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日本的钢筋混凝土住宅建筑物的法定耐用年限，一般为60年。对于结构受力主要部分和防水部分的缺陷，建筑开发商需承担10年的保修义务。建筑物为了防护风雨，不仅屋顶和外墙，而且阳台和敞廊等部位都要做防水。建筑物结构本身使用无机材料建造，但保护结构使用的防水材料多为有机材料，因此需要选择适当的材料进行维护管理。本文论述近年使用较多的涂膜防水和表面渗透型涂料应用中存在的问题和今后研究的方向。