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摘要：本文通过作者多年的工作经验对房地产项目投资影响因素的分析，指出在房地产项目投资管理中，应加以控制与管理的几个方面。只有加强房地产投资项目的内部投资控制管理，才能让建设项目的投资能得以合理的控制。
关键词：房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理
前言
房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1 影响房地产投资因素
1.1 方案策划及规划设计
方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
1.2 资源耗用量和价格
房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
1.3 项目工期
在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4 项目规模
房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
1.5 项目质量
项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。
2 房地产项目投资管理中的重点
2.1 加强人才管理和用人机制
人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。
2.2 科技创新，搞好产品研发工作
没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。
2.3 注重项目投资的执行管理
2.3.1 做好项目投资预算系统工作及投资管理工作
房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。
2.3.2 通过不同方式安排好资金
资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。
2.3.3 运用营销手段提升地产价值
营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。
2.4 加强人性化的市场服务
如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。
2.5 坚持可持续发展战略
企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。
3 对我国房地产业发展前景的展望
3.1 当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境
经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间；同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产業总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%～10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。
3.2 我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展
我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达 到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。
3.3 房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求
产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%～60%。
4 小结
近年来，政府对房地产业发展出台了一系列的宏观调控政策，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家政策，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。
参考文献：
[1]谭术魁.房地产管理学[M].上海：复旦大学出版社，2006.12
[2]潘蜀健.房地产项目控制[M].北京：中国建筑工业出版社，2004
关键词：房地产投资；项目投资；项目方案；控制与管理
前言
房地产产业是现代国民经济中的一个重要行业，是从事房地产投资、开发、经营、物业管理和房屋中介服务的产业部门的总称。包括土地开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1 影响房地产投资因素
1.1 方案策划及规划设计
方案策划及规划设计决定项目的规模、性质、市场定位、建筑风格、建设标准及其他大致方针，是决定项同投资额的关键环节。据测算，投资前期的策划阶段对投资额的影响程度达到95%～100%；在规划设计阶段，这种影响有75%～95%；而在技术设计阶段，只占到30%～75%；施工图设计阶段对投资额的影响程度只有35%以下。显然，投资控制的关键环节是方案策划和规划设计。
1.2 资源耗用量和价格
房地产投资必须控制好整个项目资源消耗量及价格两个要素。资源消耗为内部要素，是由企业内部条件决定的相对可以控制的冈素；而资源价格是一个外部要素，是一个相对不可控因素，只能通过采购进行控制。
1.3 项目工期
在项目实践的过程中，各项活动消耗或占用的资源都在一定地点或一定期间内发生。所以项目投资的多少与工期的长短有直接的关系，并且随着工期的变化而发生变化。这种相关与变化的原因在于项目所消耗的人力、材料、设备等资源都有自己的时间价值。这种资金的时间价值既是构成项目投资的主要因素，又是造成项目投资变动的主要因素。
1.4 项目规模
房地产项目的投资根本上由该项目的规模决定。从广度上看，房地产项目的规模越大，投资成本就会越大。相反，规模越小，投资成本就越小。从深度上看，房地产项目所需完成的任务越复杂，其投资成本果然越大，任务越简单，成本就越低。
1.5 项目质量
项目的质量是项目能满足住户或业主需求的质量特性与标准。它在项目的实现过程中通过质量的检查与保障工作以及质量失控的补救工作两个方面来展开。因而，要实现对房地产项目投资的科学控制，还必须开展对项目资源的消耗量、价格、工期、质量和规模等要素的集成控制。下面就以上几个因素论述在房地产项目投资管理过程中应注意的几个方面。
2 房地产项目投资管理中的重点
2.1 加强人才管理和用人机制
人才是企业的中流砥柱，更是从事经营和管理活动的团队中最重要的资源。近年来，虽然我国加大了对人才的培养和重视程度，但在一些机构企业中，对人才的理解和运用还存在不少片面认识，导致了人才流逝和浪费。有的企业在用人方面仅以文凭作参考，认为高文凭就有很强的能力；有的企业在重要的岗位上安置的都是自己的亲信，认为只有自己的亲人才靠得住；有的企业到处挖人，认为将别人的优秀人才采用引诱的办法引入，才能帮助企业发展……大量实例证明，这样的人才观是局限的，是很危险的。不同的人才所需的生存条件不同，并且企业在不同时期需要的人才类型是不同的，只有根据企业的自身实际情况来选择人才，才能物尽其用人尽其才。同时，企业应加强对人才的规划和培养，才有利于企业长期发展。
2.2 科技创新，搞好产品研发工作
没有疲软的市场，只有疲软的产品。当今的市场瞬息万变，快速发展的经济和技术，不断变化的客户需求，这些都要求企业要不断创新，做出自己的特点和优势。如何确立一个既有自己鲜明特色、又能不断创新和发展的楼盘品牌形象，是许多房产企业都要碰到的难题。
2.3 注重项目投资的执行管理
2.3.1 做好项目投资预算系统工作及投资管理工作
房地产业涉及的工作面广，系统性强。因此，每个涉及到的部分都需要完整和较准确的预算，并系统地将该预算送往相应的部门，由相关部门根据预算做出各自的执行计划，并在这一过程中采用严格的奖罚措施。
2.3.2 通过不同方式安排好资金
资本市场的优势在于资本运作，要把“鸡蛋”放在不同的“篮子”里。合理运用社会资本，多渠道、多方位、多角度利用好资本市场。掌握好自有资产的数量和质量，把固定的资产运作起来，使之成为资本得到广泛运用。
2.3.3 运用营销手段提升地产价值
营销作为企业投资的收尾阶段，是对投资决策的检验和评价，是产业经营的最终落足点。营销工作最重要的因素是营销人员，要在营销团队建设上下功夫，多元化选择人才、培养人才、安置人才。相信在周密的营销计划下，营销工作将为最后的地产收益加分不少。
2.4 加强人性化的市场服务
如果楼盘的质量和视觉效果是地产项目的硬件设施，那么人性化的市场服务就是它的软件配备。消费者需要的不仅仅是过硬的楼盘质量、良好的视觉感受，更有情感上的需求。要满足业主的这一需求，就要在人性化的市场服务上下功夫。这就需要一支专业的队伍，在正确的服务宗旨下，切实为顾客着想和服务，这也是品牌经营的必要条件。
2.5 坚持可持续发展战略
企业投资的目的是为了盈利，但不应急功近利。企业的口碑和业主的好评是企业长期发展的要求。在楼盘的硬件设施上，切不可偷工减料，要保证质量。在商品房的价位上可以适当放低些，走共赢的市场道路，让社会了解企业，让顾客认识企业，让业主认同企业。
3 对我国房地产业发展前景的展望
3.1 当前我国经济保持较高增长、低膨胀的良好势头为房地产业发展提供良好的环境
经济的快速发展必然对住房、办公楼、商业用房的需求量增大，为房地产业的发展提供更多空间；同时，房地产业的协调运作又促进了国民经济的发展。我国的房地产業总产值占国民生产总值的3%，而在发达国家这一指标已达到8%～10%。由此可见，我国房地产业发展的潜力还很大。
3.2 我国城市化进程的加快要求房地产业不断发展
我国现今的城市化水平还很低，城市人口仅占全国人口的30%，而世界平均水平已达 到50%，发达国家则更高。因此，我国的城市化道路还有很长一段要走。城市化的发展要求城市土地供给、住房、办公楼、商业房等不断增加，伴随乡村城市化的加快，必将为房地产业的发展提供巨大空间。
3.3 房地产业的持续发展是我国产业结构升级的要求
产业结构的演变规律是第三产业比重加大，第一产业和第二产业比重逐渐减小。我国经济已由短缺型向相对过剩型、由卖方市场向买方市场过渡，实施产业结构调整，寻找新的经济增长点是我国改革的必由之路。作为第三产业的重要组成部分的房地产业，是国民经济的先导性产业和基础性产业，与其他产业关联度高、产业链长，是公认的国民经济新的增长点。目前，我国第三产业产值仅占国民生产总值的30%，而中高等收入国家的这一比重高达50%～60%。
4 小结
近年来，政府对房地产业发展出台了一系列的宏观调控政策，从各个方面引导和扶植房地产业的发展，对房地产业的投资管理提出了新的要求。房地产商应立足于国家政策，积极对管理措施作出调整，使房地产业更加繁荣。
参考文献：
[1]谭术魁.房地产管理学[M].上海：复旦大学出版社，2006.12
[2]潘蜀健.房地产项目控制[M].北京：中国建筑工业出版社，2004