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摘要：住宅产品作为一种商品存在着更新换代的问题，尤其是对于诞生于20世纪末的商品住宅而言。本文关注了改变沈阳地区商品住宅的两次革命，并将沈阳地区商品住宅的变革历程从时间上划分为三代并简单分析了影响住宅更新换代的几个因素。
关键词：沈阳地区 商品住宅 改革
中图分类号：TU984文献标识码： A
1 沈阳地区商品住宅的发展背景
沈阳地区房地产市场发展十分迅速，在90年代末已形成初步的市场格局，特别是商品住宅已有20多年的历史，开发商对住宅产品的认知程度和研究深度日益深厚。随着房地产“买房市场”的进一步形成，消费者对住宅产品综合素质需求也越来越高。在这种情况下，发展商认识到单靠地产概念已很难打动消费者。于是不少发展商把精力投向产品的“原创”上。考虑以专业操作和过程精品的思想来指导开发，以优质的产品和严格的成本控制来满足消费需求，实现企业利润。这种新型的“开发——营销”模式，被总结为“产品价值论”，在当时市场背景发展商把策划当成系统工程，重视项目开发的各个环节、各个方面，尤其是强化前期的市场研究和规划设计。力求以优质产品来赢得市场，继而减少房地产市场的“建筑垃圾”。
2 沈阳地区房地产的两次革命
在商品住宅发展的二十余年内，地产业的两次革命对商品住宅的类型及定位销售造成了深远的影响。
2.1第一次革命：1990——2000
本阶段主要是对于住宅类型的探索。地产商首先进行关于用地性质的革命——解决了土地使用权可以买卖出租的产权问题。并初步建立了房地产的法律法规体质，此时商品房市场初步形成，房地产产品第一次以商品的面孔出现，可以在市场上买卖流通，市民对商品房市场有了初步的了解。
2.2第二次革命：2000——今天
21世纪后，沈阳房地产进入了真正的市场化阶段。之前虽已有商品化市场的雏形，但整体市场不完善，传统的计划经济体制下的分房制度仍然部分存在，属于商品化程度较强的住宅主要是高档商品房。这次地产的变革，不仅表现在市场体制的变革、发展商开发观念的变革等等。也主要表现在如下几个方面：
（1）房地产全面纳入商品化运作的轨道：虽然之前已有市场化雏形，但商品房仍不是主流市场。90年代后，沈阳逐渐从计划经济过渡到商品经济体制，同时房地产业全面进入市场化的转变，商品房逐渐成为主流市場，个人购房比例明显上升；（2）实现了住宅产品的飞跃：从材质简单，做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有多少风格可言，产品的同质化现象严重到后期的引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合；(3)发展商经营观念发上了重大变化：房地产开发商一段时间市场的磨练，对房地产产品的商品化属性有了更为清晰的认识；(4)造就了一批高素质的专业团队：沈阳地区的房地产发展不仅使开发商的水平得到了提高，与房地产开发的相关专业队伍也在市场竞争中得到了锻炼；(5)培育了一批成熟的消费者：人们对各种类型和档次的楼盘有了鉴赏水平，对于景观和环境给物业带来的附加值认识也增强了，消费者也为房地产的开发提出了更高的要求。
3商品房住宅类型的更新
随着时间的推移，消费者对生活层次的要求不断提升，商品房的住宅类型也随着市场日新月异的需求不断进行着自我更新。
3.1 三代划分商品住宅
沈阳地区商品房住宅从形式、档次上有多种分类方法，笔者简略的从时间上总体将其划分为三代产品：
（1）粗放型开发的第一代商品住宅
第一代住宅产品无论从开发商、建筑师还是消费者来讲，对住宅产品的认知度还都停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因而产品还比较粗糙。除了喜欢采用注重朝向，采光和通风的实用性布局外，消费者还很关心每个单位的实用率，多数住宅单位面积也都较小，也少见两个卫生间的配置。窗户多数是普通玻璃或铝合金窗，设计较为简单。1995年以前，沈阳人居水平低、住房从无到有、许多居民对于居者有其屋就已经很满意了。因此，当时的消费者对住宅关心的问题是住多大的面积，面积大可以多住几口人，生活也就更为方便。但由于整体收入水平不高，对于大面积豪宅需求较低，多数消费者只能买一些中小型单位，面积大小是衡量当时消费水准的重要因素。1995年后，人们生活水平提高，城市居民已不满足过去那种狭窄的居住空间，富裕起来的人们开始雇请保姆，家庭也开始添置大屏幕电视以及钢琴等，这样对住房的数量和客厅的大小都有了不同程度的要求；
（2） 精细型的第二代产品
第二代住宅已较第一代产品有了质的飞跃，产品的规划设计、建筑的外观风格、建筑用料、发展商的经营理念及消费者的鉴赏水平都有很大的提高。建筑开始配备较为高级的贴砖、装饰品等，甚至于堆砌。这也是市民审美提高，思想改变的的表现，迎合于此，一些休闲、娱乐设施也开始出现在各种小区里；
（3） 生态与科技结合的第三代产品
第三代住宅产品崛起后，对于这一代产品针对于第二代而言没有剧烈的变化，但是有一些明显的革新。主要是在规划方面更为灵活，具备了更有价值的配套设施——不仅仅表现在景观上，也体现在这个小区的智能化管理上。而在户型上，大量外来人口的引入，更多新的居住方式的存在造就了开发商针对于各个特点产生新形式的户型。
3.2 沈阳地区住宅更新原因
沈阳地区住宅三代产品的分类方式只是个人的一种看法。住宅产品为什么要演变，笔者认为主要的原因有如下几个：消费需求是影响住宅形式的主要因素；不同文化背景的消费对象更培育了一些特定类型的住宅项目——外来年轻人偏爱的小户型等等；政府的房地产政策也曾影响住宅形式及市场竞争的计划并激发了住宅形式的变化。
4 商品房住宅的发展前景
未来国内住宅将向何处发展，国内许多专家学者都提出了自己的观点。《住宅与房地产》的杨有志先生提出的二十一世纪住宅发展将主要呈现“绿色化，规模化，郊区化，智能化，全能化，阶层分离和多元化”的七大趋势，建设部住宅产业化办公室制定的《商品住宅性能评定方法和指标体系》还制定了3A住宅定性、定量的指标要求，对住宅小区的使用性能、安全性能、耐久性能、环境性能四大体系都制定了评审指标。进一步规范住宅产品的质量体系。未来的住宅发展将越来越向适应消费者多元需求的发展方向迈进。从住宅产品的社会化发展的宏观趋势和住宅产品本身特征来看，下一代住宅将呈现趋向居住绿地化、社区规模化、生活舒适化、家庭科技化、设计多元化等几个发展方向。
住宅产业化已成为房地产市场的主旋律之一，那些不断涌现的高品质住宅产品则为住宅产业化做出了生动的诠释。不管怎么说，在过去的二十多年时间里，在沈阳尤其确实发生了一场“住的革命”，这场“革命”还在继续进行，并有力推动着中国的住宅产业化进程。
参考文献
[1] 马荻．需求导向的北京商品住宅发展—房改以来单元住宅平面演进[D]．北京：清华大学，2008
[2] 王煦．西安市商品住宅套型发展状况分析及需求研究[D]．西安：西安建筑科技大学，2008
[3] 李斌．预期对中国商品住宅市场的影响研究[D]．太原：山西财经大学，2013
[4] 张景华．沈阳住宅小区规划发展呈现六大趋势[J]．城市规划通讯，2001（9）：11-12
[5] 永信．住宅营销新思路探讨[J]．中国住宅设施，2003（3）：34-36
关键词：沈阳地区 商品住宅 改革
中图分类号：TU984文献标识码： A
1 沈阳地区商品住宅的发展背景
沈阳地区房地产市场发展十分迅速，在90年代末已形成初步的市场格局，特别是商品住宅已有20多年的历史，开发商对住宅产品的认知程度和研究深度日益深厚。随着房地产“买房市场”的进一步形成，消费者对住宅产品综合素质需求也越来越高。在这种情况下，发展商认识到单靠地产概念已很难打动消费者。于是不少发展商把精力投向产品的“原创”上。考虑以专业操作和过程精品的思想来指导开发，以优质的产品和严格的成本控制来满足消费需求，实现企业利润。这种新型的“开发——营销”模式，被总结为“产品价值论”，在当时市场背景发展商把策划当成系统工程，重视项目开发的各个环节、各个方面，尤其是强化前期的市场研究和规划设计。力求以优质产品来赢得市场，继而减少房地产市场的“建筑垃圾”。
2 沈阳地区房地产的两次革命
在商品住宅发展的二十余年内，地产业的两次革命对商品住宅的类型及定位销售造成了深远的影响。
2.1第一次革命：1990——2000
本阶段主要是对于住宅类型的探索。地产商首先进行关于用地性质的革命——解决了土地使用权可以买卖出租的产权问题。并初步建立了房地产的法律法规体质，此时商品房市场初步形成，房地产产品第一次以商品的面孔出现，可以在市场上买卖流通，市民对商品房市场有了初步的了解。
2.2第二次革命：2000——今天
21世纪后，沈阳房地产进入了真正的市场化阶段。之前虽已有商品化市场的雏形，但整体市场不完善，传统的计划经济体制下的分房制度仍然部分存在，属于商品化程度较强的住宅主要是高档商品房。这次地产的变革，不仅表现在市场体制的变革、发展商开发观念的变革等等。也主要表现在如下几个方面：
（1）房地产全面纳入商品化运作的轨道：虽然之前已有市场化雏形，但商品房仍不是主流市场。90年代后，沈阳逐渐从计划经济过渡到商品经济体制，同时房地产业全面进入市场化的转变，商品房逐渐成为主流市場，个人购房比例明显上升；（2）实现了住宅产品的飞跃：从材质简单，做工粗糙，仅满足人们居住的基本要求，没有多少风格可言，产品的同质化现象严重到后期的引进先进的网络技术和生态环境概念，强化环境与科技的结合；(3)发展商经营观念发上了重大变化：房地产开发商一段时间市场的磨练，对房地产产品的商品化属性有了更为清晰的认识；(4)造就了一批高素质的专业团队：沈阳地区的房地产发展不仅使开发商的水平得到了提高，与房地产开发的相关专业队伍也在市场竞争中得到了锻炼；(5)培育了一批成熟的消费者：人们对各种类型和档次的楼盘有了鉴赏水平，对于景观和环境给物业带来的附加值认识也增强了，消费者也为房地产的开发提出了更高的要求。
3商品房住宅类型的更新
随着时间的推移，消费者对生活层次的要求不断提升，商品房的住宅类型也随着市场日新月异的需求不断进行着自我更新。
3.1 三代划分商品住宅
沈阳地区商品房住宅从形式、档次上有多种分类方法，笔者简略的从时间上总体将其划分为三代产品：
（1）粗放型开发的第一代商品住宅
第一代住宅产品无论从开发商、建筑师还是消费者来讲，对住宅产品的认知度还都停留在较低层次，对居家概念的认识还比较粗浅，因而产品还比较粗糙。除了喜欢采用注重朝向，采光和通风的实用性布局外，消费者还很关心每个单位的实用率，多数住宅单位面积也都较小，也少见两个卫生间的配置。窗户多数是普通玻璃或铝合金窗，设计较为简单。1995年以前，沈阳人居水平低、住房从无到有、许多居民对于居者有其屋就已经很满意了。因此，当时的消费者对住宅关心的问题是住多大的面积，面积大可以多住几口人，生活也就更为方便。但由于整体收入水平不高，对于大面积豪宅需求较低，多数消费者只能买一些中小型单位，面积大小是衡量当时消费水准的重要因素。1995年后，人们生活水平提高，城市居民已不满足过去那种狭窄的居住空间，富裕起来的人们开始雇请保姆，家庭也开始添置大屏幕电视以及钢琴等，这样对住房的数量和客厅的大小都有了不同程度的要求；
（2） 精细型的第二代产品
第二代住宅已较第一代产品有了质的飞跃，产品的规划设计、建筑的外观风格、建筑用料、发展商的经营理念及消费者的鉴赏水平都有很大的提高。建筑开始配备较为高级的贴砖、装饰品等，甚至于堆砌。这也是市民审美提高，思想改变的的表现，迎合于此，一些休闲、娱乐设施也开始出现在各种小区里；
（3） 生态与科技结合的第三代产品
第三代住宅产品崛起后，对于这一代产品针对于第二代而言没有剧烈的变化，但是有一些明显的革新。主要是在规划方面更为灵活，具备了更有价值的配套设施——不仅仅表现在景观上，也体现在这个小区的智能化管理上。而在户型上，大量外来人口的引入，更多新的居住方式的存在造就了开发商针对于各个特点产生新形式的户型。
3.2 沈阳地区住宅更新原因
沈阳地区住宅三代产品的分类方式只是个人的一种看法。住宅产品为什么要演变，笔者认为主要的原因有如下几个：消费需求是影响住宅形式的主要因素；不同文化背景的消费对象更培育了一些特定类型的住宅项目——外来年轻人偏爱的小户型等等；政府的房地产政策也曾影响住宅形式及市场竞争的计划并激发了住宅形式的变化。
4 商品房住宅的发展前景
未来国内住宅将向何处发展，国内许多专家学者都提出了自己的观点。《住宅与房地产》的杨有志先生提出的二十一世纪住宅发展将主要呈现“绿色化，规模化，郊区化，智能化，全能化，阶层分离和多元化”的七大趋势，建设部住宅产业化办公室制定的《商品住宅性能评定方法和指标体系》还制定了3A住宅定性、定量的指标要求，对住宅小区的使用性能、安全性能、耐久性能、环境性能四大体系都制定了评审指标。进一步规范住宅产品的质量体系。未来的住宅发展将越来越向适应消费者多元需求的发展方向迈进。从住宅产品的社会化发展的宏观趋势和住宅产品本身特征来看，下一代住宅将呈现趋向居住绿地化、社区规模化、生活舒适化、家庭科技化、设计多元化等几个发展方向。
住宅产业化已成为房地产市场的主旋律之一，那些不断涌现的高品质住宅产品则为住宅产业化做出了生动的诠释。不管怎么说，在过去的二十多年时间里，在沈阳尤其确实发生了一场“住的革命”，这场“革命”还在继续进行，并有力推动着中国的住宅产业化进程。
参考文献
[1] 马荻．需求导向的北京商品住宅发展—房改以来单元住宅平面演进[D]．北京：清华大学，2008
[2] 王煦．西安市商品住宅套型发展状况分析及需求研究[D]．西安：西安建筑科技大学，2008
[3] 李斌．预期对中国商品住宅市场的影响研究[D]．太原：山西财经大学，2013
[4] 张景华．沈阳住宅小区规划发展呈现六大趋势[J]．城市规划通讯，2001（9）：11-12
[5] 永信．住宅营销新思路探讨[J]．中国住宅设施，2003（3）：34-36