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【编者按】西南财经大学的曾康霖、吕晖蓉联合发表的“将居民收入增加归结为房价上涨的首要原因”一文，引来网民板砖如雨。而更容易被大众所接受的观点是，开发商的暴利导致房价上涨。众说纷纭背后，我们该信谁？
房价上涨的首要因素：居民伤不起
推进房价上涨的因素众多，但是其首要因素是不是居民收入增加，这一点争议颇多。
正
曾康霖（西南财经大学教授）：居民收入增加是房价上涨的首要原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。
陈宝存（亚太城市发展研究会房地产分会会长）：1．居民收入增加是房价上涨的首要原因； 2．宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑；3．“土地财政”是房价上涨的重要原因。党报的导向逐渐回归真相。居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖乃至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的。
吕建凤（中国建设银行郴州市分行经济师）：从逻辑和事实上说，居民收入增加是首因。其他原因都必须以这个因素为前提：投资者如果买了房无法获得利润就不会投资，获得利润的方式只有：1．以更高价转卖；2．以较高租金出租。居民收入不增长，这两个都实现不了。而没有投资者炒作，房价不会这么高。房价高不起来，开发商利润空间有限，就不会愿意交更多的土地出让金抢购土地，出让金也就高不起来。
反
唐钧（中国社会科学院社会学研究所研究员)：假使如“曾文”所说，“居民收入增长”和“房价上涨”真是呈正相关关系的话，那么要遏制房价上涨，就必须不能再让“居民收入”继续增长。现实状况是：我们让“居民收入”继续增长的法子并不多。所以“曾文”中的经济逻辑产生的政策结果，首先就是为“收入倍增计划”解套。对老百姓的交代就是：你们不是憎恨“高房价”吗？那就不涨工资了吧。如果考虑到如今政府正在为“高房价”纠结着，反过来也可以对老百姓这么说，你们不是要涨工资吗？想好了，工资一涨，房价可也就会跟着涨。这样的话，作为“重要因素”的土地财政及其推动的房价上涨就理由更充足了——不过这样的话，总理对公众的承诺也只好不算数了。
高路（《钱江晚报》评论员）：不可否认，这些年，居民收入确实在涨，社会财富在不断积累，但增长是不平衡的，有些人涨得多，有些人涨得少，财富在向少数人聚集。十年前两千元左右的房子比比皆是，十年后2万元以下一平方米的房子只能到郊区去找。而工资呢，这几年翻上十倍的人能有多少？很多人甚至还在原地踏步，更多的人只是勉强跟上了通胀的步伐。把居民收入增长归结为房价上涨的首因，很难让人信服。
侯金亮（自由撰稿人、西南大学新闻传媒学院在读研究生）：在飙升的房价面前，且不与房价上涨的速度比，就连GDP与CPI增长的速度都远超过居民收入增长。有网友的观点具有典型性：“我们的收入在这几年当中是增加了，但我离买房越来越远了。北京三环内房价4000元左右的时候，我的工资是1200元，平均3个多月的工资可买1平米。现在我的工资已达6000元，可三环内的房价达35000元了，我要6个月的工资才能买一平米。”可见，普通居民的收入与其说是增长，不如说是“相对负增长”。
房地产暴利：有木有？
一种声音认为房价上涨的首要原因是居民收入增长，而另一种声音则认为房价上涨根源于开发商的暴利。房地产应不应该定义为暴利行业？
正
张汉亚（中国投资协会会长、国家发展和改革委投资研究所原所长）：很多房地产商说利润率就百分之十几，但是要看什么叫利润率。一个房地产商，手里面有30%的保证金、资本金，然后贷款，10亿投入，最后房子卖了12亿，还了7亿的贷款，去掉7000万利息，剩4.3亿。开发商只投了3亿，还不算3亿里边有按揭，因为盖了一半投资没有投完的时候，就收预付金了。所以确实暴利，在这样的情况下还随便涨价是不应该的。
梅新育（商务部国际贸易经济合作研究院专家）：由于中国房地产企业信息高度不透明，他们所对外宣称的利润数据并不靠谱。他透露，自己曾经在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，销售利润率大概为34.7%，投资收益率更是高达138.8%。
侯召（北京置地前景总经理）：现在房地产行业当中，有两种情况是存在暴利的可能：
第一种就是早期拿到地的那一类开发商，后期进行高价出销房屋。地价1000元以内，加上其他成本，这块地成本不足5000元，最后至少按20000元以上价格销售，这块地每平方米纯利润在15000元左右，是成本的3倍。这个数字用高暴利来形容，一点不为过。
另一种情况，一些非住宅立项的地块。如产业园用地，这部分用地的体量大，开发周期长，因此存在低价拿地，为行业暴利存在了空间。
反
谢国忠（独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事）：开发商暴利的来源确实是因为土地升值。这几年由于货币发行过多，地价一直在涨，因此不少开发商采用囤地这个模式。但如果地价比较稳定的话，就没必要囤地，那样会造成很多存货。但如果去掉地价上涨的因素，这个行业的盈利状况并不是很好。开发商最近买地的话，毛利率也就在25%-30%之间。
庄宗汨（北京通宝昊业投资有限公司董事长）：房地产项目是资金密集型的，对资金的需求量也非常大。一个项目从拿地到开发至少需要几十亿、甚至上百亿的资金在里面滚动，加之周期较长，一个项目从 拿地到建设完工，至少一至两年的时间。因此，对于一个100亿的楼盘项目，按10%的利润率来说，两年之内挣到10个亿，不是利润高，而是整个项目的盘子过大。
张雷（当代集团董事局主席）：目前房产利润处于合理范围之内，这可以算一笔账的。现在我们做住宅拿地块，我们是通过招拍挂的土地招标的的方式拿地，首先从成本这块就已经公开透明，目前地价几乎成为房价的成本40%~50%之间；另外一块成本是建安成本、税费的成本、管理成本等，这块占30%~40%之间，有时这块的成本会更多。通过数字计算可以看到，目前我们做项目的利润是维持在10%左右。因此目前来看，房地产开发商不存在暴利。
网友观点：
i_anne5：
居民收入增加是房价上涨的首要原因。这个观点好，是一篇难得的好文章，我看过很高兴。希望能经常看到这样的好文章。让老百姓一生一世都住在露天，免得地震来了遭殃。
小 山：
看来这个收入是涨不得的，收入涨一点，房价、物价涨几点。收入越涨越难过，一切都是收入上涨惹的祸。我们要求政府降低我们的收入，还回以前的物价行不行？
培 元V：
哪有利润啊，开发商都在亏钱卖房，把祖宗十八代挣来的钱都倒贴给买房者了。开发商是中国有史以来最大的慈善家。
三三王不：
房价的暴利，我认为不简单是开发商一手造成的，资本追逐利润是天性，但地方政府追逐土地收益就另当别论了。高房价只是房产这种商品最后进入市场时的价格，面对土地价格的暴利，面对暴利的公路收费抬高的物流成本，面对房地产市场的几十种税费，发改委又将如何出台相应的规定？
房价上涨的首要因素：居民伤不起
推进房价上涨的因素众多，但是其首要因素是不是居民收入增加，这一点争议颇多。
正
曾康霖（西南财经大学教授）：居民收入增加是房价上涨的首要原因。改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级，投资能力越来越强。在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放，家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。
陈宝存（亚太城市发展研究会房地产分会会长）：1．居民收入增加是房价上涨的首要原因； 2．宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑；3．“土地财政”是房价上涨的重要原因。党报的导向逐渐回归真相。居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖乃至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的。
吕建凤（中国建设银行郴州市分行经济师）：从逻辑和事实上说，居民收入增加是首因。其他原因都必须以这个因素为前提：投资者如果买了房无法获得利润就不会投资，获得利润的方式只有：1．以更高价转卖；2．以较高租金出租。居民收入不增长，这两个都实现不了。而没有投资者炒作，房价不会这么高。房价高不起来，开发商利润空间有限，就不会愿意交更多的土地出让金抢购土地，出让金也就高不起来。
反
唐钧（中国社会科学院社会学研究所研究员)：假使如“曾文”所说，“居民收入增长”和“房价上涨”真是呈正相关关系的话，那么要遏制房价上涨，就必须不能再让“居民收入”继续增长。现实状况是：我们让“居民收入”继续增长的法子并不多。所以“曾文”中的经济逻辑产生的政策结果，首先就是为“收入倍增计划”解套。对老百姓的交代就是：你们不是憎恨“高房价”吗？那就不涨工资了吧。如果考虑到如今政府正在为“高房价”纠结着，反过来也可以对老百姓这么说，你们不是要涨工资吗？想好了，工资一涨，房价可也就会跟着涨。这样的话，作为“重要因素”的土地财政及其推动的房价上涨就理由更充足了——不过这样的话，总理对公众的承诺也只好不算数了。
高路（《钱江晚报》评论员）：不可否认，这些年，居民收入确实在涨，社会财富在不断积累，但增长是不平衡的，有些人涨得多，有些人涨得少，财富在向少数人聚集。十年前两千元左右的房子比比皆是，十年后2万元以下一平方米的房子只能到郊区去找。而工资呢，这几年翻上十倍的人能有多少？很多人甚至还在原地踏步，更多的人只是勉强跟上了通胀的步伐。把居民收入增长归结为房价上涨的首因，很难让人信服。
侯金亮（自由撰稿人、西南大学新闻传媒学院在读研究生）：在飙升的房价面前，且不与房价上涨的速度比，就连GDP与CPI增长的速度都远超过居民收入增长。有网友的观点具有典型性：“我们的收入在这几年当中是增加了，但我离买房越来越远了。北京三环内房价4000元左右的时候，我的工资是1200元，平均3个多月的工资可买1平米。现在我的工资已达6000元，可三环内的房价达35000元了，我要6个月的工资才能买一平米。”可见，普通居民的收入与其说是增长，不如说是“相对负增长”。
房地产暴利：有木有？
一种声音认为房价上涨的首要原因是居民收入增长，而另一种声音则认为房价上涨根源于开发商的暴利。房地产应不应该定义为暴利行业？
正
张汉亚（中国投资协会会长、国家发展和改革委投资研究所原所长）：很多房地产商说利润率就百分之十几，但是要看什么叫利润率。一个房地产商，手里面有30%的保证金、资本金，然后贷款，10亿投入，最后房子卖了12亿，还了7亿的贷款，去掉7000万利息，剩4.3亿。开发商只投了3亿，还不算3亿里边有按揭，因为盖了一半投资没有投完的时候，就收预付金了。所以确实暴利，在这样的情况下还随便涨价是不应该的。
梅新育（商务部国际贸易经济合作研究院专家）：由于中国房地产企业信息高度不透明，他们所对外宣称的利润数据并不靠谱。他透露，自己曾经在2003年对北京地区房地产业的利润率做过间接估算，以地处西四环和西五环之间的玉泉路周边地区商品房为例，销售利润率大概为34.7%，投资收益率更是高达138.8%。
侯召（北京置地前景总经理）：现在房地产行业当中，有两种情况是存在暴利的可能：
第一种就是早期拿到地的那一类开发商，后期进行高价出销房屋。地价1000元以内，加上其他成本，这块地成本不足5000元，最后至少按20000元以上价格销售，这块地每平方米纯利润在15000元左右，是成本的3倍。这个数字用高暴利来形容，一点不为过。
另一种情况，一些非住宅立项的地块。如产业园用地，这部分用地的体量大，开发周期长，因此存在低价拿地，为行业暴利存在了空间。
反
谢国忠（独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事）：开发商暴利的来源确实是因为土地升值。这几年由于货币发行过多，地价一直在涨，因此不少开发商采用囤地这个模式。但如果地价比较稳定的话，就没必要囤地，那样会造成很多存货。但如果去掉地价上涨的因素，这个行业的盈利状况并不是很好。开发商最近买地的话，毛利率也就在25%-30%之间。
庄宗汨（北京通宝昊业投资有限公司董事长）：房地产项目是资金密集型的，对资金的需求量也非常大。一个项目从拿地到开发至少需要几十亿、甚至上百亿的资金在里面滚动，加之周期较长，一个项目从 拿地到建设完工，至少一至两年的时间。因此，对于一个100亿的楼盘项目，按10%的利润率来说，两年之内挣到10个亿，不是利润高，而是整个项目的盘子过大。
张雷（当代集团董事局主席）：目前房产利润处于合理范围之内，这可以算一笔账的。现在我们做住宅拿地块，我们是通过招拍挂的土地招标的的方式拿地，首先从成本这块就已经公开透明，目前地价几乎成为房价的成本40%~50%之间；另外一块成本是建安成本、税费的成本、管理成本等，这块占30%~40%之间，有时这块的成本会更多。通过数字计算可以看到，目前我们做项目的利润是维持在10%左右。因此目前来看，房地产开发商不存在暴利。
网友观点：
i_anne5：
居民收入增加是房价上涨的首要原因。这个观点好，是一篇难得的好文章，我看过很高兴。希望能经常看到这样的好文章。让老百姓一生一世都住在露天，免得地震来了遭殃。
小 山：
看来这个收入是涨不得的，收入涨一点，房价、物价涨几点。收入越涨越难过，一切都是收入上涨惹的祸。我们要求政府降低我们的收入，还回以前的物价行不行？
培 元V：
哪有利润啊，开发商都在亏钱卖房，把祖宗十八代挣来的钱都倒贴给买房者了。开发商是中国有史以来最大的慈善家。
三三王不：
房价的暴利，我认为不简单是开发商一手造成的，资本追逐利润是天性，但地方政府追逐土地收益就另当别论了。高房价只是房产这种商品最后进入市场时的价格，面对土地价格的暴利，面对暴利的公路收费抬高的物流成本，面对房地产市场的几十种税费，发改委又将如何出台相应的规定？