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随着《农村土地承包法》的实施，家庭承包的土地开始实行物权管理，鼓励农村土地按用途合法流转。截止2003年底，全国农用地发生流转和集中的在5％—6％之间，发达地区比例相对较高，内地欠发达地区不足1％。主要原因在于农地流转供需主体不足、农业生产率低下以及一些非市场行为的干扰，使得农地流转市场竞争严重不足。
一、供给主体和需求主体的不足
要形成自由竞争，首先必须有足够的供需主体，即供需市场上主体多，任何一单独主体退出或加入都不会影响地产供求价格，每一个单独的主体都只是价格的接受者，而不是价格决定者。目前，农地市场的供给主体和需要主体都不充分。
(一)补偿机制不健全造成供给竞争不足
1.农民获得承包地时，不仅仅得到的是土地的使用权，同时也取得了部分收益权。农民是否愿意供给土地，这取决于收益权的实现。第一，有偿流动是基础。土地供给者将土地交易出去，他就放弃自己经营，而获取的是土地地租的机会。因此，地租的大小是转让地产的年收益。如果政策允许，而且转让金能顺利实现，那么失去的直接获取收益得到补偿，所有权就可以实现。如果不允许有偿转让，地产流转就受阻。第二，一次性农地转让的补偿机制不足。随着农村经济的发展，一部分农民有能力在城市中居住生活，他们想把土地交给集体或转让给其他农民，这时，他放弃的是无限期的地租受益权，补偿也应以无限期计。这种做法应类似于现行政策中的征地，不同的是集体所有权未变，土地用途未变。目前，这种流转采取无偿或很低的补偿形式，是前三年平均收益的3—6倍。就连《土地管理法》中规定也是如此，征地的补偿费用为该土地征用前3年平均产值的6—10倍(这多归集体)，安置费用4—6倍。这种状况根本不能调动地产流转的积极性。第三，转让时不能充分考虑其增值，也是制约土地流转的因素。农民尤其是城郊农民对土地增值有了清醒的认识，他们对城郊地产的增值印象深刻。地产所有者在地产增值中受益，因此转让地产时未来增值也应得体现。前几年有大量的农转非人口，而近几年来，因为农民看到农地增值的巨大潜力，因此农转非呈逐年下降趋势。目前，大部分地区都对这方面补偿不足。既不足额补偿，也不计价入股待以后分红，这阻碍了地产流转。
2.农村社会保障机制不健全
目前我国农村社会保障机制虽然地区差异大，但总体水平低。社会保障机制基本融于地产制度之中，有了土地就有收益，有了收益就有保障。正是这种逻辑的发展，农民即使无力耕地，也不愿意放弃土地。目前，我国农村鳏寡孤独老人低效使用或荒芜土地的现象就是有力的证明。地方政府没有能力承担这种社会责任，限制了农用地的流转。根本原因在于社会保障机制没能从承包土地中剥离出来。
3.非农就业难
非农就业难是限制农村剩余劳动力转移的问题关键，也是阻碍地产市场发育的主要原因。农民如果从事土地经营，其劳动力价值得到实现，设期望值为V1，其安全系数为f1；如果能找到非农就业，其劳动力价值实现的期望值为V2，安全系数为f2，这时他面临两种选择，在挑选时，他首先进行两种工作的收益比较。两种工作的收益大小存在三种关系，当V2＞V1，取决于f1与f2的大小比较，一般而言，f1=1，而f2的不确定性很大，这时，如果V2f2越大，就越有可能转让地产从事非农产业。但我国的二元户籍制度和庞大的非农剩余劳动力和农村剩余劳动力，使f2很小，即使V2大，V2f2仍小，这时就限制了农业剩余劳动力的转移，进而限制了农村地产市场交易量。
(二)农业劳动生产率低下造成需求竞争不足
农地对农民而言，表现为多重效用，即：土地的生存机会效用、提供就业效用、获取利益效用、社会保险效用、以免重新获取时支付更多的费用之效用、地产的增值效用。目前由于劳动力平均土地面积狭小，人地关系高度紧张，劳动力平均生产率较低，因此投资流向农业的很少。这样农地流转时，仅仅以获取直接经济收益和就业机会为目标的竞争投资就不会激烈。
(三)供求竞争的不足造成地产市场机制不能有效发挥作用
部分农民通过核算认为，在小面积土地上经营一年也不能获得多少收益，还不如将地租给别人而自己从事第二、三产业，因此有供给土地的意愿；另一部分人家里人口众多，劳力也有，但耕地不足，有获取土地的愿望，但事实上即使双方均取得对方的信息，交易仍不能达成。因为供给方只供给土地转让权而不能满足需求方对土地所有权的需求，以及需求方得到受让权仍不能达到预期经济效益。由于供求竞争的不足，造成地产市场竞争机能不能有效发挥作用。
二、非市场行为的干预
(一)基层政权组织的非市场行为阻碍了地产市场竞争
第一，集体土地所有者代表——村民小组、村民委员会、乡政府在出让或租赁土地时，有些干部徇私舞弊，出让或租赁土地没有在公开市场上进行，受让方或承租方不是一般人，而是他们的亲戚朋友，私下交易，出让金不是市场竞争达成的，而是领导说了算。第二，地方政府为了本地区经济的优先发展，或领导在任期内干一番“业绩”，想方设法招商引资，为此，他们压代地价，越权审批，批少占多，批劣占优，甚至给土地管理部门下达创收计划迫使土地管理部门设法进行征地投机。
（二）不规范的税费扰乱了地产市场竞争
一些地方政府巧立名目、征收多种税费，对于有关系的可以减免，没关系的严加征管，甚至乱罚款，严重影响了地产市场公平竞争秩序。
（三）由于农民的自身问题，导致流转产生困难的现象时有发生
如国家鼓励耕地向种田能手集中，可由于土地的零散，若要实现土地的规模经营，所涉及的需要进行谈判的农户就多了，一些农户乘机抬高价格。还有一些农民“恋土”情节，他宁可抛荒也不转让，这些都给土地流转设置了障碍，从而使土地难以形成规模经营，发挥规模优势，获取规模效益。
总之，农地市场是新生事物，如何发挥市场配置地产的功能，没有现成的经验。只能从实际出发，在实践中摸索，在沿海和大中城市郊区搞“试验田”，吸取经验。条件不具备不能强迫搞，切忌一哄而上，探索和选择适合本地区的土地流转方式，完善土地流转的价格机制，规范土地流转程序，制定相关的法律、政策，加强指导，提高乡村基层行政干部的职业道德素质，贯彻“三个代表”重要思想，分析制约农地流转的因素，寻找解决“三农”问题的出路，使土地改革走出低谷，走向规模经济。
一、供给主体和需求主体的不足
要形成自由竞争，首先必须有足够的供需主体，即供需市场上主体多，任何一单独主体退出或加入都不会影响地产供求价格，每一个单独的主体都只是价格的接受者，而不是价格决定者。目前，农地市场的供给主体和需要主体都不充分。
(一)补偿机制不健全造成供给竞争不足
1.农民获得承包地时，不仅仅得到的是土地的使用权，同时也取得了部分收益权。农民是否愿意供给土地，这取决于收益权的实现。第一，有偿流动是基础。土地供给者将土地交易出去，他就放弃自己经营，而获取的是土地地租的机会。因此，地租的大小是转让地产的年收益。如果政策允许，而且转让金能顺利实现，那么失去的直接获取收益得到补偿，所有权就可以实现。如果不允许有偿转让，地产流转就受阻。第二，一次性农地转让的补偿机制不足。随着农村经济的发展，一部分农民有能力在城市中居住生活，他们想把土地交给集体或转让给其他农民，这时，他放弃的是无限期的地租受益权，补偿也应以无限期计。这种做法应类似于现行政策中的征地，不同的是集体所有权未变，土地用途未变。目前，这种流转采取无偿或很低的补偿形式，是前三年平均收益的3—6倍。就连《土地管理法》中规定也是如此，征地的补偿费用为该土地征用前3年平均产值的6—10倍(这多归集体)，安置费用4—6倍。这种状况根本不能调动地产流转的积极性。第三，转让时不能充分考虑其增值，也是制约土地流转的因素。农民尤其是城郊农民对土地增值有了清醒的认识，他们对城郊地产的增值印象深刻。地产所有者在地产增值中受益，因此转让地产时未来增值也应得体现。前几年有大量的农转非人口，而近几年来，因为农民看到农地增值的巨大潜力，因此农转非呈逐年下降趋势。目前，大部分地区都对这方面补偿不足。既不足额补偿，也不计价入股待以后分红，这阻碍了地产流转。
2.农村社会保障机制不健全
目前我国农村社会保障机制虽然地区差异大，但总体水平低。社会保障机制基本融于地产制度之中，有了土地就有收益，有了收益就有保障。正是这种逻辑的发展，农民即使无力耕地，也不愿意放弃土地。目前，我国农村鳏寡孤独老人低效使用或荒芜土地的现象就是有力的证明。地方政府没有能力承担这种社会责任，限制了农用地的流转。根本原因在于社会保障机制没能从承包土地中剥离出来。
3.非农就业难
非农就业难是限制农村剩余劳动力转移的问题关键，也是阻碍地产市场发育的主要原因。农民如果从事土地经营，其劳动力价值得到实现，设期望值为V1，其安全系数为f1；如果能找到非农就业，其劳动力价值实现的期望值为V2，安全系数为f2，这时他面临两种选择，在挑选时，他首先进行两种工作的收益比较。两种工作的收益大小存在三种关系，当V2＞V1，取决于f1与f2的大小比较，一般而言，f1=1，而f2的不确定性很大，这时，如果V2f2越大，就越有可能转让地产从事非农产业。但我国的二元户籍制度和庞大的非农剩余劳动力和农村剩余劳动力，使f2很小，即使V2大，V2f2仍小，这时就限制了农业剩余劳动力的转移，进而限制了农村地产市场交易量。
(二)农业劳动生产率低下造成需求竞争不足
农地对农民而言，表现为多重效用，即：土地的生存机会效用、提供就业效用、获取利益效用、社会保险效用、以免重新获取时支付更多的费用之效用、地产的增值效用。目前由于劳动力平均土地面积狭小，人地关系高度紧张，劳动力平均生产率较低，因此投资流向农业的很少。这样农地流转时，仅仅以获取直接经济收益和就业机会为目标的竞争投资就不会激烈。
(三)供求竞争的不足造成地产市场机制不能有效发挥作用
部分农民通过核算认为，在小面积土地上经营一年也不能获得多少收益，还不如将地租给别人而自己从事第二、三产业，因此有供给土地的意愿；另一部分人家里人口众多，劳力也有，但耕地不足，有获取土地的愿望，但事实上即使双方均取得对方的信息，交易仍不能达成。因为供给方只供给土地转让权而不能满足需求方对土地所有权的需求，以及需求方得到受让权仍不能达到预期经济效益。由于供求竞争的不足，造成地产市场竞争机能不能有效发挥作用。
二、非市场行为的干预
(一)基层政权组织的非市场行为阻碍了地产市场竞争
第一，集体土地所有者代表——村民小组、村民委员会、乡政府在出让或租赁土地时，有些干部徇私舞弊，出让或租赁土地没有在公开市场上进行，受让方或承租方不是一般人，而是他们的亲戚朋友，私下交易，出让金不是市场竞争达成的，而是领导说了算。第二，地方政府为了本地区经济的优先发展，或领导在任期内干一番“业绩”，想方设法招商引资，为此，他们压代地价，越权审批，批少占多，批劣占优，甚至给土地管理部门下达创收计划迫使土地管理部门设法进行征地投机。
（二）不规范的税费扰乱了地产市场竞争
一些地方政府巧立名目、征收多种税费，对于有关系的可以减免，没关系的严加征管，甚至乱罚款，严重影响了地产市场公平竞争秩序。
（三）由于农民的自身问题，导致流转产生困难的现象时有发生
如国家鼓励耕地向种田能手集中，可由于土地的零散，若要实现土地的规模经营，所涉及的需要进行谈判的农户就多了，一些农户乘机抬高价格。还有一些农民“恋土”情节，他宁可抛荒也不转让，这些都给土地流转设置了障碍，从而使土地难以形成规模经营，发挥规模优势，获取规模效益。
总之，农地市场是新生事物，如何发挥市场配置地产的功能，没有现成的经验。只能从实际出发，在实践中摸索，在沿海和大中城市郊区搞“试验田”，吸取经验。条件不具备不能强迫搞，切忌一哄而上，探索和选择适合本地区的土地流转方式，完善土地流转的价格机制，规范土地流转程序，制定相关的法律、政策，加强指导，提高乡村基层行政干部的职业道德素质，贯彻“三个代表”重要思想，分析制约农地流转的因素，寻找解决“三农”问题的出路，使土地改革走出低谷，走向规模经济。