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难有政策会让人们都心服口服，难有一石未激起千层浪，国五条的两只靴子都落了地，人们对房地产市场的敏感度只增未减，我们在这里集几家之言，思享国五条。
当前，关于楼市调控的“地方版细则”无疑是热门的关键词。自3月1日旨在遏制高房价的“国办发〔2013〕17号文”颁布后，各地方版细则如何制定、何时出台备受关注。直至3月末和4月初，各地方版细则方集中出台。
细则深浅不一
在已出台的35个地方版细则中，最先出台的是广东，而内容最严的则是北京和上海。当然，还有内容最简洁的南京和杭州，仅出台了数十字的房价控制目标。但因其字数少，而被称之“微博体”。因“国办发〔2013〕17号文”中，有明确提出“各地要在一季度要公布房价的控制目标”，一些地方政府仅出台了房价控制目标，未涉及实施细则，而对于最为关键的20%个税征收的问题，也是避而不谈。从已公布的房价控制目标中，各地方不约而同地称“新建商品住房价格增幅低于可支配收入增幅”。诚然，其中也不乏青岛和西安做出了“确保房价增长幅度明显低于当年人均可支配收入增幅”的表述。
众所周知，房地产是多数地方财政的依赖，也是地方经济活动中的重要一环。某些地方政府对出台楼市调控细则的不积极，采取能拖则拖的“拖字诀”是显而易见的。有人说，没有一个地方政府真心希望房价降。也有人说，虽然地方细则落地了，但并非是真心落实执行中央调控政策。对于各地方版细则（或房价控制目标）的效能，坊间已有诸多点评与分析。在此笔者不作赘述，只对其背后存在的“两难”之真相，做一阐述。
难产和难言
对于本次楼市调控的地方版细则，可谓是难产更难言。
纵观各地方版调控细则，确是虽名为细则却未见其“细”，虽貌似严厉却存留其“漏”。这其中，或是无心之举，或是有意为之。但无论有意抑或无心，其背后却暗隐着无奈的两难。一是难产，二是难言。说其难产，一因其迟迟不能出台，始终在纠结中研究待出；二因其心不甘、情不愿，被迫只出控房价目标。说其难言，一因其宽严难定、利弊难衡，而苦中难言；二因其多为重申“央版内容”，无实质难言其效。毋庸讳言，就当前楼市调控来看，很显然处于一种上有政策、下有对策的尴尬局面。某种程度上说，已出台的地方版细则，是被中央逼出来的细则。在房产中介心怀忐忑享用着“最后盛宴”时，地方政府却在煎熬着细则的制定，实有难言之隐。
难隐真相
在地方版细则难产更难言的背后，有5大难隐真相。
地方政府推进新城镇化，首要是解决钱的问题
十八大后，城镇化又成为广受关注的重点议题。因在十八大报告中已将城镇化列为未来20年中国“新四化”（城镇化、工业化、信息化、农业现代化）的一项重要内容，也将城镇化列为2013年经济工作的六大主要任务之一。同时指出“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是我国经济增长的巨大引擎。”但众所周知，城镇化意味着巨大的基础设施投入，这不仅需要土地，更需要钱。这也是多年来各地方政府的城市发展模式。而城镇化进程的推进力度越大，其基础设施和配套的要求就越高。城镇化首要解决的问题是钱从哪里来？而对于地方政府而言，其最直接也是最有效的就是通过卖地来解决。但土地是有限的，那就只有提高地价。
地方政府尽可能多出让土地，获得丰厚利润
在北京，出现了3小时内拍出13宗地块，出让金总额超过107亿元的现象（有过半土地溢价率近50%上限），北京前2个月土地出让金累计收入476亿元，占比达到2012年总收入的73%。在上海，仅1周内就成交了7宗地块，总金额高达61.77亿元（多宗地块溢价率超过30%）。而有些地方政府任其土地溢价率破百而不止，据相关统计数据显示，2013年一季度306个城市土地交易7929宗，土地出让金达5939亿元（同比上涨84%）。其中一线城市一季度交易地块240宗，土地出让金高达912亿元（同比上涨281.7%），土地交易金额创2011年四季度以来的新高。另外，今年前2个月我国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元（同比增长21.2%），其中房地产开发投资占6670亿元（同比增长22.8%），增速比2012年全年提高6.6个百分点。可见房地产业对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。
地方政府仍期冀能在高房价中不断获益
目前，包括土地出让金和相关税费在内的土地收入，已成为地方政府的主要经济来源。而有的县市土地出让金收入占到了地方财政收入的一半以上，地方财政已沦为事实上的“土地财政”。在我国18个税种中，涉及房地产业的有10个。据财政部公布的数据显示，2003年全国税收收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，10年增长了400%，来自房地产业的税收收入增速，远远超过税收总收入增速，房地产业已经成为税收增长的“支柱行业”之一。而在2009年全国工商联曾有调查称“在房企开发费用中，有一半是流向政府”（其中上海64.5%，北京48.28%，广州46.94%）。而日前，全国工商联又有统计认为在房价中有61% 是被政府拿走了（2012年房地产业销售6.4 万亿元中，政府获得3.95万亿元）。由此可见，高房价让政府成了受益者。
地方政府面临巨额债务的偿还压力
数据显示，2010年为14.8万亿元，2011年为13.2万亿元，2012年为15.3万亿元，预计2013年为16.3万亿元。但野村证券估计，目前我国地方债务或已经超过了24.9万亿元，约有53% 的地方债务将于2013年底前到期。如此巨额地方债，任期有限的地方官员又当如何还。但以GDP决定政绩的考核机制，却又不得不使其考虑此问题。如果今年楼市走势持续低迷的话，其将面临越来越大的压力。
当前已形成的诸侯经济格局难破
对于政府官员来说，政绩就是其“护官符”。在地方官员心中政绩是硬道理，有了政绩就有底气，就有官帽。也正是“想升官就要有政绩”的观念催生了“诸侯经济”。在“诸侯经济”格局下，大搞地方割据，各自为政，一味追求自身局部利益，而忽视国家全局利益和社会整体效益。
综上所述，不难看出地方版细则之所以出现难产更难言，就是一个“利”字作祟。在其利诱下，地方版出台房价控制目标，几乎是清一色的“房价增幅低于可支配收入增幅”。由此，或可理解为2013年的房价是一片“涨势”无疑。也是在其利诱下，有些地方是“上有政策、下有对策”，对于公众关注的20% 个税、二套房首付、贷款利率均等内容均未提及。诚然，也有些城市目前正在考虑将二套房首付比例提至7成，但这与十八大提出的“鼓励改善型需求”相悖。
在“中央点菜、地方买单”的楼市调控中，如不能有效解开地价、房价和地方利益攸关这个死结，任凭再出台何种政策措施，均不能打破楼市调控之僵局。而地方版细则，更不能仅以“房价控制目标”数字所替，若仅是提出一个单纯的所谓房价控制数字指标，或最终又将房价控制沦为一场数字游戏。
本文作者系独立房地产评论人
当前，关于楼市调控的“地方版细则”无疑是热门的关键词。自3月1日旨在遏制高房价的“国办发〔2013〕17号文”颁布后，各地方版细则如何制定、何时出台备受关注。直至3月末和4月初，各地方版细则方集中出台。
细则深浅不一
在已出台的35个地方版细则中，最先出台的是广东，而内容最严的则是北京和上海。当然，还有内容最简洁的南京和杭州，仅出台了数十字的房价控制目标。但因其字数少，而被称之“微博体”。因“国办发〔2013〕17号文”中，有明确提出“各地要在一季度要公布房价的控制目标”，一些地方政府仅出台了房价控制目标，未涉及实施细则，而对于最为关键的20%个税征收的问题，也是避而不谈。从已公布的房价控制目标中，各地方不约而同地称“新建商品住房价格增幅低于可支配收入增幅”。诚然，其中也不乏青岛和西安做出了“确保房价增长幅度明显低于当年人均可支配收入增幅”的表述。
众所周知，房地产是多数地方财政的依赖，也是地方经济活动中的重要一环。某些地方政府对出台楼市调控细则的不积极，采取能拖则拖的“拖字诀”是显而易见的。有人说，没有一个地方政府真心希望房价降。也有人说，虽然地方细则落地了，但并非是真心落实执行中央调控政策。对于各地方版细则（或房价控制目标）的效能，坊间已有诸多点评与分析。在此笔者不作赘述，只对其背后存在的“两难”之真相，做一阐述。
难产和难言
对于本次楼市调控的地方版细则，可谓是难产更难言。
纵观各地方版调控细则，确是虽名为细则却未见其“细”，虽貌似严厉却存留其“漏”。这其中，或是无心之举，或是有意为之。但无论有意抑或无心，其背后却暗隐着无奈的两难。一是难产，二是难言。说其难产，一因其迟迟不能出台，始终在纠结中研究待出；二因其心不甘、情不愿，被迫只出控房价目标。说其难言，一因其宽严难定、利弊难衡，而苦中难言；二因其多为重申“央版内容”，无实质难言其效。毋庸讳言，就当前楼市调控来看，很显然处于一种上有政策、下有对策的尴尬局面。某种程度上说，已出台的地方版细则，是被中央逼出来的细则。在房产中介心怀忐忑享用着“最后盛宴”时，地方政府却在煎熬着细则的制定，实有难言之隐。
难隐真相
在地方版细则难产更难言的背后，有5大难隐真相。
地方政府推进新城镇化，首要是解决钱的问题
十八大后，城镇化又成为广受关注的重点议题。因在十八大报告中已将城镇化列为未来20年中国“新四化”（城镇化、工业化、信息化、农业现代化）的一项重要内容，也将城镇化列为2013年经济工作的六大主要任务之一。同时指出“城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，是我国经济增长的巨大引擎。”但众所周知，城镇化意味着巨大的基础设施投入，这不仅需要土地，更需要钱。这也是多年来各地方政府的城市发展模式。而城镇化进程的推进力度越大，其基础设施和配套的要求就越高。城镇化首要解决的问题是钱从哪里来？而对于地方政府而言，其最直接也是最有效的就是通过卖地来解决。但土地是有限的，那就只有提高地价。
地方政府尽可能多出让土地，获得丰厚利润
在北京，出现了3小时内拍出13宗地块，出让金总额超过107亿元的现象（有过半土地溢价率近50%上限），北京前2个月土地出让金累计收入476亿元，占比达到2012年总收入的73%。在上海，仅1周内就成交了7宗地块，总金额高达61.77亿元（多宗地块溢价率超过30%）。而有些地方政府任其土地溢价率破百而不止，据相关统计数据显示，2013年一季度306个城市土地交易7929宗，土地出让金达5939亿元（同比上涨84%）。其中一线城市一季度交易地块240宗，土地出让金高达912亿元（同比上涨281.7%），土地交易金额创2011年四季度以来的新高。另外，今年前2个月我国固定资产投资（不含农户）为2.57万亿元（同比增长21.2%），其中房地产开发投资占6670亿元（同比增长22.8%），增速比2012年全年提高6.6个百分点。可见房地产业对拉动固定资产投资、促进经济增长影响重大。
地方政府仍期冀能在高房价中不断获益
目前，包括土地出让金和相关税费在内的土地收入，已成为地方政府的主要经济来源。而有的县市土地出让金收入占到了地方财政收入的一半以上，地方财政已沦为事实上的“土地财政”。在我国18个税种中，涉及房地产业的有10个。据财政部公布的数据显示，2003年全国税收收入为2万亿元，2012年为10.06万亿元，10年增长了400%，来自房地产业的税收收入增速，远远超过税收总收入增速，房地产业已经成为税收增长的“支柱行业”之一。而在2009年全国工商联曾有调查称“在房企开发费用中，有一半是流向政府”（其中上海64.5%，北京48.28%，广州46.94%）。而日前，全国工商联又有统计认为在房价中有61% 是被政府拿走了（2012年房地产业销售6.4 万亿元中，政府获得3.95万亿元）。由此可见，高房价让政府成了受益者。
地方政府面临巨额债务的偿还压力
数据显示，2010年为14.8万亿元，2011年为13.2万亿元，2012年为15.3万亿元，预计2013年为16.3万亿元。但野村证券估计，目前我国地方债务或已经超过了24.9万亿元，约有53% 的地方债务将于2013年底前到期。如此巨额地方债，任期有限的地方官员又当如何还。但以GDP决定政绩的考核机制，却又不得不使其考虑此问题。如果今年楼市走势持续低迷的话，其将面临越来越大的压力。
当前已形成的诸侯经济格局难破
对于政府官员来说，政绩就是其“护官符”。在地方官员心中政绩是硬道理，有了政绩就有底气，就有官帽。也正是“想升官就要有政绩”的观念催生了“诸侯经济”。在“诸侯经济”格局下，大搞地方割据，各自为政，一味追求自身局部利益，而忽视国家全局利益和社会整体效益。
综上所述，不难看出地方版细则之所以出现难产更难言，就是一个“利”字作祟。在其利诱下，地方版出台房价控制目标，几乎是清一色的“房价增幅低于可支配收入增幅”。由此，或可理解为2013年的房价是一片“涨势”无疑。也是在其利诱下，有些地方是“上有政策、下有对策”，对于公众关注的20% 个税、二套房首付、贷款利率均等内容均未提及。诚然，也有些城市目前正在考虑将二套房首付比例提至7成，但这与十八大提出的“鼓励改善型需求”相悖。
在“中央点菜、地方买单”的楼市调控中，如不能有效解开地价、房价和地方利益攸关这个死结，任凭再出台何种政策措施，均不能打破楼市调控之僵局。而地方版细则，更不能仅以“房价控制目标”数字所替，若仅是提出一个单纯的所谓房价控制数字指标，或最终又将房价控制沦为一场数字游戏。
本文作者系独立房地产评论人