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摘要：近些年来，我国离婚率快速增长，在感到遗憾和惋惜的同时，很多夫妻在离婚时还要面对“房产分割”问题。本文通过举例的方式，通俗易懂地分析了离婚过程中的八种典型的房产分割问题。
关键字：离婚；房产；共同财产
中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）08-0081-01
每个人都希望自己的家庭美满、婚姻幸福，但是生活中总是存在着崎岖坎坷，总有人要面临离婚，离婚过程中最重要的问题当属财产分割问题，而财产当中，重中之重当属房产。然而房产问题纷繁复杂，不可一概而论，以下我们以举例（男方张军军和女方李红红）的方式，简要分析离婚过程中的几种典型的房产分割问题。
一、婚后共同购房
张军军和李红红结婚之后共同出资50万元（其中贷款30万元）买了一套房子，并取得了房屋所有权证。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。此时贷款已还本金10万元和相应利息。
此种情况，无论房屋所有权证上登记的是一方的名字还是双方的名字，都应当认定为夫妻双方的共同财产。而此房产的价格不能按照当时的购房价格，而应当按照离婚时的市场价格来计算。对于这套房产的归属，应由双方协商决定，协商不成，由法院判决。得到房产的一方来偿还贷款的剩余本金和利息，并且付给未得到房产一方房产价值的一半。也就是说，如果此房产归张军军所有，那么张军军需要偿还尚未偿还的本金20万元和相应利息，同时付给李红红此套房产价值的一半。
二、婚前一方全款购房
张军军和李红红在结婚之前，张军军自己出资购买了一套房子（一次性付清房款），并且取得房屋所有权证。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的有关规定，张军军在婚前付了全部房款，并且已取得房屋所有权证，那么此套房产应当认定为张军军的婚前财产。因此，在离婚时，李红红无权要求分割。
三、婚前一方按揭购房，婚后共同还款
张军军和李红红在结婚之前，张军军通过按揭贷款购买房屋一套，支付了首付款，并取得了房屋所有权证。结婚之后，夫妻双方共同还贷。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，虽然此房产是张军军婚前购买，但婚后房屋的增值部分，以及共同还款的部分，应当认定为共同财产（当然，另有约定的除外）。值得一提的是，共同还款的部分，不管是只用张军军或者李红红一人的工资还款，还是用两人的工资还款，都应当认定为张军军和李红红的夫妻共同财产。当然，如果张军军能有证据证实，偿还银行贷款的资金来源于自己的个人婚前财产，那么这部分则不应认定为夫妻的共同财产。
四、婚前一方付部分房款，婚后共同还款并取得房产证
张军军和李红红结婚前，张军军通过按揭贷款购买房屋一套，支付了首付款。婚后由张军军和李红红共同还款，并且在婚后取得房屋所有权证。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，应当注意，尽管房屋所有权证是物权凭证，是能够证明房屋权属关系的法定凭证，但是这并不意味着婚后才取得房屋所有权证的房屋就理所当然的是婚后财产，还是应当将财产来源细分为婚前和婚后两部分进行分割。应当参照上一种情况处理。
五、婚前一方付部分房款，离婚时尚未取得房产证
张军军和李红红结婚前，张军军通过按揭贷款购买房屋一套，支付了首付款。婚后由张军军和李红红共同还款。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。此时尚未取得房屋所有权证。
此种情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的有关规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。因此，张军军和李红红应当在取得房屋所有权证之后，再向法院提起诉讼。
六、父母参与出资购房
为了张军军和李红红结婚，张军军的父母出资为小两口购买房屋一套。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
父母参与出资购房的情况不一，应当区别对待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条规定，父母在双方结婚前的出資，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。也就是说，如果张军军的父母是在张军军和李红红结婚前出资购房，除非另有约定，则认定为是对张军军个人的赠与，此房产归张军军个人所有；如果张军军的父母是在张军军和李红红结婚后出资购房，除非另有约定，则认定为是对张军军和李红红的赠与，此房产为张军军和李红红的夫妻共同财产。
在实践中，还存在另一种情况：张军军在离婚时突然提出，购房款是向自己父母借的，不是父母白给的，并提供出了相应的证据。对于这种情况，法院通常先观察李红红的态度，如果李红红不承认，法院也不对该债权债务关系进行实质性审查，因为张军军的父母不能作为第三人参加诉讼。所以，法院会在对房屋进行分割的同时，告诉张军军可以另案起诉。
七、房产证上有第三人名字
张军军和李红红的房屋所有权证上，除两人的名字外，还有张军军父亲的名字。
此种情况，法院一般不会将张军军父亲追加第三人，而是采取以下方式处理：（一）根据张军军或李红红的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由张军军或李红红另案起诉；（二）根据张军军和李红红的申请，对此案件中止审理，告诉张军军或李红红另行提起析产诉讼，后根据析产的判决结果，对夫妻共同部分的房屋进行分割。
八、婚前双方出资，房产证只登记一方姓名
张军军和李红红结婚之前共同出资买了一套房子，并取得了房屋所有权证，但房产证只登记了张军军一人的名字。结婚两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，如果张军军不承认李红红在购房时出过资，坚持此房产是其婚前财产，那么法院只能认定此房产归张军军所有。也就是说，如果李红红不能证实自己有过出资并且不是赠与给张军军的话，那么法院很难保护她的权益。通俗地说，即使李红红出了钱，但是不能证明自己出了钱，法院也无法判决张军军给予适当补偿。
我们有理由相信每对夫妻在结婚时都是奔着长久，但世事无常，人生总有很多意外，导致婚姻失败。尽管如此，我们仍要细心耐心地处理离婚财产尤其是房产的分割，尽可能地不要因此伤了和气。希望这篇离婚房产分割文章能为大家带来一点帮助。
关键字：离婚；房产；共同财产
中图分类号：D923.9 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）08-0081-01
每个人都希望自己的家庭美满、婚姻幸福，但是生活中总是存在着崎岖坎坷，总有人要面临离婚，离婚过程中最重要的问题当属财产分割问题，而财产当中，重中之重当属房产。然而房产问题纷繁复杂，不可一概而论，以下我们以举例（男方张军军和女方李红红）的方式，简要分析离婚过程中的几种典型的房产分割问题。
一、婚后共同购房
张军军和李红红结婚之后共同出资50万元（其中贷款30万元）买了一套房子，并取得了房屋所有权证。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。此时贷款已还本金10万元和相应利息。
此种情况，无论房屋所有权证上登记的是一方的名字还是双方的名字，都应当认定为夫妻双方的共同财产。而此房产的价格不能按照当时的购房价格，而应当按照离婚时的市场价格来计算。对于这套房产的归属，应由双方协商决定，协商不成，由法院判决。得到房产的一方来偿还贷款的剩余本金和利息，并且付给未得到房产一方房产价值的一半。也就是说，如果此房产归张军军所有，那么张军军需要偿还尚未偿还的本金20万元和相应利息，同时付给李红红此套房产价值的一半。
二、婚前一方全款购房
张军军和李红红在结婚之前，张军军自己出资购买了一套房子（一次性付清房款），并且取得房屋所有权证。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的有关规定，张军军在婚前付了全部房款，并且已取得房屋所有权证，那么此套房产应当认定为张军军的婚前财产。因此，在离婚时，李红红无权要求分割。
三、婚前一方按揭购房，婚后共同还款
张军军和李红红在结婚之前，张军军通过按揭贷款购买房屋一套，支付了首付款，并取得了房屋所有权证。结婚之后，夫妻双方共同还贷。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，虽然此房产是张军军婚前购买，但婚后房屋的增值部分，以及共同还款的部分，应当认定为共同财产（当然，另有约定的除外）。值得一提的是，共同还款的部分，不管是只用张军军或者李红红一人的工资还款，还是用两人的工资还款，都应当认定为张军军和李红红的夫妻共同财产。当然，如果张军军能有证据证实，偿还银行贷款的资金来源于自己的个人婚前财产，那么这部分则不应认定为夫妻的共同财产。
四、婚前一方付部分房款，婚后共同还款并取得房产证
张军军和李红红结婚前，张军军通过按揭贷款购买房屋一套，支付了首付款。婚后由张军军和李红红共同还款，并且在婚后取得房屋所有权证。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，应当注意，尽管房屋所有权证是物权凭证，是能够证明房屋权属关系的法定凭证，但是这并不意味着婚后才取得房屋所有权证的房屋就理所当然的是婚后财产，还是应当将财产来源细分为婚前和婚后两部分进行分割。应当参照上一种情况处理。
五、婚前一方付部分房款，离婚时尚未取得房产证
张军军和李红红结婚前，张军军通过按揭贷款购买房屋一套，支付了首付款。婚后由张军军和李红红共同还款。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。此时尚未取得房屋所有权证。
此种情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》的有关规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民法院不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。因此，张军军和李红红应当在取得房屋所有权证之后，再向法院提起诉讼。
六、父母参与出资购房
为了张军军和李红红结婚，张军军的父母出资为小两口购买房屋一套。两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
父母参与出资购房的情况不一，应当区别对待。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十二条规定，父母在双方结婚前的出資，视为对自己子女的赠与，另有约定除外；父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，另有约定除外。也就是说，如果张军军的父母是在张军军和李红红结婚前出资购房，除非另有约定，则认定为是对张军军个人的赠与，此房产归张军军个人所有；如果张军军的父母是在张军军和李红红结婚后出资购房，除非另有约定，则认定为是对张军军和李红红的赠与，此房产为张军军和李红红的夫妻共同财产。
在实践中，还存在另一种情况：张军军在离婚时突然提出，购房款是向自己父母借的，不是父母白给的，并提供出了相应的证据。对于这种情况，法院通常先观察李红红的态度，如果李红红不承认，法院也不对该债权债务关系进行实质性审查，因为张军军的父母不能作为第三人参加诉讼。所以，法院会在对房屋进行分割的同时，告诉张军军可以另案起诉。
七、房产证上有第三人名字
张军军和李红红的房屋所有权证上，除两人的名字外，还有张军军父亲的名字。
此种情况，法院一般不会将张军军父亲追加第三人，而是采取以下方式处理：（一）根据张军军或李红红的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由张军军或李红红另案起诉；（二）根据张军军和李红红的申请，对此案件中止审理，告诉张军军或李红红另行提起析产诉讼，后根据析产的判决结果，对夫妻共同部分的房屋进行分割。
八、婚前双方出资，房产证只登记一方姓名
张军军和李红红结婚之前共同出资买了一套房子，并取得了房屋所有权证，但房产证只登记了张军军一人的名字。结婚两年之后，两人感情破裂，决定离婚。
此种情况，如果张军军不承认李红红在购房时出过资，坚持此房产是其婚前财产，那么法院只能认定此房产归张军军所有。也就是说，如果李红红不能证实自己有过出资并且不是赠与给张军军的话，那么法院很难保护她的权益。通俗地说，即使李红红出了钱，但是不能证明自己出了钱，法院也无法判决张军军给予适当补偿。
我们有理由相信每对夫妻在结婚时都是奔着长久，但世事无常，人生总有很多意外，导致婚姻失败。尽管如此，我们仍要细心耐心地处理离婚财产尤其是房产的分割，尽可能地不要因此伤了和气。希望这篇离婚房产分割文章能为大家带来一点帮助。