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一夜回到98年。
最近，关于经济适用房以及廉租房的改革举措纷出，百姓的居住轮廓逐渐清晰。但是，永恒的利益象一颗钻石在商人、地方职能部门的头上闪亮。
我们需要以刮骨疗毒的精神为人民服务。
理性回归
《中国联合商报》：最近，包括经济适用房以及廉租房在内的一些保障性住房管理办法相继发布实施，这意味着住房工作会议以后的房地产调控新方向——双轨制开始执行，这种调控政策转向有哪些值得期待的地方？
陈国强：所谓住房双轨制就是把城市低收入家庭作为保障对象，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，而城市其他收入阶层就要依靠自身、市场来满足个人对房屋的需求。应该说，住房“双轨制”是当前解决住房问题的一种明智选择。
以往房地产市场过于倚重商品住宅建设，试图用商品住宅市场同时解决社会保障的部分，虽然也颁布了经济适用住房的指导性条例，但是，与商品住宅划界不清，加之地方政府执行中存在较大偏差，如建筑面积过大、建造标准过高、购买对象不限，致使国家的优惠政策没有落实到应该受益的家庭，因此引发人们诸多不满和议论。
由于资源有限和房地产市场本身的特点，住宅市场的管理应该明确两分，即政府保障房和商品住房各负其责，相互配合，共同满足城市居民住房需求，前者必须由政府切实担负起责任，后者则主要通过市场竞争解决。目前，我国在政府保障住房和商品住房这两方面都没有达到理想的状态。由于存在利益驱动，以前商品住宅市场一直是许多地方政府部门关注的重点，双轨制的执行，就是希望从根本上改变这种状况。
“住房双轨制”把“保障性住房”提到了前所未有的高度，标志着我国房产政策在经过十年磨砺后向前迈进了一大步，如果政策得以认真实施，那么中国的房地产市场将会发生很大变化，也意味着更多的人将会享受到经济发展的成果。
《中国联合商报》：双轨制下“两个70%”备受瞩目，其中保障性住房要达到70%的份额颇受争议，有学者甚至质疑是不是又回到了政府包办住房的老路子，你怎么看？
陈国强：事实上，1998年的18号文对房地产行业的发展思路曾经有比较明确的认识，当时就把房地产市场分成两部分，一部分是高收入人群，要求通过市场化来解决他们的住房问题，另一部分是中低收入人群，主要通过政府提供公共服务的方式解决他们的居住问题。城镇住房制度改革开始后，这种思路在实践中被搁置，所有的住房问题都被推向市场。可以说目前的“双轨制”是对1998年政策的一个理性回归。
此次双轨制调控后，政府更倾向于完善低收入者的住房保障制度，建立起市场型分配和社会保障性分配两条腿走路的机制，这个意义是多方面的。首先，将会促进住房问题的有序有效解决。逐步实现住房供应层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题，促进社会和谐。其次，将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。通过实行“分类供应”，减轻对市场性住房需求的压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑的，所以，这与之前的“福利分房”是完全不同的。
体系重构
《中国联合商报》：保障性住房的增加会对市场带来什么冲击？
陈国强：房地产政策实施重大调整，由以市场化的商品房为主导改为以社会保障为主导，那么，受损的行业利益如何得到平衡，是需要认真对待的。比如商品房供应范围缩小，直接受到利益影响的是房地产开发商，因为保障类住房对开发商的利润有一定限制，套型、供应对象、相关成本都是政府行为，与商品房比较利润降低是必然的。
那么，在目前房地产市场细分已经越来越明晰、中低收入者的住房问题全纳入到政府的保障范围的情况下，房地产开发商应该怎么适应？这是需要一个战略调整的问题，尤其是从事住宅开发为主的开发商来说，在双轨制的背景下，企业应该根据自己的实际情况，考虑将来是继续以从事住宅开发为主，还是做一些战略转型。以及要不要参加政府的保障性住房建设等等，这都将是开发商需要深入思考的现实问题。
《中国联合商报》：刚召开的经济工作会议提出了明年的调控新思路——稳健的财政政策，从紧的货币政策，反映在房地产市场上，信贷已经开始收缩了，同时，近期一些城市的成交量也在下降，有学者认为房地产的拐点到来，你怎么看？
陈国强：我想楼市的这些现象，应该可以拿来跟股市的状况进行一个参照。股票市场有涨跌、波动、调整，这是市场的一个常态，楼市也应该是有类似的表现，涨幅过大、过快的一些城市可能会出现短期的波动、调整，跟股市上的表现实际上是同一回事。
最近一段时间大家都看到了比较多的城市房地产市场出现了观望情绪，价格出现波动、成交量下降，我想主要还是由于最近一段政策的组合效应，特别是从9.27的房价新政，我想对于市场的观望情绪加剧更加直接。8月的17号文以及十七大对于保障性住房的强调，这些都增加了部分消费者和部分市场人士对于未来后市的观望情绪。另外在宏观经济方面，宏观调控的进一步加强和信贷收缩的预期大家都感受到了，以及对于外资的限制，可以说，近一段以来政府对于房地产宏观调控的密度、频度、力度，我觉得都是比较强的。这个对于市场非常直接的影响就是加剧了供需双方对于后市的观望气氛。
执行考验
《中国联合商报》：双轨制中保障性住房要求地方政府有更大的投入，同时对开发商的利益也构成了挑战，这在执行力上会不会是一个严峻的考验？
陈国强：将来各地方政府在贯彻落实双轨制政策上，是否能够严格执行，确实带有很大的不确定性。首先是项目用地的不确定性，是不是有70%的用地用于保障性住房；其次，如果有相当比例的项目用于保障性住房项目的开发，地方政府如何保障和落实需要的资金，这也是个难题。用地的保障和资金的保障，这两个基本问题的落实将会使地方政府的利益格局发生巨大变化。
以前，在财政投入方面，地方政府对于保障性住房的开发，更多的是从政绩的角度考虑，做一些形象工程；在用地方面，通常采用“招拍挂”方式，力求土地的市场价值最大化。但如果用于保障性住房后，土地就将无法产生最大的利润。在这样的制度背景下，地方政府的利益必然受到影响，他们在执行履行公共职能方面的热情不容乐观，这是很敏感的问题。这就还需要陆续出台相关的配套措施来配合执行。
《中国联合商报》：如果这些措施能够解决低收入者的住房问题，那“夹心层”的问题怎么解决？
陈国强：城市低收入家庭的住房问题随着住房“双轨制”的实施将会得到慢慢改善，高收入家庭购买一套属于自己的商品房也不在话下。对于那些既不符合廉租房、经济适用房等保障条件，又买不起商品房的“夹心层”居民，是政府下一步要考虑的问题。这个问题实质上有个基本前提，即不同城市低收入家庭的标准如何确定。这是各地方目前亟需明确的现实问题。如果标准定了，人群也就基本确定了。
这类人主要有两种群体，一种就是所谓的中等收入家庭，很多中等收入者面对高不可攀的房价只能望而却步，而他们却占了城市人口总量的很大比例。他们被保障性住房排除在外，而又无力购买商品房。当前的房价已经超出了“夹心层”所能负担的能力，政府为了抑制房产投机，不断提高交易成本，比如增加各种税收与费用等，这对高收入阶层来说无关痛痒，但却进一步增加了“夹心层”的购房难度。
另外则是城市里的外来人口，这类人在某一城市工作，但户口却属于其他城市，这是由于中国特殊的户籍制度所造成，而且属于这个群体的大多数人属于中、低收入阶层。这部分人与那些拥有本地户口的人一道为所在地城市经济的发展做着贡献，并且也没有比其他人少缴一分钱税，但这个群体的利益往往被忽视，购买经济适用房他们没有资格，廉租房仍然将他们中的大多数遗弃在外。目前的政策里只提到了为农民工提供住房便利，但农民工只属于这个群体的一部分，剩下的部分白领、蓝领怎么解决住房问题？我认为也应该逐步纳入保障性住房需求中，当然这还需要时间。
最近，关于经济适用房以及廉租房的改革举措纷出，百姓的居住轮廓逐渐清晰。但是，永恒的利益象一颗钻石在商人、地方职能部门的头上闪亮。
我们需要以刮骨疗毒的精神为人民服务。
理性回归
《中国联合商报》：最近，包括经济适用房以及廉租房在内的一些保障性住房管理办法相继发布实施，这意味着住房工作会议以后的房地产调控新方向——双轨制开始执行，这种调控政策转向有哪些值得期待的地方？
陈国强：所谓住房双轨制就是把城市低收入家庭作为保障对象，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，而城市其他收入阶层就要依靠自身、市场来满足个人对房屋的需求。应该说，住房“双轨制”是当前解决住房问题的一种明智选择。
以往房地产市场过于倚重商品住宅建设，试图用商品住宅市场同时解决社会保障的部分，虽然也颁布了经济适用住房的指导性条例，但是，与商品住宅划界不清，加之地方政府执行中存在较大偏差，如建筑面积过大、建造标准过高、购买对象不限，致使国家的优惠政策没有落实到应该受益的家庭，因此引发人们诸多不满和议论。
由于资源有限和房地产市场本身的特点，住宅市场的管理应该明确两分，即政府保障房和商品住房各负其责，相互配合，共同满足城市居民住房需求，前者必须由政府切实担负起责任，后者则主要通过市场竞争解决。目前，我国在政府保障住房和商品住房这两方面都没有达到理想的状态。由于存在利益驱动，以前商品住宅市场一直是许多地方政府部门关注的重点，双轨制的执行，就是希望从根本上改变这种状况。
“住房双轨制”把“保障性住房”提到了前所未有的高度，标志着我国房产政策在经过十年磨砺后向前迈进了一大步，如果政策得以认真实施，那么中国的房地产市场将会发生很大变化，也意味着更多的人将会享受到经济发展的成果。
《中国联合商报》：双轨制下“两个70%”备受瞩目，其中保障性住房要达到70%的份额颇受争议，有学者甚至质疑是不是又回到了政府包办住房的老路子，你怎么看？
陈国强：事实上，1998年的18号文对房地产行业的发展思路曾经有比较明确的认识，当时就把房地产市场分成两部分，一部分是高收入人群，要求通过市场化来解决他们的住房问题，另一部分是中低收入人群，主要通过政府提供公共服务的方式解决他们的居住问题。城镇住房制度改革开始后，这种思路在实践中被搁置，所有的住房问题都被推向市场。可以说目前的“双轨制”是对1998年政策的一个理性回归。
此次双轨制调控后，政府更倾向于完善低收入者的住房保障制度，建立起市场型分配和社会保障性分配两条腿走路的机制，这个意义是多方面的。首先，将会促进住房问题的有序有效解决。逐步实现住房供应层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题，促进社会和谐。其次，将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。通过实行“分类供应”，减轻对市场性住房需求的压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑的，所以，这与之前的“福利分房”是完全不同的。
体系重构
《中国联合商报》：保障性住房的增加会对市场带来什么冲击？
陈国强：房地产政策实施重大调整，由以市场化的商品房为主导改为以社会保障为主导，那么，受损的行业利益如何得到平衡，是需要认真对待的。比如商品房供应范围缩小，直接受到利益影响的是房地产开发商，因为保障类住房对开发商的利润有一定限制，套型、供应对象、相关成本都是政府行为，与商品房比较利润降低是必然的。
那么，在目前房地产市场细分已经越来越明晰、中低收入者的住房问题全纳入到政府的保障范围的情况下，房地产开发商应该怎么适应？这是需要一个战略调整的问题，尤其是从事住宅开发为主的开发商来说，在双轨制的背景下，企业应该根据自己的实际情况，考虑将来是继续以从事住宅开发为主，还是做一些战略转型。以及要不要参加政府的保障性住房建设等等，这都将是开发商需要深入思考的现实问题。
《中国联合商报》：刚召开的经济工作会议提出了明年的调控新思路——稳健的财政政策，从紧的货币政策，反映在房地产市场上，信贷已经开始收缩了，同时，近期一些城市的成交量也在下降，有学者认为房地产的拐点到来，你怎么看？
陈国强：我想楼市的这些现象，应该可以拿来跟股市的状况进行一个参照。股票市场有涨跌、波动、调整，这是市场的一个常态，楼市也应该是有类似的表现，涨幅过大、过快的一些城市可能会出现短期的波动、调整，跟股市上的表现实际上是同一回事。
最近一段时间大家都看到了比较多的城市房地产市场出现了观望情绪，价格出现波动、成交量下降，我想主要还是由于最近一段政策的组合效应，特别是从9.27的房价新政，我想对于市场的观望情绪加剧更加直接。8月的17号文以及十七大对于保障性住房的强调，这些都增加了部分消费者和部分市场人士对于未来后市的观望情绪。另外在宏观经济方面，宏观调控的进一步加强和信贷收缩的预期大家都感受到了，以及对于外资的限制，可以说，近一段以来政府对于房地产宏观调控的密度、频度、力度，我觉得都是比较强的。这个对于市场非常直接的影响就是加剧了供需双方对于后市的观望气氛。
执行考验
《中国联合商报》：双轨制中保障性住房要求地方政府有更大的投入，同时对开发商的利益也构成了挑战，这在执行力上会不会是一个严峻的考验？
陈国强：将来各地方政府在贯彻落实双轨制政策上，是否能够严格执行，确实带有很大的不确定性。首先是项目用地的不确定性，是不是有70%的用地用于保障性住房；其次，如果有相当比例的项目用于保障性住房项目的开发，地方政府如何保障和落实需要的资金，这也是个难题。用地的保障和资金的保障，这两个基本问题的落实将会使地方政府的利益格局发生巨大变化。
以前，在财政投入方面，地方政府对于保障性住房的开发，更多的是从政绩的角度考虑，做一些形象工程；在用地方面，通常采用“招拍挂”方式，力求土地的市场价值最大化。但如果用于保障性住房后，土地就将无法产生最大的利润。在这样的制度背景下，地方政府的利益必然受到影响，他们在执行履行公共职能方面的热情不容乐观，这是很敏感的问题。这就还需要陆续出台相关的配套措施来配合执行。
《中国联合商报》：如果这些措施能够解决低收入者的住房问题，那“夹心层”的问题怎么解决？
陈国强：城市低收入家庭的住房问题随着住房“双轨制”的实施将会得到慢慢改善，高收入家庭购买一套属于自己的商品房也不在话下。对于那些既不符合廉租房、经济适用房等保障条件，又买不起商品房的“夹心层”居民，是政府下一步要考虑的问题。这个问题实质上有个基本前提，即不同城市低收入家庭的标准如何确定。这是各地方目前亟需明确的现实问题。如果标准定了，人群也就基本确定了。
这类人主要有两种群体，一种就是所谓的中等收入家庭，很多中等收入者面对高不可攀的房价只能望而却步，而他们却占了城市人口总量的很大比例。他们被保障性住房排除在外，而又无力购买商品房。当前的房价已经超出了“夹心层”所能负担的能力，政府为了抑制房产投机，不断提高交易成本，比如增加各种税收与费用等，这对高收入阶层来说无关痛痒，但却进一步增加了“夹心层”的购房难度。
另外则是城市里的外来人口，这类人在某一城市工作，但户口却属于其他城市，这是由于中国特殊的户籍制度所造成，而且属于这个群体的大多数人属于中、低收入阶层。这部分人与那些拥有本地户口的人一道为所在地城市经济的发展做着贡献，并且也没有比其他人少缴一分钱税，但这个群体的利益往往被忽视，购买经济适用房他们没有资格，廉租房仍然将他们中的大多数遗弃在外。目前的政策里只提到了为农民工提供住房便利，但农民工只属于这个群体的一部分，剩下的部分白领、蓝领怎么解决住房问题？我认为也应该逐步纳入保障性住房需求中，当然这还需要时间。