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摘要：不动产登记制度对保证不动产交易安全和不动产保护秩序的稳定起到了十分重要的作用。但是不动产制度在实际应用中仍然存在一些亟待完善的地方，文章结合不动产登记制度内涵，在阐述不动产登记制度应用存在的问题的基础上，为如何进一步完善不动产登记制度进行策略分析。
关键词：不动产；登记制度；完善策略
不动产登记制度是物权法的基本程序法，但是从实际应用情况来看不动产登记规定不明确，甚至还缺乏统一规定的不动产登记行为法律，在缺乏有效登记制度的情况下，物权法的应用不会取得良好的结果。为此，文章从物权法角度就怎样进一步建立和完善不动产登记制度进行策略分析。
1、不动产登记制度概述
1.1内涵
不动产物权登记是指土地和其他物品所有权和他物权的获得、丧失、变更，并将这些按照法定程序记载到相关机关管理账簿上。不动产物权登记是不动产物权变动的重要公式形式。不动产登记制度是指一个国家根据自己国家社会实际和法律规定所构建的不动产物权变动立法体例，是物权公示中的核心。广义上的不动产登记制度包含程序法和实体法两个方面的内容，狭义的不动产登记制度是从实体法方面做出的规定。
1.2特点
不动产登记的实质内容是对不动产物权设立、转移、变更等情况进行记录，并将记录信息记载到相关账簿上，方便人们的查阅。登记源于申请人的申请，是民法上对民事所有权的一种意思表示，如果缺乏登记记载手续则是不构成登记。第二，登记内容是公开的信息，具有确权和公式的功能。第三，登记和交付是物权变更的重要公式方法，交付是一种民事行为，登记是一种行政行为。
2、不动产登记制度存在的问题
2.1不动产登记法律依据不统一
第一，不动产登记法律制度内容散乱，缺乏系统性。我国现行的不动产登记制度缺乏统一的法律依据，各种类型的不动产登记管理缺乏统一的管理。第二，不动产登记法律效力层次低。规定不动产登记的制度大多属于地方立法，立法主体多样、层次不明，由此使得不动产登记出现了不协调的现象，加剧了不动产登记制度的混乱。第三，不动产登记范围有限，缺乏权利保护。现阶段，纳入到不动产登记范围的内容有土地、房屋、树木、矿藏等，且随着社会经济的发展，不动产登记内容得到扩充，开始涉及城市公路、码头等，这些新增的内容依附于一定的土地区域，还涉及到收费权利，登记权利保护亟待完善。
2.2不动产登记机关不统一
现阶段我国不动产登记机构形式多样，大体上分为八个部门来管理不同种类的登记业务。比如土地管理部门主要负责土地权利的登记；城市建设部门负责房屋产权的登记；海洋行政部门负责海域使用权的登记管理等。不动产登记在由多个部门分头管理的情况下在无形中消耗了大量的人力、物力和财力，为当事人办理登记业务和查找登记信息带来了不便。
2.3不动产登记机关赔偿责任不明确
在《物权法》第21条中对不动产登记的赔偿制度做出了规定，即如果当事人通过提供虚假材料来申请登记，且对他人带来损害的情况下需要承担赔偿责任。因为登记错误对他人带来伤害的，登记机构需要承担赔偿责任。但是从实际实施情况来看，归责制度不够明确，对减少登记当事人权利缺失的作用是十分有限的。
2.4没有实现不动产登记簿的电子化发展
和国外不动产登记账簿电子化发展相比，我国不动产登记账簿电子化发展较为落后，在无形中加大了不动产登记账簿管理、应用难度，也无法保证不动产登记信息的完整性、安全性。
3、不动产登记制度完善策略
3.1制定统一的不动产登记法
第一，加强不动产登记制度和民法、行政法的衔接。不动产登记中的效力问题需要符合物权法基本法律规定，不动产的审查时限要求等也不能违背行政法规定，对于不动产登记的内容安排和种类划分上也要和《物权法》保持一致。第二，完善不动产登记程序。不动产登记程序是不动产登记所需要采用的步骤和应用的手续，具有法定性、程序性、完整性的特点。不动产登记程序是登记机关参与民事主体私人交易的重要标志。完善不动产登记程序要求不动产登记法应用过程中所需要的申请人资料、审查程序、审查时限等需要符合相关法律规定的要求。
3.2统一不动产登记机构
经过实践证明，行政机关是统一不动产登记的最适合的机构，在对行政机关选择的时候，可以在现有分散登记机构中抽选出部门人员，对他们重新整合形象一个新的机构。新的登记机构将原来分散在各部门的职责进行重新明确，实现对各类信息资源的有效整合。
3.3完善不动产登记赔偿制度
不动产登记赔偿性质决定赔偿的归责原则，因此可见，不动产登记赔偿制度深刻关乎物权人和厉害人之间的利益关系。结合实际将不动产登记机关赔偿责任性质定位于民事责任。这种定位一方面是因为不动产登记是物权变动的方式，具有私法性质。另一方面，这样定位能够帮助那些权益被侵害的人更快的获得赔偿。不动产登记赔偿采用的是行政赔偿程序，具体是赔偿请求人先向机关提出赔偿请求，但是在行政机关不予治理的情况下无法及时处理不动产登机赔偿事件。为此，不动产登记赔偿制度的完善可以由登记机关设立不动产赔偿基金，支付赔偿。
3.4实现不动产登记信息公开化
通过建立不动产登记信息查询平台来向人民群众公开不动产登记信息，保证不动产交易的安全。在实现不动产登记信息公开的时候需要做好以下几点工作：首先，建立全面的不动产登记信息公开查询制度。根据《物权法》的规定，不动产登记资料信息需要进行全部公开。在信息公开之后要对不动产登记信息的查询做出明确的规范，具体包括申请条件、申请资质、申请证明等。其次，建立网上信息查询系统。在不动产登记信息数量的快速增加下，为了实现对大量信息的有效查询管理，需要建立网上信息查询系统，通过电子情报系统来处理各项登记事务。
结束语
综上所述，不动产涉及人们生活的各个方面，不动产交易对社会稳定有着十分重要的作用。针对我国现阶段不动产登记制度不完善的问题，需要相关人员结合《物权法》的规定加强对不动产登记制度的完善，确定不动产登记机关、完善不动产登记立法、建立赔偿资金、增强不动产登记信息的公开，从而更好的促进我国不动产登记发展。
参考文献：
[1]熊玉梅，罗昌瀚.中国不动产登记制度的建立、僵滞及重建：基于制度经济学的分析[J].江西财经大学学报，2015（06）：14-25.
[2]谭峻.不动产登记制度评论[J].中国土地科学，2014，28（11）：3-10.
[3]陳文婷. 不动产登记制度若干法律问题研究[D].华东政法大学，2014.
[4]熊玉梅. 中国不动产登记制度变迁研究（1949-2014）[D].华东政法大学，2014.
[5]童泽宇. 我国不动产登记制度研究[D].山东大学，2013.
关键词：不动产；登记制度；完善策略
不动产登记制度是物权法的基本程序法，但是从实际应用情况来看不动产登记规定不明确，甚至还缺乏统一规定的不动产登记行为法律，在缺乏有效登记制度的情况下，物权法的应用不会取得良好的结果。为此，文章从物权法角度就怎样进一步建立和完善不动产登记制度进行策略分析。
1、不动产登记制度概述
1.1内涵
不动产物权登记是指土地和其他物品所有权和他物权的获得、丧失、变更，并将这些按照法定程序记载到相关机关管理账簿上。不动产物权登记是不动产物权变动的重要公式形式。不动产登记制度是指一个国家根据自己国家社会实际和法律规定所构建的不动产物权变动立法体例，是物权公示中的核心。广义上的不动产登记制度包含程序法和实体法两个方面的内容，狭义的不动产登记制度是从实体法方面做出的规定。
1.2特点
不动产登记的实质内容是对不动产物权设立、转移、变更等情况进行记录，并将记录信息记载到相关账簿上，方便人们的查阅。登记源于申请人的申请，是民法上对民事所有权的一种意思表示，如果缺乏登记记载手续则是不构成登记。第二，登记内容是公开的信息，具有确权和公式的功能。第三，登记和交付是物权变更的重要公式方法，交付是一种民事行为，登记是一种行政行为。
2、不动产登记制度存在的问题
2.1不动产登记法律依据不统一
第一，不动产登记法律制度内容散乱，缺乏系统性。我国现行的不动产登记制度缺乏统一的法律依据，各种类型的不动产登记管理缺乏统一的管理。第二，不动产登记法律效力层次低。规定不动产登记的制度大多属于地方立法，立法主体多样、层次不明，由此使得不动产登记出现了不协调的现象，加剧了不动产登记制度的混乱。第三，不动产登记范围有限，缺乏权利保护。现阶段，纳入到不动产登记范围的内容有土地、房屋、树木、矿藏等，且随着社会经济的发展，不动产登记内容得到扩充，开始涉及城市公路、码头等，这些新增的内容依附于一定的土地区域，还涉及到收费权利，登记权利保护亟待完善。
2.2不动产登记机关不统一
现阶段我国不动产登记机构形式多样，大体上分为八个部门来管理不同种类的登记业务。比如土地管理部门主要负责土地权利的登记；城市建设部门负责房屋产权的登记；海洋行政部门负责海域使用权的登记管理等。不动产登记在由多个部门分头管理的情况下在无形中消耗了大量的人力、物力和财力，为当事人办理登记业务和查找登记信息带来了不便。
2.3不动产登记机关赔偿责任不明确
在《物权法》第21条中对不动产登记的赔偿制度做出了规定，即如果当事人通过提供虚假材料来申请登记，且对他人带来损害的情况下需要承担赔偿责任。因为登记错误对他人带来伤害的，登记机构需要承担赔偿责任。但是从实际实施情况来看，归责制度不够明确，对减少登记当事人权利缺失的作用是十分有限的。
2.4没有实现不动产登记簿的电子化发展
和国外不动产登记账簿电子化发展相比，我国不动产登记账簿电子化发展较为落后，在无形中加大了不动产登记账簿管理、应用难度，也无法保证不动产登记信息的完整性、安全性。
3、不动产登记制度完善策略
3.1制定统一的不动产登记法
第一，加强不动产登记制度和民法、行政法的衔接。不动产登记中的效力问题需要符合物权法基本法律规定，不动产的审查时限要求等也不能违背行政法规定，对于不动产登记的内容安排和种类划分上也要和《物权法》保持一致。第二，完善不动产登记程序。不动产登记程序是不动产登记所需要采用的步骤和应用的手续，具有法定性、程序性、完整性的特点。不动产登记程序是登记机关参与民事主体私人交易的重要标志。完善不动产登记程序要求不动产登记法应用过程中所需要的申请人资料、审查程序、审查时限等需要符合相关法律规定的要求。
3.2统一不动产登记机构
经过实践证明，行政机关是统一不动产登记的最适合的机构，在对行政机关选择的时候，可以在现有分散登记机构中抽选出部门人员，对他们重新整合形象一个新的机构。新的登记机构将原来分散在各部门的职责进行重新明确，实现对各类信息资源的有效整合。
3.3完善不动产登记赔偿制度
不动产登记赔偿性质决定赔偿的归责原则，因此可见，不动产登记赔偿制度深刻关乎物权人和厉害人之间的利益关系。结合实际将不动产登记机关赔偿责任性质定位于民事责任。这种定位一方面是因为不动产登记是物权变动的方式，具有私法性质。另一方面，这样定位能够帮助那些权益被侵害的人更快的获得赔偿。不动产登记赔偿采用的是行政赔偿程序，具体是赔偿请求人先向机关提出赔偿请求，但是在行政机关不予治理的情况下无法及时处理不动产登机赔偿事件。为此，不动产登记赔偿制度的完善可以由登记机关设立不动产赔偿基金，支付赔偿。
3.4实现不动产登记信息公开化
通过建立不动产登记信息查询平台来向人民群众公开不动产登记信息，保证不动产交易的安全。在实现不动产登记信息公开的时候需要做好以下几点工作：首先，建立全面的不动产登记信息公开查询制度。根据《物权法》的规定，不动产登记资料信息需要进行全部公开。在信息公开之后要对不动产登记信息的查询做出明确的规范，具体包括申请条件、申请资质、申请证明等。其次，建立网上信息查询系统。在不动产登记信息数量的快速增加下，为了实现对大量信息的有效查询管理，需要建立网上信息查询系统，通过电子情报系统来处理各项登记事务。
结束语
综上所述，不动产涉及人们生活的各个方面，不动产交易对社会稳定有着十分重要的作用。针对我国现阶段不动产登记制度不完善的问题，需要相关人员结合《物权法》的规定加强对不动产登记制度的完善，确定不动产登记机关、完善不动产登记立法、建立赔偿资金、增强不动产登记信息的公开，从而更好的促进我国不动产登记发展。
参考文献：
[1]熊玉梅，罗昌瀚.中国不动产登记制度的建立、僵滞及重建：基于制度经济学的分析[J].江西财经大学学报，2015（06）：14-25.
[2]谭峻.不动产登记制度评论[J].中国土地科学，2014，28（11）：3-10.
[3]陳文婷. 不动产登记制度若干法律问题研究[D].华东政法大学，2014.
[4]熊玉梅. 中国不动产登记制度变迁研究（1949-2014）[D].华东政法大学，2014.
[5]童泽宇. 我国不动产登记制度研究[D].山东大学，2013.