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在物流地产业，普洛斯如同一位天才的军事家，在中国实施“攻城略地”的战术。
据说，2009年前，普洛斯将在中国投资12.5亿美元建设物流园区。现已在北京、上海、天津、深圳、苏州等地投资了物流园区项目，中西部地区则选择武汉、重庆、成都三城。
当普洛斯进入中国时，国内物流园区泡沫正虚高不下，很多物流地产商都在错爱物流的痛惜中转瞬即逝，所以，业内人士纷纷质疑普洛斯。然而，几年过后，普洛斯以超乎想象的速度发展。
“物流仓储在市场上有通用性，做法容易复制。”一位业内资深人士阐释了普洛斯的行业选择之道，“加上物流企业一直在市场扩张，所以在不同的市场都会有相同的需求，这使得我们与客户能在不同的市场进行复制，可以说，普洛斯全球市场的扩张是由客户引导的。”
现在，普洛斯在全球同时维系着4000多家客户，其中不但有UPS、FedEx等四大物流巨头，更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业领头羊。
抢滩中国沿海先行
“我们非常看好中国物流市场的前景”，普洛斯高管表示：“我们将会加大在中国的投资力度，而中国将是普洛斯在美国本土以外最大的投资地。”这也衍生了普洛斯如火如荼的圈地运动。
普洛斯投资建设的物流配送设施几乎都是临港而建，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，其物业总面积达到6100万平方英尺。
由此也不难理解普洛斯在中国布局的特点，实际上也是呼应了其全球港口发展策略。普洛斯首先在长三角地区排兵布阵：2004年4月，在上海桃浦成立合作公司，收购乐购配送设施及取得上海西北物流园物流设施独家开发权。
普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产、还有收购回租。
普洛斯在全球的大部分客户已经在中国开始了新的发展旅程，普洛斯把握住了中国市场的进入时机，开始果断出牌。事实上，普洛斯在中国的潜行，所针对的客户以及带来的新鲜活力不仅是3PL企业，还有在中国日渐成熟的制造企业和竞争日趋激烈的零售企业。
选址精准好戏连台
在我国多数由政府主导建立的物流园区，其大多数是“形象工程”，造成许多园区建成后荒芜。望着长满蒿草的园区，曾经有人揶揄：“这哪里是物流园区，简直可以开个养鸡场了。”相对而言，普洛斯在物流园区的选址可以说是慎之又慎，并完全采取市场化运作。
投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔，投资开发的苏州物流中心在苏州工业园区的三期规划里面，现有面积0.5平方公里，合资公司成立后将再增加开发1平方公里。
从地理区位上看，苏州物流园区处在苏州工业园区内，刚好处在一个制造业发展成熟区域的中心。沪宁高速公路上的工业园区出口到苏州物流园区只有5公里，而在交通干线方面，除了有东西向的沪宁高速外，还有南北向的苏杭高速，这对苏州物流园辐射华东地区具有很大的优势。
苏州物流中心背靠工业园区，在软硬件功能和设施上往往先人一步。记者在参观物流园区时看到，园区内办公设施齐全，工业园区内的所有海关办事机构全部入驻，政府职能部门也入驻为物流园区提供一站式服务。物流园区可以提供保税仓库和出口监管仓储等功能。
普洛斯巨额投资苏州物流园区，无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。经过10年的长足发展后，苏州工业园区已成为国内开发区中发展最快、投资环境最好、竞争力最强的开发区之一，然而物流配送设施的缺乏也开始显露。对此，普洛斯苏州园区一位负责人告诉记者：“苏州工业园区投资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一直把重点放在发展工业上，所以要找专业的物流设施开发商合作。”
在遭遇国家宏观调控和一系列土地风波之后，普洛斯（广州）保税物流园区和云埔物流园的项目相继敲定。而随后不久，普洛斯便转战深圳。经过数月谈判后，深圳盐田港也正式纳入普洛斯的势力范围。与此同时，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。
“老板给我定的指标是，2009年之前在中国的投资额不能少于12.5亿美元。”面对中国市场的投资现状，普洛斯的一位中国高管显得并不满足。他明确表示，在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大连、宁波等沿海城市，甚至包括重庆等内地城市都将会是好戏连台。
结盟对手管理为王
普洛斯惟一可称得上对手的是国內最大的仓储物流企业，拥有713万平米工业用地的中储总公司。面对对手，普洛斯这位鹰派没有冷漠面孔，而是一笑结盟。
2006年11月7日，中储股份和其大股东中储总公司、普洛斯公司签署战略协议。普洛斯投资管理部赵明琪对记者说：“我们要争取更大的市场份额，这就是我们的企业目标，也是我们和中储合作的目的。”赵明琪还特别强调“协议是全面战略合作，并不只局限于此次滨海新区的合作。”按照协议，双方成立合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作等。
之所以敢于在中国市场上大举扩张，除了资金方面的支持之外，管理上的功夫也是普洛斯在中国市场上后来居上的重要因素。
普洛斯的原则简单而实用。在开发市场上，普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了销售员能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
首先，从客户的需求分析和选址开始，有选址的评估，从法律、工程和投资回报上的审慎调查，与当地政府的谈判、客户租赁的谈判，以及设计建造规格的商讨等。“这一切定夺之后，向投资委员会上报投资方案，经投资委员会审核通过后，再进入执行阶段。”普洛斯高管表示，“这期间要上报所有土地出让和转让手续，还有设计和施工的报批手续，待所有的权证都齐全后，就可以进场施工。”
施工过程的管理也是绝不能含糊。这里最终要的是成本控制、预算管理以及施工建造过程的管理。“这都由内部管理信息系统来控制，在前期投资的报告中形成的预算，在后期运作过程中是不允许突破的，这是非常严格的管理和控制的过程，直到物业竣工、验收后，决算的成本和预算成本进行比较。”
在物业交付使用后，接下来是客户管理和物业管理，每个客户签的租约都必须进入系统，先期的预算和租约对未来收益要进行比较。而这期间一旦发生物价波动，普洛斯就需要自己来承担了。
物业建好后，市场租金会有变化，市场的供需关系也会有变化。但是，普洛斯的租约一般是3-5年一签约，甚至有些更长，在这期间租金是约定好的。“市场有涨有跌，工业房地产之所以非常稳定，是因为在市场波动非常大的情况下，由于租赁期相对比较长，对租金收入的影响相对比较小。”
同时，长期租约对普洛斯也是一种约束。尽管外部市场上涨，但对客户的承诺租金是一定要执行的，之所以能承诺租金，还是在普洛斯经过测算，评估了收益风险的情况下才签租约的。由此看来，普洛斯在前期投资测算中已经充分考虑了市场波动的因素，这样就可以保证投资的安全性。
据说，2009年前，普洛斯将在中国投资12.5亿美元建设物流园区。现已在北京、上海、天津、深圳、苏州等地投资了物流园区项目，中西部地区则选择武汉、重庆、成都三城。
当普洛斯进入中国时，国内物流园区泡沫正虚高不下，很多物流地产商都在错爱物流的痛惜中转瞬即逝，所以，业内人士纷纷质疑普洛斯。然而，几年过后，普洛斯以超乎想象的速度发展。
“物流仓储在市场上有通用性，做法容易复制。”一位业内资深人士阐释了普洛斯的行业选择之道，“加上物流企业一直在市场扩张，所以在不同的市场都会有相同的需求，这使得我们与客户能在不同的市场进行复制，可以说，普洛斯全球市场的扩张是由客户引导的。”
现在，普洛斯在全球同时维系着4000多家客户，其中不但有UPS、FedEx等四大物流巨头，更有诺基亚、三星、阿迪达斯、联合利华等制造业领头羊。
抢滩中国沿海先行
“我们非常看好中国物流市场的前景”，普洛斯高管表示：“我们将会加大在中国的投资力度，而中国将是普洛斯在美国本土以外最大的投资地。”这也衍生了普洛斯如火如荼的圈地运动。
普洛斯投资建设的物流配送设施几乎都是临港而建，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，其物业总面积达到6100万平方英尺。
由此也不难理解普洛斯在中国布局的特点，实际上也是呼应了其全球港口发展策略。普洛斯首先在长三角地区排兵布阵：2004年4月，在上海桃浦成立合作公司，收购乐购配送设施及取得上海西北物流园物流设施独家开发权。
普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产、还有收购回租。
普洛斯在全球的大部分客户已经在中国开始了新的发展旅程，普洛斯把握住了中国市场的进入时机，开始果断出牌。事实上，普洛斯在中国的潜行，所针对的客户以及带来的新鲜活力不仅是3PL企业，还有在中国日渐成熟的制造企业和竞争日趋激烈的零售企业。
选址精准好戏连台
在我国多数由政府主导建立的物流园区，其大多数是“形象工程”，造成许多园区建成后荒芜。望着长满蒿草的园区，曾经有人揶揄：“这哪里是物流园区，简直可以开个养鸡场了。”相对而言，普洛斯在物流园区的选址可以说是慎之又慎，并完全采取市场化运作。
投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔，投资开发的苏州物流中心在苏州工业园区的三期规划里面，现有面积0.5平方公里，合资公司成立后将再增加开发1平方公里。
从地理区位上看，苏州物流园区处在苏州工业园区内，刚好处在一个制造业发展成熟区域的中心。沪宁高速公路上的工业园区出口到苏州物流园区只有5公里，而在交通干线方面，除了有东西向的沪宁高速外，还有南北向的苏杭高速，这对苏州物流园辐射华东地区具有很大的优势。
苏州物流中心背靠工业园区，在软硬件功能和设施上往往先人一步。记者在参观物流园区时看到，园区内办公设施齐全，工业园区内的所有海关办事机构全部入驻，政府职能部门也入驻为物流园区提供一站式服务。物流园区可以提供保税仓库和出口监管仓储等功能。
普洛斯巨额投资苏州物流园区，无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。经过10年的长足发展后，苏州工业园区已成为国内开发区中发展最快、投资环境最好、竞争力最强的开发区之一，然而物流配送设施的缺乏也开始显露。对此，普洛斯苏州园区一位负责人告诉记者：“苏州工业园区投资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一直把重点放在发展工业上，所以要找专业的物流设施开发商合作。”
在遭遇国家宏观调控和一系列土地风波之后，普洛斯（广州）保税物流园区和云埔物流园的项目相继敲定。而随后不久，普洛斯便转战深圳。经过数月谈判后，深圳盐田港也正式纳入普洛斯的势力范围。与此同时，普洛斯北京空港物流园和天津泰达物流园项目也尘埃落定。
“老板给我定的指标是，2009年之前在中国的投资额不能少于12.5亿美元。”面对中国市场的投资现状，普洛斯的一位中国高管显得并不满足。他明确表示，在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大连、宁波等沿海城市，甚至包括重庆等内地城市都将会是好戏连台。
结盟对手管理为王
普洛斯惟一可称得上对手的是国內最大的仓储物流企业，拥有713万平米工业用地的中储总公司。面对对手，普洛斯这位鹰派没有冷漠面孔，而是一笑结盟。
2006年11月7日，中储股份和其大股东中储总公司、普洛斯公司签署战略协议。普洛斯投资管理部赵明琪对记者说：“我们要争取更大的市场份额，这就是我们的企业目标，也是我们和中储合作的目的。”赵明琪还特别强调“协议是全面战略合作，并不只局限于此次滨海新区的合作。”按照协议，双方成立合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作等。
之所以敢于在中国市场上大举扩张，除了资金方面的支持之外，管理上的功夫也是普洛斯在中国市场上后来居上的重要因素。
普洛斯的原则简单而实用。在开发市场上，普洛斯所管理的全球客户网络与市场网络保证了销售员能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以其认可的租金租出物业，并尽可能实现长期的租用。
首先，从客户的需求分析和选址开始，有选址的评估，从法律、工程和投资回报上的审慎调查，与当地政府的谈判、客户租赁的谈判，以及设计建造规格的商讨等。“这一切定夺之后，向投资委员会上报投资方案，经投资委员会审核通过后，再进入执行阶段。”普洛斯高管表示，“这期间要上报所有土地出让和转让手续，还有设计和施工的报批手续，待所有的权证都齐全后，就可以进场施工。”
施工过程的管理也是绝不能含糊。这里最终要的是成本控制、预算管理以及施工建造过程的管理。“这都由内部管理信息系统来控制，在前期投资的报告中形成的预算，在后期运作过程中是不允许突破的，这是非常严格的管理和控制的过程，直到物业竣工、验收后，决算的成本和预算成本进行比较。”
在物业交付使用后，接下来是客户管理和物业管理，每个客户签的租约都必须进入系统，先期的预算和租约对未来收益要进行比较。而这期间一旦发生物价波动，普洛斯就需要自己来承担了。
物业建好后，市场租金会有变化，市场的供需关系也会有变化。但是，普洛斯的租约一般是3-5年一签约，甚至有些更长，在这期间租金是约定好的。“市场有涨有跌，工业房地产之所以非常稳定，是因为在市场波动非常大的情况下，由于租赁期相对比较长，对租金收入的影响相对比较小。”
同时，长期租约对普洛斯也是一种约束。尽管外部市场上涨，但对客户的承诺租金是一定要执行的，之所以能承诺租金，还是在普洛斯经过测算，评估了收益风险的情况下才签租约的。由此看来，普洛斯在前期投资测算中已经充分考虑了市场波动的因素，这样就可以保证投资的安全性。