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2010年1月10日,“国十一条”出台,虽然在此之前中央已在一个月的时间里四调楼市,但直到这一刻,房地产行业的未来走势才开始有了一个相对清晰的脉络。增加保障性住房、抑制投资投机性购房、加强市场监测,甚至连地方各级人民政府的职责都被明确规定,从“国四条”到“国十一条”,政府在房地产各方面的调控手段和力度越发周全,发力路径越发明显。民生成为此次新政关注的重中之重。
保障性住房:重中之重
2009年12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。而2010年1月10日出台的“国十一条”的第一条就是:增加保障性住房和普通商品住房有效供给,并且分两点解释:一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;二、增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用率。
首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授告诉记者,保障性住房是我国房地产政策中的重点,推动保障性住房才能有效解决绝大部分中低收入家庭的住房问题,真正做到“居者有其屋”。现在的楼市正是由于有钱人的投资需求推高了房价,才严重挤压了中低收入家庭的消费性需求。保障性住房如果能够大量进入房地产市场,必将对遏制房价起到重要作用。
可是,虽然从“国四条”到“国十一条”,保障性住房被一提再提,并且在更早之前,保障性住房已经被定为遏制房价上涨和抑制投机性购房的有效手段。但令人遗憾的是,由于地方财政、土地供应有限等种种原因,保障性购房的推动工作差强人意。据业内人士介绍,到2009年8月底,保障性住房完全的投资是300多亿,完成率只有23.6%。中央财政投资绝大部分已经到位,而地方政府却没有完成预期的目标。
首先是土地供应问题,2010年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。其次,由于规划摊子铺得太大,地方资金配套难以跟上。
根据今年国家下达的保障性住房建设计划,全国需要投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。但在企业经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年,地方政府难以成为住房保障的财政主力。
从保障性安居工程的进度来看,2008年四季度下的计划,大量项目从2009年开工。预计多数项目能够在2010年年终竣工投入使用。从建设周期来看,远远低于一般的商品住房建设周期。有专家指出,这主要是由于地方财政过于依赖房地产,使得地方政策向房地产倾斜,而导致保障性住房的建设受到影响。
但值得欣喜的是,2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度,例如北京、上海、广州等一线城市。按照规划,北京市“十一五”期间北京建设[0.98 0.00%]的保障性住房,要占同时期总的住房总量的24.4%,今后几年,北京每新建4平方米的住宅中,就有1平方米保障性住房。而1999年到2006年北京市累积建设经济适用房总量仅为2000万平方米。这意味着北京用三年时间完成的保障性住房建设总和相当于过去十年的总量。2009年,北京新建收购政策性住房924.5万平方米,两三年内陆续对申请家庭配售。2010年北京市政策性住房的建设力度还将加大,全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房,预计建设住房13.4万套。有市场人士预期,如果保障房的大量上市,房价疯涨的局面将有所“控制”。
二手房营业税“2变5”:剑指投机性购房
2010年1月1日,二手房营业税优惠政策到期,根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》:自2010年1月1日起,购买不足5年的,普通住宅按照差额征收营业税,非普通住宅则按照全额征收;超过5年的,普通住宅免征,而非普通住宅按照差额征收。此通知一出,意味着相同年限的房产转让营业税将会因为是普通住宅还是非普通住宅而相差悬殊。
而紧随其后的就是09年12月的恐慌性购房潮的出现,北京、上海、广州、厦门等地都出现了二手房交易井喷现象。但到1月1日之后,二手房交易量出现了直跌,全国各一线城市二手房交易量全线下跌。
有专家分析,去年房价的快速上涨让很多房产都一下子变身“非普”,而二手房营业税优惠政策的终止,使得个人购买两年以上不足五年的二手房交易成本有所提高,购房成本的增加在一定程度上抑制了购房需求的释放。同时,交易费用的增加,也使得二手房的周转率有所下降,对于投机群体起到了一定的抑制作用。
但谢太峰指出,以二手房营业税从08年到10年的变化可以看出,无论是“2变5”还是“5变2”,二手房营业税的相关政策都没有形成连贯性,而是根据房地产市场的状况进行调整,这种短暂的政策调控行为首先不能对市场形成有效的调控作用,其次也是不利于二手房营业税本身。而且就现在市场上的具体情况来看,二手房营业税并未对投机性购房者造成大的影响,在实际的交易中,二手房营业税大多被转移到购房者身上,成为房屋成本的一部分。
改善性住房:更人性化
在“国十一条”中,“改善性住房”字眼已经不见踪影。此前,在“国四条”、银监会对二套住房首付调控以及国土部等五部委推出“土地出让金不低于首付50%”等政策中都谈到了“鼓励改善性住房需求”。但由于改善性住房与投资、投机性购房难以区分,而中国各地情况差异太大,居住标准各有不同,无法硬性规定一个关于改善性住房的统一标准。所以,为了方便操作,“国十一条”不再提“改善型”说法。
虽然有业内专家要求在抑制投机性需求的同时,不要不加区别地将改善性住房需求纳入二套房贷的新政中,这样做受害的并不是真正的投机客,而是那些并非抱着投机心态、只是单纯想改善住房条件的普通百姓。但谢太峰指出,改善性住房的界定过于模糊,而且就不同收入层次来说,其改善性住房的要求水平也不尽相同,虽然中央想保护中低收入家庭的改善性住房要求,但由于其与投资、投机性购房难以区分,所以在“国十一条”将其略去是有其合理性的。
地方问责制:政策执行的保障
与以前的“国四条”等政策对大的区别点,恐怕就是“国十一条”中对地方政府应负责任的明确界定。“国十一条”中明确要求落实地方各级人民政府责任:进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。
这条措施的优点在于将地方政府领导人的工作责任强化明确。在“国十一条”中明确了在“遏制房价过快上涨”、“促进房地产市场平稳健康”上各个政府职能部门的职责与分工,着重强调了地方政府在中低价位普通商品房和保障房上的责任,提出了“省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实”的工作责任制,体现了中央政府要求地方政府在房地产调控中起到更为重要作用的意图。
房地产市场调控能否取得预期效果,关键在于落实。调整住房供应结构、稳定住房价格,首先要落实政府的责任,地方政府对此次调控负总责,是确保各项工作措施落到实处的关键所在。因此,行政问责制被加入到“国十一条”,将对调控不力导致房价上涨依旧过快或是经济适用住房建设过慢或建设力度不足的地方政府予以问责。但值得担忧的是,虽然在“国十一条”中已明确规定将对地方政府进行问责制度,但并未对问责的具体标准和追究怎样的责任进行详细规定,如果没有相关方面的硬性规定,这项规定很可能又会陷入“高高举起,轻轻落下”的境地,并不能起到人们所预期的效果。
谢太峰指出,我国现在缺乏的是对房地产行业的科学定位,只是利用短期的政策调控,只能是“头痛医头、脚痛医脚”,只有真正实施一系列连贯而有力的市场调控政策才能中国房地产行业纳入到健康良性的发展轨道中来。
保障性住房:重中之重
2009年12月出台的“国四条”中的一条是:继续大规模推进保障性安居工程建设,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。而2010年1月10日出台的“国十一条”的第一条就是:增加保障性住房和普通商品住房有效供给,并且分两点解释:一、加快中低价位、中小套型普通商品住房建设;二、增加住房建设用地有效供应,提高土地供应和开发利用率。
首都经济贸易大学金融学院副院长谢太峰教授告诉记者,保障性住房是我国房地产政策中的重点,推动保障性住房才能有效解决绝大部分中低收入家庭的住房问题,真正做到“居者有其屋”。现在的楼市正是由于有钱人的投资需求推高了房价,才严重挤压了中低收入家庭的消费性需求。保障性住房如果能够大量进入房地产市场,必将对遏制房价起到重要作用。
可是,虽然从“国四条”到“国十一条”,保障性住房被一提再提,并且在更早之前,保障性住房已经被定为遏制房价上涨和抑制投机性购房的有效手段。但令人遗憾的是,由于地方财政、土地供应有限等种种原因,保障性购房的推动工作差强人意。据业内人士介绍,到2009年8月底,保障性住房完全的投资是300多亿,完成率只有23.6%。中央财政投资绝大部分已经到位,而地方政府却没有完成预期的目标。
首先是土地供应问题,2010年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。其次,由于规划摊子铺得太大,地方资金配套难以跟上。
根据今年国家下达的保障性住房建设计划,全国需要投入1676亿元,其中,中央投入493亿元,占29.4%;地方配套1183亿元,占70.6%。但在企业经营困难、地方政府严重依赖土地财政的2009年,地方政府难以成为住房保障的财政主力。
从保障性安居工程的进度来看,2008年四季度下的计划,大量项目从2009年开工。预计多数项目能够在2010年年终竣工投入使用。从建设周期来看,远远低于一般的商品住房建设周期。有专家指出,这主要是由于地方财政过于依赖房地产,使得地方政策向房地产倾斜,而导致保障性住房的建设受到影响。
但值得欣喜的是,2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度,例如北京、上海、广州等一线城市。按照规划,北京市“十一五”期间北京建设[0.98 0.00%]的保障性住房,要占同时期总的住房总量的24.4%,今后几年,北京每新建4平方米的住宅中,就有1平方米保障性住房。而1999年到2006年北京市累积建设经济适用房总量仅为2000万平方米。这意味着北京用三年时间完成的保障性住房建设总和相当于过去十年的总量。2009年,北京新建收购政策性住房924.5万平方米,两三年内陆续对申请家庭配售。2010年北京市政策性住房的建设力度还将加大,全市住宅供地的50%以上用于建设居民自住型、改善型等各类政策性住房,预计建设住房13.4万套。有市场人士预期,如果保障房的大量上市,房价疯涨的局面将有所“控制”。
二手房营业税“2变5”:剑指投机性购房
2010年1月1日,二手房营业税优惠政策到期,根据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》:自2010年1月1日起,购买不足5年的,普通住宅按照差额征收营业税,非普通住宅则按照全额征收;超过5年的,普通住宅免征,而非普通住宅按照差额征收。此通知一出,意味着相同年限的房产转让营业税将会因为是普通住宅还是非普通住宅而相差悬殊。
而紧随其后的就是09年12月的恐慌性购房潮的出现,北京、上海、广州、厦门等地都出现了二手房交易井喷现象。但到1月1日之后,二手房交易量出现了直跌,全国各一线城市二手房交易量全线下跌。
有专家分析,去年房价的快速上涨让很多房产都一下子变身“非普”,而二手房营业税优惠政策的终止,使得个人购买两年以上不足五年的二手房交易成本有所提高,购房成本的增加在一定程度上抑制了购房需求的释放。同时,交易费用的增加,也使得二手房的周转率有所下降,对于投机群体起到了一定的抑制作用。
但谢太峰指出,以二手房营业税从08年到10年的变化可以看出,无论是“2变5”还是“5变2”,二手房营业税的相关政策都没有形成连贯性,而是根据房地产市场的状况进行调整,这种短暂的政策调控行为首先不能对市场形成有效的调控作用,其次也是不利于二手房营业税本身。而且就现在市场上的具体情况来看,二手房营业税并未对投机性购房者造成大的影响,在实际的交易中,二手房营业税大多被转移到购房者身上,成为房屋成本的一部分。
改善性住房:更人性化
在“国十一条”中,“改善性住房”字眼已经不见踪影。此前,在“国四条”、银监会对二套住房首付调控以及国土部等五部委推出“土地出让金不低于首付50%”等政策中都谈到了“鼓励改善性住房需求”。但由于改善性住房与投资、投机性购房难以区分,而中国各地情况差异太大,居住标准各有不同,无法硬性规定一个关于改善性住房的统一标准。所以,为了方便操作,“国十一条”不再提“改善型”说法。
虽然有业内专家要求在抑制投机性需求的同时,不要不加区别地将改善性住房需求纳入二套房贷的新政中,这样做受害的并不是真正的投机客,而是那些并非抱着投机心态、只是单纯想改善住房条件的普通百姓。但谢太峰指出,改善性住房的界定过于模糊,而且就不同收入层次来说,其改善性住房的要求水平也不尽相同,虽然中央想保护中低收入家庭的改善性住房要求,但由于其与投资、投机性购房难以区分,所以在“国十一条”将其略去是有其合理性的。
地方问责制:政策执行的保障
与以前的“国四条”等政策对大的区别点,恐怕就是“国十一条”中对地方政府应负责任的明确界定。“国十一条”中明确要求落实地方各级人民政府责任:进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。
这条措施的优点在于将地方政府领导人的工作责任强化明确。在“国十一条”中明确了在“遏制房价过快上涨”、“促进房地产市场平稳健康”上各个政府职能部门的职责与分工,着重强调了地方政府在中低价位普通商品房和保障房上的责任,提出了“省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实”的工作责任制,体现了中央政府要求地方政府在房地产调控中起到更为重要作用的意图。
房地产市场调控能否取得预期效果,关键在于落实。调整住房供应结构、稳定住房价格,首先要落实政府的责任,地方政府对此次调控负总责,是确保各项工作措施落到实处的关键所在。因此,行政问责制被加入到“国十一条”,将对调控不力导致房价上涨依旧过快或是经济适用住房建设过慢或建设力度不足的地方政府予以问责。但值得担忧的是,虽然在“国十一条”中已明确规定将对地方政府进行问责制度,但并未对问责的具体标准和追究怎样的责任进行详细规定,如果没有相关方面的硬性规定,这项规定很可能又会陷入“高高举起,轻轻落下”的境地,并不能起到人们所预期的效果。
谢太峰指出,我国现在缺乏的是对房地产行业的科学定位,只是利用短期的政策调控,只能是“头痛医头、脚痛医脚”,只有真正实施一系列连贯而有力的市场调控政策才能中国房地产行业纳入到健康良性的发展轨道中来。