奥运后,房价到底会怎么走?

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  奥运落幕,日子依然继续,房价的问题又一次为我们所关注。对于奥运会后房价到底会发生怎样的变化,社会上存在着两种不同的观点:一方是认为房地产将会经历一次严重的下跌,跌幅会达到50%以上,从此房价将一蹶不振;而另一方则认为房价会延续前一段时间的调整态势,在持续一段时间后将绝地反弹,房价回到高位运行。“暴跌”、“暴涨”看似都有可能,谁也不能压倒谁,那么就先从“证伪”的角度给这两个观点提出不可能的理由。
  
  房价不可能暴涨的三个理由
  
  ■从紧货币政策
   现金——资产——现金(增值)的循环,是房地产上永恒的主题,并且为了实现暴利,开发商的资金大量来自举债,所以必须加快循环速度,才能防止资金链的断裂。然而一道信贷紧缩的命令将开发商们逼上了悬崖。
  据《第一财经》相关报道显示内地房地产上市公司2007行业产生的现金流量净额为-345.96亿元,万科-104亿元,保利-94亿元,招商-40亿元,富力-83亿元。去年如是,今年更是雪上加霜。
  为了迅速回笼资金,降价来刺激需求成为现在开发商的不二选择。而奥运之后,从紧的货币紧缩政策并不会轻易松动,房地产开发商资金紧张的局面并不会在短期内得到改变,所以奥运之后我们没有理由看到房价会出现强劲反弹。
  
  ■ 供求关系
  前些年,因为房价一路飙升,许多房地产商认为,房子晚出手就意味着升值,所以他们大量的囤地,囤房,拉长房子的出售周期。
  加上房地产市场中投机横行,空置率居高不下,很多新楼盘甚至出现了“路灯亮过家灯”诡谲情况,
  所以相对现在真实的购买力而言,房产的供给明显过剩。在这样的一个买方市场上,指望房价再出现“暴涨”无异于天方夜谭。
  
  ■ 开发用地
  一年来房地产二级市场的低迷,也直接影响到了土地出让市场。据不完全统计,自去年10月以来的,全国土地市场流拍达40多块,大量土地以底价成交。
  这些直接降低了房产用地的价格,大幅压缩了刚性成本,使房地产开发商在价格下调上有了更大的操作空间。虽然因为房地产行业的开发周期较长,一般来说要达到两年左右,土地价格的下跌的效应不会在当期就得到体现。但是,从长期来看,当期土地价格下降能够摊薄开发成本,对于房价的企稳是一大利好消息。
  
  房价不可能暴跌的五个理由
  
  ■ CPI
  从去年房价开始出现调整到现在,一路飙升的CPI累计上涨幅度已经超过10%,也就是说即便房价保持不变,其实际价格也已经缩水10%以上。在深圳这样房价跌幅超过20%的城市里,实际房价的下降更加猛烈。
  如果未来五年内通货膨胀率继续保持今天的态势,即使房价不涨,也意味着房产的实际价格大幅下跌。而对于中国将会在未来的一段时间保持一个相对高位的通胀率已经成为了大多数经济研究机构的共识。所以在这种状况下在预期房地产价格暴跌似乎是不切实际的。
  
  ■ 刚性需求
  对于中国人而言,房子在某种意义上是生活必需品,没有房子,就没有归属感。现在市场出现的楼市量价齐跌现象是炒房者的弹性需求被挤出的结果。虽然总的成交量在下降,但是房产的自住需求在上升。如果房价下跌15%左右,自住需求自然有所增加,供需之间严重失调的局面将会得到一定的缓解,形成对房价的有力支撑。《深圳特区报》记者走访发现,市民普遍对市内的房价的心理价位是15000左右,也就是说房价跌到15000左右,自然会有大量的需求转化为真实的购买行为。
  
  ■ 政府救市
  在非完全市场化的房地产市场,政府拥有很多强有力的调控手段。而对影响中国经济稳定的房地产行业,政府显然是不会坐视其崩溃的。
  前一段时间甚嚣尘上的“救市论”,虽然没有得到官方的响应,但是从一个侧面反映了政府在稳定房产市场上承受的巨大压力。房价若持续下跌不得抑制,必引发国民经济的波动,那时政府将被迫出手挽救楼市。其中主要手段就是控制供地,从供求平衡上来稳住房地产市场。
  
  ■ 刚性成本
  房子不是白菜,如果认为市场需求不旺,房价就崩溃是不现实的,毕竟房价的很大一部分是刚性成本。
  土地的价格,原材料的花费以及人工费用决定房价必然有一个合理的支撑位。房价中地价约占20%-40%,是占比最大的一块,而现在发售的楼盘用地在取得时都经历了出让价格飙升的历程,甚至出现了每平米过万元的地价成本。虽处弱市,房子的保值功能仍然存在,虽有资金回笼压力,但希望开发商以击穿成本的价格出售实在不易。
  
  ■ 城市化
  中国正在经历一次空前的城市化进程,规模之大可谓历史上的奇观,每年上千万人的城市化规模,这必需一个强而有力的房地产市场去承担,而房价暴跌对于房地产市场完成这一功能颇为不利,故期待奥运之后房地产市场的深幅调整不太现实。
  
  奥运后房价走势 Q&A
  
  问:为什么房价的波动是窄幅?
  答:市场上的持币观望者预期房地产价格会进一步下跌,延迟购房时间,进一步压缩市场的需求量。“买涨不买跌”的心理给开发商出了道难题。
  而房产行业正在进行一次内部整合,高议价能力的开发商的实力将得到增强。若房价能够长期保持稳定未有大的回落,那些缺乏耐性或者对房价大幅下跌心理预期本就低的消费者自然会入场,从而减轻进一步降价的压力。
  此外,为了避免对经济产生大的影响,政府的调控措施和力度将会表现的相当谨慎。政府和开发商之间的博弈将是一场拉锯战。
  这样,房地产市场开始出现三足鼎立,任何一方都没有操控市场价格的绝对实力,都是战战兢兢,如履薄冰。在这种状态下,价格呈现窄幅波动。
  
  问:奥运后房价的整体趋势大概会是怎样?
  答:虽然房价是窄幅波动,但是从整个来看,房价是会往上走的,当然这是从绝对数值上来说。房价的上升的幅度将低于CPI的增幅。在这一段时间,房价会相对于实际购买力出现阴跌。这就是说未来房价在数值上可能没有什么回落,但是我们心里会觉得房子越来越便宜。
  
  问:为什么的回稳时间是3到5年?
  答:为什么是3到5年,我们是从两个方面考虑的。
  首先经历了从去年开始的波动,房地产市场开始回归理性。整个行业开始在消化很多不合理的地方,如天价用地就开始渐渐地恢复到理想的价格空间。而这需要一个长时间的传导,考虑到房地产市场的开发周期和整个宏观经济形势,时间将会是三到五年。
  其次是考虑到政策的因素,未来3到5年之间将有新的五年计划公布,追求经济健康稳定运行成为第一诉求,对于速度的关注将会被弱化,这时政府必然会对房地产这样的关系到经济民生的行业进行一个比较大的疏导,维持其稳定是重要的一面。
  所以综合考虑两方面因素,我们认为房地产市场将在3到5年内回稳。
  
  问:那房价回稳后,将是一个怎样的状态?
  答:原材料成本的提高和融资成本的上升在短时间内不会发生根本的改变。这将会在房地产价格上最终有所体现,这样的一个相对刚性的成本将使得房地产市场在剔除暴利之后出现一个回稳的趋势,经历了房产改革后最大一次波动的房地产市场将会渐渐的在一个比较合理的行业回报率下稳步发展。
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