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摘要：基本上分析房地产业周期波动还属于开拓阶段，对其进行有效研究，是我国发展房地产经济过程中需要深入研究创新问题。本文主要分析了我国房地产周期波动特点，影响房地产经济周期波动的因素，房地产业健康发展的策略。
关键词：房地产；周期波动；影响因素
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01
目前研究周期波动的理论成果有很多，评价运行机制也具备了丰富的经验，但是在研究房地产业经济周期波动的影响方面还存在一定的欠缺，其中研究房地产业的经济周期波动成果更是极少。其实，我国国民经济的重要组成部分之一房地产业具有短暂的历史，虽然我国已经进入了经济转轨时期，房地产业也逐渐体现出一定的周期波动，但是要想在短期内就证明我国房地产经济产生了周期波动这一现象，研究工作上还是存在着分歧。因此，本文通过产业经济周期波动理论，一定程度上研究我国房地产经济周期波动，不但为今后房地产运行产生了指导意义，还推动了我国房地产业的健康发展。
一、我国房地产周期波动特点
我国房地产发展速度体现出了高低不断交替的周期性波动，我国房地产业发展迅速，房地产业的各项指标绝对值体现出了上升现象，但是指标的增长率出现了上升和下降彼此交互的波动现象，因此，我国房地产体现为循环的增长率。
我国从1998年开始实行住房制度改革，而之前房地产业市场化程度很低，发展也极为不成熟，因此，虽然1998年之后的市场是在1998年之前的基础上逐步发展的，可是二者之间存在着较大区别，整个市场机制也出现了重大变化，比较1998年前后的房地产业的销售变化情况就显得比较牵强。因此，我们对房地产业的周期波动情况的考察并不需要较长的时间。但是从长远考虑，1998年将福利房取消之后，我国一下子释放了积存的住房量，再加之人们逐步改变的住房观念，造成近些年住房需求出现了井喷增长，房地产业发展也很快；当满足房地产业最初的需求之后，房地产发展脚步必定会缓慢，需求日益变得稳定。因此，高速度增长之后，一定会随着房地产业发展速度日趋平稳，这样就体现出房地产业发展速度高低交替的周期性波动。
二、影响房地产经济周期波动的因素
房地产体现出的固定资产特性表明了这一行业具备一定的垄断性，从竞争形势上分析仅体现为一定的区位竞争性，分析其根本，稀缺的土地资源是导致目前房地产业特性的根本原因。
土地供应量决定了房地产业的具体规模，这也表示房地产缺乏弹性供给。同时，房产的高价值决定了影响房地产经济周期波动的因素分别是房地产投资、房价等。从需求上分析，房地产消费体现出的双重性造成消费者对房地产价值的高估，产生了投机行为。此外，由于房地产投资开发和销售之间存在的差异、房地产与物价适应产生的滞后性，日益凸显了短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾。综合分析，我们能够看出，对房地产周期波动造成影响的具体因素包括：
1.投资量。社会经济的增长受到了资源带来的约束，尤其是房子产业更是受到了土地资源的约束，受到了宏观经济周期波动造成的影响，因此，对房地产业经济波动来说投资量的影响尤其显著。
2.供给货币量。是否成熟的金融市场和运行机制将会对货币供给量造成直接影响。由于房地产业属于高投入的个人行业，对资金产生了极高要求，在房地产供给端货币供给量指标对行业信贷规模造成了影响，同时，在需求消费端也影响了消费者的购买能力。所以，对房地产业周期波动造成影响的关键因素是供给货币量。
3.政策导向。在房地产业发展过程中国家政策发挥了关键的导向作用。由于土地供应量属于房地产的上游资源，政府手中集中了大部分土地资源，国家是否支持发展房地产业，将会对其发展造成直接影响。同时，对房地产业和消费者的信贷成本造成直接影响的是银行利率政策。综合分析，与其他行业的周期波动存在显著不同的是房地产业具备了一定的政策周期性。
三、房地产业健康发展的策略
（一）积极改革住房税费政策
利用税收杠杆对建设与消费低价位房积极促进。近些年来，国家颁布了很多对住房消费进行鼓励的税收政策，针对一些在建设与消费环节中出现的不合理收费进行了清理，进一步减轻了居民购买或者换购住宅的压力。
（二）利用保障房政策抑制价格
国家需要对不合理上涨的房价进行抑制，避免产生房地产泡沫，具体办法是大规模推动保障房。贯彻落实保障房大规模建设政策，可有效抑制房价迅速上涨的空间。
（三）加强管理土地资源
对商品房价格不合理上涨进行控制，需要按照住房市场产生的需求，确保合理供应土地以及各种供应用地的比例，对一些地价过高的城市有效控制。在土地市场上进一步形成地价看跌的预期。
（四）央行科学调控，有效抑制迅速产生的房地产泡沫
央行应将全国总体经济运行以及社会稳定作为重要出发点，利用各种金融工具对M2进行收紧。我国开发房地产行业的资金超过60%都来自于银行贷款。通过分析我国当前的情况，每一个开发房地产阶段都不能脱离商业银行的支持，也就是开发房产贷款、流动资金贷款、住房贷款等。可是我们同时应当看出房产企业过度依赖银行，大幅度下跌房价势必把房地产企业风险转化为银行的金融风险。
国民经济的重要产业便是房地产经济，一旦泡沫出现破裂，会出现人们没有房子居住、有房买不起或者承受沉重的房屋贷款压力，与此同时也会产生空置大量房屋的现象，进一步对人们的幸福指数造成严重影响。对房地产业周期波动的科学控制，极有可能发现潜在的房地产行业的规律，对房地产行业的有效调控，尽量平复波动，制定对应的措施，避免产生房地产危机。
四、结束语
在迅速增长的宏观经济的大环境下，通常房地产业存在着不合理的投资结构，投机需求已经超过了刚性需求等问题，它们也是对房地产健康过渡周期波动造成制约的重要因素。房地产业具有一定的特殊性，国家政策对其造成了深远的影响，经济周期波动受到了国家主导性政策的较强影响。通过2004年的高位运作，政府积极进行政策引导之后，全国范围内房地产开发投资速度稳定下降，有效控制了购置土地和开发规模，房价增长幅度有所降低，表明我国房地产周期已经进入了调整期。
参考文献：
[1]于斌.浅析房地产经济周期与宏观经济政策的关联牲[J].现代经济信息，2013（3）.
[2]顾湘，杨有志.中国建筑业经济波动的拓展性分析[J].求索，2011（2）.
作者简介：孙志华（1976-），女，山东牟平人，职称：经济师，学历：本科，主要研究方向：房地产管理。
关键词：房地产；周期波动；影响因素
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-01
目前研究周期波动的理论成果有很多，评价运行机制也具备了丰富的经验，但是在研究房地产业经济周期波动的影响方面还存在一定的欠缺，其中研究房地产业的经济周期波动成果更是极少。其实，我国国民经济的重要组成部分之一房地产业具有短暂的历史，虽然我国已经进入了经济转轨时期，房地产业也逐渐体现出一定的周期波动，但是要想在短期内就证明我国房地产经济产生了周期波动这一现象，研究工作上还是存在着分歧。因此，本文通过产业经济周期波动理论，一定程度上研究我国房地产经济周期波动，不但为今后房地产运行产生了指导意义，还推动了我国房地产业的健康发展。
一、我国房地产周期波动特点
我国房地产发展速度体现出了高低不断交替的周期性波动，我国房地产业发展迅速，房地产业的各项指标绝对值体现出了上升现象，但是指标的增长率出现了上升和下降彼此交互的波动现象，因此，我国房地产体现为循环的增长率。
我国从1998年开始实行住房制度改革，而之前房地产业市场化程度很低，发展也极为不成熟，因此，虽然1998年之后的市场是在1998年之前的基础上逐步发展的，可是二者之间存在着较大区别，整个市场机制也出现了重大变化，比较1998年前后的房地产业的销售变化情况就显得比较牵强。因此，我们对房地产业的周期波动情况的考察并不需要较长的时间。但是从长远考虑，1998年将福利房取消之后，我国一下子释放了积存的住房量，再加之人们逐步改变的住房观念，造成近些年住房需求出现了井喷增长，房地产业发展也很快；当满足房地产业最初的需求之后，房地产发展脚步必定会缓慢，需求日益变得稳定。因此，高速度增长之后，一定会随着房地产业发展速度日趋平稳，这样就体现出房地产业发展速度高低交替的周期性波动。
二、影响房地产经济周期波动的因素
房地产体现出的固定资产特性表明了这一行业具备一定的垄断性，从竞争形势上分析仅体现为一定的区位竞争性，分析其根本，稀缺的土地资源是导致目前房地产业特性的根本原因。
土地供应量决定了房地产业的具体规模，这也表示房地产缺乏弹性供给。同时，房产的高价值决定了影响房地产经济周期波动的因素分别是房地产投资、房价等。从需求上分析，房地产消费体现出的双重性造成消费者对房地产价值的高估，产生了投机行为。此外，由于房地产投资开发和销售之间存在的差异、房地产与物价适应产生的滞后性，日益凸显了短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾。综合分析，我们能够看出，对房地产周期波动造成影响的具体因素包括：
1.投资量。社会经济的增长受到了资源带来的约束，尤其是房子产业更是受到了土地资源的约束，受到了宏观经济周期波动造成的影响，因此，对房地产业经济波动来说投资量的影响尤其显著。
2.供给货币量。是否成熟的金融市场和运行机制将会对货币供给量造成直接影响。由于房地产业属于高投入的个人行业，对资金产生了极高要求，在房地产供给端货币供给量指标对行业信贷规模造成了影响，同时，在需求消费端也影响了消费者的购买能力。所以，对房地产业周期波动造成影响的关键因素是供给货币量。
3.政策导向。在房地产业发展过程中国家政策发挥了关键的导向作用。由于土地供应量属于房地产的上游资源，政府手中集中了大部分土地资源，国家是否支持发展房地产业，将会对其发展造成直接影响。同时，对房地产业和消费者的信贷成本造成直接影响的是银行利率政策。综合分析，与其他行业的周期波动存在显著不同的是房地产业具备了一定的政策周期性。
三、房地产业健康发展的策略
（一）积极改革住房税费政策
利用税收杠杆对建设与消费低价位房积极促进。近些年来，国家颁布了很多对住房消费进行鼓励的税收政策，针对一些在建设与消费环节中出现的不合理收费进行了清理，进一步减轻了居民购买或者换购住宅的压力。
（二）利用保障房政策抑制价格
国家需要对不合理上涨的房价进行抑制，避免产生房地产泡沫，具体办法是大规模推动保障房。贯彻落实保障房大规模建设政策，可有效抑制房价迅速上涨的空间。
（三）加强管理土地资源
对商品房价格不合理上涨进行控制，需要按照住房市场产生的需求，确保合理供应土地以及各种供应用地的比例，对一些地价过高的城市有效控制。在土地市场上进一步形成地价看跌的预期。
（四）央行科学调控，有效抑制迅速产生的房地产泡沫
央行应将全国总体经济运行以及社会稳定作为重要出发点，利用各种金融工具对M2进行收紧。我国开发房地产行业的资金超过60%都来自于银行贷款。通过分析我国当前的情况，每一个开发房地产阶段都不能脱离商业银行的支持，也就是开发房产贷款、流动资金贷款、住房贷款等。可是我们同时应当看出房产企业过度依赖银行，大幅度下跌房价势必把房地产企业风险转化为银行的金融风险。
国民经济的重要产业便是房地产经济，一旦泡沫出现破裂，会出现人们没有房子居住、有房买不起或者承受沉重的房屋贷款压力，与此同时也会产生空置大量房屋的现象，进一步对人们的幸福指数造成严重影响。对房地产业周期波动的科学控制，极有可能发现潜在的房地产行业的规律，对房地产行业的有效调控，尽量平复波动，制定对应的措施，避免产生房地产危机。
四、结束语
在迅速增长的宏观经济的大环境下，通常房地产业存在着不合理的投资结构，投机需求已经超过了刚性需求等问题，它们也是对房地产健康过渡周期波动造成制约的重要因素。房地产业具有一定的特殊性，国家政策对其造成了深远的影响，经济周期波动受到了国家主导性政策的较强影响。通过2004年的高位运作，政府积极进行政策引导之后，全国范围内房地产开发投资速度稳定下降，有效控制了购置土地和开发规模，房价增长幅度有所降低，表明我国房地产周期已经进入了调整期。
参考文献：
[1]于斌.浅析房地产经济周期与宏观经济政策的关联牲[J].现代经济信息，2013（3）.
[2]顾湘，杨有志.中国建筑业经济波动的拓展性分析[J].求索，2011（2）.
作者简介：孙志华（1976-），女，山东牟平人，职称：经济师，学历：本科，主要研究方向：房地产管理。