结合地区也时常见到新的楼盘开工。而随着进入城市人口的增多，对建筑物土地利用率要求越来越高，到处可见高楼林立，对建筑物的安全使用方面自然也提出了更高的要求。因此，施工前后过程中的管理、质量控制工作就显得尤为重要，直接关系到施工质量、施工安全、日后楼房建筑的使用安全等方面。
1施工管理现状和问题
我国施工管理的相关法律法规尚不完善，相对于飞速发展的经济与对房屋建筑越来越高的要求而言，仍存在许多漏洞，无法完全满足建筑市场需求。并且，许多施工单位为赶工期、赶进度、一味追求利益，出现不少违规行为，企业本身并没有形成相应安全制度来管理施工，相关部门也没有较完善的体制对施工进行监督，导致安全事故频发。
在现阶段问题中，最主要的就是安全管理，而施工安全是贯穿整个施工过程始终最大的问题，也是进行安全施工的基础。但许多施工单位，从领导层面起，对安全问题就不够重视，或者只是做好表面工作，真正施工进程计划中并未与施工实际及当地环境等具体因素相结合，一味追求经济利益和施工进度，安全措施也做的不到位，导致埋下不少安全隐患。其次，在管理资金和施工材料上，不少企业为中标而可以压低标价，为进一步节省成本，企业在原材料质量上以次充好，甚至出现为省钱而购入质量不达标的材料。并且尽可能节省在安全设施上的花销，减少安全管理上的人力资源成本，造成许多应做的安全设施未执行，在安全管理上，也没有专人负责，出了问题互相推诿，导致在安全管理上漏洞百出，直接影响到施工质量与施工安全。
2施工准备阶段要点
2.1完善合同方案
施工前准备阶段中，首先需要完善合同的制定。在合同中即需要标明对施工道路选择必须通畅，要保证用水用电情况，以及施工场地的平整，以避免可能因此出现的纠纷。所以，在测量场地时就应保证测量方式、数值的准确，以方便设计及保证施工安全。
2.2工程项目总平面布置和规划
施工项目总平面应结合施工消防要求进行布置，需排查是否有可能影响项目整体推进的因素。需综合考虑建筑主体及外网工程，考虑两者之间的影响作用，确定设计标高。充分沟通消防、通信、供水电、供暖等单位，了解施工期间的气象情况，以确保系统、全面的工程设计，保证建筑项目规划的完善性。统筹计划时，需考虑住宅的适用、环保、经济等性能，以及认真分析附近的交通流量，每日的日照情况，确保每日日照时长不少于2小时。
2.3工程招标和预算
需事先确定工程质量的要求及总量，将所有原材料相关要求与资料，以及工程清单等，详细、明确的列入工程合同，完善工程预算工作，以便于招标设计单位的确定，并在完成合同签订后，进行备案。
3施工阶段管控要点
3.1管理要点
首先应做好安全管理。安全是任何施工项目最重要的方面，只有确保安全，才能确保整个施工过程的顺利进行。需有专门的安全管理员，负责安全工作，包括施工场地内所有人员是否戴安全帽，施工场地是否设置有安全带、安全棚，是否拉有安全网等相关设施，施工前需确保安全设施资金到位，并检测上述设施质量是否过关。其次是施工进度管理。在制定进度计划时，不仅需要考虑工程本身内容，还应考虑到施工现场环境以及每一阶段气候变化情况，既符合客观实际又保证施工的科学高效。按照进度要求计划施工步骤，安排原材料供应时间，并需施工、建设、监理部门三方合作，以确保施工进度控制。最后是施工质量管理。施工质量关系到建筑物日后的使用寿命与使用安全，需要施工人员在施工过程中认真、仔细，不偷工减料，决策者、管理者详细了解工程概况，对每一个环节都做好质量监控。并且，在施工前，需明确所有施工相关的材料、器械、技术，并对所有施工人员进行技术交底。
3.2控制要点
任何建筑施工，首先需打好基础。检测部门需仔细审核施工的测量工作的标高、放线等工作的准确性和精确性，以把握好施工基础测量工作中的关键环节。需结合当地的地理、气候等复杂环境，运用相应的施工技术，坚实基础，做好基础防水等，并需经过相关部门验收通过。然后是工程的主体施工，其要点在于混凝土预制件结构，以及主要原材料现场强度的检测。在剪力墙、构造柱，以及楼板浇筑等施工方面，均需按照主体施工要求，使得施工处理到位，保证根部的干净，顶板的平整，不会漏筋。做好屋面及屋顶的防水处理，外网管线和主体连接后行散水处理，以保证日后居民的居住质量。在主体施工前，需完成水、电、暖、通信、有线电视等外网工程相关管道的铺设，避免交叉作业。在主体施工中，也需对上述外网管道进行良好的保护，以免出现问题而影响最后的竣工。
4验收阶段管控要点
在整体建筑施工完成后，施工单位需向上递交验收申请，由主管部门明确验收时间。在施工单位主持下，通过施工、设计、监理三方的验收人员验收后，参验单位签署验收报告，开发企业需及时行竣工验收备案。再由施工单位将房屋移交给业主，同时列好移交清单，与选定的物业公司签委托合同。在业主逐渐入住后，房地产开发企业需定期对业主就房屋质量问题进行回访，若发现相关问题，需负责进一步处理。
5小结
总之，随着社会经济水平提高，人民生活水平提高，对房屋质量的要求也越来越高。因此，房屋建筑施工前后及施工过程中的管理、控制工作是否做到位，是关系到整个建筑质量、安全的关键。施工单位需认真分析施工中可能会存在的问题，根據施工场地的具体地形、环境、气候等情况选择合理的施工技术、优质的施工材料，加强施工责任心，认真落实各阶段、各环节的管理、控制要点，努力保证施工的顺利进行。
参考文献
[1]周广彬，李曼，齐承玉.房地产建筑施工管理及控制要点[J].工程技术：文摘版，2014（1）：00081.
[2]王德义，宋乃波.房地产建筑施工管理及控制要点[J].城市建筑，2013（14）：110-110.
[3]李东雷，蔡骐.房地产建筑施工管理及控制要点分析[J].城市建设理论研究：电子版，2015，5（27）.
[4]孙金龙，张磊.房地产建筑施工管理中的控制要点探讨[J].商品与质量·建筑与发展，2014（12）.
[5]李川.浅谈建筑工程施工技术及其现场施工管理的要点[J].中国房地产业，2017（10）.
（作者单位：西安建筑科技大学土木学院）
关键词：房地产；建筑施工；管理；控制
随着城市化的脚步不断加快，城市建设规划不断完善，在城市不断有新规划的地段展开房地产建筑施工，在城乡结合地区也时常见到新的楼盘开工。而随着进入城市人口的增多，对建筑物土地利用率要求越来越高，到处可见高楼林立，对建筑物的安全使用方面自然也提出了更高的要求。因此，施工前后过程中的管理、质量控制工作就显得尤为重要，直接关系到施工质量、施工安全、日后楼房建筑的使用安全等方面。
1施工管理现状和问题
我国施工管理的相关法律法规尚不完善，相对于飞速发展的经济与对房屋建筑越来越高的要求而言，仍存在许多漏洞，无法完全满足建筑市场需求。并且，许多施工单位为赶工期、赶进度、一味追求利益，出现不少违规行为，企业本身并没有形成相应安全制度来管理施工，相关部门也没有较完善的体制对施工进行监督，导致安全事故频发。
在现阶段问题中，最主要的就是安全管理，而施工安全是贯穿整个施工过程始终最大的问题，也是进行安全施工的基础。但许多施工单位，从领导层面起，对安全问题就不够重视，或者只是做好表面工作，真正施工进程计划中并未与施工实际及当地环境等具体因素相结合，一味追求经济利益和施工进度，安全措施也做的不到位，导致埋下不少安全隐患。其次，在管理资金和施工材料上，不少企业为中标而可以压低标价，为进一步节省成本，企业在原材料质量上以次充好，甚至出现为省钱而购入质量不达标的材料。并且尽可能节省在安全设施上的花销，减少安全管理上的人力资源成本，造成许多应做的安全设施未执行，在安全管理上，也没有专人负责，出了问题互相推诿，导致在安全管理上漏洞百出，直接影响到施工质量与施工安全。
2施工准备阶段要点
2.1完善合同方案
施工前准备阶段中，首先需要完善合同的制定。在合同中即需要标明对施工道路选择必须通畅，要保证用水用电情况，以及施工场地的平整，以避免可能因此出现的纠纷。所以，在测量场地时就应保证测量方式、数值的准确，以方便设计及保证施工安全。
2.2工程项目总平面布置和规划
施工项目总平面应结合施工消防要求进行布置，需排查是否有可能影响项目整体推进的因素。需综合考虑建筑主体及外网工程，考虑两者之间的影响作用，确定设计标高。充分沟通消防、通信、供水电、供暖等单位，了解施工期间的气象情况，以确保系统、全面的工程设计，保证建筑项目规划的完善性。统筹计划时，需考虑住宅的适用、环保、经济等性能，以及认真分析附近的交通流量，每日的日照情况，确保每日日照时长不少于2小时。
2.3工程招标和预算
需事先确定工程质量的要求及总量，将所有原材料相关要求与资料，以及工程清单等，详细、明确的列入工程合同，完善工程预算工作，以便于招标设计单位的确定，并在完成合同签订后，进行备案。
3施工阶段管控要点
3.1管理要点
首先应做好安全管理。安全是任何施工项目最重要的方面，只有确保安全，才能确保整个施工过程的顺利进行。需有专门的安全管理员，负责安全工作，包括施工场地内所有人员是否戴安全帽，施工场地是否设置有安全带、安全棚，是否拉有安全网等相关设施，施工前需确保安全设施资金到位，并检测上述设施质量是否过关。其次是施工进度管理。在制定进度计划时，不仅需要考虑工程本身内容，还应考虑到施工现场环境以及每一阶段气候变化情况，既符合客观实际又保证施工的科学高效。按照进度要求计划施工步骤，安排原材料供应时间，并需施工、建设、监理部门三方合作，以确保施工进度控制。最后是施工质量管理。施工质量关系到建筑物日后的使用寿命与使用安全，需要施工人员在施工过程中认真、仔细，不偷工减料，决策者、管理者详细了解工程概况，对每一个环节都做好质量监控。并且，在施工前，需明确所有施工相关的材料、器械、技术，并对所有施工人员进行技术交底。
3.2控制要点
任何建筑施工，首先需打好基础。检测部门需仔细审核施工的测量工作的标高、放线等工作的准确性和精确性，以把握好施工基础测量工作中的关键环节。需结合当地的地理、气候等复杂环境，运用相应的施工技术，坚实基础，做好基础防水等，并需经过相关部门验收通过。然后是工程的主体施工，其要点在于混凝土预制件结构，以及主要原材料现场强度的检测。在剪力墙、构造柱，以及楼板浇筑等施工方面，均需按照主体施工要求，使得施工处理到位，保证根部的干净，顶板的平整，不会漏筋。做好屋面及屋顶的防水处理，外网管线和主体连接后行散水处理，以保证日后居民的居住质量。在主体施工前，需完成水、电、暖、通信、有线电视等外网工程相关管道的铺设，避免交叉作业。在主体施工中，也需对上述外网管道进行良好的保护，以免出现问题而影响最后的竣工。
4验收阶段管控要点
在整体建筑施工完成后，施工单位需向上递交验收申请，由主管部门明确验收时间。在施工单位主持下，通过施工、设计、监理三方的验收人员验收后，参验单位签署验收报告，开发企业需及时行竣工验收备案。再由施工单位将房屋移交给业主，同时列好移交清单，与选定的物业公司签委托合同。在业主逐渐入住后，房地产开发企业需定期对业主就房屋质量问题进行回访，若发现相关问题，需负责进一步处理。
5小结
总之，随着社会经济水平提高，人民生活水平提高，对房屋质量的要求也越来越高。因此，房屋建筑施工前后及施工过程中的管理、控制工作是否做到位，是关系到整个建筑质量、安全的关键。施工单位需认真分析施工中可能会存在的问题，根據施工场地的具体地形、环境、气候等情况选择合理的施工技术、优质的施工材料，加强施工责任心，认真落实各阶段、各环节的管理、控制要点，努力保证施工的顺利进行。
参考文献
[1]周广彬，李曼，齐承玉.房地产建筑施工管理及控制要点[J].工程技术：文摘版，2014（1）：00081.
[2]王德义，宋乃波.房地产建筑施工管理及控制要点[J].城市建筑，2013（14）：110-110.
[3]李东雷，蔡骐.房地产建筑施工管理及控制要点分析[J].城市建设理论研究：电子版，2015，5（27）.
[4]孙金龙，张磊.房地产建筑施工管理中的控制要点探讨[J].商品与质量·建筑与发展，2014（12）.
[5]李川.浅谈建筑工程施工技术及其现场施工管理的要点[J].中国房地产业，2017（10）.
（作者单位：西安建筑科技大学土木学院）