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一、善意取得的构成要件
从历史渊源维度探寻,罗马法奉行与贯彻"任何人不得将大于其所有的权利让与他人"及"发现己物,我即收回"的原则,侧重对所有权人的保护,无善意取得制度的踪迹。善意取得起源于日尔曼法的"以手护手原则",缘起并形成于大陆法系国家物权法,因其契合近现代商品经济的发展要求,而后逐渐被普适于包括英美法系国家在内的诸多国家。作为一项独立的物权制度,传统民法中善意取得制度仅适用于动产,是动产物权的一种特殊的取得方式。对于不动产是否适用善意取得制度,各国立法不一,我国《物权法》第106条却将善意取得制度拓展适用于不动产,以明确的立法态度表明了善意取得制度在我国不动产领域中的适用。
根据《物权法》第106条的规定,我国民法上的善意取得是指无权处分他人动产或者不动产的占有人,在不法将不动产或者动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产或者不动产时出于善意,就可依法取得对该不动产或者动产的所有权,受让人在取得所有权后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。由此,我国不动产物权善意取得制度的构成要件为:(一)存在对不动产的无权处分;(二)受让人交易时主观善意;(三)转让的不动产已经通过登记的方式完成公示;(四)以合理的价格转让。
二、登记错误――不动产物权善意取得的前提
(一)登记错误的界定
所谓登记错误,是指登记的权利与真实权利状态不一致的样态,在权利表现形式和实质权利之间出现了偏离。根据不动产物权的登记公示公信原则,只有存在登记错误的情况下才有可能出现善意第三人的善意信赖。因此,登记错误是不动产物权善意取得的首要前提,没有登记错误,不动产物权的善意取得便无从发生。但是实务中存在不动产物权人明知不动产的物权属于自己,却基于某种目的将本属于自己的不动产登记在他人的名下,故意导致登记的权利状况与真实的权利状况不符的情形。对此,在善意取得的适用时,善意第三人的利益应当受到完全的保护,并且作为民法上的理性经济人,真实权利人在明知不动产物权公示公信效力的情形下自愿放弃登记所带来的国家公信力对其真实物权的保护,理应承担由此导致的交易风险。
(二)实务中登记错误的主要样态
1、共同共有的不动产,但登记簿却将不动产物权记载在一个或部分权利人名下。这包括不动产夫妻共同共有情形下仅登记在一方名下;继承法律关系中,基于传统观念未认识到女儿的继承权,使得当事人误以为不动产遗产仅属于自己或者其他男性继承人所有,而未就女儿的不动产物权进行登记的情形。
2、对于不动产的权利负担状况未能在不动产登记簿上进行记载的情形。
3、司法程序中对不动产物权做出变动的法院判决生效后,登记簿未能变更而导致的登记权利状况与真实权利状况不符。
4、当事人伪造文书欺骗登记机关而为的登记或利用同登记机关工作人员的不正当关系,违法进行的不动产登记变动。
三、不动产物权出让人的无权处分
(一)无权处分的判断标准
善意取得的前提条件是无权处分,但是根据不动产物权的登记公示公信原则,只有符合登记权利人的要件时才存在无权处分的操作可能,即必须存在物权登记的权利状况与真实权利状况不符的情形。因此,无权处分的外观判断标准采取"外观推定规则",按照"一般人的标准"进行判断,特指有处分权的外观而事实上无处分权的情形。
(二)无权处分与无处分权之区分
一言以蔽之,两者是权利状态与行为的关系。无处分权指的是一种权利状态的界定,并没有进行行为,因此并不牵涉行为效果;而无权处分则是无处分权的人进行的处分行为,并且该行为会引发一定的法律效果。在无处分权的语境下进行的处分行为就是无权处分,而且该无权处分行为会导致一定的法律效果。善意取得的前提是无权处分,仅有无处分权的状态但是未进行无权处分行为,不构成善意取得。
四、不动产受让人交易时主观善意的存在
(一)善意的标准
不动产物权对受让人善意的判断,必须与不动产登记的公示公信力联系起来。作为一个理性的经济人,在法律规定不动产物权的公示方式是登记的情形下,交易行为必须基于对不动产登记簿所记载的权利状态的信任。因此要求不动产物权受让人:一是其对不动产的登记簿进行了必要的查阅义务,并基于对不动产登记的公示公信力的信赖登记的基础上进行交易;二是在登记的权利状态与真实的权利状态不相符合的情形下,穷尽受让人所能够得到的信息,其不知道也不应知道让与人的处分为无权处分。
(二) 善意的判断时点
《物权法》第106条规定的"受让人受让不动产之时",应当理解为受让人办理不动产物权登记之时。因为在登记生效主义的前提下,登记是不动产物权变动的生效要件,至于其后受让人是否知晓真实的情形,不影响善意取得的成立。另外,由于善意取得中让与人无处分权的不动产区分为尚未登记的不动产与登记错误的不动产,因此对于受让人善意的判断时点,也应当区分为:1、对于尚未登记的不动产,善意第三人的善意判断标准应当类推适用动产交易中的标准,即在不动产交付时第三人必须为善意;2、对于因登记的权利状况与真实的权利状况不符而发生的善意取得,善意第三人的善意判断时点应当为办理变更登记时,一旦登记完成,即使第三人知晓出让人无权处分,也已经取得了不动产的所有权。
五、以合理的价格转让
善意取得发生在交易场合中,德国法上并无善意取得财产需支付合理对价这一限制性条件,《物权法》颁布之前,对于善意取得人的是否需要支付对价在我国学界存在不小的争议,而2007年的物权立法以其对"以合理价格转让"的要求终结了有偿与无偿交易行为的争议,但实务中合理的对价标准却需要明确。
(一)合理的价格如何确定?
"以合理的对价转让"是不动产善意取得中判断受让人善意的标准以及受让人利益保护的重要参考因素,因为在无偿取得的情形下,真正的权利人撤销无权处分,阻止善意第三人的物权取得不会对其造成利益的损害。由于不动产的价值较大,且处于不断的变化中,所以判断合理对价时能否采用市价标准意见不一。但是除此之外无其他更有效的价格参照,因此针对价值较大并且以登记作为公示公信要件的不动产,应当以交易当时的市价为标准。
(二)合理的价格要件是否需已支付?
物权法仅规定了以合理的价格转让,却未规定"以合理的价格转让"是否要求已经支付全部价款。由于不动产的标的额较大,分期付款在不动产的买卖中异常普遍,因此要求受让人支付全部价款才能取得所有权,过于严苛且脱离实际,可操作的做法是允许部分价款的支付,但应当确定一个比例,笔者认为首付的最低数额应当借鉴房屋按揭贷款购买的首付款比例,以30%为宜。
六、转让的不动产完成公示
我国不动产物权采取登记生效主义,在善意取得制度中,转让的不动产完成公示是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》第15条所规定物权行为与债权行为的区分原则,如果交易中善意第三人并未完成不动产的登记,那么此时的法律关系样态表现为一种债权法律关系,不能对抗正真权利人对标的物的追及权。
实务中针对物权法"转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记"的表述,有观点认为不动产完成登记尚不具备真正的公信力,真正具有公信力的登记簿或依登记簿颁发的不动产权利证书。笔者以为不然,物权法此处所谓的"登记"应当作为一个整体进行理解,在不动产登记机关完成登记程序之后,势必会有登记簿的记载和不动产权利证书的颁发,因此,此处所谓的登记既包括登记行为,又包括相应登记簿的签署与不动产权利证书的获得,并且只要善意取得人完成登记行为,物权就完成转让,不动产物权善意取得便宣告实现。
参考文献:
[1]江平审定,刘智慧.中国物权法解释与应用.人民法院出版社,2007.
[2]王轶.动产善意取得制度适用范围里外规定研究[J].郑州大学学报,2000.
[3]王泽鉴.民法物权•占有.中国政法大学出版社,1996.
[4]尹田.法国物权法.法律出版社,1998.
[5]常鹏翱.物权法的展开与反思.法律出版社,2007.
从历史渊源维度探寻,罗马法奉行与贯彻"任何人不得将大于其所有的权利让与他人"及"发现己物,我即收回"的原则,侧重对所有权人的保护,无善意取得制度的踪迹。善意取得起源于日尔曼法的"以手护手原则",缘起并形成于大陆法系国家物权法,因其契合近现代商品经济的发展要求,而后逐渐被普适于包括英美法系国家在内的诸多国家。作为一项独立的物权制度,传统民法中善意取得制度仅适用于动产,是动产物权的一种特殊的取得方式。对于不动产是否适用善意取得制度,各国立法不一,我国《物权法》第106条却将善意取得制度拓展适用于不动产,以明确的立法态度表明了善意取得制度在我国不动产领域中的适用。
根据《物权法》第106条的规定,我国民法上的善意取得是指无权处分他人动产或者不动产的占有人,在不法将不动产或者动产转让给第三人以后,如果受让人在取得该动产或者不动产时出于善意,就可依法取得对该不动产或者动产的所有权,受让人在取得所有权后,原所有人不得要求受让人返还财产,而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。由此,我国不动产物权善意取得制度的构成要件为:(一)存在对不动产的无权处分;(二)受让人交易时主观善意;(三)转让的不动产已经通过登记的方式完成公示;(四)以合理的价格转让。
二、登记错误――不动产物权善意取得的前提
(一)登记错误的界定
所谓登记错误,是指登记的权利与真实权利状态不一致的样态,在权利表现形式和实质权利之间出现了偏离。根据不动产物权的登记公示公信原则,只有存在登记错误的情况下才有可能出现善意第三人的善意信赖。因此,登记错误是不动产物权善意取得的首要前提,没有登记错误,不动产物权的善意取得便无从发生。但是实务中存在不动产物权人明知不动产的物权属于自己,却基于某种目的将本属于自己的不动产登记在他人的名下,故意导致登记的权利状况与真实的权利状况不符的情形。对此,在善意取得的适用时,善意第三人的利益应当受到完全的保护,并且作为民法上的理性经济人,真实权利人在明知不动产物权公示公信效力的情形下自愿放弃登记所带来的国家公信力对其真实物权的保护,理应承担由此导致的交易风险。
(二)实务中登记错误的主要样态
1、共同共有的不动产,但登记簿却将不动产物权记载在一个或部分权利人名下。这包括不动产夫妻共同共有情形下仅登记在一方名下;继承法律关系中,基于传统观念未认识到女儿的继承权,使得当事人误以为不动产遗产仅属于自己或者其他男性继承人所有,而未就女儿的不动产物权进行登记的情形。
2、对于不动产的权利负担状况未能在不动产登记簿上进行记载的情形。
3、司法程序中对不动产物权做出变动的法院判决生效后,登记簿未能变更而导致的登记权利状况与真实权利状况不符。
4、当事人伪造文书欺骗登记机关而为的登记或利用同登记机关工作人员的不正当关系,违法进行的不动产登记变动。
三、不动产物权出让人的无权处分
(一)无权处分的判断标准
善意取得的前提条件是无权处分,但是根据不动产物权的登记公示公信原则,只有符合登记权利人的要件时才存在无权处分的操作可能,即必须存在物权登记的权利状况与真实权利状况不符的情形。因此,无权处分的外观判断标准采取"外观推定规则",按照"一般人的标准"进行判断,特指有处分权的外观而事实上无处分权的情形。
(二)无权处分与无处分权之区分
一言以蔽之,两者是权利状态与行为的关系。无处分权指的是一种权利状态的界定,并没有进行行为,因此并不牵涉行为效果;而无权处分则是无处分权的人进行的处分行为,并且该行为会引发一定的法律效果。在无处分权的语境下进行的处分行为就是无权处分,而且该无权处分行为会导致一定的法律效果。善意取得的前提是无权处分,仅有无处分权的状态但是未进行无权处分行为,不构成善意取得。
四、不动产受让人交易时主观善意的存在
(一)善意的标准
不动产物权对受让人善意的判断,必须与不动产登记的公示公信力联系起来。作为一个理性的经济人,在法律规定不动产物权的公示方式是登记的情形下,交易行为必须基于对不动产登记簿所记载的权利状态的信任。因此要求不动产物权受让人:一是其对不动产的登记簿进行了必要的查阅义务,并基于对不动产登记的公示公信力的信赖登记的基础上进行交易;二是在登记的权利状态与真实的权利状态不相符合的情形下,穷尽受让人所能够得到的信息,其不知道也不应知道让与人的处分为无权处分。
(二) 善意的判断时点
《物权法》第106条规定的"受让人受让不动产之时",应当理解为受让人办理不动产物权登记之时。因为在登记生效主义的前提下,登记是不动产物权变动的生效要件,至于其后受让人是否知晓真实的情形,不影响善意取得的成立。另外,由于善意取得中让与人无处分权的不动产区分为尚未登记的不动产与登记错误的不动产,因此对于受让人善意的判断时点,也应当区分为:1、对于尚未登记的不动产,善意第三人的善意判断标准应当类推适用动产交易中的标准,即在不动产交付时第三人必须为善意;2、对于因登记的权利状况与真实的权利状况不符而发生的善意取得,善意第三人的善意判断时点应当为办理变更登记时,一旦登记完成,即使第三人知晓出让人无权处分,也已经取得了不动产的所有权。
五、以合理的价格转让
善意取得发生在交易场合中,德国法上并无善意取得财产需支付合理对价这一限制性条件,《物权法》颁布之前,对于善意取得人的是否需要支付对价在我国学界存在不小的争议,而2007年的物权立法以其对"以合理价格转让"的要求终结了有偿与无偿交易行为的争议,但实务中合理的对价标准却需要明确。
(一)合理的价格如何确定?
"以合理的对价转让"是不动产善意取得中判断受让人善意的标准以及受让人利益保护的重要参考因素,因为在无偿取得的情形下,真正的权利人撤销无权处分,阻止善意第三人的物权取得不会对其造成利益的损害。由于不动产的价值较大,且处于不断的变化中,所以判断合理对价时能否采用市价标准意见不一。但是除此之外无其他更有效的价格参照,因此针对价值较大并且以登记作为公示公信要件的不动产,应当以交易当时的市价为标准。
(二)合理的价格要件是否需已支付?
物权法仅规定了以合理的价格转让,却未规定"以合理的价格转让"是否要求已经支付全部价款。由于不动产的标的额较大,分期付款在不动产的买卖中异常普遍,因此要求受让人支付全部价款才能取得所有权,过于严苛且脱离实际,可操作的做法是允许部分价款的支付,但应当确定一个比例,笔者认为首付的最低数额应当借鉴房屋按揭贷款购买的首付款比例,以30%为宜。
六、转让的不动产完成公示
我国不动产物权采取登记生效主义,在善意取得制度中,转让的不动产完成公示是不动产物权变动的生效要件。根据《物权法》第15条所规定物权行为与债权行为的区分原则,如果交易中善意第三人并未完成不动产的登记,那么此时的法律关系样态表现为一种债权法律关系,不能对抗正真权利人对标的物的追及权。
实务中针对物权法"转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记"的表述,有观点认为不动产完成登记尚不具备真正的公信力,真正具有公信力的登记簿或依登记簿颁发的不动产权利证书。笔者以为不然,物权法此处所谓的"登记"应当作为一个整体进行理解,在不动产登记机关完成登记程序之后,势必会有登记簿的记载和不动产权利证书的颁发,因此,此处所谓的登记既包括登记行为,又包括相应登记簿的签署与不动产权利证书的获得,并且只要善意取得人完成登记行为,物权就完成转让,不动产物权善意取得便宣告实现。
参考文献:
[1]江平审定,刘智慧.中国物权法解释与应用.人民法院出版社,2007.
[2]王轶.动产善意取得制度适用范围里外规定研究[J].郑州大学学报,2000.
[3]王泽鉴.民法物权•占有.中国政法大学出版社,1996.
[4]尹田.法国物权法.法律出版社,1998.
[5]常鹏翱.物权法的展开与反思.法律出版社,2007.