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摘要：增值税是以单位和个人生产经营过程中取得的增值额为课税对象征收的一种税。增值税于1954年起源于法国，世界上至今有170多个国家和地区实行了增值税。我国于1979年引进、试点增值税，在1984年第二部利改税和整个工商税制改革时，增值税作为改革的重点逐步走向规范。为促进第三产业发展，我国从2012年1月1日起，逐步将目前征收的营业税全部改征增值税，先在上海市交通运输业和部分现代服务业开展试点，2012年9月试点又扩大到北京、天津、广东省等8个省市。2013年8月1日，营业税改征增值税在全国范围内推开，并将广播影视作品的制作、播映合法性纳入试点行业。2014年李克强总理文章《关于深化经济体制改革的若干问题》中表示，2015年基本实现营改增全覆盖。房地产行业实行营改增已是税收改革的一项重要任务，近几年房地产对国民经济的影响较大，房地产推行营改增涉及面较广、意义深远，下面就营改增对房地产的影响进行进行分析探讨。
关键词：营改增；房地产；影响；分析
一、房地产的概念、成本及现有税种
1、房地产包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产的显著特点即位置的固定性和不可移动性。近几年，随着房地产业突飞猛进的发展，房地产已经成为市场经济中商业交易的主要组成部分。
2、房地产的成本、费用主要包含有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、财务费用、营销费用。
3、房地产企业的现有税种及税率：现行的房地产税种繁杂、重复征税、税种设置不合理，辅助政策不健全等问题都越来越成为我国房地产市场健康发展的制约因素。房地产税收是国家财政收入的重点来源，对整体经营环境影响到较大，所以，税制改革势在必行。
二、房地产营改增的意义
营改增的重要意义在于促进国家完善财税制、提高税收科学管理水平。引入增值税的抵扣机制促进各企业上下游之间的良性互动和循环发展，从而减少整个产业链的重复征税，规范财务税收管理，还可以促进地方政府的房地产政策改革。 推进全社会企业健全财务管理，不断提升从业人员水平，从而规范就业环境和市场经营环境。保证进、销项税的真实核算，使各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平，从总体上提高经济效率。
三、主要关联行业对房地产营改增的影响
1、建筑成本是房地产业的主要成本，对房地产企业实施营改增前必须从建筑业开始，目前，建筑行业项目承包方很多都是个人、个体施工队，经营和财务管理都比较粗放。若进行营改增，企业的经营模式和管理模式都需要动“手术”。 现阶段建筑业的所得税征收方式大多为核定征收，为节约成本采购材料往往以不含税价进入，不主动索取发票，白条入账，这一现象在行业内是普遍现象。很多建筑工程都是分包、转包，机械设备、车辆很多是向个人租用，取得抵扣进项税发票相对困难。建筑业的基础材料使用的沙、石等原材料，主要是从农民或个体户手里购买，也难以取得增值税发票，占建筑业成本20%-30%的劳务成本同样也难以取得进项税可抵扣，建筑业的进项税抵扣如何确定相应的标准是房地产企业营改增的最主要问题。
2、房地产企业的投资成本高、经营周期较长，资金收回不够及时，对资金的融资金额需求较大，融资成本也是房地产企业的重要成本。但是，金融机构涉税业务范围、税收结构、征管方式等极其复杂。金融保险业的营改增，的确存在征税的原理不清楚，以及如个人储蓄利息的进项税额抵扣难、增值税专用发票的开具需求量大等问题。此外，实现营改增，银行等金融机构的业务系统处理和系统更新也是一个很繁杂的问题。如果对不同类型的金融服务和金融产品适用不同的增值税税率，要如何准确核算各项收入金额，以及准确划分各项收入对应的进项税额，这些问题都将面临很大挑战。
3、房地产企业的土地成本及拆迁补偿费的抵扣问题。由于房地产企业土地是企业从政府手中购入的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。房地产企业除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购、为拆迁向个人支付的各项补偿费等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，是关乎房地产企业营改增能否彻底以及一项重要成本如何确认的问题。
四、影响房地产营改增的解决办法
税制改革是多方利益的重新组合，是政府调动市场经济的一个主要杠杆，牵一发而动全身，既要考虑税制原理，体现营改增的目的，又要顾及各行各业的利益不能波动太大，做到平稳过渡，并且要防范财政收入锐减所带来的一系列影响，保证税改与财政收入的合理平衡。
1、建筑业企业领导以及相关人员需要超前谋划、积极应对，带领会计人员及涉税人员做好准备工作，及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机构加强对增值税发票学习、使用，防范发票管理人员缺乏风险意识，完善规范建筑业财务管理要求，主管单位加大对建筑业的行业、税税源征收管理，不断提高建筑业从业人员入职资格要求。严格按照营改增政策规定，所有采购从源头上要把握住，及时取得增值税发票，对一般纳税人、小规模纳税人的发票管理，制订发票开立、领用、使用和核销的管理制度，做到定期或不定期自查和抽查工作，有效防范发票管理舞弊。
2、要使金融机构的营改增顺利实施，既要考虑银行的实际情况，又要考虑对行业税收负担产生的影响。银行的主要收入来源于贷款利息收入，对各类业务分别梳理，按类别归集，减少销项税发票的种类，提高开具各类增值税发票可操作性，不断完善各业务系统，实现增值税开票系统与银行业务系统的有效衔接，解决在衔接过程中出现的硬件、软件等问题，同时制订相应的增值税开票流程，规范工作人员业务行为，防范金融业因税制改革操作不当带来的风险。
3、政府牵头制定房地产企业的土地成本及拆迁补偿费营改增配套政策，结合增值税原理，针对政府是否开具发票考虑补充特殊措施，允许抵扣或其他优惠措施相结合的办法，明确具体实施方案，并制定中央和地方税收合理划分方案，从宏观上也要保证国家财政收入不受损失。
4、对原地税机构重新组合，妥善处理使税管人员竞聘上岗与分流结合的办法，调整国、地税征管范围，明确分工并精诚协作，制定企业与税务机关双向监督制约机制，加强税收征管力度，提升税企关系。
五、房地产企业对营改增的应对办法
1、营改增给房地产带来巨大机会的同时，也使得企业的财务战略面临挑战。企业要加强会计核算，提高财务技能，在项目实施前做好财税筹划，设定税负比例，使企业利润最大化。尽可能取得所有可抵扣的进项税发票，这就要求房地产企业与正规的供应商、建筑企业合作。完善企业招投标流程和相关制度，加强成本控制人员的专业能力，确保各类材料、工程造价合理公允。
2、合理提高房屋开发的采购成本，例如加大精装修房销售比例，结合总体税当提高售价。增加对精装修房销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。
3、提高企业内控水平，提高纳税意识，合理筹划销项税与进项税配比，避免预售缴纳大量增值税，决算时取得大量发票形成巨额留抵税金。
参考文献
程双华 浅谈营改增对建筑企业财务管理的影响[期刊论文] 《会计师》 -2013年3期
关键词：营改增；房地产；影响；分析
一、房地产的概念、成本及现有税种
1、房地产包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房地产的显著特点即位置的固定性和不可移动性。近几年，随着房地产业突飞猛进的发展，房地产已经成为市场经济中商业交易的主要组成部分。
2、房地产的成本、费用主要包含有：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、管理费用、财务费用、营销费用。
3、房地产企业的现有税种及税率：现行的房地产税种繁杂、重复征税、税种设置不合理，辅助政策不健全等问题都越来越成为我国房地产市场健康发展的制约因素。房地产税收是国家财政收入的重点来源，对整体经营环境影响到较大，所以，税制改革势在必行。
二、房地产营改增的意义
营改增的重要意义在于促进国家完善财税制、提高税收科学管理水平。引入增值税的抵扣机制促进各企业上下游之间的良性互动和循环发展，从而减少整个产业链的重复征税，规范财务税收管理，还可以促进地方政府的房地产政策改革。 推进全社会企业健全财务管理，不断提升从业人员水平，从而规范就业环境和市场经营环境。保证进、销项税的真实核算，使各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通胀水平，从总体上提高经济效率。
三、主要关联行业对房地产营改增的影响
1、建筑成本是房地产业的主要成本，对房地产企业实施营改增前必须从建筑业开始，目前，建筑行业项目承包方很多都是个人、个体施工队，经营和财务管理都比较粗放。若进行营改增，企业的经营模式和管理模式都需要动“手术”。 现阶段建筑业的所得税征收方式大多为核定征收，为节约成本采购材料往往以不含税价进入，不主动索取发票，白条入账，这一现象在行业内是普遍现象。很多建筑工程都是分包、转包，机械设备、车辆很多是向个人租用，取得抵扣进项税发票相对困难。建筑业的基础材料使用的沙、石等原材料，主要是从农民或个体户手里购买，也难以取得增值税发票，占建筑业成本20%-30%的劳务成本同样也难以取得进项税可抵扣，建筑业的进项税抵扣如何确定相应的标准是房地产企业营改增的最主要问题。
2、房地产企业的投资成本高、经营周期较长，资金收回不够及时，对资金的融资金额需求较大，融资成本也是房地产企业的重要成本。但是，金融机构涉税业务范围、税收结构、征管方式等极其复杂。金融保险业的营改增，的确存在征税的原理不清楚，以及如个人储蓄利息的进项税额抵扣难、增值税专用发票的开具需求量大等问题。此外，实现营改增，银行等金融机构的业务系统处理和系统更新也是一个很繁杂的问题。如果对不同类型的金融服务和金融产品适用不同的增值税税率，要如何准确核算各项收入金额，以及准确划分各项收入对应的进项税额，这些问题都将面临很大挑战。
3、房地产企业的土地成本及拆迁补偿费的抵扣问题。由于房地产企业土地是企业从政府手中购入的，但是地方政府并不是纳税人，无法开具增值税专用发票，也就无法形成完整的抵扣链条。房地产企业除了招拍挂获取土地外，地方政府无偿划转、与村集体合作、股权收购、为拆迁向个人支付的各项补偿费等方式也几乎不可能取得依法允许抵扣的进项税发票。这些问题如何解决，土地成本到底能否作为进项进行抵扣，是关乎房地产企业营改增能否彻底以及一项重要成本如何确认的问题。
四、影响房地产营改增的解决办法
税制改革是多方利益的重新组合，是政府调动市场经济的一个主要杠杆，牵一发而动全身，既要考虑税制原理，体现营改增的目的，又要顾及各行各业的利益不能波动太大，做到平稳过渡，并且要防范财政收入锐减所带来的一系列影响，保证税改与财政收入的合理平衡。
1、建筑业企业领导以及相关人员需要超前谋划、积极应对，带领会计人员及涉税人员做好准备工作，及时了解掌握最新政策动态，与主管税务机构加强对增值税发票学习、使用，防范发票管理人员缺乏风险意识，完善规范建筑业财务管理要求，主管单位加大对建筑业的行业、税税源征收管理，不断提高建筑业从业人员入职资格要求。严格按照营改增政策规定，所有采购从源头上要把握住，及时取得增值税发票，对一般纳税人、小规模纳税人的发票管理，制订发票开立、领用、使用和核销的管理制度，做到定期或不定期自查和抽查工作，有效防范发票管理舞弊。
2、要使金融机构的营改增顺利实施，既要考虑银行的实际情况，又要考虑对行业税收负担产生的影响。银行的主要收入来源于贷款利息收入，对各类业务分别梳理，按类别归集，减少销项税发票的种类，提高开具各类增值税发票可操作性，不断完善各业务系统，实现增值税开票系统与银行业务系统的有效衔接，解决在衔接过程中出现的硬件、软件等问题，同时制订相应的增值税开票流程，规范工作人员业务行为，防范金融业因税制改革操作不当带来的风险。
3、政府牵头制定房地产企业的土地成本及拆迁补偿费营改增配套政策，结合增值税原理，针对政府是否开具发票考虑补充特殊措施，允许抵扣或其他优惠措施相结合的办法，明确具体实施方案，并制定中央和地方税收合理划分方案，从宏观上也要保证国家财政收入不受损失。
4、对原地税机构重新组合，妥善处理使税管人员竞聘上岗与分流结合的办法，调整国、地税征管范围，明确分工并精诚协作，制定企业与税务机关双向监督制约机制，加强税收征管力度，提升税企关系。
五、房地产企业对营改增的应对办法
1、营改增给房地产带来巨大机会的同时，也使得企业的财务战略面临挑战。企业要加强会计核算，提高财务技能，在项目实施前做好财税筹划，设定税负比例，使企业利润最大化。尽可能取得所有可抵扣的进项税发票，这就要求房地产企业与正规的供应商、建筑企业合作。完善企业招投标流程和相关制度，加强成本控制人员的专业能力，确保各类材料、工程造价合理公允。
2、合理提高房屋开发的采购成本，例如加大精装修房销售比例，结合总体税当提高售价。增加对精装修房销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，降低企业税负，增加盈利空间。
3、提高企业内控水平，提高纳税意识，合理筹划销项税与进项税配比，避免预售缴纳大量增值税，决算时取得大量发票形成巨额留抵税金。
参考文献
程双华 浅谈营改增对建筑企业财务管理的影响[期刊论文] 《会计师》 -2013年3期