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高校公有住房的出售，无疑是“一石多鸟”之举，既甩掉了职工住房建设的“包袱”，又可以填充职工住房建设的经费“空洞”；同时使职工住房由福利分配方式改变为以按劳分配的货币分配方式，加快了住房建设和改善住房条件，满足了教职员工不断增长的住房需要等，开辟了新的科学、合理的局面。然而，在其住房体系改革中，尤其是在目前公有住房管理中，不可避免地会出现这样或那样的困难与问题。因此，如何辨析和解决这些新情况、新问题，具有十分重要的理论意义和实践意义。
存在的问题
自公有住房改革以来，产生了经济效益和社会效益的“双盈”，它突破了原有的实物福利性分配观念与方式的羁绊，是社会主义市场经济住房商品化、社会化的创造性突破。可是作为高校房管职能部门，在其管理体系的转轨过程中遇到系列的问题，归纳起来有以下几个方面：
·新旧制度的碰撞
1、 投资渠道的改变：由于所有权的变更，高校教职工住房投资渠道也自然由国家、单位统包改变为国家、单位、个人三者合理负担。从目前集资建房造价上看，个人则负担了相当大的一部分。高等院校教职工仅靠工资收入的确压力很重，所以各高校档次、小规格的建房是不可避免的。此外早些年修建的旧宿舍和超期服役的危房，由于国家建设资金短缺和所有权的问题也很难得到改造。
2、分配制度的改变：长期以来高校教职工住房都是以实物形式福利性分配的，历来是按资历、贡献等条件配给的。实际上高校教职工住房从某种意义上讲是一种待遇、一种补偿。新的住房分配制是货币工资形式，按投入的多寡来分配住房，且售房享有继承权。这在将来，势必造成一种新的失衡，因为在高校的大多数教职工很难在社会竞争中成为高薪族。
·观念上的碰撞
1、部分产权的观念。住房制度改革后，可以说购房后住户已投入了相当部分资金，但仍有一部分是国家和单位投资的，如土地、区域的水电、户外环境等。因此，住房个人必须服从单位或者物业管理单位的统一管理，但目前住户转让者有之，出租者有之，更有甚者是把住房租赁给个体工商户做生意，且不服从管理。原住户认为是私有财产，而承租者认为出了钱的，我想怎么用就怎么用，与单位无关。这里在观念上须有产权与管理权的明晰问题。首先九三年对职工出售的标准价住房，职工拥有部分产权和使用权、有限的收益权和处理权。既然是部分拥有上述权力，那么维修的权力也应是部分的，这样“职工购买的住房、室内各项维修开支由购房者负担”的提法，在法律内涵上是自相矛盾的。
2、整体观念。每栋住宅相对来说应是个整体，如上下水、煤、暖气管道、供电、通信、闭路电视线路、垃圾通道等，而对职工出售的划段的居住空间（住宅以内），这就使本系统的管理，通道等被人为分段了。因而在实际生活中常常会出现邻里间的矛盾。如：下水道堵塞。因堵塞的原因是复杂的，一般而论，堵塞处以上管道的用户者有责任，但受害者只是被堵的那一户。可疏通下水管道的经费仅由出事那一家支付则是极不合理的。然而，不合理又能怎样呢？所以在新的住房管理实践中，类似的矛盾还很多，容易造成邻里纠纷。
3、合理负担维修经费的观念。随着住房制度的改革，高校职工住房逐步向商品化、社会化过渡。即住房的维修不再由学校包揽，而是逐步变成谁住房谁维修谁出资。但敏感的是这类经营服务与学校户外设施的新建、维修、改造、管理，如户外电线管道、变电站及屋面漏水等是否发生关系，学校还是统包？统包了是否合理，不合理怎么办？从现状看，这笔经费仍由学校统包。问题是，以前住房人员百分之百是在校教职工，可售后职工有继承权，随时间的推移，住户的成分结构改变，那些校外人员同在校职工享受这类“福利型”服务是否合理？
对策与措施
·做好宣传、转变观念
由于长期受计划经济模式的影响，人们仍习惯那种住房分配统统由学校包下来的福利性住房管理制度，市场经济观念还没有被广大教职工正确理解与接受。国家、省市和高校为了使各项房改政策宣传到位深入人心，使广大师生员工能自觉的参与到房改工作中来，笔者认为，必须加大舆论宣传工作力度，运用多种形式，打造声势，做到家喻户晓。具体可采取3个结合的方法进行房改政策的广泛深入的宣传。
1、是广泛动员与重点宣传相结合，必须召开全校职代会，就房改政策进行广泛宣传和动员。同时，对有些不理解房改、闹情绪的职工实行重点宣传。可采取交心谈心，耐心说服工作，消除他们思想上的陈旧观念，从不愿意到自觉地参与到房改工作中去。
2、是把政策宣传与实际分购房工作相结合起来。停止住房的实物化分配不是停止住房的分配工作，而是用货币化的方式，使分配更加公平，住房和解困工作进行的更加迅速。在每次分购房工作之前，房改部门须在广泛征求职工意见的基础上，制定分购房方案讨论稿，连同有关房改政策之规定分发给每个部门，动员广大干部职工对方案进行讨论修改完善，充分发挥民主、集思广益。这样不仅使制定的方案更加科学、合理、完善，而且使国家房改工作更加深入人心。
3、住房制度货币化与积极开拓校外房源相结合。面临着教职工的住房现状，学校一方面无房可供分配，一方面又无法在校内和周边地区建设住宅。而房改政策已明确，住房分配货币化即将启动，学校又存在着巨大的资金缺口，一时无法全部兑现和发放住房货币补贴。在这种情况下，可采取货币化补贴“轮后”方法，本着“少花钱，多办事”的基本原则，用好有限的资金，转变思想观念。通过市场机制积极开拓，寻求新的房源，制定相应的售房政策，多种方式帮助教职工逐步改善住房条件。
·积极探索和实践住房制度改革后的管理体系
1、积极探索适合高校住房改革的理论与实践，制定适合高校特点的有关政策。在组织形式上，可以充分利用高校房产管理专业委员会，组织各校际间的实践上的相互帮助、相互支持；在理论上，相互切磋，相互探讨，争取在理论上有所突破。特别是争取与政府房改部门达成在高校以“教育”为中心的共识，力争净化高校教育氛围，并且在政策上给予高校以优惠。
2、建立健全与改革相适应的管理体系。现在高校住房是后勤房管部门管理，但也有一些单位在物业管理方面探索出了一些有益的经验。究竟是房管部门还是物业管理中心来管理高校教职工住房，这要看是否有利于高校事业的发展，是否有利于教师队伍的稳定，是否有利于高校教职工住房条件的改善，是否有利于“教书育人”环境的净化。这在管理体系上无需强求一致。
·建立适合高校住房管理的服务体系
1、建立适合高校教师经济特点的住房制度。高等院校的教师在相当一段时间内不可能成为高薪族，而目前的住房公积金制度，对年资稍长的教师几乎与事无补。因此，要建立适合高校教师经济特点的住房制度，实行国家住房货币化补贴政策，采用“一次性补贴和逐月补贴相结合的方式”。不能一刀切，要让教职工能够负担得起，不能使这批人丧失信心，产生抵触情绪。
2、建立适合高校特点的物业管理服务体系。随着人们生活水平的提高和住房制度的改革，人们对生活环境包括居住条件的要求也随之提高，居室的装修、环境卫生、安全问题、邻里关系等等越来越突出，单靠行政手段的管理很难适应现实的要求，因此，采取服务的方式，疏导的方式解决，不失为今后高校房管部门的一条新路子，故有必要充分考虑教育属性和教职工群体特点，探索和建立一个适合高校特点的住房服务体系，把矛盾化解在服务之中，为广大教职工提供优雅舒适的居住生活环境。
3、培养一批高素质的管理人才。随着高校职工住房由福利性分配方式转变为按劳分配方式的货币分配方式，这不仅是观念的更新，同时也是管理体制的更新。这样原有的管理人员不仅在观念上要转变要同步，重要的是要在管理方法的更新上要同步。因此，要进一步加强房改队伍业务水平的建设，采取不同形式，对房改人员进行培训，在稳定队伍的基础上不断提高素质，逐步培养出一批专业型的房改管理骨干队伍。要开设适应市场经济发展的有关专业知识的课程，重点培养有关专业的新型人才以真正适应社会主义市场经济条件下，住房商品化、社会化的新型体系的建立与顺利发展。
（作者单位：武汉大学后勤保障部 ）
存在的问题
自公有住房改革以来，产生了经济效益和社会效益的“双盈”，它突破了原有的实物福利性分配观念与方式的羁绊，是社会主义市场经济住房商品化、社会化的创造性突破。可是作为高校房管职能部门，在其管理体系的转轨过程中遇到系列的问题，归纳起来有以下几个方面：
·新旧制度的碰撞
1、 投资渠道的改变：由于所有权的变更，高校教职工住房投资渠道也自然由国家、单位统包改变为国家、单位、个人三者合理负担。从目前集资建房造价上看，个人则负担了相当大的一部分。高等院校教职工仅靠工资收入的确压力很重，所以各高校档次、小规格的建房是不可避免的。此外早些年修建的旧宿舍和超期服役的危房，由于国家建设资金短缺和所有权的问题也很难得到改造。
2、分配制度的改变：长期以来高校教职工住房都是以实物形式福利性分配的，历来是按资历、贡献等条件配给的。实际上高校教职工住房从某种意义上讲是一种待遇、一种补偿。新的住房分配制是货币工资形式，按投入的多寡来分配住房，且售房享有继承权。这在将来，势必造成一种新的失衡，因为在高校的大多数教职工很难在社会竞争中成为高薪族。
·观念上的碰撞
1、部分产权的观念。住房制度改革后，可以说购房后住户已投入了相当部分资金，但仍有一部分是国家和单位投资的，如土地、区域的水电、户外环境等。因此，住房个人必须服从单位或者物业管理单位的统一管理，但目前住户转让者有之，出租者有之，更有甚者是把住房租赁给个体工商户做生意，且不服从管理。原住户认为是私有财产，而承租者认为出了钱的，我想怎么用就怎么用，与单位无关。这里在观念上须有产权与管理权的明晰问题。首先九三年对职工出售的标准价住房，职工拥有部分产权和使用权、有限的收益权和处理权。既然是部分拥有上述权力，那么维修的权力也应是部分的，这样“职工购买的住房、室内各项维修开支由购房者负担”的提法，在法律内涵上是自相矛盾的。
2、整体观念。每栋住宅相对来说应是个整体，如上下水、煤、暖气管道、供电、通信、闭路电视线路、垃圾通道等，而对职工出售的划段的居住空间（住宅以内），这就使本系统的管理，通道等被人为分段了。因而在实际生活中常常会出现邻里间的矛盾。如：下水道堵塞。因堵塞的原因是复杂的，一般而论，堵塞处以上管道的用户者有责任，但受害者只是被堵的那一户。可疏通下水管道的经费仅由出事那一家支付则是极不合理的。然而，不合理又能怎样呢？所以在新的住房管理实践中，类似的矛盾还很多，容易造成邻里纠纷。
3、合理负担维修经费的观念。随着住房制度的改革，高校职工住房逐步向商品化、社会化过渡。即住房的维修不再由学校包揽，而是逐步变成谁住房谁维修谁出资。但敏感的是这类经营服务与学校户外设施的新建、维修、改造、管理，如户外电线管道、变电站及屋面漏水等是否发生关系，学校还是统包？统包了是否合理，不合理怎么办？从现状看，这笔经费仍由学校统包。问题是，以前住房人员百分之百是在校教职工，可售后职工有继承权，随时间的推移，住户的成分结构改变，那些校外人员同在校职工享受这类“福利型”服务是否合理？
对策与措施
·做好宣传、转变观念
由于长期受计划经济模式的影响，人们仍习惯那种住房分配统统由学校包下来的福利性住房管理制度，市场经济观念还没有被广大教职工正确理解与接受。国家、省市和高校为了使各项房改政策宣传到位深入人心，使广大师生员工能自觉的参与到房改工作中来，笔者认为，必须加大舆论宣传工作力度，运用多种形式，打造声势，做到家喻户晓。具体可采取3个结合的方法进行房改政策的广泛深入的宣传。
1、是广泛动员与重点宣传相结合，必须召开全校职代会，就房改政策进行广泛宣传和动员。同时，对有些不理解房改、闹情绪的职工实行重点宣传。可采取交心谈心，耐心说服工作，消除他们思想上的陈旧观念，从不愿意到自觉地参与到房改工作中去。
2、是把政策宣传与实际分购房工作相结合起来。停止住房的实物化分配不是停止住房的分配工作，而是用货币化的方式，使分配更加公平，住房和解困工作进行的更加迅速。在每次分购房工作之前，房改部门须在广泛征求职工意见的基础上，制定分购房方案讨论稿，连同有关房改政策之规定分发给每个部门，动员广大干部职工对方案进行讨论修改完善，充分发挥民主、集思广益。这样不仅使制定的方案更加科学、合理、完善，而且使国家房改工作更加深入人心。
3、住房制度货币化与积极开拓校外房源相结合。面临着教职工的住房现状，学校一方面无房可供分配，一方面又无法在校内和周边地区建设住宅。而房改政策已明确，住房分配货币化即将启动，学校又存在着巨大的资金缺口，一时无法全部兑现和发放住房货币补贴。在这种情况下，可采取货币化补贴“轮后”方法，本着“少花钱，多办事”的基本原则，用好有限的资金，转变思想观念。通过市场机制积极开拓，寻求新的房源，制定相应的售房政策，多种方式帮助教职工逐步改善住房条件。
·积极探索和实践住房制度改革后的管理体系
1、积极探索适合高校住房改革的理论与实践，制定适合高校特点的有关政策。在组织形式上，可以充分利用高校房产管理专业委员会，组织各校际间的实践上的相互帮助、相互支持；在理论上，相互切磋，相互探讨，争取在理论上有所突破。特别是争取与政府房改部门达成在高校以“教育”为中心的共识，力争净化高校教育氛围，并且在政策上给予高校以优惠。
2、建立健全与改革相适应的管理体系。现在高校住房是后勤房管部门管理，但也有一些单位在物业管理方面探索出了一些有益的经验。究竟是房管部门还是物业管理中心来管理高校教职工住房，这要看是否有利于高校事业的发展，是否有利于教师队伍的稳定，是否有利于高校教职工住房条件的改善，是否有利于“教书育人”环境的净化。这在管理体系上无需强求一致。
·建立适合高校住房管理的服务体系
1、建立适合高校教师经济特点的住房制度。高等院校的教师在相当一段时间内不可能成为高薪族，而目前的住房公积金制度，对年资稍长的教师几乎与事无补。因此，要建立适合高校教师经济特点的住房制度，实行国家住房货币化补贴政策，采用“一次性补贴和逐月补贴相结合的方式”。不能一刀切，要让教职工能够负担得起，不能使这批人丧失信心，产生抵触情绪。
2、建立适合高校特点的物业管理服务体系。随着人们生活水平的提高和住房制度的改革，人们对生活环境包括居住条件的要求也随之提高，居室的装修、环境卫生、安全问题、邻里关系等等越来越突出，单靠行政手段的管理很难适应现实的要求，因此，采取服务的方式，疏导的方式解决，不失为今后高校房管部门的一条新路子，故有必要充分考虑教育属性和教职工群体特点，探索和建立一个适合高校特点的住房服务体系，把矛盾化解在服务之中，为广大教职工提供优雅舒适的居住生活环境。
3、培养一批高素质的管理人才。随着高校职工住房由福利性分配方式转变为按劳分配方式的货币分配方式，这不仅是观念的更新，同时也是管理体制的更新。这样原有的管理人员不仅在观念上要转变要同步，重要的是要在管理方法的更新上要同步。因此，要进一步加强房改队伍业务水平的建设，采取不同形式，对房改人员进行培训，在稳定队伍的基础上不断提高素质，逐步培养出一批专业型的房改管理骨干队伍。要开设适应市场经济发展的有关专业知识的课程，重点培养有关专业的新型人才以真正适应社会主义市场经济条件下，住房商品化、社会化的新型体系的建立与顺利发展。
（作者单位：武汉大学后勤保障部 ）