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引子
进入2015年的中国楼市，可谓波诡云谲，迷离扑朔。
本来，对于新常态下的中国楼市，人们经过2014年下半年的体验，已经大致看清走势继续下行的端倪。但2月初中国指数研究院发布的“最新百城房价指数——1月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，本月止跌，微涨0.21%，具体有44个城市房价环比上涨，56个城市环比下跌；与上月相比，涨幅在1%以上的城市有9个，较上月增加6个；价格环比下跌的城市数量较上月减少14个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有16个，较上月减少11个”信息一出，又让许多业内人士看到了希望，信心增加了不少，并有媒体根据这样的数据，给出《新年首月百城房价告别8连跌，一线城市全线上涨》的结论。
然而，就在人们尚未感受到这个数据的市场热度究竟有多高时，3月18日，国家统计局发布了《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的数据：与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个；上涨的城市有2个；持平的城市有2个。其中特别指出，北京的新房和二手房环比均下跌。北京新建商品住宅价格，自去年6月份起，连续9个月下跌，新建住宅价格则连跌8个月。
如此大相径庭的两种说法，就足以让业内人士左右为难，拿不准下一步何去何从的主意。那么，2015年的中国楼市到底将走向哪里，由此愈显得变化莫测，难以抉择。
面对这种现状，有人提出跳出这些统计数字，从另外的层面来进行市场分析，或许更能脑洞大开，明晰前景。
业界行家明白，在中国，若想把握大小市场的现实动态和未来走势，不把时政放在重要位置考虑，基本都是纸上谈兵，而分析曾经作为国家支柱产业的房地产市场，更是如此。
一
时下，“新常态”早已成为人们谈论得最多的话题，无论谈及哪个行业都不例外。
那么，什么是“新常态”？“新常态”的具体内容是什么？人们在研究中国楼市2015年走向之前，有必要进一步弄清“新常态”的具体含义。
国际上，“新常态”是最先由美国太平洋基金管理公司总裁埃里安（Mohamed El-Erian）提出并作为近年重要的经济术语，尽管在不同领域有不同含义，但“新常态”在宏观经济领域，已经被西方舆论普遍形容为危机之后经济恢复的缓慢而痛苦的过程。
在国内，不久前的《经济日报》上，有篇评论文章对于“新常态”做了这样的解释：“新常态”一词中的“新”，意味着不同以往；词语中的“常”，意味着相对稳定。以新常态判断当前中国经济的特征，并将之上升到战略高度，表明中央对当前中国经济增长阶段变化规律的认识更加深刻，新常态正在对宏观政策的选择、行业企业的转型升级产生方向性、决定性的重大影响。
有专家预测，在这种前提下，中国的“新常态”将会呈现以下几个方面的特点：1.增长速度可能会比过去10多年有所降低，但与全球范围其他经济体特别是发达经济体相比，仍然有望保持较高水平；2.推动增长的主要力量，将转向主要依靠转型升级、生产率提升和多元的创新；3.经济结构也将会发生新的变化，比如，服务业的比重超过第二产业，投资的比重会达到峰值并缓慢降低。“新常态”期间，中国经济将从高速增长放缓到中高速增长；中国的经济增长模式从粗放式增长变成创新和消费驱动增长；同一般经济增长时期相比，这个时期要把防风险放到更为重要的位置，要充分认识改革的困难，充分估计风险释放的压力……
事实上，从2014年下半年开始，中国经济结构就已经发生转折性变化，加快推进经济结构战略性调整成为大势所趋，刻不容缓。
而目前的中国楼市，无论是投资、融资、销售、价格，还是行业景气指数，都几乎是房地产市场化以来最差的数据，房地产不但失去了经济增长重要的引擎作用，其自身也成为宏观经济的重大风险点。中国楼市的基本面与过去相比，已经面目全非：住房供应已经告别短缺，大量城市面临住房过剩，无论是鼓励住房消费，还是政府收购存量房等举措，除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市外，更多城市再怎么以利好刺激，大量投资房地产的行情也难以出现，融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌。现实很清楚，期待中国楼市再次回到以前单边上涨的时代，期待依靠房地产继续拉动经济，已绝无可能。
二
最近十几年，全国建设了无数的工业园区和新城区，许多工业园区和新城区泛滥到荒废。国家统计局数字显示，截止到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来超过40亿人。也就是说，中国的城市可以把全世界的城镇人口，全部装进去……
改革开放前三十年所积累的劳动人口，可以从农村转移到城市、可以从农业转移到工业和服务业的农村劳动人口已经基本转移完毕，农村剩下的基本是老幼妇孺。也就是说，中国农村人口工商业化、城市化的飞速发展时期已经过去。
改善型需求也没有太大空间。目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，从国际比较来看，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于新兴市场国家。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米，香港是15平方米。
中国近期发布的官方数据显示，2014年大约有1000万人从农村进入城市，这让中国的城镇化率接近55%。
近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少，长期投资也受到影响。一方面国内房价过高、交易限制多，部分高端需求开始转向价格更低、产权稳定的海外置业；另一方面，对普通投资者而言，由于银行理财产品、互联网金融投资的兴起，低风险收益大幅提高，而且投资门槛更低。沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向……
综合前述现状可以看出，中国房地产市场面临的最大问题，不在于住房消费潜力究竟有多大，而在于如何激活这些潜力。实际上，一边是大量空置楼房，一边是大量买不起房的老百姓，已经为政策缺失、市场调节并非万能提供了明证。新市民的城市化也好，老市民危房改造也罢，基本上都和房地产市场的启动，特别是开发商商品住房的销售，没有什么关系。他们中只有少数经商有道的或是城郊结合部的拆迁户，方有可能成为开发商商品房的销售对象。他们中的绝大多数人，只能成为政府住房保障的对象，而不是商品住房的客户。
所以许多分析师相信，中国房地产行业的痛苦才刚刚开始。
三
从形势方面看，2015年中国楼市的宏观调控和房地产政策已回归常态，不可能再搞大规模刺激。楼市供过于求的状态没有根本转变，各项指标仍将低位运行。
从趋势方面看，在去库存背景下，预计2015年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下仍将延续回落，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。新开工面积下降与土地成交减少，直接导致多数城市新增供应量下滑。
与一线城市相比，2015年二、三线城市土地出让下滑幅度更大，进入开发阶段的项目更少，来年供应量下滑的可能性也更高，大体量宅地流拍亦会多有发生。
2015年房价的整体走势将是先降后稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存均处于高位，致使库存去化速度缓慢。在2015年相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下跌的可能。
2015年房企拿地依然谨慎，底价成交及低溢价将成为常态。
销售方面，应市场之“变”将是所有房企明智选择。年初至今，房企营销已由单项目让利去存化演变为集团层面多种促销手段齐上阵，房企携手非房地产行业，采取整合资源营销。如客户可享受更多额外福利，嘀嘀免费看房，淘宝账单抵房款等。多种营销方式并用，整合资源的营销模式将愈演愈烈。
借力互联网，低成本高效率广告传播。从全民营销到金融平台，至跨界电商，房企营销最大的共同点在于推广渠道依赖于互联网。其中，移动互联网工具的快速推进，带给全民营销“质”的飞跃；同时，基于互联网，房企亦实现金融、电商资源嫁接，线上活动开展，客户随时召集，从而带动旗下项目销售。当下，结合营销成本与成效，互联网成为房企项目推广的主流渠道。
房企利润率在持续下滑，部分企业将亏损、出局。另外，转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性，房企“危”大于“机”。房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革，顺应市场趋势变化，积极应对。
作者系《乐居》主编
进入2015年的中国楼市，可谓波诡云谲，迷离扑朔。
本来，对于新常态下的中国楼市，人们经过2014年下半年的体验，已经大致看清走势继续下行的端倪。但2月初中国指数研究院发布的“最新百城房价指数——1月份全国100个城市（新建）住宅平均价格为10564元/平方米，环比在经历连续8个月下跌后，本月止跌，微涨0.21%，具体有44个城市房价环比上涨，56个城市环比下跌；与上月相比，涨幅在1%以上的城市有9个，较上月增加6个；价格环比下跌的城市数量较上月减少14个，其中跌幅在1%（含1%）以上的有16个，较上月减少11个”信息一出，又让许多业内人士看到了希望，信心增加了不少，并有媒体根据这样的数据，给出《新年首月百城房价告别8连跌，一线城市全线上涨》的结论。
然而，就在人们尚未感受到这个数据的市场热度究竟有多高时，3月18日，国家统计局发布了《2015年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的数据：与1月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有66个；上涨的城市有2个；持平的城市有2个。其中特别指出，北京的新房和二手房环比均下跌。北京新建商品住宅价格，自去年6月份起，连续9个月下跌，新建住宅价格则连跌8个月。
如此大相径庭的两种说法，就足以让业内人士左右为难，拿不准下一步何去何从的主意。那么，2015年的中国楼市到底将走向哪里，由此愈显得变化莫测，难以抉择。
面对这种现状，有人提出跳出这些统计数字，从另外的层面来进行市场分析，或许更能脑洞大开，明晰前景。
业界行家明白，在中国，若想把握大小市场的现实动态和未来走势，不把时政放在重要位置考虑，基本都是纸上谈兵，而分析曾经作为国家支柱产业的房地产市场，更是如此。
一
时下，“新常态”早已成为人们谈论得最多的话题，无论谈及哪个行业都不例外。
那么，什么是“新常态”？“新常态”的具体内容是什么？人们在研究中国楼市2015年走向之前，有必要进一步弄清“新常态”的具体含义。
国际上，“新常态”是最先由美国太平洋基金管理公司总裁埃里安（Mohamed El-Erian）提出并作为近年重要的经济术语，尽管在不同领域有不同含义，但“新常态”在宏观经济领域，已经被西方舆论普遍形容为危机之后经济恢复的缓慢而痛苦的过程。
在国内，不久前的《经济日报》上，有篇评论文章对于“新常态”做了这样的解释：“新常态”一词中的“新”，意味着不同以往；词语中的“常”，意味着相对稳定。以新常态判断当前中国经济的特征，并将之上升到战略高度，表明中央对当前中国经济增长阶段变化规律的认识更加深刻，新常态正在对宏观政策的选择、行业企业的转型升级产生方向性、决定性的重大影响。
有专家预测，在这种前提下，中国的“新常态”将会呈现以下几个方面的特点：1.增长速度可能会比过去10多年有所降低，但与全球范围其他经济体特别是发达经济体相比，仍然有望保持较高水平；2.推动增长的主要力量，将转向主要依靠转型升级、生产率提升和多元的创新；3.经济结构也将会发生新的变化，比如，服务业的比重超过第二产业，投资的比重会达到峰值并缓慢降低。“新常态”期间，中国经济将从高速增长放缓到中高速增长；中国的经济增长模式从粗放式增长变成创新和消费驱动增长；同一般经济增长时期相比，这个时期要把防风险放到更为重要的位置，要充分认识改革的困难，充分估计风险释放的压力……
事实上，从2014年下半年开始，中国经济结构就已经发生转折性变化，加快推进经济结构战略性调整成为大势所趋，刻不容缓。
而目前的中国楼市，无论是投资、融资、销售、价格，还是行业景气指数，都几乎是房地产市场化以来最差的数据，房地产不但失去了经济增长重要的引擎作用，其自身也成为宏观经济的重大风险点。中国楼市的基本面与过去相比，已经面目全非：住房供应已经告别短缺，大量城市面临住房过剩，无论是鼓励住房消费，还是政府收购存量房等举措，除了一线城市、热点城市和未来人口流入的城市外，更多城市再怎么以利好刺激，大量投资房地产的行情也难以出现，融资和库存仍然是房地产开发企业生存的头号大敌。现实很清楚，期待中国楼市再次回到以前单边上涨的时代，期待依靠房地产继续拉动经济，已绝无可能。
二
最近十几年，全国建设了无数的工业园区和新城区，许多工业园区和新城区泛滥到荒废。国家统计局数字显示，截止到2013年年底，中国城镇人口是7.3亿，新区规划了34亿人口，加起来超过40亿人。也就是说，中国的城市可以把全世界的城镇人口，全部装进去……
改革开放前三十年所积累的劳动人口，可以从农村转移到城市、可以从农业转移到工业和服务业的农村劳动人口已经基本转移完毕，农村剩下的基本是老幼妇孺。也就是说，中国农村人口工商业化、城市化的飞速发展时期已经过去。
改善型需求也没有太大空间。目前中国的人均住宅面积在33平方米左右，从国际比较来看，虽然明显低于美国的67平方米，但已接近大部分发达国家，远高于新兴市场国家。比如，英国是35.4平方米，日本是36.6平方米，韩国是26平方米，香港是15平方米。
中国近期发布的官方数据显示，2014年大约有1000万人从农村进入城市，这让中国的城镇化率接近55%。
近年来，短期投机需求随着交易税费的增加和政策打击已经显著减少，长期投资也受到影响。一方面国内房价过高、交易限制多，部分高端需求开始转向价格更低、产权稳定的海外置业；另一方面，对普通投资者而言，由于银行理财产品、互联网金融投资的兴起，低风险收益大幅提高，而且投资门槛更低。沉寂已久的股票市场也于近期开始回升，加快了资金的转向……
综合前述现状可以看出，中国房地产市场面临的最大问题，不在于住房消费潜力究竟有多大，而在于如何激活这些潜力。实际上，一边是大量空置楼房，一边是大量买不起房的老百姓，已经为政策缺失、市场调节并非万能提供了明证。新市民的城市化也好，老市民危房改造也罢，基本上都和房地产市场的启动，特别是开发商商品住房的销售，没有什么关系。他们中只有少数经商有道的或是城郊结合部的拆迁户，方有可能成为开发商商品房的销售对象。他们中的绝大多数人，只能成为政府住房保障的对象，而不是商品住房的客户。
所以许多分析师相信，中国房地产行业的痛苦才刚刚开始。
三
从形势方面看，2015年中国楼市的宏观调控和房地产政策已回归常态，不可能再搞大规模刺激。楼市供过于求的状态没有根本转变，各项指标仍将低位运行。
从趋势方面看，在去库存背景下，预计2015年上半年行业开发投资、新开工等指标在惯性影响下仍将延续回落，新开工面积降幅也将呈现平稳收窄态势。新开工面积下降与土地成交减少，直接导致多数城市新增供应量下滑。
与一线城市相比，2015年二、三线城市土地出让下滑幅度更大，进入开发阶段的项目更少，来年供应量下滑的可能性也更高，大体量宅地流拍亦会多有发生。
2015年房价的整体走势将是先降后稳：一方面，在巨大的去化压力面前，房价有进一步调整的空间；另一方面，多数企业库存均处于高位，致使库存去化速度缓慢。在2015年相当长一段时间里，去库存仍将是市场的主旋律，房价也有进一步下跌的可能。
2015年房企拿地依然谨慎，底价成交及低溢价将成为常态。
销售方面，应市场之“变”将是所有房企明智选择。年初至今，房企营销已由单项目让利去存化演变为集团层面多种促销手段齐上阵，房企携手非房地产行业，采取整合资源营销。如客户可享受更多额外福利，嘀嘀免费看房，淘宝账单抵房款等。多种营销方式并用，整合资源的营销模式将愈演愈烈。
借力互联网，低成本高效率广告传播。从全民营销到金融平台，至跨界电商，房企营销最大的共同点在于推广渠道依赖于互联网。其中，移动互联网工具的快速推进，带给全民营销“质”的飞跃；同时，基于互联网，房企亦实现金融、电商资源嫁接，线上活动开展，客户随时召集，从而带动旗下项目销售。当下，结合营销成本与成效，互联网成为房企项目推广的主流渠道。
房企利润率在持续下滑，部分企业将亏损、出局。另外，转型的不确定性很高，部分房企有失败的可能性，房企“危”大于“机”。房企必须积极思考如何有效转型、创新和变革，顺应市场趋势变化，积极应对。
作者系《乐居》主编