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摘 要：物业维修是指对物业的养护、维修和改建，具体地说是对物业的日常养护，对损坏物业的维修，以及对不同等级物业功能的恢复、改善、装修，同时结合着物业维修加固，增强物业抗震能力等。对物业实施维修可延长物业使用年限，减少自然淘汰率，节省建房资金，同时也可以提高物业公司本身声誉，因此物业公司都要充分重视物业维修这项工作。
关键词：物业维修；物业损坏；房屋使用寿命；物业使用年限
物业维修管理是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。物业维修管理有广义和狭义之分：狭义的物业维修管理是指对物业的养护和修缮；广义的物业维修管理则包括对物业的养护、修缮和改建。本文以物业损坏的程度为依据对物业维修工程进行了分类，在简单分析影响房屋使用寿命因素的基础上，总结了物业维修的基本特点，依据物业维修的特点对如何做好物业维修的管理工作，合理延长物业的使用年限提出了一些建议。
一、物业损坏分析
以物业损坏的程度为依据，按物业的工程规模，物业维修可分为不同的类型：①小修工程。凡以及时修复使用过程中构、部件的小损小坏，少量用工，综合平均费用为所修房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原有完损等级的日常养护工程为小修工程。②中修工程。中修工程是指房屋少数部位已损坏或不符合建筑结构的要求，只牵动或拆换少量主体构件并需要进行局部维修，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程。③大修工程。大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。④翻修工程。翻修工程是指已失去修缮价值，需要全部拆除，另行设计，重新建造或仅保留原房的一小部分且利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
二、物业维修管理特征
（1）由于房屋使用期限较长，在使用中由于各种自然或人为的因素影响，同一结构房屋的使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的，当损坏发生时随时都可能进行小修、中修、大修或翻修，因此，物业维修管理工作大多是经常的、不定期的。
（2）由于物业的各个部位，如结构、防水及零星构筑物部件等都可能会有不同程度的损坏，这就决定了损坏项目的多样性和维修工程的分散性，这就使得物业维修工作点多、面广、量大。同时对维修工人提出了较高的技术要求，工人需要根据维修项目的情况变换修理技术、工艺和方法。
（3）物业维修工作由于要保持原有的建筑风格和设计意图，只能在原有房屋基础上进行。尤其对一些具有历史纪念意义的房屋维修，要达到与周围环境相协调其维修就受到了更大的限制。
（4）物业结构、设施、设备的多样性，决定了其维修技术工种的复杂多样性。对物业维修管理工作人员来说，由于要涉及到维修工作的安全性和及时性等诸多方面的因素，与不同工种之间的密切配合就显得尤为重要。所以，对管理者的综合素质如适应能力、技能技艺等就都有较高的要求。
（5）根据商品经济的价值规律，物业公司提供服务应获取适当利润。所以，物业维修所投入的建材、劳务、机具、管理等应该是一種有偿服务，而其费用由业主和使用人来承担。这就要求物业维修工作应“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”。
（6）技术性。物业维修管理的技术性是指物业维修管理活动本身具有特殊的技术规定性。它必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。物业维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。
（7）复杂性。物业维修管理的复杂性是由物业的多样性、个体性和物业维修的广泛性和分散性决定的。由于每一幢物業几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸。因此，物业维修必须根据不同的结构、不同的设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，这就给物业维修管理带来了复杂性。同时，还要对零星、分散又广泛的物业维修进行组织管理，这也使物业维修管理呈现复杂性。
三、做好物业维修管理策略
如何合理延长物业的使用年限，降低其在使用过程中的损耗，已成为探索改进物业维修管理模式，提高物业维修水平的重要课题。
（1）为了能及时发现物业的损坏状况，分析产生的原因，积累经验，掌握其规律性，达到延长物业的使用年限的目的，物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态，它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定，如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测，如根据经验对房屋结构可在3-5年检查一次，重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。一般都是当损坏严重时（如结构明显损坏，强度不足，非修不可时）才进行检查鉴定。为了及时了解物业受损情况，防患于未然，应建立定期监测制度。
（2）目前从事物业维修工作的大多是农民工，普遍缺少服务理念和维修技能。为了提高他们的综合素质，应该加强规范化管理，实施标准化、优质化的服务，提倡“换位思维”的内涵型发展道路；同时应制订培训计划，开展技术交流，如参加各种专业学（协）会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。
（3）物业管理部门应做好广泛宣传工作，向住户大力宣传用房、爱房知识，使大家对物业损坏的危害性引起足够重视，自觉维护身边的环境，尽量减少物业维修的发生。
四、结束语
物业就其自然属性来看，是由使用功能、物质性能和建筑形象三个基本要素构成的，而建筑形象又是由一定的空间组合、建筑形体、建筑式样、装饰色彩等构成的。物业的这三个要素的综合作用效果，能给人们带来生产、生活的舒适安全和美的享受。然而，在物业的整个使用寿命期间，随着时间的推移，由于自然侵蚀、使用不当、生物影响、灾害损坏等原因，使这三个要素的性能不断下降，造成物业损毁甚至倒塌，导致其货币价值和使用价值不断下降。因此，物业如不及时养护、维修和改建，就会过早损毁，以致缩短使用寿命，甚至发生严重损毁倒塌事故，危及业主的生命财产安全。只有通过物业维修管理，对物业进行适时的维修保养和改建，才能保证物业的质量和物业价值的追加，才能从根本上保证物业使用功能的正常发挥，并保持良好的物质性能和建筑形象，从而相对延长其使用寿命，充分发挥物业的效用，增强物业的安全性能，提高住户工作和居住的质量，并实现物业的保值增值，为业主增加财富，节省建房资金，同时为物业服务公司和国家带来直接的经济效益。
参考文献：
[1]关于物业维修管理的一点思考[J].邱晓青.现代物业（上旬刊）.2013（05）
[2]物业设施设备管理指南[M].中国市场出版社，中国物业管理协会设施设备技术委员会，2010（11）
关键词：物业维修；物业损坏；房屋使用寿命；物业使用年限
物业维修管理是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对其所经营管理的物业进行维护修缮的管理活动。物业维修管理有广义和狭义之分：狭义的物业维修管理是指对物业的养护和修缮；广义的物业维修管理则包括对物业的养护、修缮和改建。本文以物业损坏的程度为依据对物业维修工程进行了分类，在简单分析影响房屋使用寿命因素的基础上，总结了物业维修的基本特点，依据物业维修的特点对如何做好物业维修的管理工作，合理延长物业的使用年限提出了一些建议。
一、物业损坏分析
以物业损坏的程度为依据，按物业的工程规模，物业维修可分为不同的类型：①小修工程。凡以及时修复使用过程中构、部件的小损小坏，少量用工，综合平均费用为所修房屋现时总造价的1%以下，保持房屋原有完损等级的日常养护工程为小修工程。②中修工程。中修工程是指房屋少数部位已损坏或不符合建筑结构的要求，只牵动或拆换少量主体构件并需要进行局部维修，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下，仍保持原房屋规模和结构的工程。③大修工程。大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或房屋设备，但不需全部拆除，一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上的工程。④翻修工程。翻修工程是指已失去修缮价值，需要全部拆除，另行设计，重新建造或仅保留原房的一小部分且利用少数主体构件进行改造的工程，翻修工程的费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
二、物业维修管理特征
（1）由于房屋使用期限较长，在使用中由于各种自然或人为的因素影响，同一结构房屋的使用功能减弱的速度和损坏的程度是不均衡的，当损坏发生时随时都可能进行小修、中修、大修或翻修，因此，物业维修管理工作大多是经常的、不定期的。
（2）由于物业的各个部位，如结构、防水及零星构筑物部件等都可能会有不同程度的损坏，这就决定了损坏项目的多样性和维修工程的分散性，这就使得物业维修工作点多、面广、量大。同时对维修工人提出了较高的技术要求，工人需要根据维修项目的情况变换修理技术、工艺和方法。
（3）物业维修工作由于要保持原有的建筑风格和设计意图，只能在原有房屋基础上进行。尤其对一些具有历史纪念意义的房屋维修，要达到与周围环境相协调其维修就受到了更大的限制。
（4）物业结构、设施、设备的多样性，决定了其维修技术工种的复杂多样性。对物业维修管理工作人员来说，由于要涉及到维修工作的安全性和及时性等诸多方面的因素，与不同工种之间的密切配合就显得尤为重要。所以，对管理者的综合素质如适应能力、技能技艺等就都有较高的要求。
（5）根据商品经济的价值规律，物业公司提供服务应获取适当利润。所以，物业维修所投入的建材、劳务、机具、管理等应该是一種有偿服务，而其费用由业主和使用人来承担。这就要求物业维修工作应“能修则修、应修尽修、以修为主、全面保养”。
（6）技术性。物业维修管理的技术性是指物业维修管理活动本身具有特殊的技术规定性。它必须以建筑工程专业以及相关的专业技术知识为基础，制定相应的技术管理规定和质量评定指标，并配备高素质的专业技术人员和技术工人才能较好地完成。物业维修活动的特殊性又决定了它具有独特的设计、施工技术和操作技能，其技术水平的高低直接关系到维修工程质量的优劣。
（7）复杂性。物业维修管理的复杂性是由物业的多样性、个体性和物业维修的广泛性和分散性决定的。由于每一幢物業几乎都有独特的形式和结构，有单独的设计图纸。因此，物业维修必须根据不同的结构、不同的设计、不同情况的物业，分别制定不同的维修方案，组织不同的维修施工，这就给物业维修管理带来了复杂性。同时，还要对零星、分散又广泛的物业维修进行组织管理，这也使物业维修管理呈现复杂性。
三、做好物业维修管理策略
如何合理延长物业的使用年限，降低其在使用过程中的损耗，已成为探索改进物业维修管理模式，提高物业维修水平的重要课题。
（1）为了能及时发现物业的损坏状况，分析产生的原因，积累经验，掌握其规律性，达到延长物业的使用年限的目的，物业维修工作应该进行适时检测。检测一般是用工具或仪器以及人的观感来检查物业的现有状态，它包括对物业及其附属设备的性能状态或运行状况的检查测定，如对物业漏渗的检查、对电梯运行状况的检查等等和对物业性能及运行状况进行判断时所进行的定期检测，如根据经验对房屋结构可在3-5年检查一次，重点观测结构的变形、腐蚀、沉降、损坏等状况。一般都是当损坏严重时（如结构明显损坏，强度不足，非修不可时）才进行检查鉴定。为了及时了解物业受损情况，防患于未然，应建立定期监测制度。
（2）目前从事物业维修工作的大多是农民工，普遍缺少服务理念和维修技能。为了提高他们的综合素质，应该加强规范化管理，实施标准化、优质化的服务，提倡“换位思维”的内涵型发展道路；同时应制订培训计划，开展技术交流，如参加各种专业学（协）会开展的交流活动、专题讲座等无疑会加速他们对知识、技能的掌握。
（3）物业管理部门应做好广泛宣传工作，向住户大力宣传用房、爱房知识，使大家对物业损坏的危害性引起足够重视，自觉维护身边的环境，尽量减少物业维修的发生。
四、结束语
物业就其自然属性来看，是由使用功能、物质性能和建筑形象三个基本要素构成的，而建筑形象又是由一定的空间组合、建筑形体、建筑式样、装饰色彩等构成的。物业的这三个要素的综合作用效果，能给人们带来生产、生活的舒适安全和美的享受。然而，在物业的整个使用寿命期间，随着时间的推移，由于自然侵蚀、使用不当、生物影响、灾害损坏等原因，使这三个要素的性能不断下降，造成物业损毁甚至倒塌，导致其货币价值和使用价值不断下降。因此，物业如不及时养护、维修和改建，就会过早损毁，以致缩短使用寿命，甚至发生严重损毁倒塌事故，危及业主的生命财产安全。只有通过物业维修管理，对物业进行适时的维修保养和改建，才能保证物业的质量和物业价值的追加，才能从根本上保证物业使用功能的正常发挥，并保持良好的物质性能和建筑形象，从而相对延长其使用寿命，充分发挥物业的效用，增强物业的安全性能，提高住户工作和居住的质量，并实现物业的保值增值，为业主增加财富，节省建房资金，同时为物业服务公司和国家带来直接的经济效益。
参考文献：
[1]关于物业维修管理的一点思考[J].邱晓青.现代物业（上旬刊）.2013（05）
[2]物业设施设备管理指南[M].中国市场出版社，中国物业管理协会设施设备技术委员会，2010（11）