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近期招商地产、绿地集团等房企借壳举动有一个共同点，即都涉及分拆商业进行上市，此举与房企转向商业地产亟需资金有关。
在宏观调控政策趋严、开发商资金链趋紧的双重压力下，从去年开始，房企股权转让、并购等案例密集出现。近期万达、绿地也跟上了“内房股”在港上市的步伐。招商地产更是在去年借壳之后，近期直接注资香港壳公司。
此前金地集团、万科集团等房企均陆续在港买壳成功，旭辉地产和新城控股及金轮天地甚至相继赴港上市登陆，已有越来越多房企加入这波海外融资潮。只是近期房企借壳举动有一个共同点，即都涉及分拆商业进行上市。
商业板块分拆上市
作为内地房企赴港买壳的首个成功案例，4月25日，停牌两日的招商地产复牌后发布公告称，拟将旗下4家子公司股权注入去年收购的香港上市公司东力控股，涉及资产金额达49.65亿元。
公告显示，这4家子公司在广州、佛山、重庆和南京共持有8个房地产项目，以高端住宅和商业综合体为主。这意味着在香港借壳一年后，招商地产开始有了实质性的举动。
招商地产董秘刘宁近期透露，由于符合香港联交所反向收购条件，东力实业将被视为IPO进行审核，联交所审核通过的话6月份就会开股东大会。
另一家国企，绿地集团酒店和海外业务借壳上市的目标，已锁定盛高置地。绿地集团董事长张玉良在1月底曾表示，上海市政府一直希望绿地集团整体上市，但由于公司规模庞大，整体上市不具备条件。据张玉良此前透露，绿地资产已达2000亿，其中海外资产及酒店资产涉200亿之多。
“如果顺利的话可能上半年就会有消息公布出来。”绿地集团相关人士对记者透露，目前上市事宜有专门团队在操作，还处于保密协议阶段，不便透露更多消息。有消息人士透露，绿地集团旗下在建及建成的60余家酒店或将注入该公司，而在未来三年绿地注入该酒店上市公司的数量将达到100家左右。
一直谋求分拆上市的万达，在分拆商业地产及院线业务谋求内地上市无果之后，港股借壳方案终于尘埃落定。4月10日，据香港联交所股权资料显示，恒力商业地产3月20日将所持65%股权售予万达商业地产，万达持有恒力约24.82亿股，成为最大单一股东。
“像绿地这样的大型房企整体借壳上市的难度很大，光在房地产板块销售已经是千亿量级了。”在同策咨询研究总监张宏伟看来，近期借壳的几家大型房企将商业等板块进行分拆上市，显得更加灵活合理。
资金饥渴与低价买壳
在国内A股房企的IPO上市基本已暂停两年的背景下，房企早已将目光集体聚焦海外融资。据克尔瑞研究中心监测的103家房企今年一季度融资总量达到1097亿元，同比增幅达到96%；其中，海外融资总额占比为67%。
在这种背景下，房企频频在港谋求资本运作，或是借壳，或是直接上市。从去年开始万科宣布以10.79亿港元收购南联地产73.91%股权，且正在进行B转H股的计划。而金地斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产56.05%股份，成功买壳。
针对房企分拆商业地产板块上市，业内人士认为这和房企转向商业地产亟须资金有关，包括万达等房企都频频传出资金紧张传闻。以绿地为例，尽管张玉良也曾公开表示“不差钱”，但随着绿地开始转型，其商业地产比重越来越大。据年报显示，绿地2012年房地产板块销售突破千亿，其中商业地产的贡献占比超过40%，预计2013年商业地产比例将突破60%。
另据记者了解，目前绿地在全国各地以及海外开工的超高层建筑突破20栋。此外，绿地在全国建成或在建酒店60余家，资产规模200多亿元。
在张宏伟看来，商业地产与住宅运营完全不同，住宅快进快出的模式能快速回笼资金，而商业地产需要长期持有，持有比例较大则短期内资金链会受到一定影响。
克尔瑞分析师朱一鸣认为，住宅限购之后，随着商业地产热度增加，大型房企商业地产业务比重随之扩大，而内地由于缺乏匹配商业地产的融资途径，龙头房企更倾向于分拆商业地产部分谋求海外上市。在业内人士看来，香港拥有高度国际化的资本市场，对于大量持有商业地产的万达、绿地等公司而言，能为其提供较好的增发配股、国际融资的平台。
根据万科、招商、万达几家收购案例来看，几家大型房企均是筹谋已久，进行低价收购。例如万达向恒力商业主席兼控股股东陈长伟购买股份及可换股债券，即是低价买壳典型案例。
业内人士推测，由于近年盛高置地连年亏损，更有望被绿地折价收购。
倒逼建立长效融资机制
业内人士指出，房企收购香港上市公司，一方面是基于开启境外融资新渠道的中短期需求，另一方面是希望借此接轨国际，建立完善的房地产开发模式。
根据香港法律规定，绿地未来两年注入的资产规模将受到限制，否则将构成重大交易，将按照IPO的标准来审批。也就是说，短期通过股权融资的可能性不大。
值得注意的还有招商地产的入股举动，由于A股企业赴港融资后，持股大多在40%以下，是为了空出更多股份来融资流通。
招商地产董秘刘宁表示，现在招商地产对东力非常在意，对其股份分配也非常“吝啬”，因为要保持25%的流通量，才不得不拿出9个亿的股本在市场上卖，并无意多融资。
朱一鸣也表示，目前房企融资总额都并不高，以成功IPO上市的旭辉和新城来说，首发募集的资金分别仅为15亿港元和20.56亿港元，赴港上市长期目的是建立海外融资平台和长效融资机制。
对于上市原因，包括万达等多家房企都声称“不是为了钱”。在大连万达集团董事长王健林看来：“上市主要是为了建立一个更好的现代企业制度，也为了高管以及长期跟随我们发展的小股东，以减少他们的流动性。”
张宏伟认为，万达、绿地等大型房企已经开始海外扩张，谋求建立现代企业制度和海外融资平台的欲望更加强烈。如万达集团并购全球第二大院线集团AMC，寄希望于欧美扩张；万科联手铁狮门，由此启动了国际化策略；而绿地更是旗帜鲜明地表示要将位于韩国济州以及澳大利亚悉尼、墨尔本的海外项目也注入壳公司。
朱一鸣指出，绿地等房企要实现成功借壳上市尚需时日。内地企业赴香港买壳上市，需经过商务部、证监会、发改委等部门的审核，若涉及国有控股的上市企业进行收并购行为，则另需要国资委的批准。因此，相对民企的万达，绿地借壳的审批时间将更长。
同时，业内人士指出，借壳后部分房企可能会加速动作，作为内房壳股先驱的东力实业，在招商局地产借壳不足一年后迅速获注资。不排除其他内房企会仿效招商局地产的做法，估计万科置业海外获注资的机会较大。
取道香港的融资潮还在继续。据克尔瑞统计数据显示，截至目前，包括广东龙光地产、五洲国际、重庆协信集团在内的6家内地房企已经提交了上市材料，预计分别在今年二季度和下半年完成上市，募资总额预计达16.5亿美元。
在宏观调控政策趋严、开发商资金链趋紧的双重压力下，从去年开始，房企股权转让、并购等案例密集出现。近期万达、绿地也跟上了“内房股”在港上市的步伐。招商地产更是在去年借壳之后，近期直接注资香港壳公司。
此前金地集团、万科集团等房企均陆续在港买壳成功，旭辉地产和新城控股及金轮天地甚至相继赴港上市登陆，已有越来越多房企加入这波海外融资潮。只是近期房企借壳举动有一个共同点，即都涉及分拆商业进行上市。
商业板块分拆上市
作为内地房企赴港买壳的首个成功案例，4月25日，停牌两日的招商地产复牌后发布公告称，拟将旗下4家子公司股权注入去年收购的香港上市公司东力控股，涉及资产金额达49.65亿元。
公告显示，这4家子公司在广州、佛山、重庆和南京共持有8个房地产项目，以高端住宅和商业综合体为主。这意味着在香港借壳一年后，招商地产开始有了实质性的举动。
招商地产董秘刘宁近期透露，由于符合香港联交所反向收购条件，东力实业将被视为IPO进行审核，联交所审核通过的话6月份就会开股东大会。
另一家国企，绿地集团酒店和海外业务借壳上市的目标，已锁定盛高置地。绿地集团董事长张玉良在1月底曾表示，上海市政府一直希望绿地集团整体上市，但由于公司规模庞大，整体上市不具备条件。据张玉良此前透露，绿地资产已达2000亿，其中海外资产及酒店资产涉200亿之多。
“如果顺利的话可能上半年就会有消息公布出来。”绿地集团相关人士对记者透露，目前上市事宜有专门团队在操作，还处于保密协议阶段，不便透露更多消息。有消息人士透露，绿地集团旗下在建及建成的60余家酒店或将注入该公司，而在未来三年绿地注入该酒店上市公司的数量将达到100家左右。
一直谋求分拆上市的万达，在分拆商业地产及院线业务谋求内地上市无果之后，港股借壳方案终于尘埃落定。4月10日，据香港联交所股权资料显示，恒力商业地产3月20日将所持65%股权售予万达商业地产，万达持有恒力约24.82亿股，成为最大单一股东。
“像绿地这样的大型房企整体借壳上市的难度很大，光在房地产板块销售已经是千亿量级了。”在同策咨询研究总监张宏伟看来，近期借壳的几家大型房企将商业等板块进行分拆上市，显得更加灵活合理。
资金饥渴与低价买壳
在国内A股房企的IPO上市基本已暂停两年的背景下，房企早已将目光集体聚焦海外融资。据克尔瑞研究中心监测的103家房企今年一季度融资总量达到1097亿元，同比增幅达到96%；其中，海外融资总额占比为67%。
在这种背景下，房企频频在港谋求资本运作，或是借壳，或是直接上市。从去年开始万科宣布以10.79亿港元收购南联地产73.91%股权，且正在进行B转H股的计划。而金地斥资16.54亿港元收购香港上市公司星狮地产56.05%股份，成功买壳。
针对房企分拆商业地产板块上市，业内人士认为这和房企转向商业地产亟须资金有关，包括万达等房企都频频传出资金紧张传闻。以绿地为例，尽管张玉良也曾公开表示“不差钱”，但随着绿地开始转型，其商业地产比重越来越大。据年报显示，绿地2012年房地产板块销售突破千亿，其中商业地产的贡献占比超过40%，预计2013年商业地产比例将突破60%。
另据记者了解，目前绿地在全国各地以及海外开工的超高层建筑突破20栋。此外，绿地在全国建成或在建酒店60余家，资产规模200多亿元。
在张宏伟看来，商业地产与住宅运营完全不同，住宅快进快出的模式能快速回笼资金，而商业地产需要长期持有，持有比例较大则短期内资金链会受到一定影响。
克尔瑞分析师朱一鸣认为，住宅限购之后，随着商业地产热度增加，大型房企商业地产业务比重随之扩大，而内地由于缺乏匹配商业地产的融资途径，龙头房企更倾向于分拆商业地产部分谋求海外上市。在业内人士看来，香港拥有高度国际化的资本市场，对于大量持有商业地产的万达、绿地等公司而言，能为其提供较好的增发配股、国际融资的平台。
根据万科、招商、万达几家收购案例来看，几家大型房企均是筹谋已久，进行低价收购。例如万达向恒力商业主席兼控股股东陈长伟购买股份及可换股债券，即是低价买壳典型案例。
业内人士推测，由于近年盛高置地连年亏损，更有望被绿地折价收购。
倒逼建立长效融资机制
业内人士指出，房企收购香港上市公司，一方面是基于开启境外融资新渠道的中短期需求，另一方面是希望借此接轨国际，建立完善的房地产开发模式。
根据香港法律规定，绿地未来两年注入的资产规模将受到限制，否则将构成重大交易，将按照IPO的标准来审批。也就是说，短期通过股权融资的可能性不大。
值得注意的还有招商地产的入股举动，由于A股企业赴港融资后，持股大多在40%以下，是为了空出更多股份来融资流通。
招商地产董秘刘宁表示，现在招商地产对东力非常在意，对其股份分配也非常“吝啬”，因为要保持25%的流通量，才不得不拿出9个亿的股本在市场上卖，并无意多融资。
朱一鸣也表示，目前房企融资总额都并不高，以成功IPO上市的旭辉和新城来说，首发募集的资金分别仅为15亿港元和20.56亿港元，赴港上市长期目的是建立海外融资平台和长效融资机制。
对于上市原因，包括万达等多家房企都声称“不是为了钱”。在大连万达集团董事长王健林看来：“上市主要是为了建立一个更好的现代企业制度，也为了高管以及长期跟随我们发展的小股东，以减少他们的流动性。”
张宏伟认为，万达、绿地等大型房企已经开始海外扩张，谋求建立现代企业制度和海外融资平台的欲望更加强烈。如万达集团并购全球第二大院线集团AMC，寄希望于欧美扩张；万科联手铁狮门，由此启动了国际化策略；而绿地更是旗帜鲜明地表示要将位于韩国济州以及澳大利亚悉尼、墨尔本的海外项目也注入壳公司。
朱一鸣指出，绿地等房企要实现成功借壳上市尚需时日。内地企业赴香港买壳上市，需经过商务部、证监会、发改委等部门的审核，若涉及国有控股的上市企业进行收并购行为，则另需要国资委的批准。因此，相对民企的万达，绿地借壳的审批时间将更长。
同时，业内人士指出，借壳后部分房企可能会加速动作，作为内房壳股先驱的东力实业，在招商局地产借壳不足一年后迅速获注资。不排除其他内房企会仿效招商局地产的做法，估计万科置业海外获注资的机会较大。
取道香港的融资潮还在继续。据克尔瑞统计数据显示，截至目前，包括广东龙光地产、五洲国际、重庆协信集团在内的6家内地房企已经提交了上市材料，预计分别在今年二季度和下半年完成上市，募资总额预计达16.5亿美元。