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【摘 要】文章针对当前城市化影响下房地产业存在的经济问题进行论述，并提出解决房地产业经济问题的建议。这对于研究我国城市化带来的影响有一定的借鉴作用。
【关键词】房地产业；城市化；经济发展
目前，我国城市人均住宅面积已经达到30平方米，另一方面，若城市化率每年增长1％，就会新增加城市居民1000万，此时，至少需要新增住房供给3亿平方米。由此可见，我国房地产的刚性需求将成为未来一段时间内房地产市场的长期趋势的上升趋势。
一、城市化影响下房地产业经济问题剖析
（1）城市化对房地产业的影响。城市化的发展必然导致大量农村人口进入城市，伴随着城市数量和规模的不断增扩，进行大规模的基础设施建设是很有必要的，这些行为也注定会给房地产业带来巨大商机。伴随城市化进程加速的同时，商业用房不断扩大，住宅小区也成片崛起，加之基础设施的建设，再进一步对城市科教文卫等公共事业进行完善，在促进了当地房地产业的良性发展、提高对外的吸引力的同时，也相应带动周边地区的其他产业和总体经济的发展。（2）房地产业中存在的经济问题。在金融危机的影响下，房地产业为拉动内需而率先复苏，带动其他相关产业的发展，进而为国民经济的企稳向好做出重大贡献。但伴随着这种爆发式的增长，房地产业出现“泡沫”，为宏观经济的可持续发展带来了恶劣的影响具体而言，主要表现为以下几点：一是房地产价格上涨过快，总体价格偏高。2005年至2010年城镇居民人均可支配收入年均增长为9.7个百分点；2010年商品房平均价格较上年增长7.8％。据国家统计局2011年4月发布的国房经济报告显示，2011年第一季度，我国商品房的平均销售价格同比上涨了12.5％，与去年同期相比，涨幅提高了5.8个百分比。二是房地产有效供给不足，开发结构失衡。城市化进程的加速，高校的扩招政策以及国内外投资者的参与，都加剧了对房地产的需求。除此之外，我国房地产市场供求结构矛盾明显也是房地产住宅价格过快增长的原因之一，大户型与中小户型的比例关系失衡，但目前房地产市场供应的主体仍然是大户型或中高档住宅。三是房地产市场投机行为增多。房地产的需求包括有居住需求、投资需求和投机需求。这三种需求中，第一种需求是消费者的实际住房需求，可以促进房地产开发的良性发展，而投资和投机需求则属于虚拟需求，带有很强的投机性质，投机行为越猖獗，房地产价格越高，相应的需求越虚，对房地产市场的正常发展具有很强的冲击破坏作用。当前许多城市廉租房和保障房的制度还不完善，廉租房仅覆盖一小部分，廉租保障住房的资金保障体系不到位，住宅开发投资的增幅也连续多年远远高于经济适用房开发投资的增幅，甚至还出现负增长的局面，在住宅开发投资中的比重也在逐年下降。因此，住房和城乡建设部要求建立完善的住房保障审核制度，强化动态监管，对保障房家庭实时监测，定期复审，及时调整实施住房保障。
二、解决房地产业经济问题的建议
（1）建立适宜的住房制度。2007年起，中国住房制度发生重大变革，以“24号文件”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置，2008年系列政策出台更是使保障性住房大力推进，在今年的“十二五”规划中，更是把提高住房保障水平放在首位。但仍要看到，虽然近几年出台的政策文件可以看出，国家对满足多数的弱势群体的住房需求下了很大力气，但仍要看到工作还没有完全做好，因为还有很多人“望楼兴叹”，如果大部分人住房需求得不到满足，这说明制度不合理，要改善。目标很明确，就是要通过住房制度的改革满足大家的住房需求。（2）采取配套的财政和金融政策。房地产业存在的最大问题就是房价过高和投机性购房比例较高，已经偏离经济发展的正常轨道。所以，保证房地产业健康发展的一个关键措施就是控房价压投资投机，而控房价和压投资投机无非是从金融和财政手段考虑。由于大部分投资投机人的资金来源手段是通过银行贷款，所以通过限制贷款条件或增大贷款难度可以使一部分投资投机人取消购房行为；关于增加房产保有成本，最近几年学者们讨论很多的方法就是开征物业税，通过税收来加大房产的保有成本，从而抑制一部分人的投资投机购房行为。（3）加大法律政策的监管力度。制定法律政策的最终目的要通过实施来发挥作用，当前我国房地产业出台了相当多的制度法规，另外，随着政府近年来对房地产业加大宏观调控的力度，房地产政策的出台也很频繁，而且大部分已经从以前的大框架细化到可以操作的层面。我国的房地产不是无法可依，而更重要的是要有法必依，执法必严，违法必究。这就需要相关部门加大政策的监管力度，对于违规行为要及时纠正及时通报及时制止，只有这样相关法律法规才能起到应有的调控房地产业的作用。
参考文献
[1]张永岳，陈伯庚，孙斌艺．房地产经济学[M]．高等教育出版社，2005
[2]李善同．对城市化若干问题的再认识[J]．中国软科学．2001（5）：25～28
[3]白南生．中国的城市化[N]．中国经济时报．2003-03-20
【关键词】房地产业；城市化；经济发展
目前，我国城市人均住宅面积已经达到30平方米，另一方面，若城市化率每年增长1％，就会新增加城市居民1000万，此时，至少需要新增住房供给3亿平方米。由此可见，我国房地产的刚性需求将成为未来一段时间内房地产市场的长期趋势的上升趋势。
一、城市化影响下房地产业经济问题剖析
（1）城市化对房地产业的影响。城市化的发展必然导致大量农村人口进入城市，伴随着城市数量和规模的不断增扩，进行大规模的基础设施建设是很有必要的，这些行为也注定会给房地产业带来巨大商机。伴随城市化进程加速的同时，商业用房不断扩大，住宅小区也成片崛起，加之基础设施的建设，再进一步对城市科教文卫等公共事业进行完善，在促进了当地房地产业的良性发展、提高对外的吸引力的同时，也相应带动周边地区的其他产业和总体经济的发展。（2）房地产业中存在的经济问题。在金融危机的影响下，房地产业为拉动内需而率先复苏，带动其他相关产业的发展，进而为国民经济的企稳向好做出重大贡献。但伴随着这种爆发式的增长，房地产业出现“泡沫”，为宏观经济的可持续发展带来了恶劣的影响具体而言，主要表现为以下几点：一是房地产价格上涨过快，总体价格偏高。2005年至2010年城镇居民人均可支配收入年均增长为9.7个百分点；2010年商品房平均价格较上年增长7.8％。据国家统计局2011年4月发布的国房经济报告显示，2011年第一季度，我国商品房的平均销售价格同比上涨了12.5％，与去年同期相比，涨幅提高了5.8个百分比。二是房地产有效供给不足，开发结构失衡。城市化进程的加速，高校的扩招政策以及国内外投资者的参与，都加剧了对房地产的需求。除此之外，我国房地产市场供求结构矛盾明显也是房地产住宅价格过快增长的原因之一，大户型与中小户型的比例关系失衡，但目前房地产市场供应的主体仍然是大户型或中高档住宅。三是房地产市场投机行为增多。房地产的需求包括有居住需求、投资需求和投机需求。这三种需求中，第一种需求是消费者的实际住房需求，可以促进房地产开发的良性发展，而投资和投机需求则属于虚拟需求，带有很强的投机性质，投机行为越猖獗，房地产价格越高，相应的需求越虚，对房地产市场的正常发展具有很强的冲击破坏作用。当前许多城市廉租房和保障房的制度还不完善，廉租房仅覆盖一小部分，廉租保障住房的资金保障体系不到位，住宅开发投资的增幅也连续多年远远高于经济适用房开发投资的增幅，甚至还出现负增长的局面，在住宅开发投资中的比重也在逐年下降。因此，住房和城乡建设部要求建立完善的住房保障审核制度，强化动态监管，对保障房家庭实时监测，定期复审，及时调整实施住房保障。
二、解决房地产业经济问题的建议
（1）建立适宜的住房制度。2007年起，中国住房制度发生重大变革，以“24号文件”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置，2008年系列政策出台更是使保障性住房大力推进，在今年的“十二五”规划中，更是把提高住房保障水平放在首位。但仍要看到，虽然近几年出台的政策文件可以看出，国家对满足多数的弱势群体的住房需求下了很大力气，但仍要看到工作还没有完全做好，因为还有很多人“望楼兴叹”，如果大部分人住房需求得不到满足，这说明制度不合理，要改善。目标很明确，就是要通过住房制度的改革满足大家的住房需求。（2）采取配套的财政和金融政策。房地产业存在的最大问题就是房价过高和投机性购房比例较高，已经偏离经济发展的正常轨道。所以，保证房地产业健康发展的一个关键措施就是控房价压投资投机，而控房价和压投资投机无非是从金融和财政手段考虑。由于大部分投资投机人的资金来源手段是通过银行贷款，所以通过限制贷款条件或增大贷款难度可以使一部分投资投机人取消购房行为；关于增加房产保有成本，最近几年学者们讨论很多的方法就是开征物业税，通过税收来加大房产的保有成本，从而抑制一部分人的投资投机购房行为。（3）加大法律政策的监管力度。制定法律政策的最终目的要通过实施来发挥作用，当前我国房地产业出台了相当多的制度法规，另外，随着政府近年来对房地产业加大宏观调控的力度，房地产政策的出台也很频繁，而且大部分已经从以前的大框架细化到可以操作的层面。我国的房地产不是无法可依，而更重要的是要有法必依，执法必严，违法必究。这就需要相关部门加大政策的监管力度，对于违规行为要及时纠正及时通报及时制止，只有这样相关法律法规才能起到应有的调控房地产业的作用。
参考文献
[1]张永岳，陈伯庚，孙斌艺．房地产经济学[M]．高等教育出版社，2005
[2]李善同．对城市化若干问题的再认识[J]．中国软科学．2001（5）：25～28
[3]白南生．中国的城市化[N]．中国经济时报．2003-03-20