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摘要：在房地产开发的过程之中，其中最为重要的阶段就是建筑设计的阶段，其设计方案的优劣直接就影响到前期工作的成与败，进而还会影响到整个开发项目的可持续发展。本文主要就是针对商品住宅建筑的设计方案评价来进行研究。
关键词：商品住宅建筑；建筑设计；方案评价
中图分类号： TU2 文献标识码： A
引言：
住宅设计是所有过程设计之中最为关键的，它与人民的日常生活有着十分密切的关系，建筑设计阶段是住宅开发的重要环节，同时也是首要的环节，其设计方案的优劣直接关系到住宅建筑的功能效果，同时关系到房地产开发的社会效益与经济效益。
1、商品住宅设计概述
商品住宅是指具有一定的经营资格的房地产开发公司(其中也包括了外商的投资企业)建设并出售、出租给使用者，仅仅是供居住用的房屋。而其中购买房屋者就拥有一个独立的产权，其土地的使用权一般是70年，商品房的价格主要是受到市场的供需关系的影响。则经济适用房指的是以中低收入家庭的住房困难户而提供的供应对象，并且是按照国家的住宅建设的标准的普通住宅，这是由政府所扶持的具有经济性与适用性的社会保障住房。
2、住宅建筑设计方案构成与要素分析
2.1、室内环境
2.1.1、朝向与采光
我们国家的地形是较为复杂的，幅员辽阔，各个地域之间的气候差异也是比较大的，且不同的气候条件对于建筑所提出的要求也是不一样的，北方地区是比较注意采暖、保温以及防寒的；而南方的地区则是需要隔热、遮阳以及通风。这种要求的不同就在于，住宅建筑套型朝向的选择之上也是可以反映出来，人们均希望在景观、采光优越的房间之中来进行活动。
2.1.2、通风
建筑的自然通风可以有效地为人们来提供新鲜的空气，并还会带走室内的水分与热量，从而减小室内的相对湿度与气温，同时还会促进空气的流动，促进人体表面的汗液蒸发，提高人们居住生活的舒适度。一旦选择了合理的建筑朝向与布局，这步并不等于是就可以组织起来房间的穿堂风，还得需要建筑师对房间进出风口的通风与门窗的构造进行一个合理的布局与设置。
2.1.3、隔音
在人们的日常生活之中，人们对与住宅的室内安静程度的理想水平，大致是室内应该是≤40分贝，假如≥50分贝，随之就会引起居住用户的普遍不满。在睡眠时候的理想水平，室内应该是≤35分贝，假如≥45分贝就会引起50%居住用户的不满。所以我们在设计的时候，就务必要充分的重视起来。
2.2、建筑结构与设备
2.2.1、结构设计
在进行建筑的设计与构思之中，务必要把握其结构选型的可行性和科学、合理性，做出较为经济合理、行之有效地建筑方案。每種的结构形式均有各自的不足与优点，有其各自的适用范围，所以务必就得与建筑设计的实际情况充分的结合起来，随之在进行结构的选型。当几种结构形式都有可能满足条件的时候，经济条件则是决定性的因素，在最大程度上来采用能降低工程造价的结构形式。
2.2.2、设备管井
方案的设计阶段需要各个设备专业根据本专业所设计的参数，来有效的选择所需要的设备，以及各个专业的方案，置线路与管道的系统。将各设备专业的需求反映在建筑设计方案之中就是各个设备的管井与机房。设备管井一般包括了风井、电井以及水暖井等等。
2.2.3、建筑节能
住宅建筑的节能是指在满足室内热环境质量以及住宅建筑的功能使用的要求之下，来降低建筑物消耗的能源，科学、合理、经济的使用能源的过程。在方案设计阶段的节能设计主要是依据项目所在地的气候分区来概述建筑节能设计及维护结构节能的措施。
3、商品住宅建筑设计方案评价指标体系
3.1、建立评价指标体系的原则
我们为了统一评价工作的行为与思想，克服其主管的随意性，使得评价指标体系的设计越来越科学、合理，其主要是体现在住宅建筑设计方案评价的特性，在确定评价指标体系的时候我们应该要遵循以下的三个基本原则：
3.1.1、科学性和全面性原则
务必要在科学的基础之上来建立起来评价指标的体系，且指标体系可以能真实、客观地反映出来商品住宅建筑设计方案的构成要素，科学的反映总目标与评价指标的分支关系。应该从整体的角度来建立指标的体系，指标的体系机构的结构设计以及指标体系的个数应该是可以系统全方位的角度来建立起来指标体系，
指标体系应该从整体的角度来建立起来指标体系，评价指标的个数和指标体系的结构设计形式应可以系统、全方位地反映出评价的对象。指标的选取应该尽量全方位的且具有一定的代表性，要可以体现出来设计方案各个方面的特性。
3.1.2、可操作性原则
可操作性原则指的是选取的评价指标一定是易于采集的，并且通过实际的情况来调查与研究可以得到一个具体结果的指标，这样一来就方便于评价者可以充分的结合实际情况来做出判断，保障方案评价的可行性。
3.1.3、动态性原则
商品住宅设计方案评价是一个动态性的概念，它与当时的科技发展以及所产生的交相辉映，评价的指标应该可以表现出来我国商品住宅设计发展的历史、现状、潜力及其发展的趋势，当住宅建造的性能要求改变、技术水平的时候，评价指标体系也应该随之变化发展，使其可以充分的满足时代的要求。
3.2、评价指标体系的建立程序
指标体系的建立过程包括资料的收集、评价目标的确定、指标体系结构的选择、指标的预选、归类与筛选、对指标的内在涵义的描述等步骤。建立指标体系时，一开始通常要考虑的方面非常之多，可确立的指标也非常的多，这时可将能确立的指标和能获得信息的指标列出来，然后再依据其实际需要和资料情况对所列指标进行分析处理，分析所列指标是否可以全方位的反映出来待评对象各个方面的性能。其具体的步骤见图1。
3.3、评价指标体系的建立
3.3.1、适用性能
(1)功能空间尺度
此指标主要反映的是主要功能空间面积配置的科学、合理性，需要结合套型的总面积来判断起开间的合理性、储藏空间、卫生间、厨房、餐厅、卧室以及居室的面积。
(2)墙长比
墙长比反映在单位建筑面积对应的不可移动的承重墙与外墙的长度，外墙以及承重墙越少，空间改变的自由度也就相应的越大，用户的可以改造性也会变大。墙长比的计算公式如下: 墙长比=(外墙长度+承重墙长度)/使用面积。
(3)得房率
得房率，是指套内建筑面积与每户销售面积的比。套内建筑面积包括了阳台建筑面积、套内墙体面积以及套内使用面积，其销售面积为套内建筑面积与其所分摊的公共建筑面积的和。一般多层住宅的得房率为85%~90%之间，中高层住宅为75%~85%，高层住宅则是70%~80%之间。
3.3.2、环境性能
(1)采光性能
对于采光性能的评定采用窗地面积比和采光系数来表示。采光系数指的是在室内给定平面上的一点，由直接或间接地接收来自假定和已知天空亮度分布的天空漫射光而产生的照度与同一时刻该天空半球在室外无遮挡水平面上产生的天空漫射光照度之比。
(2)自然通风
房间的自然通风可在很大程度上来提供健康、舒适的室内热环境，来降低能耗。采用自然通风的房间，其通风开口的面积与该房间地板面积的比值应该是符合《住宅设计规范》之中各项规定。自然通风率的计算以标准层可以自然通风的房间面积与标准层建筑面积之比。
(3)外观造型设计
住宅是居民生活、休息的场所。与人们的生活息息相关的不仅是住宅的使用功能，其美观问题也是住宅设计的一个重要方面，尤其当人们的生活和文化素养达到一定的水平，人们对住宅的外观要求也会日益提高。住宅的外观就是住宅体型与立面的表现。
四、结束语
建筑设计阶段是房地产开发过程中的重要阶段，设计方案的优劣关系到前期工作的成败，并继而影响到整个开发项目的发展。住宅建筑的设计密切关系到居民的生活，是所有建设项目设计中最重要、最普遍的。现阶段我国经济快速发展，人民生活水平普遍提高，对住宅的品质提出更高的要求，评价住宅建筑的设计质量己被越来越多的开发商所关注。
参考文献：
[1]廖力.浅谈商品住宅建筑设计的发展趋势[J].中国新技术新产品，2011，07:169.
[2]谭定能.商品住宅建筑设计几点思考[J].科技传播，2010，10:30+32.
[3]罗玉轩.商品住宅建筑设计方案评价研究[D].大连理工大学，2013.
关键词：商品住宅建筑；建筑设计；方案评价
中图分类号： TU2 文献标识码： A
引言：
住宅设计是所有过程设计之中最为关键的，它与人民的日常生活有着十分密切的关系，建筑设计阶段是住宅开发的重要环节，同时也是首要的环节，其设计方案的优劣直接关系到住宅建筑的功能效果，同时关系到房地产开发的社会效益与经济效益。
1、商品住宅设计概述
商品住宅是指具有一定的经营资格的房地产开发公司(其中也包括了外商的投资企业)建设并出售、出租给使用者，仅仅是供居住用的房屋。而其中购买房屋者就拥有一个独立的产权，其土地的使用权一般是70年，商品房的价格主要是受到市场的供需关系的影响。则经济适用房指的是以中低收入家庭的住房困难户而提供的供应对象，并且是按照国家的住宅建设的标准的普通住宅，这是由政府所扶持的具有经济性与适用性的社会保障住房。
2、住宅建筑设计方案构成与要素分析
2.1、室内环境
2.1.1、朝向与采光
我们国家的地形是较为复杂的，幅员辽阔，各个地域之间的气候差异也是比较大的，且不同的气候条件对于建筑所提出的要求也是不一样的，北方地区是比较注意采暖、保温以及防寒的；而南方的地区则是需要隔热、遮阳以及通风。这种要求的不同就在于，住宅建筑套型朝向的选择之上也是可以反映出来，人们均希望在景观、采光优越的房间之中来进行活动。
2.1.2、通风
建筑的自然通风可以有效地为人们来提供新鲜的空气，并还会带走室内的水分与热量，从而减小室内的相对湿度与气温，同时还会促进空气的流动，促进人体表面的汗液蒸发，提高人们居住生活的舒适度。一旦选择了合理的建筑朝向与布局，这步并不等于是就可以组织起来房间的穿堂风，还得需要建筑师对房间进出风口的通风与门窗的构造进行一个合理的布局与设置。
2.1.3、隔音
在人们的日常生活之中，人们对与住宅的室内安静程度的理想水平，大致是室内应该是≤40分贝，假如≥50分贝，随之就会引起居住用户的普遍不满。在睡眠时候的理想水平，室内应该是≤35分贝，假如≥45分贝就会引起50%居住用户的不满。所以我们在设计的时候，就务必要充分的重视起来。
2.2、建筑结构与设备
2.2.1、结构设计
在进行建筑的设计与构思之中，务必要把握其结构选型的可行性和科学、合理性，做出较为经济合理、行之有效地建筑方案。每種的结构形式均有各自的不足与优点，有其各自的适用范围，所以务必就得与建筑设计的实际情况充分的结合起来，随之在进行结构的选型。当几种结构形式都有可能满足条件的时候，经济条件则是决定性的因素，在最大程度上来采用能降低工程造价的结构形式。
2.2.2、设备管井
方案的设计阶段需要各个设备专业根据本专业所设计的参数，来有效的选择所需要的设备，以及各个专业的方案，置线路与管道的系统。将各设备专业的需求反映在建筑设计方案之中就是各个设备的管井与机房。设备管井一般包括了风井、电井以及水暖井等等。
2.2.3、建筑节能
住宅建筑的节能是指在满足室内热环境质量以及住宅建筑的功能使用的要求之下，来降低建筑物消耗的能源，科学、合理、经济的使用能源的过程。在方案设计阶段的节能设计主要是依据项目所在地的气候分区来概述建筑节能设计及维护结构节能的措施。
3、商品住宅建筑设计方案评价指标体系
3.1、建立评价指标体系的原则
我们为了统一评价工作的行为与思想，克服其主管的随意性，使得评价指标体系的设计越来越科学、合理，其主要是体现在住宅建筑设计方案评价的特性，在确定评价指标体系的时候我们应该要遵循以下的三个基本原则：
3.1.1、科学性和全面性原则
务必要在科学的基础之上来建立起来评价指标的体系，且指标体系可以能真实、客观地反映出来商品住宅建筑设计方案的构成要素，科学的反映总目标与评价指标的分支关系。应该从整体的角度来建立指标的体系，指标的体系机构的结构设计以及指标体系的个数应该是可以系统全方位的角度来建立起来指标体系，
指标体系应该从整体的角度来建立起来指标体系，评价指标的个数和指标体系的结构设计形式应可以系统、全方位地反映出评价的对象。指标的选取应该尽量全方位的且具有一定的代表性，要可以体现出来设计方案各个方面的特性。
3.1.2、可操作性原则
可操作性原则指的是选取的评价指标一定是易于采集的，并且通过实际的情况来调查与研究可以得到一个具体结果的指标，这样一来就方便于评价者可以充分的结合实际情况来做出判断，保障方案评价的可行性。
3.1.3、动态性原则
商品住宅设计方案评价是一个动态性的概念，它与当时的科技发展以及所产生的交相辉映，评价的指标应该可以表现出来我国商品住宅设计发展的历史、现状、潜力及其发展的趋势，当住宅建造的性能要求改变、技术水平的时候，评价指标体系也应该随之变化发展，使其可以充分的满足时代的要求。
3.2、评价指标体系的建立程序
指标体系的建立过程包括资料的收集、评价目标的确定、指标体系结构的选择、指标的预选、归类与筛选、对指标的内在涵义的描述等步骤。建立指标体系时，一开始通常要考虑的方面非常之多，可确立的指标也非常的多，这时可将能确立的指标和能获得信息的指标列出来，然后再依据其实际需要和资料情况对所列指标进行分析处理，分析所列指标是否可以全方位的反映出来待评对象各个方面的性能。其具体的步骤见图1。
3.3、评价指标体系的建立
3.3.1、适用性能
(1)功能空间尺度
此指标主要反映的是主要功能空间面积配置的科学、合理性，需要结合套型的总面积来判断起开间的合理性、储藏空间、卫生间、厨房、餐厅、卧室以及居室的面积。
(2)墙长比
墙长比反映在单位建筑面积对应的不可移动的承重墙与外墙的长度，外墙以及承重墙越少，空间改变的自由度也就相应的越大，用户的可以改造性也会变大。墙长比的计算公式如下: 墙长比=(外墙长度+承重墙长度)/使用面积。
(3)得房率
得房率，是指套内建筑面积与每户销售面积的比。套内建筑面积包括了阳台建筑面积、套内墙体面积以及套内使用面积，其销售面积为套内建筑面积与其所分摊的公共建筑面积的和。一般多层住宅的得房率为85%~90%之间，中高层住宅为75%~85%，高层住宅则是70%~80%之间。
3.3.2、环境性能
(1)采光性能
对于采光性能的评定采用窗地面积比和采光系数来表示。采光系数指的是在室内给定平面上的一点，由直接或间接地接收来自假定和已知天空亮度分布的天空漫射光而产生的照度与同一时刻该天空半球在室外无遮挡水平面上产生的天空漫射光照度之比。
(2)自然通风
房间的自然通风可在很大程度上来提供健康、舒适的室内热环境，来降低能耗。采用自然通风的房间，其通风开口的面积与该房间地板面积的比值应该是符合《住宅设计规范》之中各项规定。自然通风率的计算以标准层可以自然通风的房间面积与标准层建筑面积之比。
(3)外观造型设计
住宅是居民生活、休息的场所。与人们的生活息息相关的不仅是住宅的使用功能，其美观问题也是住宅设计的一个重要方面，尤其当人们的生活和文化素养达到一定的水平，人们对住宅的外观要求也会日益提高。住宅的外观就是住宅体型与立面的表现。
四、结束语
建筑设计阶段是房地产开发过程中的重要阶段，设计方案的优劣关系到前期工作的成败，并继而影响到整个开发项目的发展。住宅建筑的设计密切关系到居民的生活，是所有建设项目设计中最重要、最普遍的。现阶段我国经济快速发展，人民生活水平普遍提高，对住宅的品质提出更高的要求，评价住宅建筑的设计质量己被越来越多的开发商所关注。
参考文献：
[1]廖力.浅谈商品住宅建筑设计的发展趋势[J].中国新技术新产品，2011，07:169.
[2]谭定能.商品住宅建筑设计几点思考[J].科技传播，2010，10:30+32.
[3]罗玉轩.商品住宅建筑设计方案评价研究[D].大连理工大学，2013.