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调控在持续进行中，刚需成为市场的重要支柱，这一观点已成为共识。加之，近期央行一个月内的第二次降息，有意无意地在助力刚需购房，地产商也不失时机地针对“刚需族”推出优惠措施，老百姓反应强烈，纷纷入市“埋单”。
刚需当家
对于刚需这一概念市场并不陌生，从2010年“国十条”开始到现在，国家一直都是在保护刚性需求，市场也始终对其抱有期待。然而，真正意义上的刚需入市却要在今年年后。地产商在资金压力面前“迫降”房价，冷静的刚需随即入市，拉开了“刚需时代”的帷幕。
“90平方米左右的房源早已經卖完了，现在只剩下大面积的了。听闻楼市要回暖，可没想到这么快。”在青岛万科生态城的销售中心，记者见到了挑选房源的小秦。小秦是个典型的80后“刚需族”，学历高且收入稳定，收^不高却逐渐上升，家庭人员结构也简单。她看好的楼盘比预想的还要热销，让小秦感到措手不及。
不仅是万科生态城，在中铁华胥美邦、中南世纪城等刚需楼盘的现场，都是一片热闹景象。“现在是刚需市场，价格和信心是促动刚需行动的关键因素。而以中南世纪城等为代表的项目及时降价，明显吸引了刚需；另外便是市场信心的成功筑底，尽管国家调控政策没有松动迹象，但各地方政府惠及刚需的微调，以及两次突然降息，无疑都给房地产市场吹了暖风。”青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海如是说。
据统计数据显示，5月份青岛商品住宅共成交6101套，而5月份，虽然开盘数量大打折扣，但受降准、降息等利好因素的影响，商品住宅共成交7309套。值得一提的是，7月上半月，全国主要的54个城市合计成交高达1298万套，比上月同期上涨13.4％，再次创造了近两年来调控的成交量新高。而仔细研究商品住宅各面积段成交占比，便不难得出结论，当下市场，刚需当家。在刚需的汹涌推动下，部分业内人士也给出了“市场已走出低谷”的判断。
低价快销
“饥饿”总是能让人生出无穷无尽的智慧。
伴随着房地产市场的变化，政策开始向保护基本居住需求的刚需阶层倾斜。开发商为了解决资金困境，走量目标高于一切，纷纷涉足刚需市场。可如何在战略、战术上寻得“刚需”之道?如何抢占市场份额?提高房源去化率?
“首先要尽一切可能降低造价，这是核心。”吴云海坦言，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。楼市发展到当下，降价是打破僵局的最好办法。
无独有偶，在青岛青建海宁置业有限公司执行总经理翟滨看来，刚需只能托起市场的底部，但不能支持市场的上涨，所有的推广策划都是为了提高项目的认知度，但决定是否购买的关键因素就是价格及优惠措施。“首先，短期内要直接降低购房者的成本，提高部分观望者的转化率；其次，中长期要降低房地产企业的成本，有效缓解财务费用的压力。房地产企业应配合政府的政策，抓住这次短期的机会，低价入市，快速销售。”翟滨说。
市场永远是最好的试金石。“唉，没抢上呀。一大早就去排队了，可还是没买到，真没想到，真没想到。”同事老范早早就看好了青岛市崂山区远洋风景二期·远洋自然项目，就等着它开盘。可一开盘，便在现场迅速形成了异常火热的销售场面。从上午8点至11点，购房者纷纷热情抢购，三个小时便热销350套房源。本次开盘推出的三栋楼，短时间内两栋楼售罄，成为名副其实的“日光楼”。如此火爆的场面让同事老范大跌眼镜。
事实上，自去年2月份楼市迎来限购令后，经过一段时期的煎熬，有部分开发商选择了降价换量；而近几个月来信贷政策的逐步放宽在某种程度上变成一种引导性信号，成为影响楼市市场心理的一个重要因素。面对来之不易的市场变化，开发商果断决策，新盘老盘均有动作，积极推动销售。部分观望已久的刚需选择不再等待，由此催生出一波购房小高潮。
无疑，在当前国内楼市总体趋向回暖之际，业内人士已经达成共识，那便是积极调整策略，低价陕销抢抓这波“刚需潮”。
涨价预期
近期，全国各大房企陆续发布上半年销售业绩。而得益于整体房地产市场成交量的逐步复苏，大部分房企都交出了靓丽的“中考”答卷。
与此同时，进入6月以来，北京、上海、广州等城市的土地市场出现久违的高溢价率，甚至还出现了久违的地王身影。万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。
诸多消息让人不由得担心，在楼市回暖，大批刚需购房者纷纷入市的时间节点上，开发商捂盘惜售抑或延期开盘，主动放慢推盘节奏，都将直接导致市场上供需的失衡。毕竟，价格是供求关系决定的。涨价预期开始在市场蔓延。而7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州市调研时强调，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。一时间，房价的走向再度扑朔迷离起来。
小秦与老范的例子，让我们感受到了刚需族潜在的购买力，同时也为“刚需房”的供给量感到一丝担忧。事实上，要想保障刚需购房者能够真正买到合适的商品房，就必须保证“刚需房”的供应。
正因如此，中央一再要求增加普通商品房的供应。只要供应量充足，开发企业就不具备涨价的条件，有利于首次置业。另外，小户型多了，商品房盖的多了，普通商品房市场的供应关系就发生了变化，对首次置业也是利好。
但不可否认的是，一些前期销售成绩佳，现金流得到很大改善的开发商此时的步子明显比以往慢了些，“跑量”渐变为“走量”，静观楼市变化。与此同时，收窄优惠幅度似乎不可避免。即使降价，幅度恐怕也不会太大。
“下半年逐步回暖，还是以刚需为主。开发商不太会在市场回暖时抬价。”吴云海指出，虽然刚需市场回暖减轻了部分库存压力，但是库存仍处高位，下半年大部分房企仍将采取跑量为主的策略。
那么，刚需购买力还能够支撑多久?城市新增人口很多，不能只保障现有的人口，我们面对的是不断新增的城市人口。换言之，当我们解决了一部分后又会增一部分，刚性需求在相当一段时间内是可持续的。
“受城镇化的发展及人口红利的影响，未来5～10年间普通住宅的需求不会降低。另外，投资需求、资产保值增值的需求是很正常的需求，现在政府采用堵的手段多，疏的手段少，所以非普通住宅及商业的需求也不会降低。2012年下半年的房地产市场将会是限购两年来最好的。青建·太阳岛项目就确定在今年九、十月份开盘销售。”
针对市场上蔓延的涨价预期带给购房者的困惑，翟滨认为，在市场回暖及项目开始销售的初始阶段，开发商会为了确保现金流，低价入市、快速销售。可一旦市场进一步回暖，企业的资金问题得到阶段性解决后，所有的开发商都会逐利，拉抬价格。而对于购房者来说，要根据自身的实际需求，确定买房原则。如：总价、区位、户型、配套等，只要符合自己制定的购房原则，就应该果断快速出手。
刚需当家
对于刚需这一概念市场并不陌生，从2010年“国十条”开始到现在，国家一直都是在保护刚性需求，市场也始终对其抱有期待。然而，真正意义上的刚需入市却要在今年年后。地产商在资金压力面前“迫降”房价，冷静的刚需随即入市，拉开了“刚需时代”的帷幕。
“90平方米左右的房源早已經卖完了，现在只剩下大面积的了。听闻楼市要回暖，可没想到这么快。”在青岛万科生态城的销售中心，记者见到了挑选房源的小秦。小秦是个典型的80后“刚需族”，学历高且收入稳定，收^不高却逐渐上升，家庭人员结构也简单。她看好的楼盘比预想的还要热销，让小秦感到措手不及。
不仅是万科生态城，在中铁华胥美邦、中南世纪城等刚需楼盘的现场，都是一片热闹景象。“现在是刚需市场，价格和信心是促动刚需行动的关键因素。而以中南世纪城等为代表的项目及时降价，明显吸引了刚需；另外便是市场信心的成功筑底，尽管国家调控政策没有松动迹象，但各地方政府惠及刚需的微调，以及两次突然降息，无疑都给房地产市场吹了暖风。”青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海如是说。
据统计数据显示，5月份青岛商品住宅共成交6101套，而5月份，虽然开盘数量大打折扣，但受降准、降息等利好因素的影响，商品住宅共成交7309套。值得一提的是，7月上半月，全国主要的54个城市合计成交高达1298万套，比上月同期上涨13.4％，再次创造了近两年来调控的成交量新高。而仔细研究商品住宅各面积段成交占比，便不难得出结论，当下市场，刚需当家。在刚需的汹涌推动下，部分业内人士也给出了“市场已走出低谷”的判断。
低价快销
“饥饿”总是能让人生出无穷无尽的智慧。
伴随着房地产市场的变化，政策开始向保护基本居住需求的刚需阶层倾斜。开发商为了解决资金困境，走量目标高于一切，纷纷涉足刚需市场。可如何在战略、战术上寻得“刚需”之道?如何抢占市场份额?提高房源去化率?
“首先要尽一切可能降低造价，这是核心。”吴云海坦言，没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。楼市发展到当下，降价是打破僵局的最好办法。
无独有偶，在青岛青建海宁置业有限公司执行总经理翟滨看来，刚需只能托起市场的底部，但不能支持市场的上涨，所有的推广策划都是为了提高项目的认知度，但决定是否购买的关键因素就是价格及优惠措施。“首先，短期内要直接降低购房者的成本，提高部分观望者的转化率；其次，中长期要降低房地产企业的成本，有效缓解财务费用的压力。房地产企业应配合政府的政策，抓住这次短期的机会，低价入市，快速销售。”翟滨说。
市场永远是最好的试金石。“唉，没抢上呀。一大早就去排队了，可还是没买到，真没想到，真没想到。”同事老范早早就看好了青岛市崂山区远洋风景二期·远洋自然项目，就等着它开盘。可一开盘，便在现场迅速形成了异常火热的销售场面。从上午8点至11点，购房者纷纷热情抢购，三个小时便热销350套房源。本次开盘推出的三栋楼，短时间内两栋楼售罄，成为名副其实的“日光楼”。如此火爆的场面让同事老范大跌眼镜。
事实上，自去年2月份楼市迎来限购令后，经过一段时期的煎熬，有部分开发商选择了降价换量；而近几个月来信贷政策的逐步放宽在某种程度上变成一种引导性信号，成为影响楼市市场心理的一个重要因素。面对来之不易的市场变化，开发商果断决策，新盘老盘均有动作，积极推动销售。部分观望已久的刚需选择不再等待，由此催生出一波购房小高潮。
无疑，在当前国内楼市总体趋向回暖之际，业内人士已经达成共识，那便是积极调整策略，低价陕销抢抓这波“刚需潮”。
涨价预期
近期，全国各大房企陆续发布上半年销售业绩。而得益于整体房地产市场成交量的逐步复苏，大部分房企都交出了靓丽的“中考”答卷。
与此同时，进入6月以来，北京、上海、广州等城市的土地市场出现久违的高溢价率，甚至还出现了久违的地王身影。万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。
诸多消息让人不由得担心，在楼市回暖，大批刚需购房者纷纷入市的时间节点上，开发商捂盘惜售抑或延期开盘，主动放慢推盘节奏，都将直接导致市场上供需的失衡。毕竟，价格是供求关系决定的。涨价预期开始在市场蔓延。而7月7日，国务院总理温家宝在江苏常州市调研时强调，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。一时间，房价的走向再度扑朔迷离起来。
小秦与老范的例子，让我们感受到了刚需族潜在的购买力，同时也为“刚需房”的供给量感到一丝担忧。事实上，要想保障刚需购房者能够真正买到合适的商品房，就必须保证“刚需房”的供应。
正因如此，中央一再要求增加普通商品房的供应。只要供应量充足，开发企业就不具备涨价的条件，有利于首次置业。另外，小户型多了，商品房盖的多了，普通商品房市场的供应关系就发生了变化，对首次置业也是利好。
但不可否认的是，一些前期销售成绩佳，现金流得到很大改善的开发商此时的步子明显比以往慢了些，“跑量”渐变为“走量”，静观楼市变化。与此同时，收窄优惠幅度似乎不可避免。即使降价，幅度恐怕也不会太大。
“下半年逐步回暖，还是以刚需为主。开发商不太会在市场回暖时抬价。”吴云海指出，虽然刚需市场回暖减轻了部分库存压力，但是库存仍处高位，下半年大部分房企仍将采取跑量为主的策略。
那么，刚需购买力还能够支撑多久?城市新增人口很多，不能只保障现有的人口，我们面对的是不断新增的城市人口。换言之，当我们解决了一部分后又会增一部分，刚性需求在相当一段时间内是可持续的。
“受城镇化的发展及人口红利的影响，未来5～10年间普通住宅的需求不会降低。另外，投资需求、资产保值增值的需求是很正常的需求，现在政府采用堵的手段多，疏的手段少，所以非普通住宅及商业的需求也不会降低。2012年下半年的房地产市场将会是限购两年来最好的。青建·太阳岛项目就确定在今年九、十月份开盘销售。”
针对市场上蔓延的涨价预期带给购房者的困惑，翟滨认为，在市场回暖及项目开始销售的初始阶段，开发商会为了确保现金流，低价入市、快速销售。可一旦市场进一步回暖，企业的资金问题得到阶段性解决后，所有的开发商都会逐利，拉抬价格。而对于购房者来说，要根据自身的实际需求，确定买房原则。如：总价、区位、户型、配套等，只要符合自己制定的购房原则，就应该果断快速出手。