【摘要】城中村改造存在改造难度大、管理难度大、普遍受益难度大等问题。对城中村的改造，需要采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策以及物质形态空间的完善。要从城中村物质形态空间方面考虑，根据城中村的区位、类型以及区域规划的要求，分别对待。
　　
　　【关键词】城中村改造综合治理
　　
　　城市的发展与扩张是城中村形成的主要外部推动力，尤其是迅速发展的外生型城市化过程造成了土地供给的有限与城市用地无限扩张的矛盾，导致农村耕地逐渐减少，传统农业的比重日趋变小，甚至消失，但仍然还是保留“村建制”，实行村行政管理，城中村现象由此而生。
　　西安市城中村改造工作从2002年开始，经过几年探索和实践，形成了“政府主导、市场运作、整村拆除、安置优先、有形无形改造并重”的工作思路。城中村改造主要采用村集体自行开发、开发商主导和政府主导的城中村改造这三种模式。目前，西安市由村集体自行开发的城中村改造项目不多，碑林区北沙坡村、莲湖区五一村都率先进行了尝试。高新、曲江和浐灞新区，由于政府权属相对独立、行政力度较大等因素，大多实行政府主导的城中村改造模式。大多数城中村采取开发商主导的改造模式，这也是西安市城中村改造的主要模式。
　　西安市城中村改造存在的主要问题
　　高昂的社会成本，改造难度大。城中村改造是一项复杂的社会改造工程，牵涉到集体所有土地依法转为国有土地、村民委员会改制成为居民委员会、农民户口转为城市居民户口、集体经济的资产转制成为股份制企业、农民房屋产权的确认和拆迁补偿、农民进城以后的就业、农民子女上学和养老社会福利保险等各个方面的问题，除了需要耗费巨额的资金成本，还需投入巨大的社会成本。在西安市的城中村改造中，巨大的社会成本基本是以“谁改造、谁承担”的方式进行的。在开发商主导的城中村改造中，由于高昂的社会成本，安置住宅区的容积率会高出一般城市规划的控制范围。在政府主导的城中村改造项目中，为了降低开发成本，一些必要的配套设施（如天然气、集中供暖等）都没有采用。对于开发商主导的城中村改造项目来说，其“拆迁—安置房建设—回迁—开发项目建设—销售”持续的周期比一般的开发项目长，不仅导致开发项目进展缓慢，影响销售和资金回笼，而且导致购房者在购房时难以获得银行贷款，对开发商和客户均造成影响。
　　内部群体分化明显，管理难度大。城中村改制带来的农民市民化不仅仅指城市生活方式的渗透和市民权利的获得，还有一些难以解决的现实问题。首先，城中村村民日益“边缘化”。由于村民在短时间内难以快速完成由农民角色向市民角色的转换，使得他们的身份介于农民与市民之间，成为边缘人。其次，城中村村民面临城市生活适应的“角色不清”。农民失去土地后，面临着向市民角色的转换，而由于农民与市民之间的巨大差异，农村生活与城市生活之间的巨大不同，使得城中村村民的城市适应性不强，在向市民角色的转移过程中面临着许多困难。城中村管理方面面临的另一个难题就是内部群体分化明显，管理难度大。这突出表现在：原住村民和外来流动人口混居一处，原住村民在村社内部形成了相对封闭的利益集体，外来人口作为现代城市文化和传统农村文化之间的边缘群体，既难以获取歸属感和认同感，也缺乏政治权利和社会公正，常常游离在社区管理之外，从而形成了城中村管理的“两张皮”现象。由于城中村的特殊区位与外来人口的特殊身份，使得当地管理机构对外来人口的管理不足，而村委会等机构则更不愿介入。这些因素共同作用的结果是：城中村不仅未能纳入到城市现有的管理体系，反而演化成为管理体系的“真空地带”，治安环境差，社会问题众多。
　　拆迁安置没有统一标准，普遍受益难度大。
　　首先，征地补偿标准不合理，具体表现在以下几点：第一，征地的补偿费标准过低。即使新修订的《土地管理法》提高了原有补偿的倍数，在很多地方仍然无法从根本上保证被征地农民的生活水平不因土地征用而下降。第二，征地的补偿费测算方法不科学。按照法律规定，征地补偿费是按照土地被征用前三年平均年产值的若干倍来测算的，但是由于土地利用方式、种植方式、市场情况、区域差异等条件的不确定性，这种测算方法难以准确地反映被征用土地的本质特性。第三，对土地所有权的补偿缺乏依据。征地的过程是土地所有权转移的过程，因此，在市场经济条件下如何评估所有权的价格，并以此为依据确定征地补偿费，是征地实践中急需解决的重大问题。
　　其次，拆迁补偿与安置补偿办法与标准不统一。西安市政府2007年9月17日出台的《西安市城中村改造管理办法》第三十七条规定，城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。也就是说，村民的住宅，不论作为何种用途，都应该按照住宅来进行补偿。但是，在实际操作过程中往往是以现有的用途进行补偿的。例如，村民住宅一层作为营业用房的，在补偿过程中按照商业用房的估价进行补偿；村民住宅用于旅馆的，则按照旅馆的估价进行补偿等。产权的不明晰造成补偿办法与标准的混乱，增加了补偿的费用。第三十八条：城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。……实行产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合房屋产权面积进行安置。但是，在很多城中村改造当中，所采用的安置办法是：村民住宅1～2层拆一还一，3层以上按重置价补偿；村集体及村民个人营业用房1～2层拆一还一，3层以上按营业用房进行补偿。由于产权的不明晰，造成拆迁费用、补偿金额等的差异。这些安置标准和措施，在实际操作过程中每个村都有所差异，往往造成村集体与政府部门的讨价还价，村民对村集体及政府的不信任。
　　第三，违章建筑面积大，拆迁补偿金额高，拆迁安置办法不够完善。由于城中村建设的无序，致使拆迁补偿与安置的金额巨大。城中村人员构成复杂，村规民约较多，在拆迁安置中，往往只考虑到原住村民、居民（已经农转居）、对于户口在村中的现役军人、在校学生、服刑人员、户口尚未迁出的出嫁女以及一些祖遗户的安置补偿，没有涉及到在外职工的安置补偿，使得拆迁补偿没有在公平、公正的前提下进行。
　　简单的拆旧建新，解决遗留问题难度大。首先，城中村改造成功与否最关键的问题是村民失去土地、出租屋之后没有了稳定的收入来源和集体分红，生活来源如何解决。据了解，西安市只有高新区的一些城中村在改造中对村民进行了再就业培训。在村民就业方面，仅有年轻村民能够获得物业保洁员、保安、物业管理员等工作。大部分村民的就业还是需要自己解决。其次，西安市目前的城中村改造工作，对城中村采取只“拆”不“治”的办法。工作重点都放在整村拆除、全面改造上，并没有将城中村的综合整治作为城中村改造工作的重要一环。第三，对外来人口居住问题并未妥善解决。城中村存在并发展的一个诱因在于市场对城中村出租屋的需求。因此，在城中村改造过程中，除了解决好原住村民的居住问题之外，应该更多关注外来低收入人口的居住问题。在监管不利的情况下，由于利益的驱动，这些城中村村民建房热情的高涨，会导致新的城中村出现。
　　对西安市城中村改造的建议
　　城中村的改造，不能是简单的拆旧建新过程，需要采取综合治理的模式来实现经济管理体制、社会文化、政治政策以及物质形态空间的完善。从城中村物质形态空间方面来考虑，根据城中村的区位、类型以及区域规划的要求，分别对待。
　　对于那些仍在发展的城中村，在改善居住环境，综合治理的基础上，一方面要引导，一方面要限制，既不能让农民盲目投资建房，也不能任凭村庄自由发展，必须制定科学合理的规划设计方案；政府从宏观上引导村民组织成立类似住宅合作社的形式的组织，实行合作经济，政府以一定的政策优惠，以一定的基础设施投资来帮助村民，按照事先制定好的规划和标准进行开发建设。
　　对于那些能够优化城市土地使用功能，为经济结构调整开辟了新的发展空间，促进城市整体增值的城中村，在条件成熟时，采取开发带动、房改带动、市政带动等方式，抓住时机，加快城市建设步伐，逐步完善城市功能，实现城市的有机更新，不断增强城市竞争力，促进城市可持续发展。
　　对于那些区位没有特殊优势，从城市社会经济、景观环境、市政建设等方面出发，作大范围的、整体性的彻底改造的迫切性不明显的城中村，目前应以环境控制为主，通过对其物质性整合与改善，优化现有的物质环境和居住条件，不仅使依附城中村而生的流动人口的一些社会环境问题得到有效引导与控制，还可以缓解城市政府应对目前即将到来的快速城市化而产生的城市棘手问题——提供城市流动人口适当的住房问题。因此，如何既让外来人口能承受的低廉的房租维持下去，又能使村庄的环境健康发展，进行适宜的环境改造成为近期有效的办法。
　　此外，在政策实施方面的建议包括以下几点：第一，完善土地征用制度，保障农民的合法权益；第二，健全培训机制，提升农民就业技能；第三，完善社会保障机制，解除农民后顾之忧；第四，创新安置模式，解决农民发展问题；第五，加快廉租房建设，解决流动人口的居住问题。（作者分别为西安建筑科技大学建筑学院教授、博导；西安建筑科技大学建筑学院博士研究生）