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【摘要】在社会经济水平和城市化进程不断加快的背景下，房地产行业需要面对国内和国外的竞争，因此，房地产工程造价管理的意义就显得更加重要。然而，从当前的发展状况来看，我国的房地产工程造价管理依旧存在许多需要改进的地方，包括房地产工程的设计策划不够合理、房地产工程规划不够明确、房地产工程成本控制不夠完善等，要想使得房地产工程能够更好地稳定长远发展，就必须解决这些问题。基于此，本文将对新时期房地产工程造价管理的创新及模式进行浅析。
【关键词】工程造价;房地产;创新模式;新时期
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.
虽然近年来房地产工程造价管理的受关注程度不断提升，但围绕其中的项目成本控制实践进行分析，可以发现各类问题仍较常见，如成本控制意识缺乏、设计工作存在欠缺、动态成本控制不当等。为了有效解决这类问题，本文将围绕房地产工程造价管理中的项目成本控制开展具体研究。
1、工程造价定义
工程造价主要包括工程的直接费用与工程的间接费用。其中工程直接费用主要分为：第一，人工费用。工程项目建设需要投入大量的人工，劳动力非常多，所以，人工成本相对较高。劳动当中的人工费和劳动人员数量和地区内劳动价格存在正相关。第二，材料费用。建筑工程中材料费主要分为工程施工和安装等各个材料。严格控制各项物资的采购，工程建设施工中所用材料必须优化设计费用的使用计划方案。第三，施工机械的使用费。建筑工程的机械成本因为施工难度的不同而有所不同，和工程人工成本之间呈反比例。而工程的间接费用主要两项，其一为利润，就是施工企业完成工程施工后刨除成本之外的资金。其二为税费。即按照国家相关规定所征收的工程税、建筑税以及城市维护费等等税费，税费属于工程造价当中的必要因素。
2、房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
2.1成本控制意识缺乏
成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。
2.2房地产工程的施工质量问题
建筑工程在施工管理过程中最为重要的一项管理内容就是对施工质量的管理，施工质量管理不到位、工程质量不达标，将会对整个房地产行业的未来发展造成较为严重的负面影响，不利于房地产行业进行长期、稳定的发展。当前，造成房地产工程施工质量管理出现问题的原因较为广泛，例如，房地产工程的施工管理制度不够完善、房地产工程的施工人员综合素质较低等。不仅如此，房地产工程在进行施工的过程中，通常会对工程方本身可以获得的经济效益追求片面性，导致工程方忽视施工材料等方面的质量把关，使施工质量出现问题。
3、新时期房地产工程造价管理创新及模式的对策和建议
3.1工程变更成本控制路径
房地产工程具备不确定性、长期性、复杂性等特点，这使得变更问题的出现无法规避，变更导致的超目标成本问题也较为常见，这显然不利于房地产工程的成本控制。为强化工程变更成本控制，笔者建议从工程变更审查与论证、BIM技术应用、工程变更分级审批三个方面入手，以此来优化工程变更的成本控制。工程变更审查与论证需关注发、承包双方存在的均不愿意变更等问题，这是由于变更后会对施工产生影响。为了保证变更的合理性，明确变更的费用及原因，对变更的审查与论证极为关键，必要时结合专题会议，即可从经济、技术角度出发，顺利获取最优方案。一般变更可由设计、监理、建设单位召开技术分析会，以此确定变更方案，施工时需严格根据该方案来进行实施，并规避弄虚作假、虚报工程量、伪造或修改依据、先办事后签证等情况。如洽商变更事项涉及金额较大，需开展专项比价，不得直接委托施工，上级审批后也需要开展进一步的比价洽谈。客观的洽商变更估算也应得到重视，以此保证标准统一、审核严密、动态成本监控及时、成本台账严格记录。对于不可避免的新增洽商变更，必须开展规范性审核，变更理由恰当与否、变更手续齐全程度、变更程序规范情况、变更估算准确性均要引起足够重视，以此强化成本控制意识，严格下发变更通知单，严格开展现场把关，落实分级管理，做好变更台账，可更好规避疏漏问题。
3.2必须严格控制现场签证的管理
现场签证属于建筑工程建设施工过程中常见的一项工作，必须做好建筑项目施工现场的详细记录工作，并且需要深入到施工工地的第一线，落实“随做随签”的机制。针对现场的签证必须采取严格措施加以管理，根据预先设计规划的现场签证工作管理程序来全面的落实执行，保证各项工作的有效性。
3.3建立管理标准，优化工程造价成本控制管理机制
针对房地产行业的发展而言，其在具体工程建设过程当中，需要制定出完善的管理标准，而相关管理人员则需要严格按照管理标准来对相关内容进行控制，确保成本控制体系能够与现代化要求相符合。对于在成本控制管理工作当中所存在的漏洞和问题，相关管理人员需要及时采取有效对策进行处理和解决，使工程造价得到优化，进一步提升成本控制管理工作质量。从房地产的造价管理人员角度出发，其需要加强和服务者之间的沟通和交流，并完善相关组织架构，有效改革房地产造价成本管理体系，从而使房地产工程的造价成本管理水平得到有效提高。
3.4房地产工程施工期间，对施工工期进行管理
在房地产工程施工期间，企业需要对工期进行严格管理，只有保证房地产工程在规定期限内保质保量地完成，才能使房地产工程造价得到最合理的安排。因此，企业需要根据相关制度进行奖惩，若在规定工期内完成施工任务则进行奖励，若超出规定工期仍未完成施工任务则要进行处罚，这样才能更好地提高房地产工程的施工进度和建设效率。
结语：
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
参考文献：
[1]刘利飞，杜鹏飞.房建工程造价的全过程成本控制对策研究[J].城镇建设，2020，000（002）：308.
[2]阎石林.浅析房地产工程造价控制管理中的常见问题及解决思路[J].商讯，2020（18）.
[3]汪丽.基于价值工程的项目成本控制研究[J].建筑经济，2018，39（9）.
[4]王炳炎.房地产工程土建造价师的成本控制管理工作重点[J].四川建材，2020，46（6）：211-212.
【关键词】工程造价;房地产;创新模式;新时期
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.
虽然近年来房地产工程造价管理的受关注程度不断提升，但围绕其中的项目成本控制实践进行分析，可以发现各类问题仍较常见，如成本控制意识缺乏、设计工作存在欠缺、动态成本控制不当等。为了有效解决这类问题，本文将围绕房地产工程造价管理中的项目成本控制开展具体研究。
1、工程造价定义
工程造价主要包括工程的直接费用与工程的间接费用。其中工程直接费用主要分为：第一，人工费用。工程项目建设需要投入大量的人工，劳动力非常多，所以，人工成本相对较高。劳动当中的人工费和劳动人员数量和地区内劳动价格存在正相关。第二，材料费用。建筑工程中材料费主要分为工程施工和安装等各个材料。严格控制各项物资的采购，工程建设施工中所用材料必须优化设计费用的使用计划方案。第三，施工机械的使用费。建筑工程的机械成本因为施工难度的不同而有所不同，和工程人工成本之间呈反比例。而工程的间接费用主要两项，其一为利润，就是施工企业完成工程施工后刨除成本之外的资金。其二为税费。即按照国家相关规定所征收的工程税、建筑税以及城市维护费等等税费，税费属于工程造价当中的必要因素。
2、房地产工程造价管理项目成本控制常见问题
2.1成本控制意识缺乏
成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。
2.2房地产工程的施工质量问题
建筑工程在施工管理过程中最为重要的一项管理内容就是对施工质量的管理，施工质量管理不到位、工程质量不达标，将会对整个房地产行业的未来发展造成较为严重的负面影响，不利于房地产行业进行长期、稳定的发展。当前，造成房地产工程施工质量管理出现问题的原因较为广泛，例如，房地产工程的施工管理制度不够完善、房地产工程的施工人员综合素质较低等。不仅如此，房地产工程在进行施工的过程中，通常会对工程方本身可以获得的经济效益追求片面性，导致工程方忽视施工材料等方面的质量把关，使施工质量出现问题。
3、新时期房地产工程造价管理创新及模式的对策和建议
3.1工程变更成本控制路径
房地产工程具备不确定性、长期性、复杂性等特点，这使得变更问题的出现无法规避，变更导致的超目标成本问题也较为常见，这显然不利于房地产工程的成本控制。为强化工程变更成本控制，笔者建议从工程变更审查与论证、BIM技术应用、工程变更分级审批三个方面入手，以此来优化工程变更的成本控制。工程变更审查与论证需关注发、承包双方存在的均不愿意变更等问题，这是由于变更后会对施工产生影响。为了保证变更的合理性，明确变更的费用及原因，对变更的审查与论证极为关键，必要时结合专题会议，即可从经济、技术角度出发，顺利获取最优方案。一般变更可由设计、监理、建设单位召开技术分析会，以此确定变更方案，施工时需严格根据该方案来进行实施，并规避弄虚作假、虚报工程量、伪造或修改依据、先办事后签证等情况。如洽商变更事项涉及金额较大，需开展专项比价，不得直接委托施工，上级审批后也需要开展进一步的比价洽谈。客观的洽商变更估算也应得到重视，以此保证标准统一、审核严密、动态成本监控及时、成本台账严格记录。对于不可避免的新增洽商变更，必须开展规范性审核，变更理由恰当与否、变更手续齐全程度、变更程序规范情况、变更估算准确性均要引起足够重视，以此强化成本控制意识，严格下发变更通知单，严格开展现场把关，落实分级管理，做好变更台账，可更好规避疏漏问题。
3.2必须严格控制现场签证的管理
现场签证属于建筑工程建设施工过程中常见的一项工作，必须做好建筑项目施工现场的详细记录工作，并且需要深入到施工工地的第一线，落实“随做随签”的机制。针对现场的签证必须采取严格措施加以管理，根据预先设计规划的现场签证工作管理程序来全面的落实执行，保证各项工作的有效性。
3.3建立管理标准，优化工程造价成本控制管理机制
针对房地产行业的发展而言，其在具体工程建设过程当中，需要制定出完善的管理标准，而相关管理人员则需要严格按照管理标准来对相关内容进行控制，确保成本控制体系能够与现代化要求相符合。对于在成本控制管理工作当中所存在的漏洞和问题，相关管理人员需要及时采取有效对策进行处理和解决，使工程造价得到优化，进一步提升成本控制管理工作质量。从房地产的造价管理人员角度出发，其需要加强和服务者之间的沟通和交流，并完善相关组织架构，有效改革房地产造价成本管理体系，从而使房地产工程的造价成本管理水平得到有效提高。
3.4房地产工程施工期间，对施工工期进行管理
在房地产工程施工期间，企业需要对工期进行严格管理，只有保证房地产工程在规定期限内保质保量地完成，才能使房地产工程造价得到最合理的安排。因此，企业需要根据相关制度进行奖惩，若在规定工期内完成施工任务则进行奖励，若超出规定工期仍未完成施工任务则要进行处罚，这样才能更好地提高房地产工程的施工进度和建设效率。
结语：
综上所述，房地产工程造价管理中的项目成本控制需关注多方面的影响。在此基础上，本文涉及的设计阶段成本控制路径、工程变更成本控制路径、目标成本动态管理路径等内容，则直观展示了可行性较高的房地产工程项目成本控制策略。为了更好地开展工程造价管理工作，大数据等新型技术的应用、数字化平台的建设、相关人才的引进和培养问题同样需要加强重视。
参考文献：
[1]刘利飞，杜鹏飞.房建工程造价的全过程成本控制对策研究[J].城镇建设，2020，000（002）：308.
[2]阎石林.浅析房地产工程造价控制管理中的常见问题及解决思路[J].商讯，2020（18）.
[3]汪丽.基于价值工程的项目成本控制研究[J].建筑经济，2018，39（9）.
[4]王炳炎.房地产工程土建造价师的成本控制管理工作重点[J].四川建材，2020，46（6）：211-212.