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摘要：工业地产将是房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土，结合黄岩经济开发区工业地产现状和开发模式，分析了工业地产发展的影响因素，探讨了工业地产发展的发展趋势以及未来开发模式。
关键词：工业地产 开发模式 影响因素 发展趋势
一、工业地产的定义
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理与服务等为一体的工业物业总称。作为有别于住宅、商服等性质的用地，工业地产的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的出让年限为50 年，工业地产的主要客户为公司、企业、个体经营者。
二、我区工业地产的发展
我区工业用地从经济开发区来看经历了以下发展阶段：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展。90年代初，黄岩经济开发区在东城开发区，仅仅划定土地使用范围，由入园企业自行进行土地开发；后来，开发区对园区土地按工业类型进行规划分区，设立食品罐头园区、医化园区、轻化投资区、综合投资区等专业园区，对符合项目规划企业进行招商引资；接着，区政府和园区管委会针对我区产业更新改造亟需项目（如新能源项目、高新药业研发）出台更有力扶持政策吸引企业入园；目前区政府正在集聚模具重点骨干企业和行业急需的模具配套企业以及技术先进、科技含量高、能提升拓展产业发展水平的模具企业，大力建设模具新城。
三、我区工业地产开发模式
根据我区工业地产开发建设的经验，工业地产开发的模式有3种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式。
1.工业园区开发模式
通过政府行为，划定区域规划发展工业用地。该模式是我区工业地产市场的主要载体。黄岩经济开发区1994年获批为省级经济开发区，经过20余年的建设发展，黄岩经济开发区建设区域不断扩大。开发区核准区域面积为8.54km2，授权托管区域达到31.19km2，开发区相继建成了东区综合投资区和食品园区一、二期，启动了东区医化园区、轻化投资区、食品园区三期、西工业园区、新前城市新区、东城双浦、澄江石柜岙和高桥联丰螺屿区块建设。总计安排企业入园690余家，主要集中在医药化工、机械制造、塑料模具、罐头食品、工艺礼品及摩托车、电动车等行业，其中规模以上企业287家。
2.主体企业引导模式
主体企业引导模式是工业园区开发模式的衍生模式。政府创造产业政策、税收、土地等优惠条件营造园区，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响力来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。如经济开发区医化园区，采取优惠政策引入本地上市公司联化股份有限公司 、天宇药业有限公司等，在龙头企业带动下，做大做强医化产业，并带动一些上下游工业企业加入园区建设。
3.工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行项目的路水电等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的开发利润。开发区模具新城就是由温州开发商统一建设道路、水电、通讯等基础设施建设，并按照模具开发生产要求建设层高8米以上设置行车的标准厂房，然后按照业主购买面积对厂房进行分割出售过户。
就我区目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
四、工业地产发展的影响因素
1、政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引投资与可持续发展。2003年以来，国家相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全。2、市场供需的影响：工业地产的需求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业地产需求持续增加，供需缺口增大；同时国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供给缺口。3、发展模式的影响：可持续发展的集约节约用地模式，一方面会提高存量工业用地使用效率，相当于增加工业地产供应量。4、投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。
五、工业地产发展趋势
1、发展具有舒适环境和充足雇员停车场地的工业地产。随着人们对工作环境和交通便利性的要求增强，那些具有舒适工作环境和充足雇员停车场的企业，会越来越受到欢迎。
2、标准厂房等易于建设的建筑形态代替原有砖混钢筋建筑物。标准工业厂房兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。标准厂房的优势：企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如台州市2004年、浙江省2008年已出台鼓励标准厂房建设的优惠文件。
3、区位接近于国省道、高速路、和主要航运港口。根据租金梯度理论，工业企业愿意为中心位置每单位土地支付的金额会低于其他的使用用途，在一个竞争性的土地市场中，选择更远的位置对工业企业而言是极为有利的。现在，新的工业建筑基本上总是建在城市最边缘处，因为来自其他用途的土地竞争在那里是最小的。工业用途的大规模用地量.使得工业用地的租金梯度实际上变得接近于零了。工业位置更多地由那些其他土地用途决定不使用来决定的，而不是由特定位置对工业企业的明确吸引力决定的。例如，正好位于高速公路或者临近机场、港口的地块，由于噪音或者其他审美方面的考虑而不受许多土地用途的欢迎、由于这些地块上的竞争基本不存在.这便成为工业企业能够找到的大片廉价土地。
六、工业地产开发模式趋势
1、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促進工业地产价格回归到真实价值。比如现在黄岩区工业用地招拍挂每亩地出让金在70万多元，主要是政府对很多工业用地一级市场设置了很多政策限制条件导致不充分竞争导致的；但在二级交易市场，平均每亩工业用地要200多万元。这之间的差价体现了政策优惠价格和市场真实价值之间的差别。
2、随着工业地产投资收益潜力的增大，未来工业地产的操作方式将不断创新，资本运作成为工业地产开发的趋势。未来各类投资机构必将不断进入工业地产领域，投资运作方式也将不断发展。比如在国外比较流行的客户定制模式（根据客户定制标准厂房）和带租回购（收购一些带有租约的好的工业物业）也会不断涌现。工业地产产权式REITs金融创新产品也会慢慢开闸。
3、工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。目前，黄岩经济开发区正在建设的模具新城，集生产、研发、销售、培训、会展、资讯等功能为一体，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的开发道路，避开了单纯进行工业地产开发的模式，为我区工业地产探索了一条新路。
参考文献：
【1】深圳众厦地产顾问有限公司 工业地产研究
关键词：工业地产 开发模式 影响因素 发展趋势
一、工业地产的定义
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理与服务等为一体的工业物业总称。作为有别于住宅、商服等性质的用地，工业地产的建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产土地的出让年限为50 年，工业地产的主要客户为公司、企业、个体经营者。
二、我区工业地产的发展
我区工业用地从经济开发区来看经历了以下发展阶段：自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展。90年代初，黄岩经济开发区在东城开发区，仅仅划定土地使用范围，由入园企业自行进行土地开发；后来，开发区对园区土地按工业类型进行规划分区，设立食品罐头园区、医化园区、轻化投资区、综合投资区等专业园区，对符合项目规划企业进行招商引资；接着，区政府和园区管委会针对我区产业更新改造亟需项目（如新能源项目、高新药业研发）出台更有力扶持政策吸引企业入园；目前区政府正在集聚模具重点骨干企业和行业急需的模具配套企业以及技术先进、科技含量高、能提升拓展产业发展水平的模具企业，大力建设模具新城。
三、我区工业地产开发模式
根据我区工业地产开发建设的经验，工业地产开发的模式有3种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式。
1.工业园区开发模式
通过政府行为，划定区域规划发展工业用地。该模式是我区工业地产市场的主要载体。黄岩经济开发区1994年获批为省级经济开发区，经过20余年的建设发展，黄岩经济开发区建设区域不断扩大。开发区核准区域面积为8.54km2，授权托管区域达到31.19km2，开发区相继建成了东区综合投资区和食品园区一、二期，启动了东区医化园区、轻化投资区、食品园区三期、西工业园区、新前城市新区、东城双浦、澄江石柜岙和高桥联丰螺屿区块建设。总计安排企业入园690余家，主要集中在医药化工、机械制造、塑料模具、罐头食品、工艺礼品及摩托车、电动车等行业，其中规模以上企业287家。
2.主体企业引导模式
主体企业引导模式是工业园区开发模式的衍生模式。政府创造产业政策、税收、土地等优惠条件营造园区，吸引某些行业的知名企业进驻，利用其在行业的影响力来带动行业上下游相关产业的聚集，以产业链带动发展。如经济开发区医化园区，采取优惠政策引入本地上市公司联化股份有限公司 、天宇药业有限公司等，在龙头企业带动下，做大做强医化产业，并带动一些上下游工业企业加入园区建设。
3.工业地产商模式
工业地产商模式是指房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行项目的路水电等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的开发利润。开发区模具新城就是由温州开发商统一建设道路、水电、通讯等基础设施建设，并按照模具开发生产要求建设层高8米以上设置行车的标准厂房，然后按照业主购买面积对厂房进行分割出售过户。
就我区目前来说，工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主，特别是工业园区的开发模式，在工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。
四、工业地产发展的影响因素
1、政府政策的影响：监管调控力度加大，有利于工业地产市场的健康规范成熟，有利于吸引投资与可持续发展。2003年以来，国家相继出台了多项土地政策法规，旨在规范土地市场，工业用地的相关政策也越来越健全。2、市场供需的影响：工业地产的需求受到工业产品需求的牵制，当工业产品需求增加就会吸引工业生产商加大该类产品供给，扩大生产规模，增加生产场地，工业地产需求持续增加，供需缺口增大；同时国家的调控政策将使工业地产的供给受到限制，加大供给缺口。3、发展模式的影响：可持续发展的集约节约用地模式，一方面会提高存量工业用地使用效率，相当于增加工业地产供应量。4、投资回报的影响：随着工业地产的不断扩展，可开发的土地将会越来越少，国家对土地的调控力度将会加大，土地的价值不可避免向上攀升。市场的规范透明成熟将导致竞争激烈化，地产商的投资利润会有所下降，但从长远前景来看，工业地产需求强劲，投资回报相对稳定。而工业地产的销售方式会出现与房地产等有所不同，鉴于土地的升值，竞争的激烈，多数产权持有者不会出售转为出租，以保其产权的升值持有。
五、工业地产发展趋势
1、发展具有舒适环境和充足雇员停车场地的工业地产。随着人们对工作环境和交通便利性的要求增强，那些具有舒适工作环境和充足雇员停车场的企业，会越来越受到欢迎。
2、标准厂房等易于建设的建筑形态代替原有砖混钢筋建筑物。标准工业厂房兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。标准厂房的优势：企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；长期租赁厂房实际上是一种融资行为，可以节省初期的投入，为企业带来放大数倍的资本，利于企业的扩张，租用标准厂房也是一个过渡期，为以后自建工厂做个过渡，减少经营风险；企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如台州市2004年、浙江省2008年已出台鼓励标准厂房建设的优惠文件。
3、区位接近于国省道、高速路、和主要航运港口。根据租金梯度理论，工业企业愿意为中心位置每单位土地支付的金额会低于其他的使用用途，在一个竞争性的土地市场中，选择更远的位置对工业企业而言是极为有利的。现在，新的工业建筑基本上总是建在城市最边缘处，因为来自其他用途的土地竞争在那里是最小的。工业用途的大规模用地量.使得工业用地的租金梯度实际上变得接近于零了。工业位置更多地由那些其他土地用途决定不使用来决定的，而不是由特定位置对工业企业的明确吸引力决定的。例如，正好位于高速公路或者临近机场、港口的地块，由于噪音或者其他审美方面的考虑而不受许多土地用途的欢迎、由于这些地块上的竞争基本不存在.这便成为工业企业能够找到的大片廉价土地。
六、工业地产开发模式趋势
1、政策将强调市场对工业用地的配置作用，促進工业地产价格回归到真实价值。比如现在黄岩区工业用地招拍挂每亩地出让金在70万多元，主要是政府对很多工业用地一级市场设置了很多政策限制条件导致不充分竞争导致的；但在二级交易市场，平均每亩工业用地要200多万元。这之间的差价体现了政策优惠价格和市场真实价值之间的差别。
2、随着工业地产投资收益潜力的增大，未来工业地产的操作方式将不断创新，资本运作成为工业地产开发的趋势。未来各类投资机构必将不断进入工业地产领域，投资运作方式也将不断发展。比如在国外比较流行的客户定制模式（根据客户定制标准厂房）和带租回购（收购一些带有租约的好的工业物业）也会不断涌现。工业地产产权式REITs金融创新产品也会慢慢开闸。
3、工业地产开发将进入“产业型新城开发时代”。目前，黄岩经济开发区正在建设的模具新城，集生产、研发、销售、培训、会展、资讯等功能为一体，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，适时发展居住和其他各种城市功能，走产业型新城的开发道路，避开了单纯进行工业地产开发的模式，为我区工业地产探索了一条新路。
参考文献：
【1】深圳众厦地产顾问有限公司 工业地产研究