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【摘 要】 随着我国社会经济的快速发展，各行各业的竞争越来越激烈，小区的物业服务企业也不例外，额要想在物业行业中取得不败之地，就要对物业管理中存在的问题进行及时的解决。本文就针对小区物业管理中存在的问题进行分析，并提出相应的解决对策。
【关键词】 经济发展；物业管理；解决对策
引言：
物业管理作为现代化城市管理的一部分，会直接影响人们生活与工作的质量。物业管理像是一把“双刃剑”，良好的物业管理能够有效提高周边业主的生活与工作品质；而较差的物业管理，收取了业主们一定的费用，却没有带来相应的服务，不仅不能为业主分忧，而且还给业主添堵，不如没有。物业管理是随着房地产市场的极速发展而应运而生的，但由于房地产经济过快的发展速度致使物业管理还不够成熟完善，只有“半吊子”能力，因此，这些大大小小的各类问题便相继出现。
1、物业管理行业发展现状
1.1物业管理伴随着房地产业的发展快速兴起
物业管理是房地产业一个重要的组成部分，与房地产业的流通环节、消费环节有着密切的联系，是房地产开发建设的完善与延续。良好的物业管理有利于房地产的销售推广，有利于实现物业的保值增值，有利于房地产市场的发展完善，有利于提高房地产开发企业的声誉和品牌价值。
1.2物业纠纷数量不断上升
随着物业管理的普及，物业公司在管理水平上存在较大差距，一些规模较大，知名度较高的物业服务企业相对较好，而对于大部分中小型物业企业，物业纠纷种类繁多，数量也在不断上升。例如，环境破坏现象严重。为图出行方便，部分居民为了避免绕路，就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏，久而久之，小区草坪变成了道路，护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。这不仅造成了本小区的安全隐患，还给相邻小区的安全造成的很大的问题。
2、小区物业管理中存在的问题
2.1物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.2物业管理专业人才缺乏
目前，我国大多数的物业服务企业工作人员在专业知识结构方面无法满足物业管理的发展要求，物业管理行业从业人员一般不具有专业的物业管理能力。物业管理工作人员的素质偏低，服务无法满足业主需求。虽然《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但事实上，在从事物业管理工作的人员当中，很少有人取得物业管理职业资格证书，真正做到带证上岗。而具备更高级管理能力的工作人员更是难得一见。物业管理行业专业人才缺乏的现状致使物业管理水平无法提高。现有的物业管理从业人员专业水平不高，只能够完成自己分管的工作，对物业管理中的其他部分工作没有办法很好的完成，无法做到哪里需要，哪里补上。物业管理的整个行业素质不高，物业管理观念老旧及专业意识淡薄致使整个物业管理行业水平较低，服务无法到位。物业管理团队的专业化还未形成，许多物业管理公司都是由随便几个差不多能力的人员组建而成。人才不足的现象对物业管理行业的发展造成了严重影响，一些外资企业提出的优厚待遇还会将我国为数不多的物业管理专业人才挖走，致使物业管理发展压力愈发加大。在业主使用房屋时，会碰到一些自身无法理解的专业房屋问题，这些问题一般是向物业管理公司寻求答案。而当今物业管理工作人员专业性较弱，对于业主提出的房屋问题无法解答，极易引起业主不满。现今我国物业管理团队建设普遍滞后，人员素质有待提高，这些均会影响物业管理行业的发展。
3、解决小区物业管理的主要对策
3.1完善法律体系
物业企业若是没有一套良好的法律体系进行约束与保护，根本不可从根源上解决物业服务企业存在的问题。因此，我国要就目前物业服务企业的情况，对现有的法律体系进行改善，政府部分要结合实际情况，制定一套科学的法律体系。制定的法律体系要涉及到多个方面，例如，环境卫生管理、房屋维修以及公共设施的维护等等，扩大到物业管理的各个领域，每个领域都有相关的法律法规，在物业管理工作当中，若是与业主之间出现各种问题，都可以按照法律依据来解决，使物业服务企业的收费得到良好的保障，促进企业的发展。法律是解决物业服务企业与业主之间问题最有效的方法，只有在完善的法律体系下，物业服务企业才可健康发展。
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记，了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。 3.3解决物业管理经费问题
首先要让业主认同物业管理收费的合理性，充分认识到物业管理是以业主为先，服务于业主的。那么业主在享受服务的同时自然是要支付相应的服务费用。面对有些业主随意欠缴物业管理费用的情况，应告知业主让其充分认识到拖欠物业管理费用会使自身所享受的服务品质下降，利益受到损害。业主委员会也应该引导业主自觉承担物业维护及服务的全部费用。政府应根据小区的服务范围及品质制定相应的物业管理收费标准。作为物业自身，应采用科学的方法经营运作企业，改善经费状况。
3.4运用科技提高物业管理水平
物业管理智能化是现今物业管理的趋势。为了提高物业管理服务水平，物业服务企业应对各类专业管理技术和知识的掌握给予高度重视，实现自身管理能力与科技同步发展。物业管理可运用现代高科技管理手段，满足客户需求，并可运用科技手段将社区服务规范起来，做到简单、规范、有序的物业管理。
3.5积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷
根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类纠纷的法定方式。仲裁具有自愿性、专业性、国际性、灵活性、保密性、快捷性、经济性、独立性的特点。仲裁的这些特点，为住宅小区物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决住宅小区物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决住宅小区物业管理纠纷，需要注意以下几个方面：第一是明确仲裁的受理范围，一般来讲，业主、业主委员会、物业管理公司之间的合同纠纷可以通过仲裁来解决；但与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷则只能提起行政复议、行政诉讼。第二是订立有效的仲裁协议，明确选定的仲裁委员会。
4、结束语
我国物业服务企业存在的问题比较突出，因此，物业管理水平无法良好的提高，要提高物业管理的水平，需要从多个角度出发，全面解决物业管理存在的问题，从而促进物业行业的健康发展。
参考文献：
[1]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题，2013，09：78-81.
[2]姚冬梅.城市住宅小区物业管理问题探源及对策研究——以江阴市住宅小区为例[J].襄樊职业技术学院学报，2011，06：44-47.
[3]匙静，王伟.当前住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策[J].科技咨询导报，2007，10：161.
【关键词】 经济发展；物业管理；解决对策
引言：
物业管理作为现代化城市管理的一部分，会直接影响人们生活与工作的质量。物业管理像是一把“双刃剑”，良好的物业管理能够有效提高周边业主的生活与工作品质；而较差的物业管理，收取了业主们一定的费用，却没有带来相应的服务，不仅不能为业主分忧，而且还给业主添堵，不如没有。物业管理是随着房地产市场的极速发展而应运而生的，但由于房地产经济过快的发展速度致使物业管理还不够成熟完善，只有“半吊子”能力，因此，这些大大小小的各类问题便相继出现。
1、物业管理行业发展现状
1.1物业管理伴随着房地产业的发展快速兴起
物业管理是房地产业一个重要的组成部分，与房地产业的流通环节、消费环节有着密切的联系，是房地产开发建设的完善与延续。良好的物业管理有利于房地产的销售推广，有利于实现物业的保值增值，有利于房地产市场的发展完善，有利于提高房地产开发企业的声誉和品牌价值。
1.2物业纠纷数量不断上升
随着物业管理的普及，物业公司在管理水平上存在较大差距，一些规模较大，知名度较高的物业服务企业相对较好，而对于大部分中小型物业企业，物业纠纷种类繁多，数量也在不断上升。例如，环境破坏现象严重。为图出行方便，部分居民为了避免绕路，就会直接踩踏小区绿化甚至人为破坏小区四周的封闭护栏，久而久之，小区草坪变成了道路，护栏的豁口不仅越来越多还越来越大。这不仅造成了本小区的安全隐患，还给相邻小区的安全造成的很大的问题。
2、小区物业管理中存在的问题
2.1物业管理体制不健全
调查显示，我国大部分物业管理公司都是房地产开发企业的子公司，本身存在裙带关系，遇到任何问题，物业管理公司都会以开发商及自身利益为前提，不会做积极处理。业主反映的很多问题多是开发商遗留下的，例如绿地培植，小区内的公共设施及道路铺设等问题，并不属于物业公司管理范畴，但是业主认为物业管理公司作为开发商的售后服务和维护人，理应为业主解决一切问题。发生在业主和小区物业管理公司之间纠纷大部分来自开发商遗留的问题，而谁开发谁管理的管理体制是发生纠纷的根本原因。
2.2物业管理专业人才缺乏
目前，我国大多数的物业服务企业工作人员在专业知识结构方面无法满足物业管理的发展要求，物业管理行业从业人员一般不具有专业的物业管理能力。物业管理工作人员的素质偏低，服务无法满足业主需求。虽然《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但事实上，在从事物业管理工作的人员当中，很少有人取得物业管理职业资格证书，真正做到带证上岗。而具备更高级管理能力的工作人员更是难得一见。物业管理行业专业人才缺乏的现状致使物业管理水平无法提高。现有的物业管理从业人员专业水平不高，只能够完成自己分管的工作，对物业管理中的其他部分工作没有办法很好的完成，无法做到哪里需要，哪里补上。物业管理的整个行业素质不高，物业管理观念老旧及专业意识淡薄致使整个物业管理行业水平较低，服务无法到位。物业管理团队的专业化还未形成，许多物业管理公司都是由随便几个差不多能力的人员组建而成。人才不足的现象对物业管理行业的发展造成了严重影响，一些外资企业提出的优厚待遇还会将我国为数不多的物业管理专业人才挖走，致使物业管理发展压力愈发加大。在业主使用房屋时，会碰到一些自身无法理解的专业房屋问题，这些问题一般是向物业管理公司寻求答案。而当今物业管理工作人员专业性较弱，对于业主提出的房屋问题无法解答，极易引起业主不满。现今我国物业管理团队建设普遍滞后，人员素质有待提高，这些均会影响物业管理行业的发展。
3、解决小区物业管理的主要对策
3.1完善法律体系
物业企业若是没有一套良好的法律体系进行约束与保护，根本不可从根源上解决物业服务企业存在的问题。因此，我国要就目前物业服务企业的情况，对现有的法律体系进行改善，政府部分要结合实际情况，制定一套科学的法律体系。制定的法律体系要涉及到多个方面，例如，环境卫生管理、房屋维修以及公共设施的维护等等，扩大到物业管理的各个领域，每个领域都有相关的法律法规，在物业管理工作当中，若是与业主之间出现各种问题，都可以按照法律依据来解决，使物业服务企业的收费得到良好的保障，促进企业的发展。法律是解决物业服务企业与业主之间问题最有效的方法，只有在完善的法律体系下，物业服务企业才可健康发展。
3.2多渠道提高物业管理公司从业人员综合素质和物业服务水平
随着我国社会不断进步，人们生活水平逐步提高，对日常生活中服务行业的要求也随之提高，尤其是贴近人们生活的物业管理市场，对其从业人员的管理水平及人员素质要求甚高。当前房价、户型及交通环境是业主选择房产的重要因素，除此之外，物业管理服务水平也在考虑之中。因此物业公司必须拥有专业的、高素质的从业人员才能获得业主的认可，进而在物业管理行业占有一席之地。必须高度重视对从业人员的专业技能的培训，增强从业人员的服务意识。在技能培训中增加项目，如智能化设备的维修及维护，提高服务质量，及时高效的解决业主的生活问题。针对物业从业人员设定考核标准。以标准为依据实现从业人员的自我提升。通过从业人员日常工作能力的表现可以辨别其职业素养高低，因此严格的考核制度对其服务质量及业务技能的提高有着重要作用，通过考察可以激发其工作动力及创新能力，进而不断进行自我提升，使得物业管理水平上升一个台阶。物业管理公司还应加强与业主和业主委员会的沟通。物业管理纠纷产生的原因既有客观原因，也有主观的原因，除国家法律法规要不断完善外，物业管理各方面应在协商互利的基础上不断提高认识，积极预防和减少物业管理纠纷。物业管理公司通过对业主资料的登记，了解每位业主的年龄、个性、职业、家庭状况、收入水平等情况，然后根据情况将业主分成几类。另外，物业管理公司应增加管理服务的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式，让业主了解物业管理相关法规、常识以及物业管理公司的运作程序和规则，并使业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。 3.3解决物业管理经费问题
首先要让业主认同物业管理收费的合理性，充分认识到物业管理是以业主为先，服务于业主的。那么业主在享受服务的同时自然是要支付相应的服务费用。面对有些业主随意欠缴物业管理费用的情况，应告知业主让其充分认识到拖欠物业管理费用会使自身所享受的服务品质下降，利益受到损害。业主委员会也应该引导业主自觉承担物业维护及服务的全部费用。政府应根据小区的服务范围及品质制定相应的物业管理收费标准。作为物业自身，应采用科学的方法经营运作企业，改善经费状况。
3.4运用科技提高物业管理水平
物业管理智能化是现今物业管理的趋势。为了提高物业管理服务水平，物业服务企业应对各类专业管理技术和知识的掌握给予高度重视，实现自身管理能力与科技同步发展。物业管理可运用现代高科技管理手段，满足客户需求，并可运用科技手段将社区服务规范起来，做到简单、规范、有序的物业管理。
3.5积极用“仲裁”来解决住宅小区物业管理纠纷
根据我国现行法律规定，仲裁也是解决此类纠纷的法定方式。仲裁具有自愿性、专业性、国际性、灵活性、保密性、快捷性、经济性、独立性的特点。仲裁的这些特点，为住宅小区物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决住宅小区物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决住宅小区物业管理纠纷，需要注意以下几个方面：第一是明确仲裁的受理范围，一般来讲，业主、业主委员会、物业管理公司之间的合同纠纷可以通过仲裁来解决；但与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷则只能提起行政复议、行政诉讼。第二是订立有效的仲裁协议，明确选定的仲裁委员会。
4、结束语
我国物业服务企业存在的问题比较突出，因此，物业管理水平无法良好的提高，要提高物业管理的水平，需要从多个角度出发，全面解决物业管理存在的问题，从而促进物业行业的健康发展。
参考文献：
[1]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题，2013，09：78-81.
[2]姚冬梅.城市住宅小区物业管理问题探源及对策研究——以江阴市住宅小区为例[J].襄樊职业技术学院学报，2011，06：44-47.
[3]匙静，王伟.当前住宅小区物业管理中存在的问题及解决对策[J].科技咨询导报，2007，10：161.