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十一长假中，立汤路的十字路口上，散发“种植农庄”小广告的队伍又壮大起来，车窗关得慢的，花花绿绿的单子就直扑进来。而各大媒体点名的79家禁售令已经发布一周了。有些小产权房依然故我，建的建，卖的卖，甚至在搞节日促销，有个楼盘号称7天卖出17套。
在昌平瓦窑村棋盘山幽静的谷地里，童话般地伫立着一片颜色样式富有个性的小独栋。摇曳的草花、清爽的山风，满眼天际的葱郁，家家户户安宁优美的花园，无法令人怀疑也无法想象未来这里会有动荡混乱的“清理”。久埋心间的别墅梦一步之遥，8000元每平方米的价格让人心旌摇荡。
“你担心啥吗？住这的都是有头有脸的牛人。这排房子还是国土局的官员买的。这两座是×××的女儿。我们从2008年就开始卖了，过去买的都赚回一倍多了。8000这个价也就是给你这种有朋友介绍过来的。你再犹豫，明年就不是这个价了。”
山做庭院的售楼处沙盘很大，楼书跟一般大产权做得一样。售楼员开车带着笔者在高高低低的峡谷里看的几处新落成的房子，风景和朝向稍好些的多已经被人买走、上锁了。
“将来要是强拆呢，合同上有保障吗？”
“我们的合同明确写着是村委会全赔。咱老百姓一辈子买个房子，真不是小事！我犯不上蒙人昧良心。我跟你实话实说，你跟我们签约这个合同，比那两个公司保险多了！那两个公司——就是山里面的那家和山上的那家，赔的时候村委会、开发商和国家各赔1/3，扯皮的概率大。我们全是村里说了算。我们这地是荒山滩涂，种不了东西，不属于国家清理的耕地和林业用地。昌平区对我们瓦窑的定位是发展成四星级的休闲度假经济区。上游的嬉水中心已经建好了，领导正朝上报呢。明后年应该能转成大产权。”
笔者还是不放心，问赔款的时候是只赔地价，还是连上房子？
“这块地我们不挣钱，50万就是50万。我们挣的就是盖房子的钱。装修、家居一总都算在房款里。按照当时的地价、房价和装修都赔。再说哪会到那一步呢！我们解决了农民的吃饭就业问题，还帮国家打造了景区、拉动了休闲经济。把这么好的房子全拆了，别说是损失破坏，光是赔款也赔不起。这儿的人哪个是省油的灯！”
在昌平兴寿另一处峡谷里，灰白相间江南水乡风格的独栋掩映在绿阴婆娑中。这里本来是多年前一座废弃的度假村。镇政府的网页上介绍说，要把兴寿打造成北京养老休闲度假区域。那么看，项目的定位和镇政府的目标非常契合。十几天前还是6800元的价格，陡然又涨了400元。没有房本，得到的是50年会籍证。大产权杂七杂八的税收一概没有，干干净净只是房价。售楼员说，镇里有个领导正在帮着联系转成大产权。节前登出禁售名单以后来看楼的人少了，但隔三岔五还是能卖出去一套两套。工人们还在按部就班地干活，要赶在十月底交楼。笔者问售楼经理，不知道这叫顶风作案？他笑笑说：“谁来让我们关门？报上说是镇政府。没有镇里支持我们能拿下这个项目吗！今年三月，我们就办理了所有合法出售手续，什么文件都拿到手了，该交的钱都交了，该打点的打点了，政府也来人检查验收过了。我不着急禁售。等过了这股风，该怎么卖怎么卖，到时候还得涨价呢。”
温榆河畔白各庄新村，10多米高的巨大广告牌矗立在路边，写着“时尚、健康、成就城市居住理想”。被列入清理名单的白各庄新村是一个旧村改造项目。一期项目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗户上贴着许多出租和出售的广告，两居室租金在2500元左右，若是出售，每平方米在1万元左右。
在一期项目的旁边，另有十余栋高层楼房已经封顶。村主任王继表示，由于被列入清理名单之中，目前工程已经停工。“你要是真有心买，过一段时间再来看看。我们总不能不听招呼不是？”他跟我建议。
与白各庄仅一墙之隔的郑各庄村是一个“明星村”，因10多年来的自主城市化实践受到外界广泛关注。曾有学者以“在农村集体土地上长出一座城市来”评价郑各庄的迅速发展。2012年4月，郑各庄村企合一的民营企业宏福集团董事长黄福水，曾被哈佛大学邀请去介绍农村自主城市化经验。黄福水很自豪，政府改造一个村可能要花30亿～50亿元，我们没有动用政府一个人和一分钱，自己解决了。截至目前，宏福集团累计投入了10亿余元进行公共设施建设。在经市供电局同意后，该集团还建起了昌平区唯一由企业建设的变电站。道路、污水处理系统也都由集团自行完成。黄福水也表示，如果有可能，宏福集团愿意通过补交地价款的方式获得资产的合法性，“问题在于，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”
在国土部清理名单上的月亮湾晓镇小产权项目，位于通州张家湾镇九周路与凉水河交汇口东南角，已经建成数年并已入住。而此小产权项目的开发商即是通州区张家湾镇何各庄村村委会。令人疑惑的是，对于月亮湾晓镇小产权项目建设的来龙去脉和现在的销售业态，何各庄村委会的两位工作人员说法不一。
笔者先以购房者的身份致电何各庄村村委会，一位工作人员表示，国庆期间可能还在销售，卖房的收入归何各庄村委会所有。对于北京市国土局清理小产权的“风声”，这位工作人员显得不以为然，“何各庄村的楼房属于旧村改造的项目，没有占用農田和耕地。”
随后，记者公开身份再次致电何各庄村村委会，一位女性工作人员表示，月亮湾晓镇早已停止销售，但停止销售的时间并不清楚。对于该项目售楼员所说的降价促销，该工作人员表示并不知情。对于月亮湾晓镇的开发过程，该工作人员以 “不方便透露村主任电话”为由拒绝了记者的采访。
一打就停，一撤就建，自2007年以来，小产权房取缔行动，像过山车一样一拨又一拨，然而却等来了更大规模的小产权房涌现。不断的限制，激发了新的“过桥”方法。例如，经乡镇政府批准，土地性质符合“农村公共设施用地”，或“农村兴办村办企业”，或“根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现产权转移”等情形时，用于建设集体性质的房屋，就不能简单以“小产权”的名义一刀切掉。在一拨又一拨的“运动式”压制中，令农村集体土地用途的诠释变得复杂多变。
每次出来“喊打”，不是对已经入住成熟的小产权社区，就是对拟建设中的，而正在建设的不提。这其中相当蹊跷！等建成入住，又是个奈何不得。 老樊在北京開发过五六个小产权项目，在他看来，小产权房背后或多或少地隐藏着权钱交易。他说，很多人都以为开发商赚的钱多，实则不然。用于打点的费用，约占总销售收入的8%～15%，而开发商的利润率也基本处于这一水平，倘若遇到阻力或被拖延，利润很可能都被蚀掉。有些购买者很少能一次性付款，而开发商为了尽快卖出去，也只能接受。资金成本大，建设用的垫资多为贷款或高利贷，利息负担沉重。如果建设得顺利，一年能完工，如果不顺，再拖上一年，利润就会被利息蚀掉很多。顺利完工后如果能收回六七成，是很不错的。
刚涉足小产权房建设时，都想不到会有那么多的人来收钱。一栋1万平方米的小产权房项目，直接送钱费用在100万元以上，再加上平时的吃喝玩乐费用，总支出将超过150万元。这是一笔庞大的花费，为了节省开支，建筑商也跟这些监管者暗中周旋，尽量少花钱而办成事。最开始他们少报建设高度，意味着打点费用可以节省一点。礼送到哪一级是尽头？这是个技术活。把握得不好，多花钱，还难免出事。打点方式无外乎两种：从上而下的打点，只要到位，都问题不大。而从下而上的打点，随时都有灭顶之灾。基层的人收了钱不往上报，上面的人很难知道违建小产权房信息。开发商如果在这个间隙里抢建好并卖掉，等购买者住进去后，即使上级政府发现，后者也很难处理，否则容易发生群体性事件。“利益链已经形成，大家都乐在其中，甚至为了避免出事，执法人员还暗中予以帮助，比如通风报信，查处得严时，让建筑商停下来避下风头等。”
有国土部的官员表示，对于小产权房的治理政策至少不会在下一届人大来临前颁布。那么大批的小产权项目要么闲置下去，让开发商去承受损失，要么偷偷售卖，减少损失。这种局面仍然会让监管部门尴尬。
经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓始终认为，农民的土地权利应该得到承认和保护。房地产市场不仅是城市的“专利”。事实上，集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外，没有对其他权能限制。《物权法》第三十九条解释为：“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有使用收益和处分的权利。”因此，作为所有权的主体行使使用权，对集体与国家也是平等的，无所谓大小产权之分。
对一刀切的管制，赵晓既不赞成。与其“堵”得费力不讨好，莫不如“疏”。目前，我国小产权房总量约50亿至60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多，“小产权房”的存在也有其合理性。对“小产权房”的利益冲动，源自于当前土地制度的城乡二元化。
既然目前根本解决“小产权房”问题的可能性很小，倒不如认可集体土地同国有土地的平等竞争资格，尊重农村集体经济组织土地所有权，实现城乡地权公平。我们急需通过农村土地产权制度改革，来合理规制对农村土地的使用权、流转权和经营权。同时通过市场机制来实现农业用地向城市用地的转化，出台新规章制度将“小产权房”的建设和销售行为合法化。
今后20年内，中国将有近5亿农民需要实现市民化，为此至少需要40万亿元的成本。农民对于新住房的需求大幅上升。随着城市环境压力、生活压力的加大，越来越多的城市居民愿意选择到郊区农村购房。
对于如何“疏”，赵晓有一番深思熟虑：“中国经济正处于转型期，在坚持房地产调控不动摇的同时，正是启动农村房地产市场的大好时机。在这之前，我们需要做好以下几项准备工作。第一，要明确土地边界范围，并对土地使用情况进行核查；第二，严格执行‘一户一宅’政策，对农村房屋和宅基地进行登记确权工作，确保农村房地产交易对象为非基本住宅；第三，针对不同‘小产权房’的土地产权情况，选择补交手续、补交费用、罚款、拆除等方式进行统一整顿，然后发放统一的产权证书，准许其上市交易。”
对于新时期农村土地制度的改革，要在以下三方面寻求突破：第一，还土地权利于农民，让村集体有权决定农村集体土地的用途；第二，出台新政策，打破农村集体土地不准建设商品房的制度瓶颈，支持有条件的农村集体开发和经营房地产，并允许房屋向本集体外的其他人出售；第三，鼓励城市居民特别是退休的城市居民到郊区和农村购房。
从目前的情况来看，虽然建立能够覆盖城市、农村的统一的房地产市场，尚不太可能。但是如果大胆创新实践，推进农村土地资源市场化（例如，农村土地股份制改革等），实现农村房地产资源、要素的自由流通，将会对房地产的健康发展，促使房价回归理性产生根本性帮助。
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也认为，总的来说，小产权房目前处理的种种思路，诸如变成公租房、补缴土地出让金等，都是权宜之计，并不能改变现行土地制度弊端。“治本之道在于同地、同权、同价。”蔡继明认为，在《土地管理法》《农村土地征收补偿条例》等法规修订、出台之前，对于小产权房的清理不会也不应该有实质性的动作。
编辑/王文娜 [email protected]
在昌平瓦窑村棋盘山幽静的谷地里，童话般地伫立着一片颜色样式富有个性的小独栋。摇曳的草花、清爽的山风，满眼天际的葱郁，家家户户安宁优美的花园，无法令人怀疑也无法想象未来这里会有动荡混乱的“清理”。久埋心间的别墅梦一步之遥，8000元每平方米的价格让人心旌摇荡。
“你担心啥吗？住这的都是有头有脸的牛人。这排房子还是国土局的官员买的。这两座是×××的女儿。我们从2008年就开始卖了，过去买的都赚回一倍多了。8000这个价也就是给你这种有朋友介绍过来的。你再犹豫，明年就不是这个价了。”
山做庭院的售楼处沙盘很大，楼书跟一般大产权做得一样。售楼员开车带着笔者在高高低低的峡谷里看的几处新落成的房子，风景和朝向稍好些的多已经被人买走、上锁了。
“将来要是强拆呢，合同上有保障吗？”
“我们的合同明确写着是村委会全赔。咱老百姓一辈子买个房子，真不是小事！我犯不上蒙人昧良心。我跟你实话实说，你跟我们签约这个合同，比那两个公司保险多了！那两个公司——就是山里面的那家和山上的那家，赔的时候村委会、开发商和国家各赔1/3，扯皮的概率大。我们全是村里说了算。我们这地是荒山滩涂，种不了东西，不属于国家清理的耕地和林业用地。昌平区对我们瓦窑的定位是发展成四星级的休闲度假经济区。上游的嬉水中心已经建好了，领导正朝上报呢。明后年应该能转成大产权。”
笔者还是不放心，问赔款的时候是只赔地价，还是连上房子？
“这块地我们不挣钱，50万就是50万。我们挣的就是盖房子的钱。装修、家居一总都算在房款里。按照当时的地价、房价和装修都赔。再说哪会到那一步呢！我们解决了农民的吃饭就业问题，还帮国家打造了景区、拉动了休闲经济。把这么好的房子全拆了，别说是损失破坏，光是赔款也赔不起。这儿的人哪个是省油的灯！”
在昌平兴寿另一处峡谷里，灰白相间江南水乡风格的独栋掩映在绿阴婆娑中。这里本来是多年前一座废弃的度假村。镇政府的网页上介绍说，要把兴寿打造成北京养老休闲度假区域。那么看，项目的定位和镇政府的目标非常契合。十几天前还是6800元的价格，陡然又涨了400元。没有房本，得到的是50年会籍证。大产权杂七杂八的税收一概没有，干干净净只是房价。售楼员说，镇里有个领导正在帮着联系转成大产权。节前登出禁售名单以后来看楼的人少了，但隔三岔五还是能卖出去一套两套。工人们还在按部就班地干活，要赶在十月底交楼。笔者问售楼经理，不知道这叫顶风作案？他笑笑说：“谁来让我们关门？报上说是镇政府。没有镇里支持我们能拿下这个项目吗！今年三月，我们就办理了所有合法出售手续，什么文件都拿到手了，该交的钱都交了，该打点的打点了，政府也来人检查验收过了。我不着急禁售。等过了这股风，该怎么卖怎么卖，到时候还得涨价呢。”
温榆河畔白各庄新村，10多米高的巨大广告牌矗立在路边，写着“时尚、健康、成就城市居住理想”。被列入清理名单的白各庄新村是一个旧村改造项目。一期项目主要用于安置村民，但仍有空余。房屋的窗户上贴着许多出租和出售的广告，两居室租金在2500元左右，若是出售，每平方米在1万元左右。
在一期项目的旁边，另有十余栋高层楼房已经封顶。村主任王继表示，由于被列入清理名单之中，目前工程已经停工。“你要是真有心买，过一段时间再来看看。我们总不能不听招呼不是？”他跟我建议。
与白各庄仅一墙之隔的郑各庄村是一个“明星村”，因10多年来的自主城市化实践受到外界广泛关注。曾有学者以“在农村集体土地上长出一座城市来”评价郑各庄的迅速发展。2012年4月，郑各庄村企合一的民营企业宏福集团董事长黄福水，曾被哈佛大学邀请去介绍农村自主城市化经验。黄福水很自豪，政府改造一个村可能要花30亿～50亿元，我们没有动用政府一个人和一分钱，自己解决了。截至目前，宏福集团累计投入了10亿余元进行公共设施建设。在经市供电局同意后，该集团还建起了昌平区唯一由企业建设的变电站。道路、污水处理系统也都由集团自行完成。黄福水也表示，如果有可能，宏福集团愿意通过补交地价款的方式获得资产的合法性，“问题在于，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”
在国土部清理名单上的月亮湾晓镇小产权项目，位于通州张家湾镇九周路与凉水河交汇口东南角，已经建成数年并已入住。而此小产权项目的开发商即是通州区张家湾镇何各庄村村委会。令人疑惑的是，对于月亮湾晓镇小产权项目建设的来龙去脉和现在的销售业态，何各庄村委会的两位工作人员说法不一。
笔者先以购房者的身份致电何各庄村村委会，一位工作人员表示，国庆期间可能还在销售，卖房的收入归何各庄村委会所有。对于北京市国土局清理小产权的“风声”，这位工作人员显得不以为然，“何各庄村的楼房属于旧村改造的项目，没有占用農田和耕地。”
随后，记者公开身份再次致电何各庄村村委会，一位女性工作人员表示，月亮湾晓镇早已停止销售，但停止销售的时间并不清楚。对于该项目售楼员所说的降价促销，该工作人员表示并不知情。对于月亮湾晓镇的开发过程，该工作人员以 “不方便透露村主任电话”为由拒绝了记者的采访。
一打就停，一撤就建，自2007年以来，小产权房取缔行动，像过山车一样一拨又一拨，然而却等来了更大规模的小产权房涌现。不断的限制，激发了新的“过桥”方法。例如，经乡镇政府批准，土地性质符合“农村公共设施用地”，或“农村兴办村办企业”，或“根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现产权转移”等情形时，用于建设集体性质的房屋，就不能简单以“小产权”的名义一刀切掉。在一拨又一拨的“运动式”压制中，令农村集体土地用途的诠释变得复杂多变。
每次出来“喊打”，不是对已经入住成熟的小产权社区，就是对拟建设中的，而正在建设的不提。这其中相当蹊跷！等建成入住，又是个奈何不得。 老樊在北京開发过五六个小产权项目，在他看来，小产权房背后或多或少地隐藏着权钱交易。他说，很多人都以为开发商赚的钱多，实则不然。用于打点的费用，约占总销售收入的8%～15%，而开发商的利润率也基本处于这一水平，倘若遇到阻力或被拖延，利润很可能都被蚀掉。有些购买者很少能一次性付款，而开发商为了尽快卖出去，也只能接受。资金成本大，建设用的垫资多为贷款或高利贷，利息负担沉重。如果建设得顺利，一年能完工，如果不顺，再拖上一年，利润就会被利息蚀掉很多。顺利完工后如果能收回六七成，是很不错的。
刚涉足小产权房建设时，都想不到会有那么多的人来收钱。一栋1万平方米的小产权房项目，直接送钱费用在100万元以上，再加上平时的吃喝玩乐费用，总支出将超过150万元。这是一笔庞大的花费，为了节省开支，建筑商也跟这些监管者暗中周旋，尽量少花钱而办成事。最开始他们少报建设高度，意味着打点费用可以节省一点。礼送到哪一级是尽头？这是个技术活。把握得不好，多花钱，还难免出事。打点方式无外乎两种：从上而下的打点，只要到位，都问题不大。而从下而上的打点，随时都有灭顶之灾。基层的人收了钱不往上报，上面的人很难知道违建小产权房信息。开发商如果在这个间隙里抢建好并卖掉，等购买者住进去后，即使上级政府发现，后者也很难处理，否则容易发生群体性事件。“利益链已经形成，大家都乐在其中，甚至为了避免出事，执法人员还暗中予以帮助，比如通风报信，查处得严时，让建筑商停下来避下风头等。”
有国土部的官员表示，对于小产权房的治理政策至少不会在下一届人大来临前颁布。那么大批的小产权项目要么闲置下去，让开发商去承受损失，要么偷偷售卖，减少损失。这种局面仍然会让监管部门尴尬。
经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授、博士生导师，前国资委研究中心宏观战略部部长赵晓始终认为，农民的土地权利应该得到承认和保护。房地产市场不仅是城市的“专利”。事实上，集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外，没有对其他权能限制。《物权法》第三十九条解释为：“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有使用收益和处分的权利。”因此，作为所有权的主体行使使用权，对集体与国家也是平等的，无所谓大小产权之分。
对一刀切的管制，赵晓既不赞成。与其“堵”得费力不讨好，莫不如“疏”。目前，我国小产权房总量约50亿至60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多，“小产权房”的存在也有其合理性。对“小产权房”的利益冲动，源自于当前土地制度的城乡二元化。
既然目前根本解决“小产权房”问题的可能性很小，倒不如认可集体土地同国有土地的平等竞争资格，尊重农村集体经济组织土地所有权，实现城乡地权公平。我们急需通过农村土地产权制度改革，来合理规制对农村土地的使用权、流转权和经营权。同时通过市场机制来实现农业用地向城市用地的转化，出台新规章制度将“小产权房”的建设和销售行为合法化。
今后20年内，中国将有近5亿农民需要实现市民化，为此至少需要40万亿元的成本。农民对于新住房的需求大幅上升。随着城市环境压力、生活压力的加大，越来越多的城市居民愿意选择到郊区农村购房。
对于如何“疏”，赵晓有一番深思熟虑：“中国经济正处于转型期，在坚持房地产调控不动摇的同时，正是启动农村房地产市场的大好时机。在这之前，我们需要做好以下几项准备工作。第一，要明确土地边界范围，并对土地使用情况进行核查；第二，严格执行‘一户一宅’政策，对农村房屋和宅基地进行登记确权工作，确保农村房地产交易对象为非基本住宅；第三，针对不同‘小产权房’的土地产权情况，选择补交手续、补交费用、罚款、拆除等方式进行统一整顿，然后发放统一的产权证书，准许其上市交易。”
对于新时期农村土地制度的改革，要在以下三方面寻求突破：第一，还土地权利于农民，让村集体有权决定农村集体土地的用途；第二，出台新政策，打破农村集体土地不准建设商品房的制度瓶颈，支持有条件的农村集体开发和经营房地产，并允许房屋向本集体外的其他人出售；第三，鼓励城市居民特别是退休的城市居民到郊区和农村购房。
从目前的情况来看，虽然建立能够覆盖城市、农村的统一的房地产市场，尚不太可能。但是如果大胆创新实践，推进农村土地资源市场化（例如，农村土地股份制改革等），实现农村房地产资源、要素的自由流通，将会对房地产的健康发展，促使房价回归理性产生根本性帮助。
清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明也认为，总的来说，小产权房目前处理的种种思路，诸如变成公租房、补缴土地出让金等，都是权宜之计，并不能改变现行土地制度弊端。“治本之道在于同地、同权、同价。”蔡继明认为，在《土地管理法》《农村土地征收补偿条例》等法规修订、出台之前，对于小产权房的清理不会也不应该有实质性的动作。
编辑/王文娜 [email protected]