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摘 要：文章首先介绍了广州近代独院式住宅的发展历程和现状，然后提出了广州近代独院式住宅的可持续发展思路。在此基础上从物质和非物质两个层面分析了广州近代独院式住宅可持续发展的基础。最后，提出广州近代独院式住宅可持续发展的实施管理保障和资金建议。
关键词：近代独院式住宅；可持续发展思路；发展基础；管理保障；资金建议
一、近代独院式住宅的古与今
广州近代独院式住宅主要是广州清末民初到二十世纪上半叶的一种重要居住建筑类型。近代独院式住宅又名近代花园式洋房、近代独院洋房或近代花园别墅，建筑1～3层，多为2～3层，每栋住宅不与其他建筑相连，有独立的院子，建筑四面临空，平面组合灵活，朝向、通风、采光较好。1900年前后，伴随着外国资本主义的渗入和中国资本主义的发展，近代独院式住宅在出现于各大城市，如广州、上海、天津、武汉等地，其是在这样的历史背景下产生的一种外来移植性的住宅类型。在广州，这种适应近代先进生活方式的独院式住宅于二十世纪二三十年代达到了建造的盛期，解放后初期一度停止了建设。
当前，广州近代独院式住宅在物质层面（传统风貌、公共设施配套、市政、停车绿化等）和非物质层面（使用功能、社会网络结构等）上存在着与现代生活方式的矛盾之处。但另一方面，近代独院式住宅区又是广州整体格局的重要组成部分，是广州重要的历史人文资源。因此，如何合理地对近代独院式住宅进行有效保护和可持续发展是当前面临的课题。
二、近代独院式住宅的可持续发展思路
广州独院式住宅的可持续发展包括保护与利用两个层面。“保护”的意思是鉴定、防护、保存、修缮复生并使它们重新获得活力；利用是使事物发挥效能。可见，可持续发展不单要保留现有的历史建筑和空间，更重要的是从中提取利用其积极因素使它们与现代社会融合。广州独院式住宅的可持续发展应遵循以下四个方面原则。
（一）保持建筑个体修复的可逆性
独院式住宅的修缮工作必须立足在科学的基础上，特别是优秀历史建筑修复应该最大限度地保存原有的工艺、材料，尤其防止焕然一新的修缮观念，如必需增添材料时，应在颜色、色调、材质、外形和尺度上和谐，但必须比原有材料不引人注意，同时又是可以识别的。修复过程中可能部分是运用当前技术材料无法解决的，特别是文物建筑的修复，尽量采用必要的最少干预，如结构上的必要加固，但不应妨碍以后观察该文物所携带的全部历史见证的可能性。
（二）充分考虑保护利用的差异性
根据广州近代独院式住宅所处的历史风貌环境、功能使用环境、社会人口环境差异，主要有4种类型：整体保护型、功能置换型、优化人口型、局部保护型。可持续发展应该有针对性地对它们实行分类保护利用策略，包括：整体保护型——保持历史风貌，完善居住功能；功能置换型——保持历史风貌，置换内部功能；优化人口型——保持历史风貌，优化人口结构；局部保护型——延续历史风貌，优化内部功能。通过因地制宜的保护利用措施，使广州近代独院式住宅整体风貌的基础上突出重点地良性持续发展。
（三）总体保持社会网络结构的稳定性
当前，众多的近代独院式住宅及街区仍保持着居住功能，保护这些建筑及街区的历史风貌特色，很大程度上是保护这些大量的历史建筑以及在特定历史地段中所形成的社会生活氛围。小规模的滚动方式进行保护更新依然是當前主要发展方向。因此，以居住功能为主导的历史风貌区、历史街区的保护必须强调对居民居住环境和社会氛围的维护。当然，基于各保护区的特点的差异，在保持总体区内社会网络结构稳定的基础上，可依据各独院式住宅区具体情况循序渐进地调整，如降低居住密度，改善人口构成等。
（四）点面结合地恢复传统街区的活力性
保护的最终目是要让历史建筑活起来，跟随城市发展充分展现魅力。因此，可以点带面地围绕各级文物、优秀历史建筑设计一些户外活动场所和咖啡等休闲空间，进行环境景观的综合设计（图1）。并发挥保护区核心区的辐射功能，增加基础设施，改善居住条件，增加绿化，加强公共交往空间的营造，调动区域内社会生活的情趣等，而后带动整体风貌区的保护利用，使其最终真正地融入到现代生活中，与原有的经济的、社会的、城市的、区域的和国家的物质和文化环境相适应。
（五）延续城市传统文化的传承性
传统历史建筑或群体是传统文化的物质依托，其形态对激活人们对于唤醒以往城市的记忆，对城市传统文化的认同感起很大的作用。保护过程中应该复苏历史建筑群的文化生活、城市传统风俗习惯、民间技艺等，要使它促进社区和城市地区的文化继承发展。广州近代独院式住宅是近代民主革命策源地和华侨文化的历史见证，特别是部分革命旧址和与著名历史人物相关的历史建筑有着深刻的社会意义（图2）。
三、可持续发展基础
（一）宜居的人居环境
虽然，近代独院式住宅面临着物质层面和非物质层面的衰落问题，但其宜居的总体环境、单体空间布局、优越的区位条件仍有较好的可持续发展潜力。广州近代独院式住宅采用低密度的院落式布局，多为南北向布置，独立院落式布局，功能合理，住宅地段建筑物占2/5，余下3/5留作花园，园内大量种植有极具岭南本土特色的植物。院落采用通透或半通透的围墙与外部空间隔而不绝。道路是传统小格局道路系统区内道路，尺度能基本能满足现代生活的交通行车和侧向停车的需要。绿树成荫的道路将各个庭院及其建筑有机串联，形成清幽宁静、尺度宜人的花园式居住环境。这种代表近代先进生活方式的住宅，与现代别墅形式相仿，只要进行必要的修葺依然能满足现代人的高品质生活居住要求。另外，现存的近代独立住宅都位于广州老城区，有着优越的区位优势，区域外部商业、交通、教育资源发达，生活便捷，居民普遍对购物、就医上学、上下班交通感觉比较方便，对比新建的非市中心的别墅更具区域优越性，存在着可持续发展的优势。 （二）特征鲜明的历史风貌
广州近代独院式住宅现存还有近600栋，主要分布在东山分区，空间联系密切，特征类似，而且相对集中。这些近代住宅样式考究，现存的风格样式包括尺度大气派的官邸式、富有生活气息的西洋小花园别墅式、尺度较小而线条简洁国际式洋楼，，主要体现了近代从西方移植的古典主义、巴洛克风格和折中风格。早期的建筑红砖墙展现了近代高质量的红砖工艺和多样的砌筑方式，有些至今依然质地密实并棱角清晰（图3）。这些特征鲜明的近代住宅只要适度保护与更新，必将构成城市中优美的人文景观，成为广州城市可持续发展不可多得的历史人文资源，创造巨大的综合价值。
（三）广泛的市民认同
现存的近代独院式住宅历史街区依然以居住功能为主，其形式丰富的建筑充分体现了城市历史发展的脉络和文化内涵信息，反映广州传统生活的景观，与生活在其中的人，一起构成独特的生活场景，这些对于生在长在广州的老居民来讲有着割舍不了的情感意义。根据风貌区内居民有关功能用途建议的调查，被访地区大部分人对近代独院住宅区的人居环境和人文历史背景持肯定态度。
（四）有效的政府政策支持
为确保广州近代独院式住宅区得到切实的保护，广州市“九五”期间制定的广州历史文化名城保护规划中就包括广州近代独院式住宅保护内容，其中有4片是以近代独院式住宅为特征的历史文化保护区，分别是新河浦地段传统民居保护区、农林上路传统民居保护区、东皋大道历史文化保护区、昌华大街历史文化保护区。这些都为其可持续发展提供了强大的政策基础。
四、可持续保护与利用实施的管理保障和资金建议
（一）管理保障建议
1.政府职能管理
目前广州历史文化保护区管理现状存在两个系统，一是遵循市政府-区政府-街道办的体系，二是各政府职能部门直接管理。但是对于文物或历史建筑保护职能往往不够明确，建议可以设立专门管理机构，有利于资金的筹措、政策的实施，协调各方利益关系，保障历史建筑在安全合理的情况下得到修缮和利用。
2.公众参与和监督
历史建筑的保护利用单靠政府的行政力量必然效果有限，因此必须积极推动公众参与和居民自建小规模更新。居民是历史建筑使用主体，保护利用的好坏关系到他们的切身利益，因此可以有效提高保护利用的积极性。增加政府和居民的沟通，有助于获得地段保护和利用的宝贵意见、广泛支持及小资金投入，从而使保护利用的顺利进行。尽快建立公众参与和执法相结合的的保护机制，形成一种开放式的自下而上和自上而下的双向的运作方式，結合媒体和街道行政及相关部门广泛进行宣传、公示和教育，提高居民和广大群众的正确认识和意识，形成有效的监督和执法体系。
3.权利与义务的平衡机制
应建立起权利与义务的平衡机制，建立历史建筑保护管理和出租屋管理规定。一方面，政府投入资金改善保护区公共环境，制定税收等优惠政策，明确房屋保护利用的要求，创造良好的市场环境；另一方面，受益方必须履行保护修缮的责任，不履行义务将受到禁止出租等多方面的政策限制。这样有效地使房屋产权人或使用人合理负担与政府投入相结合，并鼓励社会投资，发挥市场作用，调动多方面的积极性。
（二）资金建议
1.政府划拨
指政府与公共产权单位提供的投资，主要包括重点文物单位的保护维修、公共环境整治、市政和公共服务设施的改善。虽然政府的重视和拨款可以促进历史建筑及其周边环境的保护利用，但在现阶段完全依靠政府力量解决所有的历史建筑保护利用问题是不现实的，因此历史建筑及环境的保护资金筹措要通过多种渠道筹措。
2.政府统筹型经营开发
由政府指导和相关部门牵头，制定小型公益性开发计划，或出让部分政府所有历史建筑，通过产权转换获取保护经费。如广州政府拟在东皋大道近代独院式住宅历史文化保护区的风貌协调区实行的小型公益性开发计划就是不错的筹措思路。利用近代花园洋房群的历史品牌效应，资源的稀缺性和得天独厚的区位优势，委托经营机构策划新建少量低层独院式住宅，按照“产权收购-用地合并开发整理-公益性设计竞赛-开发建设-使用权出让公益性竟拍”等一系列经营性运作，部分用于平衡成本，部分资金用于建立保护区保护建筑长期修缮计划的启动资金。
3.功能转换
在区位优势突出的地区进行符合规划和地区发展定位的功能置换，发展传统特色商业、旅游服务业，产生经济效益和税收，形成历史建筑保护的资金。同时，政府也需要通过其他政策吸引多种方式的投资，如减免税收、低息贷款等。
4.非政府投资
主要是业主、使用者对历史建筑维护修缮的资金投入。政府应该同时赋予业主保护历史建筑的义务和相应权益，调动业主自觉保护利用历史建筑的积极性。让居住者放心地投入资金关键要明确产权责任，落实侨房政策，或调动私人业主的积极性，或出让非文物的历史建筑，同时给予业主有较明确的信息证明所住的房屋在较长时期内不会被拆除，提高居民投资改善居住环境的积极性。
五、结语
广州近代独院式住宅是广州近代传统民居重要组成部分，是广州近代城市生活的历史写照，是广州作为历史文化名城的物质基础，是广州整体格局的重要组成部分，同时也是广州历史文化名城多层次保护体系中的组成内容，它们不仅与广州过往历史相连，并与广州未来发展息息相关。可持续地保护利用好广州近代独院式住宅不仅能为广州市民创造良好的居住环境，还会增强广州市民的城市认同感，使历史保护、城市建设与社会经济三者协调发展，否则，就会使广州在城市建设发展中失去城市的特色、文脉，阻碍城市的可持续发展。
参考文献：
[1]潘安.广州城市传统民居考[J].华中建筑，1996，（04）.
[2]袁奇峰，李萍萍.广州市沙面历史文化保护区保护的危机与应对[J].建筑学报，2001，（06）.
[3]胡莹.传统街巷空间意象的延续[J].规划师，2003，（06）.
[4]阳建强，吴明伟.现代城市更新[M].南京：东南大学出版社，1999.
[5]董卫.城市更新中的历史遗产保护——对城市历史地段/街区的思考[J].建筑师，2000，（06）.
关键词：近代独院式住宅；可持续发展思路；发展基础；管理保障；资金建议
一、近代独院式住宅的古与今
广州近代独院式住宅主要是广州清末民初到二十世纪上半叶的一种重要居住建筑类型。近代独院式住宅又名近代花园式洋房、近代独院洋房或近代花园别墅，建筑1～3层，多为2～3层，每栋住宅不与其他建筑相连，有独立的院子，建筑四面临空，平面组合灵活，朝向、通风、采光较好。1900年前后，伴随着外国资本主义的渗入和中国资本主义的发展，近代独院式住宅在出现于各大城市，如广州、上海、天津、武汉等地，其是在这样的历史背景下产生的一种外来移植性的住宅类型。在广州，这种适应近代先进生活方式的独院式住宅于二十世纪二三十年代达到了建造的盛期，解放后初期一度停止了建设。
当前，广州近代独院式住宅在物质层面（传统风貌、公共设施配套、市政、停车绿化等）和非物质层面（使用功能、社会网络结构等）上存在着与现代生活方式的矛盾之处。但另一方面，近代独院式住宅区又是广州整体格局的重要组成部分，是广州重要的历史人文资源。因此，如何合理地对近代独院式住宅进行有效保护和可持续发展是当前面临的课题。
二、近代独院式住宅的可持续发展思路
广州独院式住宅的可持续发展包括保护与利用两个层面。“保护”的意思是鉴定、防护、保存、修缮复生并使它们重新获得活力；利用是使事物发挥效能。可见，可持续发展不单要保留现有的历史建筑和空间，更重要的是从中提取利用其积极因素使它们与现代社会融合。广州独院式住宅的可持续发展应遵循以下四个方面原则。
（一）保持建筑个体修复的可逆性
独院式住宅的修缮工作必须立足在科学的基础上，特别是优秀历史建筑修复应该最大限度地保存原有的工艺、材料，尤其防止焕然一新的修缮观念，如必需增添材料时，应在颜色、色调、材质、外形和尺度上和谐，但必须比原有材料不引人注意，同时又是可以识别的。修复过程中可能部分是运用当前技术材料无法解决的，特别是文物建筑的修复，尽量采用必要的最少干预，如结构上的必要加固，但不应妨碍以后观察该文物所携带的全部历史见证的可能性。
（二）充分考虑保护利用的差异性
根据广州近代独院式住宅所处的历史风貌环境、功能使用环境、社会人口环境差异，主要有4种类型：整体保护型、功能置换型、优化人口型、局部保护型。可持续发展应该有针对性地对它们实行分类保护利用策略，包括：整体保护型——保持历史风貌，完善居住功能；功能置换型——保持历史风貌，置换内部功能；优化人口型——保持历史风貌，优化人口结构；局部保护型——延续历史风貌，优化内部功能。通过因地制宜的保护利用措施，使广州近代独院式住宅整体风貌的基础上突出重点地良性持续发展。
（三）总体保持社会网络结构的稳定性
当前，众多的近代独院式住宅及街区仍保持着居住功能，保护这些建筑及街区的历史风貌特色，很大程度上是保护这些大量的历史建筑以及在特定历史地段中所形成的社会生活氛围。小规模的滚动方式进行保护更新依然是當前主要发展方向。因此，以居住功能为主导的历史风貌区、历史街区的保护必须强调对居民居住环境和社会氛围的维护。当然，基于各保护区的特点的差异，在保持总体区内社会网络结构稳定的基础上，可依据各独院式住宅区具体情况循序渐进地调整，如降低居住密度，改善人口构成等。
（四）点面结合地恢复传统街区的活力性
保护的最终目是要让历史建筑活起来，跟随城市发展充分展现魅力。因此，可以点带面地围绕各级文物、优秀历史建筑设计一些户外活动场所和咖啡等休闲空间，进行环境景观的综合设计（图1）。并发挥保护区核心区的辐射功能，增加基础设施，改善居住条件，增加绿化，加强公共交往空间的营造，调动区域内社会生活的情趣等，而后带动整体风貌区的保护利用，使其最终真正地融入到现代生活中，与原有的经济的、社会的、城市的、区域的和国家的物质和文化环境相适应。
（五）延续城市传统文化的传承性
传统历史建筑或群体是传统文化的物质依托，其形态对激活人们对于唤醒以往城市的记忆，对城市传统文化的认同感起很大的作用。保护过程中应该复苏历史建筑群的文化生活、城市传统风俗习惯、民间技艺等，要使它促进社区和城市地区的文化继承发展。广州近代独院式住宅是近代民主革命策源地和华侨文化的历史见证，特别是部分革命旧址和与著名历史人物相关的历史建筑有着深刻的社会意义（图2）。
三、可持续发展基础
（一）宜居的人居环境
虽然，近代独院式住宅面临着物质层面和非物质层面的衰落问题，但其宜居的总体环境、单体空间布局、优越的区位条件仍有较好的可持续发展潜力。广州近代独院式住宅采用低密度的院落式布局，多为南北向布置，独立院落式布局，功能合理，住宅地段建筑物占2/5，余下3/5留作花园，园内大量种植有极具岭南本土特色的植物。院落采用通透或半通透的围墙与外部空间隔而不绝。道路是传统小格局道路系统区内道路，尺度能基本能满足现代生活的交通行车和侧向停车的需要。绿树成荫的道路将各个庭院及其建筑有机串联，形成清幽宁静、尺度宜人的花园式居住环境。这种代表近代先进生活方式的住宅，与现代别墅形式相仿，只要进行必要的修葺依然能满足现代人的高品质生活居住要求。另外，现存的近代独立住宅都位于广州老城区，有着优越的区位优势，区域外部商业、交通、教育资源发达，生活便捷，居民普遍对购物、就医上学、上下班交通感觉比较方便，对比新建的非市中心的别墅更具区域优越性，存在着可持续发展的优势。 （二）特征鲜明的历史风貌
广州近代独院式住宅现存还有近600栋，主要分布在东山分区，空间联系密切，特征类似，而且相对集中。这些近代住宅样式考究，现存的风格样式包括尺度大气派的官邸式、富有生活气息的西洋小花园别墅式、尺度较小而线条简洁国际式洋楼，，主要体现了近代从西方移植的古典主义、巴洛克风格和折中风格。早期的建筑红砖墙展现了近代高质量的红砖工艺和多样的砌筑方式，有些至今依然质地密实并棱角清晰（图3）。这些特征鲜明的近代住宅只要适度保护与更新，必将构成城市中优美的人文景观，成为广州城市可持续发展不可多得的历史人文资源，创造巨大的综合价值。
（三）广泛的市民认同
现存的近代独院式住宅历史街区依然以居住功能为主，其形式丰富的建筑充分体现了城市历史发展的脉络和文化内涵信息，反映广州传统生活的景观，与生活在其中的人，一起构成独特的生活场景，这些对于生在长在广州的老居民来讲有着割舍不了的情感意义。根据风貌区内居民有关功能用途建议的调查，被访地区大部分人对近代独院住宅区的人居环境和人文历史背景持肯定态度。
（四）有效的政府政策支持
为确保广州近代独院式住宅区得到切实的保护，广州市“九五”期间制定的广州历史文化名城保护规划中就包括广州近代独院式住宅保护内容，其中有4片是以近代独院式住宅为特征的历史文化保护区，分别是新河浦地段传统民居保护区、农林上路传统民居保护区、东皋大道历史文化保护区、昌华大街历史文化保护区。这些都为其可持续发展提供了强大的政策基础。
四、可持续保护与利用实施的管理保障和资金建议
（一）管理保障建议
1.政府职能管理
目前广州历史文化保护区管理现状存在两个系统，一是遵循市政府-区政府-街道办的体系，二是各政府职能部门直接管理。但是对于文物或历史建筑保护职能往往不够明确，建议可以设立专门管理机构，有利于资金的筹措、政策的实施，协调各方利益关系，保障历史建筑在安全合理的情况下得到修缮和利用。
2.公众参与和监督
历史建筑的保护利用单靠政府的行政力量必然效果有限，因此必须积极推动公众参与和居民自建小规模更新。居民是历史建筑使用主体，保护利用的好坏关系到他们的切身利益，因此可以有效提高保护利用的积极性。增加政府和居民的沟通，有助于获得地段保护和利用的宝贵意见、广泛支持及小资金投入，从而使保护利用的顺利进行。尽快建立公众参与和执法相结合的的保护机制，形成一种开放式的自下而上和自上而下的双向的运作方式，結合媒体和街道行政及相关部门广泛进行宣传、公示和教育，提高居民和广大群众的正确认识和意识，形成有效的监督和执法体系。
3.权利与义务的平衡机制
应建立起权利与义务的平衡机制，建立历史建筑保护管理和出租屋管理规定。一方面，政府投入资金改善保护区公共环境，制定税收等优惠政策，明确房屋保护利用的要求，创造良好的市场环境；另一方面，受益方必须履行保护修缮的责任，不履行义务将受到禁止出租等多方面的政策限制。这样有效地使房屋产权人或使用人合理负担与政府投入相结合，并鼓励社会投资，发挥市场作用，调动多方面的积极性。
（二）资金建议
1.政府划拨
指政府与公共产权单位提供的投资，主要包括重点文物单位的保护维修、公共环境整治、市政和公共服务设施的改善。虽然政府的重视和拨款可以促进历史建筑及其周边环境的保护利用，但在现阶段完全依靠政府力量解决所有的历史建筑保护利用问题是不现实的，因此历史建筑及环境的保护资金筹措要通过多种渠道筹措。
2.政府统筹型经营开发
由政府指导和相关部门牵头，制定小型公益性开发计划，或出让部分政府所有历史建筑，通过产权转换获取保护经费。如广州政府拟在东皋大道近代独院式住宅历史文化保护区的风貌协调区实行的小型公益性开发计划就是不错的筹措思路。利用近代花园洋房群的历史品牌效应，资源的稀缺性和得天独厚的区位优势，委托经营机构策划新建少量低层独院式住宅，按照“产权收购-用地合并开发整理-公益性设计竞赛-开发建设-使用权出让公益性竟拍”等一系列经营性运作，部分用于平衡成本，部分资金用于建立保护区保护建筑长期修缮计划的启动资金。
3.功能转换
在区位优势突出的地区进行符合规划和地区发展定位的功能置换，发展传统特色商业、旅游服务业，产生经济效益和税收，形成历史建筑保护的资金。同时，政府也需要通过其他政策吸引多种方式的投资，如减免税收、低息贷款等。
4.非政府投资
主要是业主、使用者对历史建筑维护修缮的资金投入。政府应该同时赋予业主保护历史建筑的义务和相应权益，调动业主自觉保护利用历史建筑的积极性。让居住者放心地投入资金关键要明确产权责任，落实侨房政策，或调动私人业主的积极性，或出让非文物的历史建筑，同时给予业主有较明确的信息证明所住的房屋在较长时期内不会被拆除，提高居民投资改善居住环境的积极性。
五、结语
广州近代独院式住宅是广州近代传统民居重要组成部分，是广州近代城市生活的历史写照，是广州作为历史文化名城的物质基础，是广州整体格局的重要组成部分，同时也是广州历史文化名城多层次保护体系中的组成内容，它们不仅与广州过往历史相连，并与广州未来发展息息相关。可持续地保护利用好广州近代独院式住宅不仅能为广州市民创造良好的居住环境，还会增强广州市民的城市认同感，使历史保护、城市建设与社会经济三者协调发展，否则，就会使广州在城市建设发展中失去城市的特色、文脉，阻碍城市的可持续发展。
参考文献：
[1]潘安.广州城市传统民居考[J].华中建筑，1996，（04）.
[2]袁奇峰，李萍萍.广州市沙面历史文化保护区保护的危机与应对[J].建筑学报，2001，（06）.
[3]胡莹.传统街巷空间意象的延续[J].规划师，2003，（06）.
[4]阳建强，吴明伟.现代城市更新[M].南京：东南大学出版社，1999.
[5]董卫.城市更新中的历史遗产保护——对城市历史地段/街区的思考[J].建筑师，2000，（06）.