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澳大利亚墨尔本大学
摘要：近40年中国经济日新月异。伴随经济的繁荣，自上世纪90年代以来，国内房地产市场与商品房价格也直线上涨。尤其一线城市和发达的地区上涨尤为剧烈。如上海新房均价在2006-2016年上涨了384.6%，年均上涨17.5%，远超经济发展速度。在此期间尽管人均收入有明显的提升，但收入增长速度远远落后于房价上升速度。北京市近十年来房价上升足足400%，而人均收入增加只有200%，显然北京人住房压力进一步加大。住房压力的问题在近些年被广泛关注，成为热门话题之一。本文立足于当下社会热点话题，以住房问题最为严重的大城市-北京市为例，将北京人均收入，日常开销与房价和租金现状相结合，计算在北京生活的人住房承受能力，并与现在的房价行情相比较，进而得出：如今的房价对于北京人是否可接受，并对研究结论进一步的探讨。
关键词：住房负担能力;剩余收入法;人均收入;生活必需开销
一、文献综述
住房负担能力定义是：住户（含房主和租客）在满足日常必须开销之后，对于房租和房贷的支付能力。住房负担能力是一个国际性话题，各国都面临住房压力。压力起因在于房价和租金上升水平快于国民收入增长的水平，导致国民不得不压缩正常消费用于租房或者偿还房贷。因此各国房地产经济学家和社会学家都在研究和讨论如何准确测量国民住房承受能力的上线，进而了解现今房价的可承受性以及国民生活的压力和水平。
测量住房负担能力方法有：比率法和剩余收入法。运用最为广泛的是比例法。比例法优点在于操作便捷，需要的数据与计算量较少，并且可以得到一个关于某一地区住房负担能力的大致结论，因此被广泛推广。这一方法通过计算年租金或住房开销占年总收入的比重来确定租房者所承受的住房压力，当今研究普遍认为当年租金中位数占人均年总收入的比重大于30%时，即视作这一地区的大部分租房者将会面临严重的住房压力。
根据比例法的结论，北京人2019年平均的住房开销占收入的比例为43%，超过普遍认同临界值13个百分点，住房的压力很大。当然，比例法也有弊端，测量结果虽有一定参考价值但不是完全可靠。首先是比例法界定的住房负担能力的上线并没有科学依据，都是基于经验得出，而且没有真正衡量出人们所面临的住房压力。比如，尽管人们的租房开销低于总收入的30%，然而剩余的70%依然无法满足其他的生活必需开销，因此，30%的标准也就不成立。另外，比例法测量的结果无法进一步体现房价、人均收入以及生活质量的关系，其结果仅仅提供了一个关于人均收入和住房开销的比例，无法用做后续的延伸调查。比如，计算扣除租金和其他生活必需开销后的可支配收入，可以得知人们普遍需要多久的时间，来打破租房的循环，存够买房的首付买下自己的房子，进而摆脱始终租房的现状。这些后续研究才是研究住房负担能力需要解决的问题，也是关系社会民生的重要问题。这后续研究所需的数据，比例法无法提供。因此，本论文将介绍更为科学的一种测量住房负担能力的方法—剩余收入法。这一方法将人们的日常必需的开销和住房开销看作收入花销的两大部分，当人们支付了所有的生活必需开销之后，剩余的钱就是住房负担能力的上线。即：最大的住房负担能力=个人税后总收入-除住房外的生活必需开销。这一方法基本上解决了比例法所不能解决的问题。可以通过计算支付完除住房开销之外的所有生活必须的开销，得出人们有多少剩余的收入可以用于支付房贷和房租，以及对于租客来说支付完生活必须品和房租之后有多少收入可以存入存款，用来积攒买房首付以及家庭应急的开销。
本文将运用剩余收入法来测量北京的住房负担能力，一方面可以验证之前比例法的结论是否准确，另一方面也可以进一步研究与探讨北京的住房负担能力与住房压力的问题。
二、测量与计算
用剩余收入法来测量北京住房负担能力，首先应明确在北京的生活必需开销的种类与金额。根据Expatistan 提供的数据，在北京人的必需花销除住房类开销外，还包括饮食，衣物，交通，卫生与健康，家具家电，娱乐，账单杂费（水电和网络，供暖，话费，物业费等）以及子女的抚养与教育费用。本文将根据Numbeo提供的生活成本计算器，依次评估每项开销的具体数额。
在此研究中，家庭结构也是重要因素，家庭结构很大程度上影响生活必须品与住房开销。北京家庭结构主要有三类：独身一人;夫妻两人;夫妻带一个孩子。最有可能面临住房经济压力的是夫妻带一个孩子这类家庭类型，因为他们不仅要负担日常必需花销和子女抚养与教育费用，对于居住条件也会倾向于更大的房子租住。因此，本文将重点研究此类家庭住房负担能力问题。在研究过程中，本文将假设父母二人收入，皆为北京人均收入水平，孩子年龄处于小学阶段。由于本文的重点在于衡量住房负担能力的上线，因此在评估生活必需开销的过程中，也会采用较低生活水准来评估家庭的日常花销。
（一）除住房外的生活必需开销
饮食：假定一家三人因为上班与上学的原因，有一半选择外出吃饭，另一半选择在家做饭，尽量节省饮食开支。餐厅类型选较为便宜的餐馆。根据Numbeo的开销计算器，这样三口之家在饮食上一个月开销为5347元，一年为64164元。
衣物：购买衣物在节省开销的前提下，衣物质量与采买频率会较低。在此情况下，一个三口之家一个月的衣物开支为282元，一年为3384元。
交通：假定一家三人出行方式以公共交通為主，偶尔乘坐出租车，没有私家车。三人办理月票（200元每月每人，学生票半价）。根据Numbeo得出此类家庭交通开支664元每月，一年为7968元。
卫生与健康：本项开销内容较为复杂，具体包括日用洗护产品（洗发水，沐浴液，纸巾等），医药花费以及理发等。在较低标准下三口之家此项花费需要566元每月，6786元一年。
家具家电：目前市面租住的房子，绝大部分有配套的家具家电，具备“拎包入住”，因此租客无需在这一项有更多开支，这项开支包含在租金中。 娱乐：假设家庭生活水准不高，娱乐活动频率较低。基于这一背景，Numbeo计算器的计算结果是平均每月有372元将用于娱乐支出，如去电影院，外出短途旅行等。一年估算4464元。
账单杂费：包括水电费，取暖费，物业费，网费以及手机套餐费。三口之家在这项的花费平均每月为698元，8376元一年。
子女抚养与教育：处于义务教育阶段的孩子，理论上学费全免。但是中国人观念是不能让孩子输在起跑线上，很多潜在花
销依旧难以避免。例如课外兴趣班的费用，健康保险等。假设平均每月有800元用于该项支出，一年为9600元。
通过上述的评估，三口之家在北京除住房之外的基本开销为104742元，平均每月8728.5元。
（二）住房负担能力值评估
根据Numbeo提供的数据，目前北京市税后平均工资为8232元每月。本文假设夫妻二人皆有工作且收入皆为北京市平均水准。在此前提下家庭总收入为16464元每月，197568元每年。除住房外必需花销为104742元每年，根据剩余收入法的计算方法，对三口家庭住房负担能力的上线为197568-104742=92826元每年，平均每月7735.5元。这笔金额是否满足在北京租到适合三口之家的住所呢？
三、后续研究
Expatistan上显示北京核心地段租一个85平米左右两室一厅带家具的房子平均需要12938元每月，普通地段租相同情况的房子需要8042元每月，高于上述评估得出的住房负担能力的上限。因此，若普通三口之家在北京租一个两室一厅的房子则需要在大兴，亦庄，顺义，昌平，房山，门头沟等较为偏远的区，租金约为普通区域的50%。而要在市中心租住，则只能租住在一个一室一厅约45平米的房子，接受较为拥挤的居住条件，租金平均为4628元每月，相当于偏远地区两室一厅的租金。这一价格对于普通三口之家来说是可以接受的，并没有超过最大的住房负担能力。在交完房租之后，每年有37290元的剩余。
尽管这类家庭有在北京生存下去的可能性，且还有可能存在一定数额的可支配收入，但是住房压力依旧十分沉重。每年3万余元的可支配收入用于购买属于自己的房子，这样的存钱速度对于每平米均价5万以上的房价来说是不够的，况且这笔钱还是在家庭始终处于较低生活标准中才能得到。其它很多不确定的家庭花销（如大病）也从这部分钱中扣除。因此，在北京目前房地产市场行情下大部分需要租房的三口之家，会面临着极大住房压力。
四、研究的意义与重要性
本文选择北京这个极为突出的地区作为典型案例进行讨论研究社会民生相关话题，让人们更清楚了解目前所面临的住房压力，进而寻找解决方案，也为国家对房价进行宏观调控提供参考，同时为政府相关部门出台相应的民生政策与措施提供借鉴。
笔者认为，解决北京人住房压力问题一是可通过廉价租房政策来缓解。首先是廉价租房，早在2003年北京市已启动公租房分配（含市场租房补贴）1.26万套（户），其中实物房源约1万套，新增市场租房补贴发放2600户。二是合理的开发公共交通与基础设施。完善的基础设施可使市民选择较为偏远的郊区，这不仅可以缓解住房经济压力，也可缓解城市中心区域人口压力。目前，我国基础设施的建设能力与效率世界领先，若能妥善做好基础设施建设前期的评估与分析，能进一步将城市设施的作用更好体现出来。
五、局限性
本文局限性是评估过程有很多的假设存在，会导致评估结果和真实情况存在一定差异。其一是夫妻二人的收入，不会都是平均收入。其二忽略了不同年龄阶段的收入差异，或许超过40岁的三口之家月收入会更高一些。Numneo给出的平均工资数据是各年龄阶段的平均值，且本文重点研究的家庭類型是三口之家，所以评估差异难免。
六、结语：
综上所述，解决住房经济压力问题是世界性话题，笔者基于比例法的研究结论，试用剩余收入法测量北京人住房负担能力。一则证明了原有结论。二则也用一系列数字，更加直观展现了北京人现存的住房压力。同时，本文提出了相应改进建议与对策，对政府有关部门有一定的参考价值。
摘要：近40年中国经济日新月异。伴随经济的繁荣，自上世纪90年代以来，国内房地产市场与商品房价格也直线上涨。尤其一线城市和发达的地区上涨尤为剧烈。如上海新房均价在2006-2016年上涨了384.6%，年均上涨17.5%，远超经济发展速度。在此期间尽管人均收入有明显的提升，但收入增长速度远远落后于房价上升速度。北京市近十年来房价上升足足400%，而人均收入增加只有200%，显然北京人住房压力进一步加大。住房压力的问题在近些年被广泛关注，成为热门话题之一。本文立足于当下社会热点话题，以住房问题最为严重的大城市-北京市为例，将北京人均收入，日常开销与房价和租金现状相结合，计算在北京生活的人住房承受能力，并与现在的房价行情相比较，进而得出：如今的房价对于北京人是否可接受，并对研究结论进一步的探讨。
关键词：住房负担能力;剩余收入法;人均收入;生活必需开销
一、文献综述
住房负担能力定义是：住户（含房主和租客）在满足日常必须开销之后，对于房租和房贷的支付能力。住房负担能力是一个国际性话题，各国都面临住房压力。压力起因在于房价和租金上升水平快于国民收入增长的水平，导致国民不得不压缩正常消费用于租房或者偿还房贷。因此各国房地产经济学家和社会学家都在研究和讨论如何准确测量国民住房承受能力的上线，进而了解现今房价的可承受性以及国民生活的压力和水平。
测量住房负担能力方法有：比率法和剩余收入法。运用最为广泛的是比例法。比例法优点在于操作便捷，需要的数据与计算量较少，并且可以得到一个关于某一地区住房负担能力的大致结论，因此被广泛推广。这一方法通过计算年租金或住房开销占年总收入的比重来确定租房者所承受的住房压力，当今研究普遍认为当年租金中位数占人均年总收入的比重大于30%时，即视作这一地区的大部分租房者将会面临严重的住房压力。
根据比例法的结论，北京人2019年平均的住房开销占收入的比例为43%，超过普遍认同临界值13个百分点，住房的压力很大。当然，比例法也有弊端，测量结果虽有一定参考价值但不是完全可靠。首先是比例法界定的住房负担能力的上线并没有科学依据，都是基于经验得出，而且没有真正衡量出人们所面临的住房压力。比如，尽管人们的租房开销低于总收入的30%，然而剩余的70%依然无法满足其他的生活必需开销，因此，30%的标准也就不成立。另外，比例法测量的结果无法进一步体现房价、人均收入以及生活质量的关系，其结果仅仅提供了一个关于人均收入和住房开销的比例，无法用做后续的延伸调查。比如，计算扣除租金和其他生活必需开销后的可支配收入，可以得知人们普遍需要多久的时间，来打破租房的循环，存够买房的首付买下自己的房子，进而摆脱始终租房的现状。这些后续研究才是研究住房负担能力需要解决的问题，也是关系社会民生的重要问题。这后续研究所需的数据，比例法无法提供。因此，本论文将介绍更为科学的一种测量住房负担能力的方法—剩余收入法。这一方法将人们的日常必需的开销和住房开销看作收入花销的两大部分，当人们支付了所有的生活必需开销之后，剩余的钱就是住房负担能力的上线。即：最大的住房负担能力=个人税后总收入-除住房外的生活必需开销。这一方法基本上解决了比例法所不能解决的问题。可以通过计算支付完除住房开销之外的所有生活必须的开销，得出人们有多少剩余的收入可以用于支付房贷和房租，以及对于租客来说支付完生活必须品和房租之后有多少收入可以存入存款，用来积攒买房首付以及家庭应急的开销。
本文将运用剩余收入法来测量北京的住房负担能力，一方面可以验证之前比例法的结论是否准确，另一方面也可以进一步研究与探讨北京的住房负担能力与住房压力的问题。
二、测量与计算
用剩余收入法来测量北京住房负担能力，首先应明确在北京的生活必需开销的种类与金额。根据Expatistan 提供的数据，在北京人的必需花销除住房类开销外，还包括饮食，衣物，交通，卫生与健康，家具家电，娱乐，账单杂费（水电和网络，供暖，话费，物业费等）以及子女的抚养与教育费用。本文将根据Numbeo提供的生活成本计算器，依次评估每项开销的具体数额。
在此研究中，家庭结构也是重要因素，家庭结构很大程度上影响生活必须品与住房开销。北京家庭结构主要有三类：独身一人;夫妻两人;夫妻带一个孩子。最有可能面临住房经济压力的是夫妻带一个孩子这类家庭类型，因为他们不仅要负担日常必需花销和子女抚养与教育费用，对于居住条件也会倾向于更大的房子租住。因此，本文将重点研究此类家庭住房负担能力问题。在研究过程中，本文将假设父母二人收入，皆为北京人均收入水平，孩子年龄处于小学阶段。由于本文的重点在于衡量住房负担能力的上线，因此在评估生活必需开销的过程中，也会采用较低生活水准来评估家庭的日常花销。
（一）除住房外的生活必需开销
饮食：假定一家三人因为上班与上学的原因，有一半选择外出吃饭，另一半选择在家做饭，尽量节省饮食开支。餐厅类型选较为便宜的餐馆。根据Numbeo的开销计算器，这样三口之家在饮食上一个月开销为5347元，一年为64164元。
衣物：购买衣物在节省开销的前提下，衣物质量与采买频率会较低。在此情况下，一个三口之家一个月的衣物开支为282元，一年为3384元。
交通：假定一家三人出行方式以公共交通為主，偶尔乘坐出租车，没有私家车。三人办理月票（200元每月每人，学生票半价）。根据Numbeo得出此类家庭交通开支664元每月，一年为7968元。
卫生与健康：本项开销内容较为复杂，具体包括日用洗护产品（洗发水，沐浴液，纸巾等），医药花费以及理发等。在较低标准下三口之家此项花费需要566元每月，6786元一年。
家具家电：目前市面租住的房子，绝大部分有配套的家具家电，具备“拎包入住”，因此租客无需在这一项有更多开支，这项开支包含在租金中。 娱乐：假设家庭生活水准不高，娱乐活动频率较低。基于这一背景，Numbeo计算器的计算结果是平均每月有372元将用于娱乐支出，如去电影院，外出短途旅行等。一年估算4464元。
账单杂费：包括水电费，取暖费，物业费，网费以及手机套餐费。三口之家在这项的花费平均每月为698元，8376元一年。
子女抚养与教育：处于义务教育阶段的孩子，理论上学费全免。但是中国人观念是不能让孩子输在起跑线上，很多潜在花
销依旧难以避免。例如课外兴趣班的费用，健康保险等。假设平均每月有800元用于该项支出，一年为9600元。
通过上述的评估，三口之家在北京除住房之外的基本开销为104742元，平均每月8728.5元。
（二）住房负担能力值评估
根据Numbeo提供的数据，目前北京市税后平均工资为8232元每月。本文假设夫妻二人皆有工作且收入皆为北京市平均水准。在此前提下家庭总收入为16464元每月，197568元每年。除住房外必需花销为104742元每年，根据剩余收入法的计算方法，对三口家庭住房负担能力的上线为197568-104742=92826元每年，平均每月7735.5元。这笔金额是否满足在北京租到适合三口之家的住所呢？
三、后续研究
Expatistan上显示北京核心地段租一个85平米左右两室一厅带家具的房子平均需要12938元每月，普通地段租相同情况的房子需要8042元每月，高于上述评估得出的住房负担能力的上限。因此，若普通三口之家在北京租一个两室一厅的房子则需要在大兴，亦庄，顺义，昌平，房山，门头沟等较为偏远的区，租金约为普通区域的50%。而要在市中心租住，则只能租住在一个一室一厅约45平米的房子，接受较为拥挤的居住条件，租金平均为4628元每月，相当于偏远地区两室一厅的租金。这一价格对于普通三口之家来说是可以接受的，并没有超过最大的住房负担能力。在交完房租之后，每年有37290元的剩余。
尽管这类家庭有在北京生存下去的可能性，且还有可能存在一定数额的可支配收入，但是住房压力依旧十分沉重。每年3万余元的可支配收入用于购买属于自己的房子，这样的存钱速度对于每平米均价5万以上的房价来说是不够的，况且这笔钱还是在家庭始终处于较低生活标准中才能得到。其它很多不确定的家庭花销（如大病）也从这部分钱中扣除。因此，在北京目前房地产市场行情下大部分需要租房的三口之家，会面临着极大住房压力。
四、研究的意义与重要性
本文选择北京这个极为突出的地区作为典型案例进行讨论研究社会民生相关话题，让人们更清楚了解目前所面临的住房压力，进而寻找解决方案，也为国家对房价进行宏观调控提供参考，同时为政府相关部门出台相应的民生政策与措施提供借鉴。
笔者认为，解决北京人住房压力问题一是可通过廉价租房政策来缓解。首先是廉价租房，早在2003年北京市已启动公租房分配（含市场租房补贴）1.26万套（户），其中实物房源约1万套，新增市场租房补贴发放2600户。二是合理的开发公共交通与基础设施。完善的基础设施可使市民选择较为偏远的郊区，这不仅可以缓解住房经济压力，也可缓解城市中心区域人口压力。目前，我国基础设施的建设能力与效率世界领先，若能妥善做好基础设施建设前期的评估与分析，能进一步将城市设施的作用更好体现出来。
五、局限性
本文局限性是评估过程有很多的假设存在，会导致评估结果和真实情况存在一定差异。其一是夫妻二人的收入，不会都是平均收入。其二忽略了不同年龄阶段的收入差异，或许超过40岁的三口之家月收入会更高一些。Numneo给出的平均工资数据是各年龄阶段的平均值，且本文重点研究的家庭類型是三口之家，所以评估差异难免。
六、结语：
综上所述，解决住房经济压力问题是世界性话题，笔者基于比例法的研究结论，试用剩余收入法测量北京人住房负担能力。一则证明了原有结论。二则也用一系列数字，更加直观展现了北京人现存的住房压力。同时，本文提出了相应改进建议与对策，对政府有关部门有一定的参考价值。