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公共租赁住房是指由政府建设或筹措，并以相对较低的租金向城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及满足一定条件的外来务工人员等特定对象供应的保障性租赁住房。如何对公租房租金进行定价成了社会各界广泛关注的焦点问题。公租房的定价合理与否直接决定了中低收入人群对公租房的接受程度，也决定了公租房制度实施的成败。因此，对城市公租房租金定价进行深入研究具有重大的理论与现实意义。
一、公共租赁房租金定价现状
目前，大多数城市是按成本法来测算公租房租金的，即在保证回收成本和一定利润（通常为3%）的基础上，按市场租金的一定比例来确定公租房租金水平（见表1）。
按照保本微利的原则，结合租住房屋的市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金的定价模式，体现了公租房的政策福利性，在推动公租房的持续建设上也有着一定的作用。但该模式和方法不尽科学，不尽合理，存在忽视承租人个体差异性等问题。
二、我国公共租赁房租金定价现行方法及存在的问题
1、市场法
它市场法主要是以市场租金为参照对象，在市场租金的基础上下调一定的幅度，作为公租房的租金。厦门、深圳、上海等采用此种方法。市场法适用的条件是有一个稳定、有效的住房租赁市场。参考市场定价，可以实现横向的效率，即不同项目之间的价差的合理性，但是难以实现纵向的公平，即究竟下调多大的幅度才能够让供应方可接受，需求方可以负担。
2、成本法
它根据公共租赁住房的建造成本或者运营维护成本来确定租金的方法。重庆、常州等城市采用成本法确定公租房租金。成本法主要考虑成本的收回，解决可持续性问题。公租房的可持续运行，要求公租房有一定的投资回报，可以进行简单再生产和扩大再生产。成本法从供应端出发，也面临着一些问题。一是供需的匹配问题，成本法定价的租金与作为需求方承租人的支付能力可能无法完全相适应。二是具体项目成本可能与市场价格差异很大，大大低于或者高于市场价格。
3、收入法
它根据承租人的收入水平，在承租人的可承受能力范围内确定公租房的租金。江苏部分城市采取收入法的做法。收入法从住房保障基本目的出发，让低收入家庭支付可负担房租，政府承担了市场租金与可负担租金之间的费用。收入法存在的不足是：一方面根据二者差距进行定价，并且需要根据收入变化而变化，提高运行管理成本；另一方面政府投入成本高，财力负担大，如果不能提供足够的补贴，不能保证投资建设和运营管理机构的经济利益，则不利于引导社会资金积极发展公共租赁住房，可持续性不足。
三、公租房租金定价的原则
公租房租金定价在强调公益属性的同时，还应该注意其长远发展性问题。因此，公租房租金定价应遵循以下两个基本原则：
1、政策福利性原则。公租房是我国住房保障体系的重要组成部分，其设计的出发点是解决“夹心层”人群的基本住房需求，而“夹心层”人群的租金支付能相对较差，公租房租金价格的确定要以让“夹心层”住得起房这一目的为首要原则。因此，公租房租金定价不能过高，否则就会超过保障群体的支付能力，公共租赁房制度就会失去住房保障的意义。
2、发展持续性原则。公租房能有效解决当前及未来住房制度所面临的困境，其未来发展目标将涵盖城市的各类“夹心层”家庭和外来流动人口，适合各种收入阶层、易灵活调整的公共租赁住房是国家住房保障的长远计划。因而，在确定租金价格时，要保证投资主体能拥有合理的投资回报，以提升其筹建公租房的积极性，确保公租房建设的持续性。
四、我国公共租赁房租金定价的对策建议
（一）引入平均负担法，注重社会再分配公平性
平均负担法指的是在确定公租房租金标准过程中，以房租收入比作为影响因子，计算承租人可以承受的租金水平，并以此作为公租房租金标准。需要注意的是，这里的收入是指除去生活必需品支出的净收入。社会平均负担的难点是如何确定家庭收入问题，因此，住房保障和房产管理部门需要会同民政部门对承租人的收入水平进行动态审核，以准确的掌握其租金支付能力。
社会平均负担法更能体现公租房的保障性质，更有利于公平、和谐社会的建设，也有利于公租房的合理使用和运转，对公租房退出机制的完善也有重要意义。
（二）公租房租金定价的配套制度建设
1、加强制度建设，规范定价行为。制定《公共租赁房租金定价办法》及配套法律法规，加强制度建设，建立公开透明化的定价及实施机制，这不仅能够体现公租房管理的公平性与公正性，而且还能维护政策的权威性。同时，完善租金价格听证制度。听证制度能够使整个公租房的价格机制更加科学，能够提高承租人的参与程度和认可程度，使最后形成租金价格更加符合各利益主体的实际情况。
2、改革融资制度，提供财力支撑。公租房作为保障性住房，其租金标准既要体现“保本微利”，又要体现社会公平负担原则，必然需要中央和地方政府在资金方面给予支持。但是政府的财力是有限的，需要积极地寻求更多的渠道来解决建设资金及租金补贴资金困难的问题。例如，允许企业适当建设以营利为目的的辅助设施或物业等；而在解决承租人租金问题上，可允许承租人动用公积金账户余额进行支付，鼓励用人单位向本单位承租人发放租金补贴等方式。
（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）
一、公共租赁房租金定价现状
目前，大多数城市是按成本法来测算公租房租金的，即在保证回收成本和一定利润（通常为3%）的基础上，按市场租金的一定比例来确定公租房租金水平（见表1）。
按照保本微利的原则，结合租住房屋的市场租金，一定比例下浮确定公共租赁住房的租金的定价模式，体现了公租房的政策福利性，在推动公租房的持续建设上也有着一定的作用。但该模式和方法不尽科学，不尽合理，存在忽视承租人个体差异性等问题。
二、我国公共租赁房租金定价现行方法及存在的问题
1、市场法
它市场法主要是以市场租金为参照对象，在市场租金的基础上下调一定的幅度，作为公租房的租金。厦门、深圳、上海等采用此种方法。市场法适用的条件是有一个稳定、有效的住房租赁市场。参考市场定价，可以实现横向的效率，即不同项目之间的价差的合理性，但是难以实现纵向的公平，即究竟下调多大的幅度才能够让供应方可接受，需求方可以负担。
2、成本法
它根据公共租赁住房的建造成本或者运营维护成本来确定租金的方法。重庆、常州等城市采用成本法确定公租房租金。成本法主要考虑成本的收回，解决可持续性问题。公租房的可持续运行，要求公租房有一定的投资回报，可以进行简单再生产和扩大再生产。成本法从供应端出发，也面临着一些问题。一是供需的匹配问题，成本法定价的租金与作为需求方承租人的支付能力可能无法完全相适应。二是具体项目成本可能与市场价格差异很大，大大低于或者高于市场价格。
3、收入法
它根据承租人的收入水平，在承租人的可承受能力范围内确定公租房的租金。江苏部分城市采取收入法的做法。收入法从住房保障基本目的出发，让低收入家庭支付可负担房租，政府承担了市场租金与可负担租金之间的费用。收入法存在的不足是：一方面根据二者差距进行定价，并且需要根据收入变化而变化，提高运行管理成本；另一方面政府投入成本高，财力负担大，如果不能提供足够的补贴，不能保证投资建设和运营管理机构的经济利益，则不利于引导社会资金积极发展公共租赁住房，可持续性不足。
三、公租房租金定价的原则
公租房租金定价在强调公益属性的同时，还应该注意其长远发展性问题。因此，公租房租金定价应遵循以下两个基本原则：
1、政策福利性原则。公租房是我国住房保障体系的重要组成部分，其设计的出发点是解决“夹心层”人群的基本住房需求，而“夹心层”人群的租金支付能相对较差，公租房租金价格的确定要以让“夹心层”住得起房这一目的为首要原则。因此，公租房租金定价不能过高，否则就会超过保障群体的支付能力，公共租赁房制度就会失去住房保障的意义。
2、发展持续性原则。公租房能有效解决当前及未来住房制度所面临的困境，其未来发展目标将涵盖城市的各类“夹心层”家庭和外来流动人口，适合各种收入阶层、易灵活调整的公共租赁住房是国家住房保障的长远计划。因而，在确定租金价格时，要保证投资主体能拥有合理的投资回报，以提升其筹建公租房的积极性，确保公租房建设的持续性。
四、我国公共租赁房租金定价的对策建议
（一）引入平均负担法，注重社会再分配公平性
平均负担法指的是在确定公租房租金标准过程中，以房租收入比作为影响因子，计算承租人可以承受的租金水平，并以此作为公租房租金标准。需要注意的是，这里的收入是指除去生活必需品支出的净收入。社会平均负担的难点是如何确定家庭收入问题，因此，住房保障和房产管理部门需要会同民政部门对承租人的收入水平进行动态审核，以准确的掌握其租金支付能力。
社会平均负担法更能体现公租房的保障性质，更有利于公平、和谐社会的建设，也有利于公租房的合理使用和运转，对公租房退出机制的完善也有重要意义。
（二）公租房租金定价的配套制度建设
1、加强制度建设，规范定价行为。制定《公共租赁房租金定价办法》及配套法律法规，加强制度建设，建立公开透明化的定价及实施机制，这不仅能够体现公租房管理的公平性与公正性，而且还能维护政策的权威性。同时，完善租金价格听证制度。听证制度能够使整个公租房的价格机制更加科学，能够提高承租人的参与程度和认可程度，使最后形成租金价格更加符合各利益主体的实际情况。
2、改革融资制度，提供财力支撑。公租房作为保障性住房，其租金标准既要体现“保本微利”，又要体现社会公平负担原则，必然需要中央和地方政府在资金方面给予支持。但是政府的财力是有限的，需要积极地寻求更多的渠道来解决建设资金及租金补贴资金困难的问题。例如，允许企业适当建设以营利为目的的辅助设施或物业等；而在解决承租人租金问题上，可允许承租人动用公积金账户余额进行支付，鼓励用人单位向本单位承租人发放租金补贴等方式。
（作者单位：沈阳建筑大学管理学院）